臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第625號原 告即反訴被告 偉翔商用物業開發股份有限公司法定代理人 黃鳳婕訴訟代理人 朱容辰律師被 告即反訴原告 陳穎慧訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣捌佰柒拾肆萬肆仟元，及自民國一百零四年七月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三十八，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣貳佰玖拾貳萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；惟如反訴被告以新台幣捌佰柒拾肆萬肆仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於民國102年12月27日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號、176號地下1層、180號地下1層房地（下稱系爭不動產），買賣總價款新台幣（下同）1億6,000萬元（內含營業稅），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣於103年3月13日簽訂補充協議書（下稱第一次補充協議），約定買賣雙方同意變更用印日期及本案最遲於103年7月15日辦理點交，更於103年5月20日先行完成系爭不動產移轉登記。又原告購買系爭不動產係作為商場使用，且系爭不動產當時尚由全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）及德克家俱行承租使用，並設有廣告招牌，原告為維護原承租戶之權益及確保廣告招牌設置符合法規要求，特以系爭買賣契約第8條第2項約定：「買賣標的物乙方應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完成符合營業需求點交予甲方，其租賃契約應於甲方銀行貸款核撥之次日起算15個工作日一併無條件移轉予甲方，原租賃之租金收益過戶日前仍屬乙方所有，至過戶日後（含當日）屬甲方所有，乙方預收之租金按日計算移轉於甲方，押金部分全數移轉甲方所有。」，惟被告遲遲無法交付相關文件以完備點交事宜，兩造乃於103年5月26日簽訂第二次補充協議書（下稱第二次補充協議），就付款方式及租金給付另為協議，然被告仍無法提出應交付之公安證明、消防證明、合法廣告設立證明等文件，致兩造無法完成點交。原告就本次交易之保留款500萬元已匯予安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司），卻因可歸責被告之事由未完成點交程序，則依系爭買賣契約第11條第2項約定：「乙方違反本約約定時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款萬分之3計算之違約金給付予甲方」，被告應按日給付原告買賣總價款1億6,000萬元之萬分之3即4萬8,000元之違約金。又被告違約期間自103年8月1日起至104年5月15日止，共計288日，是被告應付違約金1,382萬4,000元爰依系爭買賣契約第8條第2項、第11條第2項、第一次補充協議，提起本訴。並聲明：被告應給付原告1,382萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：系爭買賣契約第8條第2項約定，係指被告必須保障系爭不動產現有租賃物之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照完全符合營業需求，此乃買賣危險負擔之內容之約定，並非約定被告應提供消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照等文件，且第一次、第二次補充協議內容，均未言及被告負有提供文件資料予原告之契約義務，且原告係有近30年不動產交易經驗之法人公司，倘原告確實要求被告應提供文件方要點交系爭不動產，應載明於契約中，否則明顯不合交易習慣及常情，故原告不得片面決定被告未提供文件即屬違約。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項（見卷第146頁反面至第147頁）：㈠不爭執事項：
