臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第610號原 告 黃建勳
許惠如共 同訴訟代理人 蘇錦霞律師複代理人 蕭盛文律師被 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 吳俊昇律師複代理人 張竹君律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原主張：「⒈被告應給付原告黃建勳新臺幣（下同）10,724,935元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告許惠如11,568,188元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第2頁至第3頁），嗣於民國104年11月27日本院言詞辯論期日變更聲明為：「⒈被告應給付原告黃建勳9,814,335元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告許惠如11,368,188元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第257頁）；又於104年12月29日具狀變更聲明為：「⒈被告應給付原告黃建勳9,670,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告許惠如11,308,135元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第262頁），核其所為變更，係應受判決事項之減縮，與前揭規定尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠原告黃建勳於102年10月16日承受訴外人翁淑玫與被告之買
賣契約，承買坐落於新北市○○區○○段00000000000地號等三筆土地（權利範圍59/10,000）及其上編號A1棟18樓之房屋、B4層148號之停車位，買賣價金2,870萬元；原告許惠如承受訴外人翊紘資訊系統整合顧問有限公司（下稱翊紘公司）與被告之買賣契約，承買坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等三筆土地（權利範圍65/10,000）及其上編號A2棟18樓之房屋、B4層149號之停車位，買賣價金為2,947萬元。嗣被告於102年12月13日取得使用執照，於103年2月6日向地政事務所辦理土地移轉登記，於103年3月13日完成建物登記。而被告於104年11月20日始完成交屋，依預售屋定型化契約範本應記載事項第15點第4項規定，賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，則被告於102年12月13日領照，六個月期間計算至103年5月12日，被告並未交屋，自103年5月13日起至104年5月12日止（起訴之日），共365日，原告黃建勳、許惠如分別已交付2,812萬元、2,887萬元，合計遲延利息分別為5,131,900元、5,268,775元。
㈡又被告於印製之預售屋廣告圖本中，印有「榮耀領先！本案
獲內政部頒發新莊大都心第一張【銀級綠建築候選證書】」、「綠化量指標■庭園、VIP、空中花園三層次庭園造景■建築立面綠化植栽列為標準配備」等語，被告以綠建築為由拉抬售價，所興建之建物自應合於綠建築之品質。然空中花園之植栽因陣風強勁均枯萎死亡，被告另以立體塑膠花草、綠色油漆充作係立面綠化植栽；所謂三層次庭園營造底層植物更因無法受陽光照射，僅剩凋零枯葉，其於廣告內所稱之立面垂直綠化並未完成，顯然未達廣告內容所負之義務，不符消費者保護法第22條規範。而鄰近非屬綠建築之建物，每坪實際交易價格僅約為423,539元，原告因被告興建之建物屬綠建築而願以每坪高達516,000元之價格承買，依民法第359條規定，原告黃建勳得請求減少價金4,538,910元【計算式：（牌價645,000元×被告同意予以之優惠0.8－非綠建築每坪實際交易價格423,539元）×49.09坪＝4,538,910元】；原告許惠如得請求減少價金4,966,080元【計算式：（牌價645,000元×被告公司同意予以之優惠0.8－非綠建築每坪實際交易價格423,539元）×53.71坪＝4,966,080元】。
㈢原告許惠如係承受訴外人翊紘公司之買賣契約，斯時被告應
受行政院內政部公告之預售屋買賣定型化契約不得記載事項第七點之拘束，故編號A2棟18樓房屋中2.08坪之雨遮部分自不應計入買賣價格，被告收受之買賣價金1,073,280元（計算式：牌價645,000元×被告同意予以之優惠0.8×2.08坪＝1,073,280元），即屬無法律上原因，應依民法第179條之規定返還。
㈣爰依民法第179條、第359條、第227條、消費者保護法第22
條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告黃建勳9,670,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告許惠如11,308,135元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告已分別將房屋所有權移轉登記予原告，並於103年2月27
