臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第550號原 告 廖素惠訴訟代理人 王上仁被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 王寶輝律師複 代理人 黃文祥律師上列當事人間請求讓受國有土地事件，本院於民國104年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎同一，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款、第7 款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：請求出售機關應循估價重新辦理查估，並註銷原繳款通知，俟重新查估完成估價程序後另行通知繳款。嗣於民國104 年9月3日言詞辯論程序中具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地、面積43平方公尺、權利範圍全部之土地（以下簡稱「系爭土地」），於104 年8月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈡被告為前項不動產登記塗銷後，原告依同樣條件優先承購，並以買賣為原因所為之所有權移轉登記予原告。核其訴之變更，所主張基礎事實相同，僅因被告於本件訴訟繫屬中將系爭土地之所有權移轉登記予訴外人洪正雄、葉正滉、陳永賦、羅瑞春、蔡世祺等5人（以下簡稱「洪正雄等5人」），致原請求重新辦理估價後另行通知繳款之訴訟目的已無法達成，屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭說明，其所為訴之變更、追加，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張略以：㈠被告出租系爭土地予原告，因原告早期即在系爭土地上自費
建築磚造平房1棟即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○ ○○號房屋，故被告長期出租予原告使用迄今，尤以兩造於100年9 月16日簽訂「國有基地租賃契約書」，其上所載租賃期間自100年10月1日起至108年12月31日止。然於兩造租賃關係存續中，被告於103年11月27日以台財產北處字第00000000000號發函稱原告稱洪正雄等5人依國有財產法第49條第3項規定，向被告申請承購系爭土地，經被告審查結果認符合相關讓售規定，並依規定評定讓售價款為新臺幣（下同）1,505萬元，因被告為系爭土地之承租人，故通知原告得主張優先承購，逾期未主張，視為放棄優先購買權。原告乃於法定期間內之103年12月2日具狀表示優先購買，被告則以104年1月13日售字第103AD0000000號繳款通知書通知原告於104年2月16日前完繳。然原告於104年1月27日就上開繳款通知書內容提出異議暨陳情書，被告則以104年2月6日台財產北處字第00000000000號函覆略以：被告以1,505萬元出售系爭土地予洪正雄等5人，並經渠等承諾購買，原告為系爭土地承租人，故得依前述規定按同樣條件主張優先承購，惟應依被告與洪正雄等5人間所訂契約之同樣條件為承買，不得就售價提出異議等語。原告乃依國有非公用不動產讓售作業程序第19點之規定，於104年4月15日就本件售價提出異議，被告則於104年4月23日以台財產北勘字第00000000000號函覆原告略以：應依被告與洪正雄等5人間所訂契約之同樣條件為承買，不得就售價提出異議等語，原告遂於法定繳款期限之最後1日之104年4月29日分別對被告提起民事訴訟及行政訴願，屬於時效中斷，應重新起算。詎被告竟於未受確定判決終結前之104年8月4日將系爭土地以買賣為原因為所有權移轉登記予洪正雄等5人，已違反民法第137條之規定，原告所具有系爭土地之優先購買權已為被告所侵奪。爰依土地法第104條第1項前段、民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭土地於104年8月4日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並於塗銷後，原告依同樣條件優先承購，以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予原告等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將系爭土地，於104年8月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
⒉被告為前項不動產登記塗銷後，原告依同樣條件優先承購，並以買賣為原因所為之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠原告為系爭土地之承租人，洪正雄等5 人申購系爭土地，被
