臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第847號原 告 張文連訴訟代理人 簡炎申律師被 告 安廬建設開發有限公司法定代理人 盧少宇訴訟代理人 鄭佑祥律師上列當事人間請求確認合建關係不存在事件，本院於中華民國105年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地於民國九十七年九月間簽訂之合建契約書之合建關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段0○段00地號土地（應有部分1/16）、68地號土地（應有部分1/8，下合稱系爭土地）之共有人，於民國97年9月間就系爭土地與被告簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約書）。依系爭合建契約第1條第1項、第2條第1項、第3條第1項約定，原告應提供系爭土地配合被告申請都市更新，由被告就系爭土地與鄰地即同段56、67、68、69、70、66、64、72、75地號土地（70地號現況為既成巷道，需申請廢巷及畸零地合併，下合稱系爭基地，其上包括現有建物4層樓6棟，共計24戶）整合為一完整建築基地，取得合併證明（包括取得70地號之廢巷及畸零地合併證明文件）後，進行設計、申請建造執照後建屋，依約分配建物及車位予原告。惟因原告不具建築專業智識，簽約時未定明被告應完成整合、申請建造執照之期限，被告迄今仍未取得系爭基地之合併證明，完成土地整合，遑論新建、交屋，且無任何進度，近年來全無音訊。原告為處理系爭土地之合建事宜，委請律師（即本件訴訟代理人）以104年6月8日臺北法院郵局第319號存證信函，依民法第254條催告被告於函到1個月內依約「完成都市00000000000000000000000000000000000市○○區○○街○○○巷○號1樓」（亦為被告公司當時營業所）寄送。詎經郵局先後於104年6月9日10點、6月10日10點投遞，均無人收受，而於6月11日通知招領，數日後退回原告訴訟代理人事務所），依系爭合建契約第12條第1項之約定，應視為已於第一次投遞時即104年6月9日送達。原告於上開催告期間屆至後，復以104年7月17日臺北小南門郵局第58號存證信函以被告逾期未履行為由，解除系爭合建契約，仍經同年7月20日及7月21日兩次投遞無人收受，7月22日通知招領，數日後再度退回，亦應視為已於104年7月21日送達，系爭合建契約業經合法解除。倘認原告未合法解除系爭合建契約，爰再以105年1月20日民事準備二狀繕本送達被告翌日起一個月為期限，催告被告於期限內「完成該等九筆土地之合併及取得合併證明（包括取得70地號之廢巷及畸零地合併證明文件）」、「被告公司並應於取得前項合併證明後，設計並聲請建照，建築符合該條項所約定之建物」、「被告應將興建完之建物，交付符合該條項之建物及車位予原告」等三項義務，逾期未完成即解除系爭合建契約。並聲明：確認原告與被告間就坐落臺北市○○區○○段0○段00地號及68地號所訂合建契約書之合建關係不存在。
二、被告則以：
㈠、依系爭合建契約書第12條第12項之約定，兩造合意以被告未能於98年3月31日前購得訴外人臺灣航業股份有限公司（下稱臺灣航業公司）所有臺北市○○區○○段0○段00地號土地為系爭合建契約之解除條件，被告98年1月20日以訴外人張藹玲名義取得上開土地，解除條件未成就，不生解除契約之效力。
㈡、原告104年6月8日臺北法院郵局第319號存證信函，催告被告於函到1個月內「完成都市更新土地整合及提出申請建照送件之證明」，非被告依約應負之義務，基於私法自治及契約嚴守原則，原告負有依約履行之義務，其解除契約不合法。
㈢、系爭合建契約係以都市更新為前提，而推動開發都市更新計畫，牽涉土地產權複雜，往往曠日廢時，難於短時間內完成，故刻意未約定都更區域整合完成及申請建照之期限。又被告自98年起即積極進行都市更新程序，包括與系爭基地之地主進行都市單元劃定計畫溝通說明，98年10月6日向臺北市政府都市發展局（下稱都發局）提出都市更新單元劃定計畫申請書，經臺北市政府於100年9月23日公告劃定臺北市○○區○○段0○段00地號等7筆土地為更新單元；101年間委託訴外人振皓工程顧問股份有限公司辦理都市更新事業概要公聽會，進行都市更新程序之規劃及相關申請事項，原告亦於101年12月1日簽訂劃定更新單元同意書，同意參與劃定更新單位之擬定申請等，具體行為如附表所示。被告持續積極進行都市更新程序及系爭基地之整合，本件係因102年間文林苑事件，臺北市政府修正都市計畫法令，要求取得土地所有權人百分之百同意，暫不受理未達一定比例之更新事業概要計劃，致程序上遭退件，無法繼續進行都更程序，非可歸責於被告，被告並無任何違約情事，自不負遲延責任，被告解除契約不合法，且違反民法第148條誠信原則。
㈣、並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年臺上字第1031號判例意旨可參。查原告主張業已合法解除系爭合建契約，為被告否認，亦即兩造間就系爭合建契約存否之法律關係不明確，致原告是否受系爭合建契約拘束及得否任意行使所有權之法律上地位陷於不安之狀態，原告即有受確認判決之法律上利益，並得以本件確認判決除去，自得提起本件訴訟。
