臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第451號原 告 將捷股份有限公司法定代理人 林嵩烈訴訟代理人 蔡雅蓯律師複代理人 張佳瑜律師被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 吳嘉榮律師上列當事人間請求返還溢付租金等事件，本院於民國104年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰柒拾肆萬零伍佰叁拾元，及自民國一百零四年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣叁佰貳拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰柒拾肆萬零伍佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：原告法定代理人原為林長勳，嗣於民國104年6月15日變更為林嵩烈，此有原告提出變更登記表在卷可稽（見本院卷第102頁），並經林嵩烈聲明承受訴訟（見本院卷第95頁），於法核無不合，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠被告於102年10月17日公告招標國有非公用土地設定地上權
，並訂於102年11月20日開標，原告依公告內容就坐落於臺北市○○區○○段○○段00000000000000000地號等四筆土地（下稱系爭標案土地）參與投標，得標後遂於102年12月2日與被告簽訂「國有非公用土地設定地上權契約書」（下稱系爭地上權契約），約定地上權存續期間自102年12月2日起至172年12月1日止，共70年，原告並依約付清權利金新臺幣（下同）471,880,800元。嗣原告為建造房屋著手進行建照執照申請，而就系爭標案土地申請土地鑑界，竟獲臺北市古亭地政事務所告知系爭標案土地其中臺北市○○區○○段○○段00000000000地號土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，須報請臺北市政府地政局土地開發總隊查辦，故上開土地鑑界暫緩辦理，原告除函請臺北市政府地政局土地開發總隊協助辦理外，並知會被告儘速處理，臺北市政府地政局土地開發總隊則函覆系爭三筆土地有土地面積、樁位與地籍線不符等疑義，將研擬解決方案並邀集相關單位召開會議研商。然上開疑義發生後數月均未獲解決，該期間內原告無法使用土地而為任何作為或申請建照執照。其後於原告提出提出土地鑑界申請後六個月餘，臺北市古亭地政事務所始於104年1月27日辦竣面積更正，確定其中同段565地號土地面積為1,250平方公尺，較更正前面積（1,272平方公尺）短少22平方公尺，原告至此方能再開始進行標案土地建造執照之申請作業。
㈡觀諸被告102年10月17日以台財產北改字第10200263340號公
告招標內容，有多達六個標案皆使用同一份「國有非公用土地設定地上權契約書」，被告亦自承本件標案係依被告當期公告之「設定地上權契約書」辦理，且全國各分署就該批次招標設定地上權各宗標的契約文件均相同，可知系爭地上權契約條款為被告單方面訂定而使用於不特定多數得標人就國有非公用土地設定地上權標案之簽署，其性質上符合民法第247條之1規定之附合契約。又本件地上權標案，被告於102年10月17日公告招標迄至102年11月20日開標，期間約僅一個月，惟原告知悉招標文件後，須為文件研讀、勘查標的、可建面積分析、建案開發可行性評估、訪價、投標價格核算、利潤及商業風險評估、呈核、裝訂、封標及送標等工作，時間上並非充分，足認兩造於締約前資訊取得及掌控顯非立於平等地位。另系爭標案土地之標示及面積，通常僅能信任招標機關或土地登記謄本所載，原告於投標前或訂約時無可能預料有標案土地圖解數化面積與登記面積超出容許誤差及都市計畫樁位與地籍線不符之嚴重問題，甚至重測面積尚需延宕達半年之久情形，此已逾當事人於訂約時所認知之基礎或環境，而難有預見之可能性，即不應受系爭地上權契約第
4 條第1項後段及第5條第4項約款之拘束。㈢原告請求之項目、金額如下：
⒈國有非公用土地之設定地上權權利金係取得地上權之對價，