⒈兩造於102年12月27日簽訂系爭買賣契約，約定原告以1億
6,000萬元（內含營業稅）向被告購買系爭不動產（原證1）。
⒉兩造於103年3月13日簽訂第一次補充協議，約定最後交屋日為103年7月15日（原證2）。
⒊兩造於103年5月26日簽訂第二次補充協議（原證3）。⒋被告於103年6月30日寄發內湖碧湖郵局第133號存證信函與
原告及系爭買賣契約指定之登記人信華國際物業股份有限公司（下稱信華公司），要求於最後交屋日103年7月15日前至安信建經公司辦理點交（原證5）。
⒌信華公司於103年7月14日寄發板橋光復郵局第50號存證信函與被告，要求交付文件以完備點交程序（原證6）。
⒍證人林韻瑜（原名林紫婕）有與被告於103年6月21日、27日及7月20日以網路通訊軟體Line對話，內容如被證8所示。
⒎被告於104年1月19日寄發內湖碧湖郵局第12號存證信函與原告及信華公司，要求給付買賣價金尾款500萬元（被證3）。
⒏被告於104年3月16日寄發內湖碧湖郵局第57號存證信函與原
告及信華公司，要求依約完成租約換約、分算押租金、不動產點交及結案撥款事宜（原證7）。
⒐被告與原告之代理人游哲銘於104年4月9日至安信建經公司開協調會，並做成如原證10、被證4會議紀錄。
⒑被告與信華公司依照前述會議紀錄於104年4月30日簽訂回租之租賃契約（被證5）。
⒒被告依照系爭會議紀錄於104年4月30日先給付原已收之全聯公司及寵物店押租金90萬6,142元與原告（被證6）。
⒓被告依照系爭協調會議紀錄，於104年5月13日將回租租金94萬5,000元存放於安信建經公司履約保證專戶（被證7）。
㈡爭執事項：
⒈原告主張兩造有以系爭買賣契約第8條第2項約定：「買賣標
的物乙方應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方」，被告一定要提供公安證明、消防證明、合法廣告設立證明文件與原告，才是完成點交，是否有理由？⒉原告得否以被告違反系爭買賣契約第8條第2項為由，依系爭
買賣契約第11條第2項請求賠償按買賣總價款萬分之3計算每日違約金迄被告完成契約止之金錢，以作為違約賠償？
四、得心證之理由：原告主張被告依系爭買賣契約第8條第2項負有交付系爭不動產租賃方消防、公共安全、合法廣告招牌及使用執照等相關文件義務，卻遲未為之，已經違約，而應依約給付違約金，為被告否認，並以系爭買賣契約第8條第2項乃係危險負擔約定，其無交付原告所指文件之義務等語置辯，兩造爭點如上，茲審酌如下。
㈠按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我
決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性（最高法院103年度台上字第713號判決參照）。
㈡經查，系爭買賣契約第8條第2項約定：「買賣標的物乙方（
即被告）應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方（即原告）…」等語（見卷第11頁反面），是由上述文字可知，兩造僅以該條約定被告應保障系爭不動產現有租賃方在消防、公安、廣告招牌及使用執照用途方面有符合營業需求之情，並未約定被告需提供現有租賃方之消防、公共安全、合法申請廣告招牌及使用執照用途符合營業需求之證明文件。又證人蔡秀錦具結證述：兩造簽署系爭買賣契約時，係就契約條文逐條討論，系爭買賣契約第8條之內容於簽約當日有經討論及修改等語（見卷第109頁）；證人王建棟則結證稱：