告即以103年11月27日台財產北處字第00000000000號函通知原告優先承購，原告雖於103年12月2日回函表示優先承購，惟被告於104年1月13日寄送繳款通知書予原告後，原告竟於104年1月27日提出異議暨陳情書，表示對被告所為繳款通知之行政處分不服，被告再以104 年2 月6 日台財產北處字第00000000000號函通知原告應於104年2月16 日前繳清價款，及倘擬申請展延繳款期限應依法提出申請。詎原告於104年4月15日提出異議聲明書，要求被告應重新查估系爭土地出售價格云云，迄未繳納通知優先承購之買賣價金，可見原告已拒絕被告通知其優先承購之買賣價金條件，迄今仍拒絕繳納價金，顯已喪失優先購買權。
㈡況系爭土地之讓售價格，係經由被告財產估價小組第7次會
議，依規定參酌系爭土地周邊土地售價行情核定，並送交財政部國有財產署國有財產估價委員會於103年7月22日召開第540次委員會討論議決，並無任意哄抬申購價格，原告指稱讓售價格過高云云，並非有理等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告出租系爭土地予原告使用，兩造於100年9月16日簽訂國
有基地租賃契約書，約定租賃期間自100年10月1日起至108年12月31日止，此有國有基地租賃契約書1件為證（見本院卷第5至6頁）。
㈡洪正雄等5人於系爭土地仍在兩造租賃關係存續中，向被告
申購臺北市○○區○○段2小段167之1、167之2、179、179之2、系爭土地及179之5地號等6筆國有土地，經被告審核符合申購資格，於103年11月7日以台財產北處字第00000000000號函通知洪正雄等5人，並說明須徵詢系爭土地及179之5地號土地承租人是否主張優先購買權，再通知辦理後續補正及繳款事宜；被告並以103年11月27日台財產北處字第00000000000號函通知原告，得以申購價格1505萬元主張優先承購系爭土地（見本院卷第68至72頁、第7頁）；故原告於103年12月2日具狀表示優先購買（見本院卷第64頁），被告則於104年1月13日售字第103AD0000000號繳款通知書通知原告於104年2月16日前完繳（見本院卷第32、63頁）；然原告於104年1月27日就上開繳款通知書內容提出異議暨陳情書（見本院卷第60至61頁），被告以104年2月6日台財產北處字第00000000000號函覆原告，應與洪正雄等5人以同樣條件承買，不得就讓售價格提出異議，若欲請求延期繳款，應於繳款期限屆滿前提出申請，出售機關得於繳款期限屆滿次日起60日內酌予延長，但本件應於104年2月16日前繳清價款，倘擬申請展延繳款期限，應於繳款期限屆滿前以書面向被告申請（見本院卷第58至59頁）；但原告於104年4月15日又就本件售價提出異議聲明書（見本院卷第8頁），被告則以104年4月23日台財產北勘字第00000000000號函覆原告應與洪正雄等5人以同樣條件為承買，不得就讓售價格提出異議（見本院卷第9頁），並於104年4月29日以台財產北處字第00000000000號函通知原告因原告未在繳款期限內照價繳款承購而註銷原告之申購案（見本院卷第73頁），此均有上開函文存卷可參。
㈢系爭土地已於104年6月12日出售予洪正雄等5人，並於104年
8月4日以買賣為原因而為所有權移轉登記，此有被告出售國有土地產權移轉證明書存根各1件在卷足憑（見本院卷第56至75頁）。
四、本件原告主張被告於104年8月4日將系爭土地出售並為所有權移轉登記，侵害原告之優先承購權，依據土地法第104條第1項前段、民法第767條第1項之規定，請求被告將所有權移轉登記予以塗銷，並於塗銷後，同意原告依同樣條件優先承購，再以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予原告等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：原告就系爭土地之優先承購權是否受到侵害？茲將得心證之理由說明如下：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2 項定有明文。次按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同；而土地法第104 條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違，有最高法院98年度台上字第479 號、100年度台上字第2019號判決要旨參照。再按土地法第104條第2 項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人，此亦有最高法院87年度台上字第11號判決要旨可資參照。
㈡經查，洪正雄等5人向被告申購臺北市○○區○○段2小段16