並以土地面積之市價按照一定成數計算而得，系爭565地號土地面積更正後較原本面積1,272平方公尺短少22平方公尺，致使系爭標案土地得使用之面積自1,298平方公尺減少為1,276平方公尺，該不足部分顯為不能給付，則被告就自始不能而不能給付部分，所受領之權利金，自應依不當得利之規定負返還責任，故被告應返還原告溢付該22平方公尺之權利金7,997,980元（計算式：471,880,800×22/1298＝7,997,980）。
⒉系爭標案土地之月租金係按契約簽訂當期土地申報地價3.5%
計算年地租後，再以其十二分之一計算，原告自102年12月2日起至104年1月31日止，共計14個月，已按月支付土地面積1,298平方公尺之地租每月284,009元，而自104年2月1日起，地租金變更為每月279,197元，此差額4,812元為該短少面積之地租，故依民法第179條規定，原告應返還將被告溢付之租金共67,368元（計算式：4,812×14＝67,368）。
⒊因系爭標案土地有圖解數化面積與登記面積超出容許誤差及
都市計畫樁位與地籍線不符等問題，乃系爭地上權契約簽訂時所不可預料，致原告於相關單位尚未釐清並更正前述疑義之六個月期間內，無法進行建造執造之申請等作業，顯然具有瑕疵，被告依原有契約效果，收取該六個月期間之地租顯然有失公平，故原告依民法第347條準用第354條、第359條之規定，請求被告減少該期間地租之給付，並返還予原告，或依民法第227條之2第1項規定，請求減免該期間之租金共1,704,054元（計算式：284,009×6＝1,704,054）。
㈢爰依民法第246條第1項、第111條、第179條、第347條準用
第354條、第359條及第227條之2第1項等規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將給付原告9,769,402元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠依系爭地上權契約及其附件觀之，係就當期招標地上權設定
之特定要件，分別製作設定契約其及附件，於招標前即公告標的物之土地標示、面積、使用分區、權利金底價、保證金、投標須知、空白「國有非公用土地設定地上權契約書」格式、國有非公用土地設定地上權作業要點等資料、文件及訊息，提供予原告及其他投標人洽購及上網查詢，則原告及其他投標人於投標及簽訂系爭地上權契約前，有充分機會及時間，詳為研析，瞭解其得標後之權利義務，以決定是否投標，且於投標過程中，原告與其他投標人均有公平提出問題之機會，與被告間商議契約條款，補充說明，此為參與國非公用土地之地上權設定、租賃或標買之眾多廠商及投標人週知之事實。況兩造間就系爭標案土地簽訂設定地上權契約之條款，亦完全符合公告「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定之要件，足證系爭地上權契約尚非屬定型化契約。又原告及其他投標人進行投標，及於得標後與被告簽訂系爭地上權契約時，均係立於平等地位，且原告係資力雄厚之建設公司，並非經濟上之絕對弱勢，而從地上權設定之招標方式及契約之目的，及合意之契約條件、危險控制、對待義務等事項觀之，系爭地上權契約無違背公平原則之處。
㈡系爭地上權契約第1條第2項約定，地上權設定面積係以「簽
訂系爭地上權設定契約當時，土地登記簿謄本所載為準。」，且於招標公告第4標號標示「系爭土地總面積1,298平方公尺、第三種住宅區、底價為470,138,845元」；並於投標須知第1點第5項亦明確規定：「本案標的之土地面積，以簽訂國有非公用土地設定地上權契約書時地政機關所記載者為準，如實測面積與登記面積不符時，得標人不得請求廢標。」，顯見本件係以系爭標案土地整體為單一標案核定底價，由投標人以總價公開競標，投標人不得因實測面積與登記面積不符，而請求解除契約或廢標，並約定設定地上權之面積，以訂約當時土地登記謄本所載為準，亦不因實測面積之增、減，而增加或減少權利金之給付，原告自不得依不當得利之規定，請求被告返還地上權之權利金。又系爭565地號土地面積係依土地法所為之登記，縱令有登記錯誤之情事，在該登記未經依法辦理更正登記以前，仍不失其效力，是被告依系爭地上權契約第5條第2項、第4項約定，按更正登記前之面積計收地租，並於辦理面積更正登記之次月即104年2月起，重新計算地租，符合契約旨趣。
㈢系爭地上權契約第3條第2項第3款約定：「乙方（即原告）