其受原告公司董事長委託前往安信建經公司協助商談系爭買賣契約內容，系爭買賣契約書原始版本因為考量系爭不動產內卸貨區、公共設施位置及現有承租方全聯公司使用執照用途、出入口、消防、公安及廣告招牌是否合法等問題，及原告公司為專業不動產公司，這些部分應該有書面文件，亦即消防及公安部分應提供室內裝修審議許可執照、工商部分要提供營利事業登記證、廣告招牌部分要有台北市政府核發的廣告招牌許可證明，其乃在第8條第2項具體記載這些部分應有室內裝修審議許可、消防安全證明、廣告招牌許可、營利事業登記證等文件，但經兩造、安信建經公司討論後，最後的文字只能乃表達如系爭買賣契約第8條第2項所示等語（見卷第11 1頁、第112頁正反面）。足見，系爭買賣契約第8條第2項原雖有被告應提供室內裝修審議許可執照、營利事業登記證、廣告招牌許可證明等文件之記載，但經兩造討論協商後，該等文字已由「買賣標的物乙方（即被告）應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方（即原告）」等文字取代。是由系爭買賣契約第8條第2項會商情節以觀，被告抗辯其無同意提供室內裝修審議許可執照、營利事業登記證、廣告招牌許可證明等文件，僅係同意保障系爭不動產現有租賃方之消防、公安、廣告招牌、使用執照符合營業需求一事等語，洵為可取。至證人林韻瑜雖證述：兩造簽約時好像有談說點交時全聯公司要換約，被告要提供系爭買賣契約第8條第2項之文件資料等語（見卷第114頁），惟證人林韻瑜既稱：「好像」，即表示證人林韻瑜就兩造有否約定被告應該提交文件一事之記憶並不明確，是證人林韻瑜此一證述，難謂可採為有利原告之證據。從而，由系爭買賣契約第8條第2項之文義以觀，被告抗辯兩造未約定其需交付系爭不動產租賃方之消防、公共安全、廣告招牌、使用執照符合營業需求之相關文件，始完成點交等語，應可採信。
㈢次按，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人
承受負擔。但契約令有約定者，不在此限。民法第373條定有明文。又查，系爭買賣契約第8條乃不動產點交之約定，其中第2項至5項分別約定：「買賣標的物乙方（即被告）應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方（即原告），其租賃契約應於甲方銀行貸款核撥之次日起算15個工作日一併無條件移轉予甲方，原租賃之租金收益過戶日前仍屬乙方所有，至過戶日後（含當日）屬甲方所有，乙方預收之租金按日計算移轉於甲方，押金部分全數移轉甲方所有。」、「本買賣標的物未點交前，如遇天災事變或其他不可抗力原因所受之損害均由乙方負責，與甲方無涉。」、「點交前乙方保證負責標的物不得有漏水或影響營業等…」、「乙方收取第4期款項完成後5日內，甲乙雙方辦理產權點交…於甲方銀行貸款核撥代償之次日起算15個工作日內，甲乙雙方完成租約換約及標的物點交手續。」（見卷第11頁反面至第12頁），且原告應付之第4期款係約定以銀行貸款方式為之，此觀系爭買賣契約第4條第4項約定即可得知（見卷第11頁），是可見系爭買賣契約第8條約定系爭不動產之點交日為被告收取第4期款項後5日內，且至遲應於15日內完成，點交前因系爭不動產租賃方之消防、公共安全、廣告招牌及使用執照不符規定所生危險，因天災事變等不可抗力原因所生危險，及因漏水或或影響營業之情形所致租金利益損失之危險，均由被告負擔，且系爭不動產過戶日前所得租金利益由被告取得，過戶日後則由原告取得。從而，被告抗辯系爭買賣契約第8條第2項乃係危險負擔約定等語，核係有據。
㈣又按，台北市廣告物暫行管理規則第6條規定：「廣告物除
有特別規定外，應經主管機關審查許可後，始得設置。」、第56條第1項規定：「招牌廣告或樹立廣告未申請審查許可擅自設置者，依建築法第95條之3規定處罰、拆除。」，建築法第95條之3第1項則規定：「本法修正施行後，違反第97條之3第2項規定，未申請審查許可，擅自設置招牌廣告或樹立廣告者，處建築物所有權人、土地所有權人或使用人新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰。必要時，得命其限期自行拆除其招牌廣告或樹立廣告。」。又按，建築法第91條第1項第1至4款、第8款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。三、規避、妨礙或拒絕依第77條第2項或第4項之檢查、複查或抽查者。四、未依第77條第3項、第4項規定辦理建築物公共安全檢查簽證或申報者。」