日掛號郵寄驗屋通知書通知原告驗屋，嗣經原告驗屋後，並於103年4月7日通知原告交屋，已符合預售屋定型化契約範本應記載事項第15點第4項之規定。而被告通知原告驗屋後，原告卻以雨遮不應計價、房屋有瑕疵、房屋未施作立面植栽等藉口拒不交屋。然原告驗屋所列之瑕疵，並無減少或滅失客廳地板、浴室排水蓋、浴室門框、浴室磁磚、浴室窗台、走廊牆面、木質地板、客廳地磚等之通常或契約預定效用或價值，且被告早已修補，其餘所謂「瑕疵」係因原告按室內裝潢等級之標準，以幾近刁難之手段驗收，藉此要求被告減價，故原告以此主張未交屋，顯有可議，依兩造所定之買賣契約第20條及民法第101條第1項規定，原告係以不正當行為阻礙交屋條件之成就，應視為於103年4月12日已交屋，原告請求交屋之遲延利息，即無理由。
㈡內政部訂定發布之「綠建築標章申請審核認可及使用作業要
點」規定，可知綠建築候選證書及綠建築標章係屬二事，相關評估指標、項目不只一端，認可標準亦不相同。又被告已取得「銀級綠建築候選證書」與「綠建築標章」，完全符合廣告中列明銀級綠建築之基地保水、日常節能、水資源、室內環境、垃圾處理及綠化量等六大指標，並無廣告不實或債務不履行之情形。且品牌、建材、地段、購買時點、磋商能力等，均為影響交易價格之因素，原告以鄰近房屋較低價格房屋與本件房屋之價差計算請求減價，應屬無據。況原告所指之空中花園或本件房屋花台分屬「冠德鼎峰」建案之公共設施或原告專有部分，植栽之後續維護保養，應分由管理委員會及原告負責，非被告之義務。原告以該花園植栽死亡主張本件房屋欠缺綠建築品質云云，不免誤會。
㈢原告許惠如係承受翊紘公司於100年6月11日與被告締結之買
賣契約，而該契約第4條第2項第2款明確約定「本項雨遮面積依政府機關規定不予計價」，可知兩造在簽定買賣契約時，均已知悉被告出售之價格並未計入雨遮之價格。原告主張編號A2棟18樓房屋計入雨遮價格云云，並未舉證以實其說，其請求返還雨遮面積之價款，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願以台新商業銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，訴外人翁淑玫前於100年2月10日與被告簽定房地預定買賣契約書，購買被告於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號三筆土地上興建銷售之冠德鼎峰建案中、編號A1棟18樓房屋及B4層148號停車位，約定房地總價為2,870萬元；翊紘公司於100年6月11日與被告簽定房地預定買賣契約書（下稱系爭A2-18契約），購買同建案中編號A2棟18樓之房屋及B4層149號停車位，買賣價金2,947萬元。而翁淑玫、翊紘公司又於102年10月16日分別將其與被告之房地買賣契約轉讓予原告黃建勳、許惠如。嗣被告於102年12月13日取得使用執照，於103年2月10日辦理建物第一次登記，原告黃建勳購買之編號A1棟18樓房屋登記為同段363建號、門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號18樓；原告許惠如購買之編號A2棟18樓房屋登記為同段365建號、門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號18樓之1，均於103年3月13日以買賣為原因，辦竣所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有房地預定買賣契約書、買賣契約轉讓同意書、新北市政府工務局102莊使字第576號使用執照、建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第15頁至第73頁、第78頁至第81頁），堪認此部分事實為真。
四、得心證之理由：㈠原告主張房屋未有綠建築品質，與廣告內容不符，顯屬瑕疵
，請求減少價金，有無理由？按綠建築標章係指已取得使用執照之建築物、經直轄市、縣（市）政府認定之合法房屋、已完工之特種建築物或社區，經本部認可符合綠建築評估指標所取得之標章；候選綠建築證書係指取得建造執照之建築物、尚在施工階段之特種建築物、原有合法建築物或社區，經本部認可符合綠建築評估指標所取得之證書，內政部頒布之綠建築標章申請審核認可及使用作業要點第2點定有明文。查被告於100年2月22日取得銀級候選綠建築證書，復於103年6月10日取得銀級綠建築標章乙節，有候選綠建築證書、綠建築標章證書在卷足參（見本院卷第222頁、第224頁）。又所謂綠建築乃為促進建築與環境共生共利，永續經營居住環境，持續降低能源消耗及減少二氧化碳排放而興建生態、節能、減廢、健康之建築，其認定指標有生物多樣性指標、綠化量指標、基地保水指標、日常節能指標、CO2減量指標、廢棄物減量指標、室內環境指標、水資源指標、污水垃圾改善指標等九項，本件被告既業經主管機關依上開九大指標評估審核認可後發給銀級候選綠建築證書及銀級綠建築標章，即無原告所指不符廣告內容或不完全給付之情事，原告僅以庭園植栽枯萎凋零遽認被告交付之房屋不具綠建築品質云云，洵屬無據。
㈡原告請求交屋遲延利息，有無理由？
⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，94年2月5日修正公布之消費者保護法第17條第1項、第2項、第16條前段、消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。準此，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定亦構成兩造房地買賣契約之內容。