應於原得標人簽訂契約之日起2年內，依建築法規就標得之地上權標的取得建造執照並開工。」；第19條第2項第4款約定：「乙方違反本契約第3條第2項約定時，甲方得限期30日以上催告乙方履行本契約或改善，逾期仍不予履行或改善時，甲方（即被告）得終止本契約。」等內容觀之，原告應於簽約後二年內，依建築法規就系爭標案土地取得建造執照並開工，此乃原告依約應履行之契約義務，而非期限利益，其間縱因土地存有圖解數化面積與登記面積較超出容許誤差之情形，致使原告展延取得建造執照之期間，亦僅被告喪失契約終止權利，而不得沒收地上權權利金，並非賦予原告因此而取得減免地租之權利，故原告於103年6月20日申請系爭標案土地鑑界後，於104年1月27日已完成面積更正登記，並未逾二年期限，即未有任何使用效益之損失。又系爭563、564、565地號等三筆土地存有圖解數化面積與登記面積較超出容許誤差之情形，依據相關單位審查之可能結果，係因系爭
563、564、565地號土地之地籍線與都市計畫樁位不符、圖解數值化面積與登記面積超出容許誤差範圍，或地籍重測所致，惟上開所謂都市計畫樁位之豎立，及樁位座標表、樁位圖、樁位指示圖之公告，及按都市計畫樁位辦理地籍逕為分割測量及重測登記等事務，均非被告所執掌之業務範圍，則原告就系爭標案土地縱有欠缺預定使用之利益，於系爭地上權契約明文排除瑕疵擔保義務之前提下，而受有損失，仍應另循救濟途徑為是。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告以102年10月17日台財產北改字第10200263340號公告招
標國有土地非公用設定地上權，原告就系爭標案土地參與投標，得標後於102年12月2日與被告簽訂系爭地上權契約，約定地上權存續期間自102年12月2日起至172年12月1日止，共70年；地上權權利金為471,880,800元，月地租為每月284,009元，並於102年12月31將系爭標案土地設定登記普通地上權予原告，其設定登記面積分別為519-3地號土地1平方公尺、563地號土地23平方公尺、564地號土地2平方公尺、565地號土地1,272平方公尺，有上開公告、國有非公用土地招標設定地上權投標須知、國有非公用土地設定地上權契約書、設定地上權土地辦理抵押貸款申請書、國有非公用土地設定地上權作業要點、系爭地上權契約、土地登記謄本在卷可佐（見本院卷第9頁至第34頁、第65頁至第76頁）。
㈡原告於103年1月7日繳清系爭地上權設定權利金471,880,800
元，被告於103年1月8日將系爭標案土地交付予原告占有使用，有繳款書、自行收納款項收據等件在卷足參（見本院卷第35頁、第36頁）。
㈢原告於103年6月20日就系爭標案土地申請鑑界，經臺北市古
亭地政事務所以103年7月8日北市古地測字第10331100200號函告知系爭563、564、565地號土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，已報請臺北市政府地政局土地開發總隊查辦，故土地鑑界暫緩辦理。原告向臺北市政府地政局土地開發總隊函詢查辦進度，經臺北市政府地政局土地開發總隊分別於103年9月24日、103年10月13日以北市地發控字第10330519100號、第00000000000號函覆將研擬解決方案後召開研商會議，並綜整相關資料研擬簽報臺北市政府。嗣臺北市古亭地政事務所於104年1月27日將系爭565地號土地面積更正為1,250平方公尺，被告則於104年3月10日於系爭地上權契約「變更記事」欄記載「其中565地號國有土地經登記機關於104年1月27日辦理面積更正登記，（更正前：
1,272平方公尺；更正後：1,250平方公尺）。自民國104年2月起，每月租金變更為新臺幣27萬9,197元」等語，有上開函文、土地登記謄本在卷可按（見本院卷第34頁反面、第37頁、第38頁、第40頁、第42頁、第44頁）。