；建築法第77條之1規定：「為維護公共安全，供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之原有合法建築物防火避難設施及消防設備不符現行規定者，應視其實際情形，令其改善或改變其他用途；其申請改善程序、項目、內容及方式等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」、第91條第2項則規定：「有供營業使用事實之建築物，其所有權人、使用人違反第77條第1項有關維護建築物合法使用與其構造及設備安全規定致人於死者，處1年以上7年以下有期徒刑，得併科新臺幣100萬元以上500萬元以下罰金；致重傷者，處6個月以上5年以下有期徒刑，得併科新臺幣50萬元以上250萬元以下罰鍰。」。以上足認，系爭不動產有廣告招牌設置不合法、違反建築法規之情形時，系爭不動產所有權人將被處以行政罰鍰或刑事處罰，此亦可見系爭買賣契約第8條第2項有關被告保障系爭不動產租賃方之消防、公共安全、廣告招牌及使用執照符合規定而點交系爭不動產與原告之約定，乃係該等行政罰鍰或刑事處罰危險負擔之約定。
㈤原告雖另據兩造間104年4月9日協調會議紀錄及被告與證人
林韻瑜間網路通訊軟體Line（下稱Line）之對話記錄，主張被告明確知悉其依契約約定應提供系爭不動產租賃方消防、公共安全、廣告招牌及使用執照等必要文件以完成點交，然為被告否認。且查，原告於該次會議紀錄要求被告提供系爭不動產租賃方之消防安全執照、室內裝修審議許可函、戶外招牌廣告合法許可執照及既有承租方之合法營利登記證時，被告係表示：「消防安全執照、室內裝修審議許可函部分，全聯每年11月均有經過安全檢查，若未通過則不能營業。所以這部分是沒有問題的。戶外招牌廣告當初懸掛時，並未向市政府申請，僅需管委會同意即可。當初並不需要取得合法許可執照始可掛招，管委會亦沒有異議。至於既有承租方之合法營利登記證，因現在所有權人及房東已非賣方，且買方已於103年6月28日與全聯及寵物店完成換約程序，故由賣方向現有全聯及寵物店要求提供即可」，此部分討論結論則為：「買方要求賣方於協調會後30個工作日提出相關文件，賣方要求3個月時間處理相關事宜，雙方未達成共識」乙節，有會議紀錄可查（見卷第67頁、第84頁）。堪認被告於該次會議中並未表示其有以系爭買賣契約第8第2項與原告約定提供原告所指消防安全執照、室內裝修審議許可函、戶外招牌廣告合法許可執照及既有承租方合法營利登記證，此會議紀錄自難證明系爭買賣契約第8條第2項有約定被告應提供該等文件之情。又證人林韻瑜於103年7月20日使用Line詢問被告有關原告回覆存證信函之內容及表示何時辦理交屋等問題時，被告覆以：「沒有！全聯消防！招牌！…」等語，固有Line對話記錄可查（見卷第137頁），然此僅得證明被告於當時知悉原告要求其提供消防、招牌等相關文件一事，尚無法證明被告簽署系爭買賣契約時即與原告為此約定。是以，原告此一主張，並無可採。
㈥從而，原告主張兩造有以系爭買賣契約第8條第2項約定：「
買賣標的物乙方應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方」，被告一定要提供公安證明、消防證明、合法廣告設立證明文件與原告，才是完成點交，核與該約定不符，不足為採。則原告以被告違反系爭買賣契約第8條第2項為由，依系爭買賣契約第11條第2項請求賠償按買賣總價款萬分之3計算每日違約金迄被告完成契約止之金錢，以作為違約賠償，即屬無據。
五、綜上，原告系爭買賣契約第8條第2項、第11條第2項、第一次補充協議請求判命被告給付1,382萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造以第一次補充協議第3條約定：「買賣雙方同意本案最遲於103年7月15日辦理點交，買方同時付訖全數買賣價款。」，及第二次補充協議第1條第4項約定：「保留款500萬部份，於辦理標的物點交時，於甲乙雙方分算租金、押金及完成租約換約事宜後，安信建經依甲乙雙方之指示撥付，自撥款完成時本履約管理終止。」，而反訴原告於103年6月18日已完成現有承租方之換約手續並將系爭不動產所有權移轉予反訴被告指定之信華公司，反訴被告早令信華公司得以物之實際管領人身分使用、收益及管理系爭不動產長達1年之久，其卻以契約所無之義務要求反訴原告提供文件，並以此為由拒絕於最後交屋日即103年7月15日辦理點交、回租及分算押租金，並拒將安信建經公司履約保證專戶內之買賣價金餘款500萬元撥付予反訴原告，顯有違約及權利濫用之情，則依民法第148條第2項規定，反訴被告自無拒付買賣價金餘款500萬元之理。又因反訴被告未於103年7月15日前將安信建經公司履約保證專戶內之買賣價金餘款500萬元撥付予反訴原告，已經違反系爭買賣契約第8條第1項約定：「本契約所訂定之交屋日期前雙方應確實依約履行，不得有藉故拖延、刁難或任何遲延、拒收尾款行為。
