臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第629號原 告 李律慧
李恒興何鳳蘭兼上列三人共 同訴訟代理人 李鎮豪上 列四人共 同訴訟代理人 陳偉芳律師
許世賢律師被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 王寶輝律師複 代理人 商桓朧律師
黃文祥律師追加被告 洪正雄
葉正滉陳永賦羅瑞春蔡世祺共 同訴訟代理人 何念屏律師
張勝傑律師賴彥杰律師上列當事人間請求讓售國有土地事件，本院於民國105年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上1240號判例參照）。查本件原告主張渠等係臺北市○○區○○段0○段○00000地號土地（下稱系爭179-5地號土地）之承租人，被告財政部國有財產署北區分署（下稱國產署北區分署）辦理系爭土地申購案時，違反土地法第104條第2項之規定，未依同樣讓售條件通知原告得優先購買系爭179-5地號土地，上開優先購買權之通知既不合法，被告國產署北區分署自不得以原告未於期限內行使優先承購權權，而將系爭179-5地號土地出售予被告洪正雄、葉正滉、陳永賦、羅瑞春、蔡世祺（下稱洪正雄等人），故原告對系爭179-5地號土地之優先承購權仍存在。然原告所指上情為被告所否認，則原告之優先承購權存否即不明確，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是本件原告所提起之確認之訴，有確認利益甚明。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、且不甚礙被告之妨礙及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，且無害於他造當事人程序權之保障，並符訴訟經濟。本件起訴時聲明原為：請求出售機關應循估價重新辦理查估，並註銷原繳款通知，俟重新查估完成估價程序後另行通知繳款。嗣於訴訟進行中追加洪正雄等人為被告，並變更聲明如後述。經核原告所為，與其起訴時請求之基礎事實仍屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許（見本院卷第3頁、第86頁）。
貳、實體方面：原告起訴主張：緣系爭179-5地號土地係被告國產署北區
分署管理之國有非公用土地，原告長期承租並於其上建築磚造平房使用（門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○○號），兩造於民國100年10月5日簽立國有基地租賃契約書，約定租賃期間自100年11月1日起至108年12月31日止。於租賃關係存續中，被告洪正雄等人向被告國產署北區分署申請購買包括系爭179-5地號土地在內共6筆土地，該申購案經被告國產署北區分署審查符合讓售規定，乃以103年11月7日台財產北處字第00000000000號函請被告洪正雄等人於文到次日起10日內以書面表示是否同意按被告國產署北區分署評定之價格購買，被告洪正雄等人於同年月17日以書面表示同意承買；被告國產署北區分署復以同年月27日台財產北處字第00000000000號函通知原告系爭179-5地號土地讓售價為新臺幣（下同）1,540萬元，請原告於文到10日內以書面主張優先承購權，逾期未主張，視為放棄。原告乃於期限內（103年12月2日）檢附聲明書狀表示優先購買，惟被告國產署北區分署僅就臺北市○○區○○段2小段167-1、167-2、179、179-2、179-4地號及系爭179-5地號土地，共6筆土地（以下合稱系爭6筆土地），以總價金5,250萬元與被告洪正雄等人簽立買賣契約，並未就系爭179-5地號土地為買賣標的及價金之個別合意，自無從得知系爭179-5地號土地之讓售價額為何，被告國產署北區分署竟以不存在之出賣條件通知原告承購，不符土地法第104條第2項應將出賣條件通知優先購買權人之規定。原告於104年1月27日就系爭土地之讓售價額提出陳情，被告國產署北區分署以同年2月6日台財產北處字第00000000000號函復原告應依被告國產署北區分署與被告洪正雄等人所訂契約以同樣條件承買，不得就售價提出異議，原告不服，復依國有非公用不動產讓售作業程序第19點之規定，於104年4月15日提出異議，再經被告國產署北區分署以104年4月23日台財產北勘字第00000000000號函以相同理由函覆原告，不得提出異議。至此，原告未曾表示放棄優先承購權，伊僅對讓售價額提出異議，詎料，於104年6月12日被告國產署北區分署竟與被告洪正雄等人簽訂讓售契約，並於同年8月4日以買賣為原因，將系爭179-5地號土地移轉登記予被告洪正雄等人。為此，爰依土地法第104條第1項、第2項、民法第426條之2第1項、第3項之規定，提起本件訴訟，請求確認原告對系爭179-5地號土地之優先購買權存在，並將系爭179-5地號土地所有權移轉登記予以塗銷；且被告國產署北區分署應按其與被告洪正雄等人間訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭179-5地號土地所有權移轉登記予原告。並聲明：㈠確認原告對系爭179-5地號土地之優先購買權存在；㈡被告洪正雄等人應將系爭179-5地號土地於104年8月4日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷；㈢被告國產署北區分署應按其與被告洪正雄等人間就系爭179-5地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；並於原告給付價金同時，將系爭179-5地號土地所有權移轉登記予原告。