四、得心證之理由：原告主張其與被告就系爭標案土地簽訂系爭地上權契約，而系爭565地號土地所約定之設定面積與更正登記後之實際面積相較，減少22平方公尺，其得依不當得利、第347條準用第354條、第359條及第227條之2第1項等規定，請求被告按短少面積部分之比例，返還地上權權利金、溢付租金及不能使用土地期間之6月地租等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本院應審究之重要爭點厥為：原告主張應依不當得利規定，按系爭565地號土地更正後減少之坪數與系爭地上權契約原約定設定面積之比例計算權利金，請求被告返還溢付之權利金及租金，有無理由？又原告主張因系爭標案土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，致其無法進行建造執造之申請等作業，請求被告返還延滯期間之租金，是否有理？茲析述如后：
㈠按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契
約性質所不許者，不在此限，民法第347條定有明文。本件兩造簽訂系爭地上權契約，約定被告以設定地上權方式提供系爭標案土地予原告建築房屋使用，原告給付被告權利金及地租金，則系爭地上權契約為有償契約，自有民法債編買賣專節規定之準用，先予敘明。次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第246條第1項前段、第111條分別定有明文。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。又一部之原始不能，亦可使契約一部無效。此一部無效之行為，在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此一部無效行為取得任何權利。買賣契約如一部無效，而出賣人就該無效部分已收取價金受有利益，致買受人受有損害，仍可成立不當得利，最高法院89年度台上字第2877號判決意旨參照。經查：
⒈兩造於系爭地上權契約約定設定地上權之標的面積分別為
519-3地號土地1平方公尺、563地號土地23平方公尺、564地號土地2平方公尺、565地號土地1,272平方公尺，合計1,298平方公尺，嗣系爭565地號土地經臺北市古亭地政事務所於104年1月27日面積更正為1,250平方公尺，較原契約約定短少22平方公尺，則該短少之22平方公尺部分核屬法律上自始客觀給付不能。然民法第111條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之，最高法院第75年台上字第1261號判例可資參照。準此，法律行為究竟是否除去該無效部分，仍可成立而生部分效力，須依法律行為之性質並探求當事人之意思定之。本件觀諸臺北市古亭地政事務所104年1月28日土地複丈成果圖（見本院卷第116頁），系爭標案土地構成一完整區塊，且原告投標並與被告締結系爭地上權契約之目的係為建築房屋；復佐以面積更正後，兩造於系爭地上權契約之變更記事欄中記載「其中565地號國有土地經登記機關於104年1月27日辦理面積更正登記，（更正前：1,272平方公尺；更正後：1,250平方公尺）。自民國104年2月起，每月租金變更為新臺幣27萬9,197元」等語，足認縱系爭565地號土地面積因更正而減少22平方公尺，然系爭標案土地仍為一完整區塊土地，無礙於原告建屋之締約目的，且兩造尚有維持系爭地上權契約存在之意而於變更記事欄中為租金變更之記載，自可認除去該一部分之無效，他部分仍為有效。。是系爭565地號土地面積雖有短少，除去此短少部分後，系爭地上權契約仍為有效。又該短少之22平方公尺屬給付不能而無效，揆諸前揭說明，則原告主張被告就此部分受有權利金及地租金屬不當得利，應予返還，即屬有據。
⒉次按出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘
其土地面積自始不足，則其不足部分，為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之價金，依關於不當得利之規定，應負返還責任（最高法院84年度台上字第443判決參照）。查，兩造於系爭地上權契約第5條第2項約定：「前項月地租係按契約簽訂當期土地申報地價3.5%計算年地租後，再以其十二分之一計算（四捨五入）。」，並參以國有非公用土地設定地上權作業要點第5點明文規定：「設定地上權之存續期間、權利金底價或專案提供設定地上權之權利金及地租，由審議小組依下列規定評定：㈠存續期間：最長七十年。㈡權利金底價或專案提供設定地上權之權利金：以土地市價之三成至七成計算。