7-1、167-1、179、179-2、179-5等地號土地及系爭土地，依被告103年11月7日台財產北處字第000000000000號函所載：「查旨述國有土地（即上開6筆土地）業經本分署審查符合讓售相關規定，並經評定產價為新臺幣5,250萬元」等語（見本院卷第68頁），核以被告出售國有土地產權移轉證明書存根所載系爭土地所載價格（見本院卷第75頁），可知系爭土地之買賣價金為1505萬元無訛。則原告係以承租人之地位就系爭土地行使土地法第104條之優先購買權，揆諸前揭說明，自應與洪正雄等5人以相同條件、價格優先購買系爭土地，亦即同意以1505萬元為買受價格，方為適法。惟原告雖於103年12月2日具狀表示其欲優先購買系爭土地，此有原告聲明書狀1件存卷可稽（見本院卷第64頁）。但原告於收受被告就系爭土地所核發之繳款通知書後，不僅對繳款期限提出異議，亦對買受價格多所爭執，並屢次聲明異議表示買受價格過高，請求被告重新查估，再通知原告繳款等語，且於被告通知之展延繳款期限即104年4月17日屆滿後，仍未繳納價金1505萬元，而遭被告於104年4月29日以台財產北處字第00000000000號函以原告未在繳款期限內照價繳款承購而註銷原告之申購案，此有該函文1件在卷可稽（見本院卷第73頁）。可見原告當時並未同意以與洪正雄等5人相同條件即1505萬元之價格購買系爭土地，核與土地法第104條第1項依同樣條件優先購買之要件不合，尚難認已合法行使優先承買權。是原告並未合法行使土地法第104條之優先購買權，其主張其優先購買權受到侵害云云，要非可採。又原告既未合法行使就系爭土地基於土地法第104條之優先購買權，則被告於註銷原告申請案後，將系爭土地出售予申購之洪正雄等5人，係基於被告出售系爭土地之權限行使，並未侵害原告之優先購買權，原告主張被告將系爭土地出售予洪正雄等5人侵害其優先購買權云云，亦非可採。
㈢按經核定讓售者，以書面通知申購人限期繳款，其期限為30
日，其始期以發文通知繳款次日起計算；申購人於繳款或延期繳款期限內，對售價提出異議以一次為限，其處理方式如下：⒊⑴經循異議處理程序結果，出售機關不予受理者，自異議收文日起至發文通知不受理異議期間不計入繳款或計收遲延利息期間。⑵經循異議處理程序結果，出售機關應循估價程序重新辦理查估者，應通知申購人註銷原繳款通知，俟重新查估完成估價程序後另行通知繳款，國有非公用不動產讓售作業程序第19點第3項定有明文。雖原告主張其得依國有非公用不動產讓售作業程序第19點第3項對系爭土地售價提出異議，被告應循估價程序重新辦理查估，並註銷原繳款通知，俟重新查估完成估價程序後另行通知繳款云云。然依國有非公用不動產讓售作業程序第19點第3項之內容可知此異議為申購人對於土地讓售價格之權利，並非優先購買權人之權利，且申購人異議後，被告得作成不受理或循估價程序重新辦理查估兩種決定，並非申購人一旦異議，被告即需循估價程序重新辦理查估。況按申購之國有非公用不動產，依規定他人享有優先購買權者，應依下列方式辦理：⑴於依國有財產計價方式或其他法律規定評定（或計算）價格後，先通知申購人限期表示是否願意繳款承購，申購人願意承購者，再徵詢優先購買權人是否依同樣條件承購。限期申購人表示是否願意繳款承購之通知，視同已依國有財產估價作業程序第19點第3項規定發文通知。⑵申購人對售價提出異議者，經循異議程序處理後，依原評定（或計算）價格或重新查估評定之價格，再次通知申購人限期表示是否願意繳款承購，申購人願意承購者，再徵詢優先購買權人是否依同樣條件承購。⑶優先購買權人放棄優先購買權或逾期未主張時，通知申購人限期繳款，國有非公用不動產讓售作業程序第28點第1至3項亦有明文。可見該作業程序第28點與土地法第104條之規定相同，均認優先購買權人需以申購人同樣條件始得承購而行使優先購買權，原告並未同意以與申購人相同價格購買系爭土地，難認符合國有非公用不動產讓售作業程序之規定，原告此部分之主張，亦非可採。
㈣至原告主張本件有時效中斷事由，被告於104年8月4日出售
系爭土地予洪正雄等5人，違反民法第137條規定云云。惟按土地法第104條所定之優先購買權，為具有物權性質之優先承買權。優先承買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，性質上屬於形成權之一種，且此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法院104年度台上字第1410號判決要旨可資參照）。故原告主張本件有時效中斷事由，被告將系爭土地出售予洪正雄等5人違反民法第137條之規定云云，容有誤解。
五、綜上所述，原告當時並未同意以與洪正雄等5人相同條件即1505萬元之價格購買系爭土地，核與土地法第104條第1項或國有非公用不動產讓售作業程序第28點依同樣條件優先購買之要件不合，尚難認已合法行使優先購買權，故其主張優先購買權受到侵害云云，並非可採。從而，原告聲明請求：㈠被告應將系爭土地，於104年8月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡被告為前項不動產登記塗銷後，原告依同樣條件優先承購，並以買賣為原因所為之所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 2 日
民事第一庭 法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 2 日
書記官 劉庭君