被告國產署北區分署則以：被告國產署北區分署已核准同意
被告洪正雄等人申購系爭179-5地號土地，依土地法第104條規定，原告於收受被告之優先承購通知後，僅有依同樣條件優先承購系爭土地之權，並無爭執承購價格等條件之權利。
況系爭179-5地號土地之讓售價格，係由被告國產署北區分署之財產估價小組召開第7次會議，依規定參酌系爭179-5地號土地周邊土地售價行情核定，並送交財政部國有財產署國有財產估價委員會審核，於103年7月22日召開第540次委員會討論議決，伊無任意哄抬申購價格。又自被告洪正雄等人申購系爭6筆土地時起，被告國產署北區分署即以103年11月27日台財產北處字第00000000000號函通知原告優先承購，原告既無表示優先承購，尤於104年1月29日提出陳情，被告國產署北區分署乃於同年2月6日通知原告繳款，原告於同年4月15日提出異議，被告國產署北區分署復以同年月23日台財產北勘字第00000000000號函通知原告應依同樣條件優先承購，不得異議，原告均不為所動，被告國產署北區分署始於同年月29日發函通知原告註銷其申購。由上足見，原告已拒絕被告國產署北區分署通知其優先承購之買賣價金條件，迄今仍拒繳納1,540萬元之價金，顯已喪失優先承購權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告洪正雄等人則以：被告洪正雄等人與被告國產署北區分
署申購包含系爭179-5地號土地在內之系爭6筆土地時，以每平方公尺之價格及土地面積核算系爭6筆土地之讓售價格，並簽訂系爭6筆土地之讓售契約，是洪正雄等人與被告國產署北區分署就系爭6筆土地之讓售價金已達成合意。被告雖未就系爭179-5地號土地單獨簽立讓售契約，惟依上開每平方公尺之價格與系爭土地面積，即可核算出系爭179-5地號土地讓售價格為1,540萬元。又被告國產署北區分署於103年11月27日台財產北處字第00000000000號函通知原告得於文到10日內，以同樣條件1,540萬元之讓售價格優先購買系爭179-5地號土地。惟原告於104年4月15日以系爭179-5地號土地價格過高為由提出異議，足見原告並無以相同條件購買系爭179-5地號土地之意，自非合法行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，原告之優先購買權已視為放棄等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
得心證理由：
本件原告主張其於系爭179-5地號土地上蓋有建物，並向被告國產署北區分署承租系爭179-5地號土地，租賃期間迄108年12月31日止，詎被告洪正雄等人竟向被告國產署北區分署申請購買包括系爭179-5地號土地在內之系爭6筆土地，被告間並未究系爭179-5地號土地明確約定價金多寡，亦無視各該土地之地目差異，逕以總價除以各該筆土地之面積核算各筆土地價金，與交易實情不符，被告國產署北區分署進而通知原告以1,540萬元優先承購系爭179-5地號土地，難認係合法以同樣條件通知原告行使優先承買權，爰請求確認原告之優先承購權存在，被告洪正雄等人並應塗銷系爭179-5地號土地之所有權移轉登記，被告國產署北區分署並應以同一條件予原告簽定書面買賣契約，並嗣原告給付價金後移轉所有權予原告，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告國產署北區分署就系爭179-5地號土地是否合法通知原告行使其優先承購權？原告對系爭179-5地號土地是否仍有優先購承購？㈡原告請求被告洪正雄等人應將系爭179-5地號土地於104年8月4日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並請求被告國產署北區分署應按其與被告洪正雄等人間就系爭179-5地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；並於原告給付價金同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，有無理由？茲分述如下：
㈠被告國產署北區分署就系爭179-5地號土地是否合法通知
原告行使其優先承購權？原告對系爭179-5地號土地是否仍有優先購承購？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。次按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同；而土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院98年度台上字第479號、100年度台上字第2019號判決要旨參照）。又按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院65年台上字第853號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號判決可資參照）。
⒉本件原告主張於系爭179-5地號土地上蓋有建物，並向