㈢地租：以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算。前項第二款所稱土地市價，依國有財產計價方式規定辦理查估評定。」，足見土地市價及租金除應就座落位置、坵形狀況、土地使用管制與現況、土地改良利用、地理環境、公共設施開闢等情形及影響土地價格之各項因素為評估外，土地面積亦為土地市價多寡之計算基礎，即係按面積計算其數額，則按系爭565地號土地減少面積於系爭地上權契約約定設定標的總面積之比例計算，被告應返還原告溢付之權利金為7,997,980元【計算式：471,880,800×22/1,298＝7,997,980（元以下四捨五入）】。另兩造原約定月地租為284,009元，自104年2月1日起地租更正為每月279,197元，有系爭地上權契約第13頁變更記事欄可稽（見本院卷第34頁背面），則差額4,812元即為短少之22平方公尺之每月地租，原告溢繳之14月租金應為67,368元（計算式：4,812元×14月＝67,368元），原告請求被告返還溢收租金67,368元，為有理由，應予准許。
⒊被告雖以系爭地上權契約第4條第1項已約定原告不得以任何
理由請求返還權利金，且地租金應於面積更正後之次月起重新計算，始符合系爭地上權契約第5條第4項之約定云云。惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任或使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第247條之1第1款、第3款所明定。
而該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。又該條款所稱「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之；所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院102年度台上第2017號判決意旨參照）。查本件用於包含系爭標案土地在內六宗土地設定地上權之招標公告、設定地上權投標須知、招標設定地上權土地標示、土地面積、都市計畫使用分區或非都市使用編定、權利金底價及保證金金額附表及系爭地上權契約，均為被告單方面預先擬定，原告僅有決定是否參與投標之權，並無選擇締約對象之餘地，甚者投標者就權利金底價、月地租等契約重要事項均無從置喙，且被告與得標者訂定之地上權契約僅因設定地上權之標的不同而於地上權存續期間、權利金、月租金等項有異，投標者於投標前、得標後對於契約其他條款無以磋商變更，是系爭地上權契約難謂非被告為與多數得標者訂定之用而單方預訂製作之定型化契約。又系爭地上權契約第4條第1項約定就原告給付之權利金，被告不負返還義務，原告亦不得以任何理由請求返還，而本件設定地上權之權利金金額高達471,880,800元，該條款不問有無可歸責於原告之事由，一概約定原告不得要求減免或返還權利金，不啻減輕被告之責任或限制原告之權利行使，對原告有重大不利益，此項約定自難謂無顯失公平之情形，應屬無效。
⒋再者，定型化契約在現代社會中，具有靈活交易行為，促進
工商發達、提高經營效率及節省締約成本之特色，本於私法自治及契約自由原則，固應承認其效力。惟因此種契約，締約當事人之地位每不對等，契約之文字及內容恆甚為繁複，他方當事人（相對人）就契約之一般條款輒無個別磋商變更之餘地。為防止預定契約之一方（預定人），挾其社經上優勢之地位與力量，利用其單方片面擬定契約之機先，在繁雜之契約內容中挾帶訂定以不合理之方式占取相對人利益之條款，使其獲得極大之利潤，造成契約自由之濫用及破壞交易之公平。於此情形，法院應於具體個案中加以審查與規制，妥適調整當事人間不合理之狀態，苟認該契約一般條款之約定，與法律基本原則或法律任意規定所生之主要權利義務過於偏離，而將其風險分配儘移歸相對人負擔，使預定人享有不合理之待遇，致得以免除或減輕責任，再與契約中其他一般條款綜合觀察，其雙方之權利義務有嚴重失衡之情形者，自可依民法第247條之1第1款之規定，認為該部分之約定係顯失公平而屬無效，初與相對人是否為公司組織及具有磋商機會無必然之關係。蓋任何法律之規定，均係立法者在綜合比較衡量當事人之利益狀態後，所預設之價值判斷，乃為維護契約正義與實現公平之體現。縱其為任意規定，亦僅許當事人雙方以其他正當之規範取代之，尚不容一方恣意片面加以排除。