臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第476號原 告 王聖堯訴訟代理人 林坤賢律師複 代理人 許榮進被 告 許怡雯訴訟代理人 李漢中律師複 代理人 陳彥寧律師
戴葳上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟玖佰伍拾壹萬貳仟肆佰參拾肆元，及其中新臺幣貳佰萬元自民國一百三年二月二十六日起；新臺幣壹仟陸佰陸拾肆萬貳仟元自民國一百零三年六月九日起；新臺幣捌拾柒萬零肆佰參拾肆元自民國一百零四年四月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項由原告以新臺幣陸佰伍拾萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟玖佰伍拾壹萬貳仟肆佰參拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由查原告起訴原請求被告給付新臺幣（下同）1959萬3544元（見
本院卷第4頁反面），嗣減縮為1951萬2434元（見本院卷第157、236頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，自應准許。
原告主張：原告於民國103年2月26日以總價1864萬2000元向被
告購買其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之工業區丁種建築用地（下合稱系爭土地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），而於當日給付頭期款200萬元。原告購買系爭土地乃為興建廠房，兩造就此特以系爭契約第14條約定，如未能於103年5月26日前取得建築線，則系爭契約解除。惟原告就系爭土地於同年月22日獲指定建築線，並於同年6月9日付清所餘1664萬2000元價金後，申請建築執照竟以系爭土地被規劃為綠地，不可建築而遭駁回，則原告就交易上重要之系爭土地可否建築一事有所誤認，始錯誤為買受之意思表示。而代理被告簽署系爭契約之被告之夫畢華民曾任系爭土地所在之訴外人財團法人三義工業區管理中心（下稱工業區管理中心）董事，當知系爭土地被編列為綠地，竟詐欺原告買得系爭土地，系爭土地又無系爭契約所定可供建築之預定效用而有瑕疵，亦為不完全給付而無從補正，原告以起訴狀之送達，而擇一依民法第88條、第92條撤銷所為錯誤或受詐欺之買受意思表示；依民法第227、226及256條規定或第359條規定解除系爭契約後，依民法第179條或第259條規定，請求被告返還上開價金。另原告為買賣系爭土地及預備起造建物而支付佣金、代書費及建築線指定費共37萬元、建築師設計費用48萬元、印花稅4983元及登記費1萬5451元，合計87萬434元，係原告因被告不完全給付所受損害，爰依民法第227、226條規定請求被告賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告1951萬2434元，及其中200萬元自103年2月26日起；1664萬2000元自103年6月9日起；87萬434元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行。
被告則以：系爭土地經核定報編為綠地之開發計畫內容早已公
開，原告於簽訂系爭契約前未能善盡查證之責，致不知系爭土地有不能建築之瑕疵，已有重大過失，而被告並無保證系爭土地無瑕疵，自不負擔保之責。又系爭土地使用地類別之編定乃苗栗縣政府權責，非僅擔任工業區管理中心董事之畢華民可置喙，原告不得逕謂畢華民或被告就系爭土地編列為綠地一事知情而故意隱匿以詐欺原告。另系爭土地之登記事項未載明已編列為綠地，原告申請指定建築線竟誤獲准許，均為苗栗縣政府過失所致，其間仲介系爭土地買賣之不動產經紀業者、原告獲取貸款而就系爭土地鑑價之銀行及原告委請申請建築執照之建築師，均有不動產專業，然無一察覺系爭土地不能建築，則被告就系爭契約因系爭土地不能建築之不完全給付，即屬不可歸責等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
查系爭土地本屬苗栗縣○○鄉○○○段工業用地範圍，行政院
於66年間依當時有效之獎勵投資條例（後於80年1月30日廢止）核定由訴外人裕元開發建設股份有限公司（下稱裕元公司）報編之開發計畫內容（下稱系爭開發計畫），系爭土地屬綠地而在不得興建建築物之範圍內，迄今苗栗縣政府仍依上開計畫內容列管限制。次查，被告於90年7月20日自工業區管理中心買得系爭土地，嗣於103年2月26日以總價1864萬2000元出售原告並簽訂系爭契約。原告依序於103年2月26日、同年6月9日各給付被告200萬元、1664萬2000元而付清上開價金。原告就系爭土地中815－47地號部分土地向苗栗縣政府申請指定建築線，經該府於103年5月22日指定完訖，原告並於103年6月4日受移轉登記為系爭土地所有權人。原告繼而申請新建建造執照，經苗栗縣政府於104年2月13日以系爭土地規劃為綠地，非屬得興建建築物範圍為由而駁回其申請等情，有苗栗縣政府104年2月13日函、同年5月20日函、同年7月31日函及所附土地細部計畫、同年8月5日函所附臺灣省政府66年5月4日函轉行政院核定工業用地函、異動索引、系爭契約、匯款回條、建築線指示（定）申請書圖等影本（見本院卷第11至13、18至19、22、59、91至122、172頁）在卷可證，堪信為真。
原告主張其購買系爭土地之目的在於供建築之用等語。查系爭