⒉按內政部100年3月24日內政部內授中辦地字第0000000000
號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱修正前應記載及不得記載事項）「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」第15條第1款第2目、第4目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：……⒉賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。……⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，是觀該條規定將賣方於交屋前應將房屋瑕疵完成修繕及於領得使用執照6個月內通知交屋分列為賣方交屋時之義務，足見賣方完成修繕瑕疵與賣方通知交屋是分屬不同之義務。從文義觀之，賣方僅須於交屋前完成瑕疵之修繕即可，至於通知交屋後何時進行交屋，則由買賣雙方合意定之，而此合意內容仍有消費者保護法關於定型化契約規定之適用，亦即不得違反平等互惠原則等，若買賣雙方未有合意通知交屋後之進行交屋期間，則應依交易習慣之合理期間定之。又修正前應記載及不得記載事項「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」第12條就關於開工及取得使用執照期間之限制已有規範，原告所受讓之房地預定買賣契約書第12條亦明定原則上以建築主管機關核發使用執照日為完工日，衡情房屋得以取得使用執照，應足以推認結構體已完工，只待後續補強及清潔工程。再依目的性解釋，若房屋已達可供居住使用之狀態，僅以輕微瑕疵而拒絕受領房屋，亦失事理之平，是綜合前揭條文規定之文義及目的以觀，前揭條文規定之意旨為賣方通知交屋時只須買賣標的之房屋係處於可供居住使用之狀態即足，惟至實際交屋時，則須將瑕疵修補完成符合契約約定之狀態。
⒊原告雖主張其查驗後向被告表示有瑕疵，被告未為改善，
並無通知交屋等語，惟查被告於102年12月13日取得使用執照，於103年2月27日以掛號寄發驗屋通知書；另於領得使用執照六個月內之103年4月7日寄發交屋通知書予原告，有驗屋通知書、交屋通知書、中華民國郵政交寄大宗掛號函件存根在卷可按（見本院卷第211頁至第214頁、第217頁），自難認被告有逾期通知交屋情事。且揆諸前揭說明，所謂「通知買方進行交屋」，並不以房屋已無瑕疵為要件，賣方仍得於通知交屋後，進行瑕疵修繕義務，僅賣方應於交屋前完成修繕即可。是縱賣方未於交屋前完成瑕疵修繕，亦不能謂賣方未為通知交屋。否則預售屋出賣人即便已提出具有完整居住機能之房屋，買受人動輒以其提出之房屋有不影響居住機能之輕微瑕疵為由拒絕交屋，出賣人即須擔負因買受人拒絕交屋而可能隨時間遞移而持續累加之巨額遲延利息，此對預售屋出賣人，實屬過苛，當非立法之本意。本件觀諸原告所提交屋驗收表所列之瑕疵，驗屋時有地磚抹縫不平整、門扇刮傷、門鎖褪色、浴室門框凹損、浴室壁磚刮傷、牆面汙染、洗衣槽脫漆、後陽台天花及前陽台鋁窗汙染等處待修繕，然此屬尚不致造成房屋無法居住使用之輕微瑕疵，無礙房屋可供居住使用之狀態，原告執此指摘被告未按期通知交屋，甚至有未交屋之情事，要屬無據。
㈢原告許惠如請求被告返還溢付之雨遮部分價款，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院61年台上字第1695號著有判例闡釋甚明。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917號判例要旨可供參照。是本件原告許惠如主張被告將不應計價之雨遮部分計入買賣價格，其受有該部分價金無法律上原因乙節，既為被告所否認，自應由原告就此負舉證責任。
⒉查原告許惠如受讓之系爭A2-18契約第7條約定買賣總價為
2,947萬元，並區分各部分之買賣價格：「主建物部分價款17,746,256元、附屬建物部分價款719,312元、共有部分價款9,254,432元、車位價款1,750,000元」，更詳細載有土地、房屋價款明細及拆款比（見本院卷第41頁）。又稽之系爭A2-18契約第4條第2項載明「……㈡附屬建物面積15.72平方公尺（約4.76坪）：陽台8.86平方公尺（約
2.68坪）、雨遮6.86平方公尺（約2.08坪）（本項雨遮面積依政府機關規定不予計價）」等語綦詳（見本院卷第35頁），足見該買賣價格並未將雨遮部分計入。再者，原告對於以牌價每坪645,000元之八折即516,000元購入編號A2棟18樓房屋一情，僅空言主張，未舉證佐之；復遍觀系爭A2-18契約內容，亦未有房屋每坪單價為何之記載，揆諸上開舉證原則，本院尚難僅就原告所稱每坪單價及房地面積等逕自推認雨遮部分有無計價而為有利原告許惠如之認定。是原告許惠如所提之證據資料不足以證明雨遮部分有計價，自難認被告有不當得利之情形，則原告許惠如主張被告無法律上原因受有此部分價金，委無足採。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第359條、第227條、消費者保護法第22條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等規定請求被告給付遲延交屋利息、非綠建築所減少之價金及溢付雨遮部分之價款等各項金額，均無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 29 日
書記官 巫玉媛