被告國產署北區分署承租系爭179-5地號土地，租賃期間迄108年12月31日止，且原告依土地法第104條之規定，就系爭179-5地號土地具有優先承購權等情，為被告所不爭執，復有國有基地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第5、6頁），堪信為真。又被告洪正雄人於上開租賃關係存續期間，依國有財產法第49條第3項之規定，向被告國產署北區分署申請承購系爭6筆土地，經審查結果符合相關讓售規定，被告國產署北區分署遂於103年11月7日台財產北處字第00000000000號函請被告洪正雄等人於文到次日起10日內以書面表示是否同意按被告國產署北區分署評定之價格購買，被告洪正雄等人於同年月17日以書面表示同意承買；被告國產署北區分署遂於同年月27日以台財產北處字第00000000000號函通知原告是否以評定價款1,540萬元優先購買系爭179-5地號土地，並請原告於文到10日內以書面主張其優先承購權，逾期未主張視為放棄優先購買權；原告於同年12月2日具文表示同意優先承購，經被告國產署北區分署以104年1月19日售字第103AD0000000號繳款通知書通原告於同年2月26日前完成繳款，而原告於同年1月27日出具異議暨陳情書針對被告國產署北區分署命其「限於104年2月26日以前一次繳清」、「不得延期繳款」、「對售價不得提出異議」、「」對面積異議僅一次」、「繳款期限不必一國有非公用不動產讓售作業業程序規定辦理」等事項提出異議，然經被告國產署北區分署於同年2月6日以台財產北處字第00000000000號回覆，並命原告應於同年2月26日前完成繳款；原告復於同年月13日向被告國產署北區分署申請延期繳款，亦經被告國產署北區分署於同年月25日以台財產北處字第00000000000號函同意展延期繳款期限至同年4月27日，詎原告再度於同年月15日以異議聲明書向被告國產署北區分署對系爭179-5地號土地之售價提出異議，經被告國產署北區分署於104年4月29日以台財產北處字第00000000000號函通知原告因其未於繳款期限內照價繳款承購，依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第1項第4款之規定，將原編號103AD0000000號申購案予以註銷，此有財政部訴願決定書（案號：第00000000號）、被告國產署北區分署函、承購國有非公用不動產申請書、異議聲明書、財政部函、財政部訴願決定書、訴願書狀（見本院卷第7至9、51至60、75至84、91至93頁）在卷可稽，復為兩造所不爭執，且原告並不爭執被告間就系爭6筆土地買賣契約為有效（見本院卷第138頁背面），而關於各該筆土地價金部分，被告間既已合意均以每平方公尺35萬元計算各該土地之價格以憑辦理土地所有權移轉登記，有出售國有土地產權移轉證明書存根及土地登記第二類謄本在可參（見本院卷134、135、149至157頁），依契約自由原則，堪認被告間已經系爭179-5地號土地之價金達意思表示合致，被告國產署北區分署以此計算標準核算系爭179-5地號土地價金為1,540萬元，並通知原告行使優先承購權，亦為原告所同意優先承購，嗣因原告未於展延後之期限內繳款，而視為放棄其優先承購權，原告事後再行主張系爭6筆土地地目不同且與交易實際情況不符，爭執價金核定之數額，難認有理。況本件系爭179-5地號土地地目為建地，被告以系爭6筆土地價金總和按土地面積數計算每平方公尺之價格，並據以為系爭179-5地號土地價金，顯係有利於原告之承買條件，難認原告主張系爭價金過高或與實際情況不符等情可採，是原告主張並無依據，應予駁回。
㈡原告請求被告洪正雄等人應將系爭179-5地號土地於104年
8月4日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並請求被告國產署北區分署應按其與被告洪正雄等人間就系爭179-5地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約；並於原告給付價金同時，將系爭179-5地號土地所有權移轉登記予原告，有無理由？承前所述，原告依土地法第104條之規定就系爭179-5地號土地雖具有優承購權，然被告國產署北區分署業以與被告黃正雄等人間所約定之買賣條件通知原告行使其優先承購權，復經原告同意以相同條件承購，嗣因原告未期限內繳納款項而喪失其優先承購系爭179-5地號土地之權利，是被告依兩造間有效之買賣契約辦理所有權移轉登記，於法有據，原告請求予以塗銷登記，並請求被告國產署北區分署按其與被告洪正雄等人間就系爭179-5地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並於給付價金後移轉所有權云云，自無理由，應予駁回。
綜上所述，原告就系爭179-5地號土地雖具有優承購權，然
原告並未於期限內依被告國產署北區分署所通知與被告黃正雄等人買賣之同一條件優先承購，被告依渠等間有效之買賣契約辦理所有權移轉登記，於法有據，原告請求予以塗銷，並請求被告國產署北區分署應按其與被告洪正雄等人間就系爭179-5地號土地所訂定之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並於給付價金後移轉所有權予原告云云，自無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
民事第三庭 法 官 葉雅婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 鍾雯芳