契約第14條特約事項約定：「民國103年5月26日前未能取得建築線，雙方同意退回已付價款後解除契約」（見本院卷第13頁）中所指之建築線指定，兩造咸認乃為申請建築執照前之必經程序（見本院卷第63頁），被告復自承原告簽訂系爭契約說買地是為了蓋房子，所以才要申請建築線，所以擬具了上開約定等語（見同上頁），可認上開約定乃為避免於法令上有不能建築之風險所設，系爭契約乃是以建築為目的，復為兩造所不爭（見本院卷第215頁反面）。而被告出售系爭土地與原告，依民法第354條第1項規定，自負有擔保系爭土地依同法第373條危險移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在被告交付前之66年間既已屬於綠地而不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值（最高法院49年台上字第376號判例要旨參照），則原告主張被告出售之系爭土地具有不能建築之瑕疵一節，自為可採。被告固辯稱原告欲買受系爭土地，就都市計畫內容即有自行查證之義務，原告未查證而買受，乃有重大過失而不知上開瑕疵等語。惟查，系爭土地在土地登記簿謄本標示部記載之使用分區及使用地類別為工業區丁種建築用地。至於系爭土地規劃為綠地後是否應就該規劃內容為註記登記，視苗栗縣政府辦理編定異動登記函為準。而苗栗縣政府函覆稱於66年間核定報編系爭土地為綠地時，無法源得據以辦理該綠地事項之登載，有苗栗縣銅鑼地政事務所104年7月23日函及所附土地登記謄本、苗栗縣政府104年8月5日函附卷可參（見本院卷第80至84、91頁），可認原告無從自上開系爭土地登記事項之公示內容得知系爭土地有不能建築之瑕疵。又系爭土地乃非都市土地，非屬都市計畫範圍，無都市計畫分區證明，有苗栗縣政府105年1月26日函在卷可據（見本院卷第221頁），則原告亦無從經由申領系爭土地之分區使用證明而得悉系爭土地是否被列做公共設施用地。準此，系爭土地被編列為綠地，如無閱覽系爭開發計畫細部核定編列內容，即難得知。然觀諸不動產交易通常情形，難認屬一般民眾之原告，有在購買非都市土地之系爭土地之際，尚有查證系爭土地有無另有用途編列及其內容與範圍之義務，自難謂原告不知系爭土地因經核定報編為綠地之開發計畫內容，即有重大過失。從而，原告以此項瑕疵為由，對被告解除買賣契約並請求返還價金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1、2款規定所許。按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸
責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。查原告主張因買受系爭土地及預備起造建物而支付佣金、代書費及建築線指定費共37萬元、建築師設計費用48萬元、印花稅4983元及登記費1萬5451元，合計87萬434元，有訴外人即兩造委任之本件買賣仲介人員陳怡宏簽認之收據印花稅繳款書、地政規費徵收聯單、支票、取款憑條及存入憑條等影本附卷可憑（見本院卷第23、26至27、203至204頁），復據陳怡宏到庭證述明確在卷（見本院卷第215頁），堪信為真，足認上開費用均係原告為購入系爭土地並規劃建築使用所支出。是以原告主張因被告給付之系爭土地存有不能建築瑕疵，致其因不完全給付而受有支出上開費用之損害，自為可採。次按，不動產買賣契約出賣人一方，其主要義務為移轉不動產所有權，及交付不動產於他方。此外，契約當事人如另有約定契約應履行之義務，並以之做為契約之要素者，自亦得為契約當事人之主要義務。一般而言，其是否為契約之主要義務或僅為契約之附隨義務，應視其是否為契約目的之完成，所不可欠缺者為定。而當事人如特別予以約定，如不為履行即構成解除契約之事由者，即應為主要義務。查兩造以系爭契約第14條特約事項約定確立契約目的在於原告購得系爭土地以供建築，並藉此防免法規上之限制建築風險。若此目的不達，其效果為解除契約，亦為兩造真意所繫，已如前述，則系爭土地有可供建築之效用，依上說明，自為被告依系爭契約負擔之主給付義務之一。又系爭土地早於66年間即因系爭開發計畫之核定而被編定為綠地致不能建築，非於系爭契約於103年2月26日成立後始發生。而被告早在80年12月間即已代表訴外人聯鋒工業社與工業區管理中心簽訂系爭土地買賣契約，有契約書影本1件在卷可稽（見本院卷第167至170頁），更於90年7月20日受工業區管理中心之移轉而以個人身分取得系爭土地所有權。上開80年12月契約書中第3條第4款約定，就系爭土地若有需要補償時，乃由買受人逕與原開發單位裕元公司另行協商（見本院卷第169頁），則被告於出賣系爭土地與原告前，當早已知悉系爭土地位處裕元公司開發規劃區內，就系爭開發計畫對系爭土地之用途已有規劃之可能，自可預見，故與系爭土地可否供建築之用相關資訊的告知義務，就達成系爭契約之建築目的以觀，當屬長期持有系爭土地之被告所應承擔。而裕元公司報編之系爭開發計畫內容，一般民眾均可查閱，亦據苗栗縣政府105年1月26日函陳明在卷（見本院卷第221頁），則被告就系爭土地已別有裕元公司規劃之用途，致於本件買賣有瑕疵給付之不完全給付，非全然無查證可能而無從防免。是被告辯稱其就原告因購買不能建築之系爭土地而支出上開費用，乃不可歸責等語，即不可採。是以，原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告賠償以上開費用總額87萬434元計算之損害，自有理由。
綜上所述，原告依民法第259條第1款規定請求被告返還原告已
付價金1864萬2000元；依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求被告給付87萬434元，合計1951萬2434元（計算式：00000000＋870434＝00000000），及其中價金200萬元自被告受領之103年2月26日起；價金1664萬2000元自被告受領之103年6月9日起；87萬434元自起訴狀繕本送達翌日即104年4月18日（見本院卷第35頁）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，合於民法第259條第2款、第229條第2項、第233條第1項及第203條規定，洵屬有據，應予准許。又原告上開請求被告返還價金部分乃主張為擇一之合併，則在本院准許之範圍部分，其餘訴訟標的已毋庸審酌，附此敘明。又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 藍家偉法 官 李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 謝達人