」
，反訴原告亦得依系爭買賣契約第11條第1項前段約定：「甲方違反本約約定時，乙方除因不可抗力或可歸責於甲方之事由外，若未依本約所定期限辦理各項手續時及違約時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款萬分之3計算之違約金交付與乙方。」，向反訴被告請求違約金，則反訴被告應自最後交屋日之翌日即103年7月16日起至104年7月17日按日給付4萬8,000元，366日共計1,756萬8,000元，加計前開買賣價金餘款500萬元，反訴被告應給付反訴原告2,256萬8,000元。爰依系爭買賣契約第4條第5期款尾款、第11條第1項、第一次補充協議第3條、第二次補充協議第1條第4項約定，提起反訴。並聲明：反訴被告應給付反訴原告2,256萬8,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯則以：系爭買賣契約第8條第2項約定，已明白表示反訴原告應確保消防、公共安全、廣告招牌均須符合法令規範，並有相關文件以茲證明。反訴原告迄今均未履行，以致無法辦理系爭不動產之點交，違約者乃係反訴原告，其依約行使權利並無違約可言，無庸給付違約金。縱認反訴被告應給付尾款500萬元，反訴被告亦得要求反訴原告同時履行系爭買賣契約第8條第2項所定交付文件之義務。並聲明：
反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項如本訴部分所示。
㈡爭執事項：
⒈系爭買賣契約第4條第5項尾款之給付條件是否成就？⒉反訴被告得否以反訴原告未完成系爭買賣契約第8條第2項約
定為由主張同時履行抗辯？⒊反訴原告得否請求反訴被告給付尾款500萬元，並以反訴被
告違約為由，依系爭契約第11條第1項請求賠償按買賣總價款萬分之3計算每日違約金迄被告完成契約止之金錢，以作為違約賠償？
四、得心證之理由：反訴原告主張反訴被告給付尾款之條件已經成就，反訴被告迄未給付並構成違約，其得請求反訴被告給付尾款500萬元及103年7月16日起至104年7月17日止違約金1,756萬8,000元，合計2, 256萬8,000元，為反訴被告否認，並以給付尾款條件未成就，其無違約，縱應給付其亦得為同時履行抗辯等語置辯，兩造爭點如上，茲審酌如下：
㈠系爭買賣契約第4條第5項尾款之給付條件是否成就？反訴被
告得否以反訴原告未完成系爭買賣契約第8條第2項約定為由主張同時履行抗辯？⒈經查，系爭買賣契約第4條第5款約定：「本期款於辦理標的
物點交時，於雙方分算出租金、押金及完成租約換約事宜後，由甲方以金融機構票據交付予乙方，安信建經同將甲方於第3期付款時開立保管之支票返還予甲方」（見卷第11頁），嗣兩造於103年3月13日簽訂第一次補充協議，約定最後交屋日為103年7月15日，又於103年5月26日簽訂第二次補充協議書，約定：「保留款500萬元部分，於辦理標的物點交時，於甲乙雙方分算租金押金及完成租約換約事宜後，安信建經依甲乙雙方之指示撥付，自撥款完成時本履約管理案終止」，為兩造不爭（見不爭執事項⒉、⒊），並有各該補充協議可證（見卷第13頁、第17頁），可徵兩造應有約定反訴被告應於系爭不動產點交、分算租金押租金及租約換約事宜後，與反訴原告一同指示安信建經公司撥付尾款500萬元予反訴原告。
⒉次按，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻
其條件之成就者，視為條件已成就。民法第101條第1項定有明文。查兩造約定系爭不動產點交日為103年7月15日，系爭買賣契約第8條第2項並未約定反訴原告一定要提供公安證明、消防證明、合法廣告設立證明文件與反訴被告，才是完成點交，反訴被告係以反訴原告未能提供為由拒絕點交，均如前述，足見反訴被告係以違反系爭買賣契約第8條第2項約定之方法拒絕點交，則依民法第101條第1項規定，應認系爭不動產於103年7月15日已經完成點交。又反訴原告主張系爭買賣契約第8條第2項約定之租約已經於103年換約，業據提出變更協議書㈠為證（見卷第59頁至第63頁），反訴被告亦坦認有換約之事（見卷第147頁反面），則兩造約定應給付尾款之條件中關於租約換約部分，亦可認已經辦理完竣。再者，兩造於104年4月9日開協調會，就系爭買賣契約第8條第2項有關分算租金押租金達成以下結論：反訴原告原已收之全聯公司及寵物店押租金90萬6,142元（內含押金67萬元及租金23萬6,142元），由反訴原告先支付予反訴被告，有會議紀錄可查（見卷第67頁、第84頁），反訴原告則於104年4月30日如數，為兩造所不爭（見不爭執事項⒑），並有支票附證可稽（見卷第76頁）。堪認，兩造約定反訴被告應給付尾款500萬元之條件中，關於分算租金押租金已經於104年4月30日履行完畢。綜合前述可知，兩造約定反訴被告應於系爭不動產點交、分算租金押租金及租約換約事宜後給付尾款之條件，於104年4月30日已經全數成就，反訴被告自應給付尾款，則反訴原告主張反訴被告應給付500萬元尾款為有理由。至反訴被告雖主張其給付尾款同時，反訴原告亦應交付系爭不動產租賃方之消防、公共安全、合法廣告招牌及使用執照，而為同時履行抗辯，然此為契約所無之義務，反訴被告此一抗辯，要屬無由。
㈡反訴原告以反訴被告違約為由，依系爭契約第11條第1項請
求賠償按買賣總價款萬分之3計算每日違約金迄被告完成契約止之金錢，以作為違約賠償？經查，系爭買賣契約第11條第1項前段約定：「甲方（即反訴被告）違反本約約定時，乙方（即反訴原告）除因不可抗力或可歸責於甲方之事由外，若未依本約所定期限辦理各項手續時及違約時，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按買賣總價款萬分之3計算之違約金交付與乙方。」（見卷第11頁反面、第12頁）。反訴被告於104年4月30日因給付尾款條件成就，而應給付500萬元予反訴原告，已如前述，則反訴被告應給付日為104年4月30日，並自104年5月1日起違約，反訴原告主張反訴被告自103年7月15日起違約，即非有理。又反訴被告迄未給付尾款500萬元，而反訴原告請求之違約金係計算至104年7月17日止，則反訴被告應給付104年5月1日起至104年7月17日共計78日間違約金。再者，系爭買賣契約買賣價金為1億6,000萬元，為兩造所不爭（見不爭執事項⒈），依系爭買賣契約第11條第1項前段約定，違約金按日以買賣總價款萬分之3計算，每日為4萬8,000元（計算式：160,000,000×0 .0003＝48,000），則反訴原告應得請求反訴被告給付違約金374萬4,000元（計算式：48,000×78＝3,744,000）。
㈢從而，反訴原告應得請求反訴被告給付尾款500萬元及違約
金374萬4,000元，合計874萬4,000元。又按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、民法第203條分別定有明文。查系爭買賣契約第11條第1項就違約金之給付並未定有期限，反訴原告以反訴起訴狀繕本之送達催告反訴被告給付，反訴被告應自送達翌日起負遲延責任，又反訴起訴狀繕本係於104年7月20日送達反訴被告，有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見卷第86頁正反面），則反訴原告就其得請求反訴被告給付之874萬4,000元，亦得請求自104年7月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上，反訴原告系爭買賣契約第4條第5期款尾款、第11條第1項、第一次補充協議第3條、第二次補充協議第1條第4項約定，主張反訴被告應給付874萬4,000元，及自104年7月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之，至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
叁、本件本訴及反訴之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 105 年 1 月 14 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 14 日
書記官 曾鈺馨