況相對人在訂約之過程中，往往為求爭取商機，或囿於本身法律專業素養之不足，對於內容複雜之一般條款，每難有磋商之餘地；若僅因相對人為法人且具有磋商之機會，即認無民法第247條之1規定之適用，不啻弱化司法對附合契約控制規整之功能，亦有違憲法平等原則及對於契約自由之保障（司法院釋字第576號、第580號解釋參照）。準此，本件尚難僅因原告為法人公司遽認其為非經濟弱勢之專業廠商，應有議約磋商能力，而無予保護之必要，被告此項抗辯要屬無據。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年台上字第1173號判例、70年度台上字第422號判決參照）。查：
⒈本件系爭地上權契約第1條約定系爭565地號土地設定地上權
面積為1,272平方公尺，惟實際面積為1,250平方公尺，兩者相差22平方公尺，並經臺北市古亭地政事務所更正面積在案等情，為兩造所不爭執，並有系爭地上權契約及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第28頁至第34頁、第44頁），足證系爭565地號土地面積確實短少22平方公尺，依通常交易之觀念，土地登記之面積短少，自影響土地價值甚明。又兩造簽訂系爭地上權契約後，原告即於103年6月10日申請建造執照，因系爭標案土地之複丈成果圖上未載有「經檢測地籍線與建築線相符」等字樣，不符臺北市政府都市發展局102年9月2日北市都建字第10290005100號函所示申請建造執照應補正辦理事項，而須另行申請鑑界。然因系爭563、564、565地號土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，經臺北市古亭地政事務函知報請臺北市政府地政局土地開發總隊查辦，土地鑑界暫緩辦理，嗣原告又獲臺北市政府地政局土地開發總隊告知該土地除有土地面積疑義外，亦涉及都市計畫樁位與地籍線不符之問題，將另研擬解決方案並召開研商會議，遲至104年1月27日臺北市古亭地政事務所始辦理面積更正完竣等節，有臺北市古亭地政事務所103年7月8日北市古地測字第10331100200號函、臺北市政府地政局土地開發總隊103年9月24日北市地發控字第10330519100號、103年10月13日北市地發控字第10331794400號函、臺北市政府都市發展局102年9月2日北市都建字第10290005100號函足參（見本院卷第37頁、第40頁、第42頁、第115頁），堪以認定。
⒉原告於臺北市古亭地政事務所辦竣面積更正前之六個月期間
，因無法取得土地複丈成果圖，而無法進行申請建造執照等作業，則揆諸前揭說明，被告就系爭565地號土地所為給付既有面積減少，致使原告設定地上權係為建築房屋之目的無法達成，顯有欠缺契約預定效用之瑕疵，原告主張被告應負擔物之瑕疵擔保責任，而依民法第359條規定請求被告減少無法使用系爭標案土地期間共六個月之租金，應屬有據。又原告請求減免臺北市古亭地政事務所104年1月27日更正面積前之六個月租金共1,704,054元，惟原告前已請求被告返還每月溢繳租金4,812元，自102年12月2日起至104年1月31日止共14個月，合計67,368元，則原告就系爭標案土地無法進行作業之六個月期間再請求減免每月租金284,009元，其數額顯逾原告每月給付之租金，而有重複請求之情，是原告得請求減免之數額應為279,197元（計算式：284,009－4,812＝279,197），按申請建造執照延宕期間六個月計算，總計1,675,182元（計算式：279,197×6＝1,675,182），逾此數額之請求，則非有理，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第246條第1項、第111條、第179條規定請求被告返還溢繳權利金7,997,980元及租金67,368元；依第347條準用第354條、第359條規定，請求被告返還已給付之租金1,675,182元，共計9,740,530元（計算式：7,997,980＋67,368＋1,675,182＝9,740,530），及自起訴狀繕本送達翌日起即104年5月5日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
書記官 吳珊華