四、查原告為系爭土地之共有人，於97年9月間就系爭土地與被告簽訂系爭合建契約書，兩造未約定被告應完成都市00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000市○○區○○段○○段00○00地號）之土地，因配合申請辦理都市更新作業，須與鄰地，臺北市○○區○○段二小段67、68、69、70、66、64、72、75、56等地號（70號地號現況為既成巷道，需申請廢巷及畸零地合併），合併成一完整之建築基地始得開發利用，實際土地面積悉依臺北市政府核發之合併證明為準」。第2條第1項：「本約合建之房屋，因配合申請辦理都市更新作業，雙方同意興建地下貳層以上、地上柒層以上之鋼筋混凝土造電梯大樓」、第2項「前開土地由乙方提供興建資金，負責土地勘測、延聘政府核可之建築師負責建築設計、房屋規劃、訂定銷售價格與銷售事宜、工程費用、施工與監工管理費用及有關工程之一切事務」。第3條第1項：「建物分配方式：雙方同意，甲方可分得依其原持分的土地面積之權值分配，依其有辦理都市更新後可興建房屋權狀面積的60%…」、第2項「車位分配方式：雙方同意、甲方可分得地下室機械式停車位壹個…」。第2條第2項：「前開土地由乙方提供興建資金、負責土地勘測、延聘政府合可之建築師負責建築設計、房屋規劃、訂定銷售價格與銷售事宜、工程費用、施工與監工管理費用及有關工程之一切事務，並委派土地代書代辦一切房地產權移轉或登記之必須手續。」準此，被告負有將系爭基地合併成一完整建築基地開發利用（須取得合併證明）、辦理都市更新作業、提供資金並負責興建房屋所有事宜，及按一定比例將建物與停車位分配予原告之義務，應可認定。又依系爭合建契約第4條第1項約定，被告於取得建造執照前，不得拆遷現有建物，亦即申請建造執照為興建房屋必要手續，自屬被告應履行之義務，是被告抗辯「完成都市更新土地整合及提出申請建照送件之證明」非其依約應負之義務，自屬無稽。又基地整併、辦理都更為系爭合建契約之前階段義務，於基地整併、都更作業未完成前，後階段興建建物（包括申請建造執照）、交付建物及車位均無以進行，被告迄今既未完成系爭基地整併，遑論興建建物、交付建物及車位，故本件僅就被告迄未履行整併基地、都更作業之義務，是否陷於給付遲為論述，即為已足，合先敘明。是本件應審究者為：㈠被告迄未完成基地整併、都更作業是否陷於遲延？㈡原告解除系爭合建契約是否合法？茲分別析述如下：
㈠、被告迄未完成基地整併、都更作業是否陷於遲延：按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條亦有明文。故給付無確定期限者，須契約當事人之一方經他方催告（第一次催告）給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告（第二次催告）其履行而不履行，他方始得解除契約（最高法院99年度台上字第1049號判決意旨參照）。再債權人所定催告期限雖不相當，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院95年度台上字第864號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭合建契約第12條第1項約定：「甲乙雙方對所為之徵詢
、商洽或通知辦理事項，均以書面按本約所載地址掛號付郵為之，如因拒收或無法送達者而致退回者，均以郵局第一次投遞日期視為送達日期」。原告於104年6月8日以臺北法院郵局第319號存證信函，催告被告於函到1個月內「完成都市000000000000000000000000000市○○區○○街○○○巷○號1樓」為系爭合建契約書記載之地址，亦為斯時被告公司登記之營業址，經郵局先後於104年6月9日10點、6月10日10點投遞無人收受，6月11日通知招領，因無人領取退回原告訴訟代理人事務所等情，有上開存證信函、信封影本、公司登記資料等存卷可佐（見本院卷第32-34、37頁），依系爭合建契約第12條第1項之約定，上開存證信函視為已於104年6月9日送達被告。則系爭合建契約就被告應負之基地整併義務既未約定履行期限，屬無確定期限之給付，經原告催告後，被告亦未能於1個月期限內完成整併，參照上開說明，自應負遲延責任。
⒉被告雖抗辯以兩造締約時已認知都市更新難於短時間內完成
始未約定期限，被告自98年起即積極進行都市更新及基地整合如附表所示，因102年間文林苑事件致程序上遭退件，非可歸責於被告等語。經查：
⑴、都市更新條例第10條規定：「經劃定應實施更新之地區，
其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。」「前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意；其同意比例已達第22條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第15條及第19條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。」，第22條第1項：「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第7條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/2，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3/5，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3之同意；其屬依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過4/5同意者，其所有權人數不予計算。」。上開規定關於主管機關核准都市更新事業概要之程序，及申請核准都市更新事業概要應具備之同意比率部分，經司法院大法官會議於102年4月26日作成釋字第709號決議，宣告不符憲法要求之正當行政程序，自解釋公布之日起一年失效，臺北市政府遂於103年4月25日公告暫緩受理事業概要申請案等情，固有臺北市政府新聞稿在卷可稽（見本院卷第171頁）。
⑵、惟依原告所提為被告不爭執之整合情形表所示，系爭基地
共9筆土地，面積1400.12平方公尺，迄今完成整合（即確定合建契約存續部分）之面積為389.485平方公尺，完成整合之比例約27.82%，縱計入已移轉所有權予他人、契約已屆期等尚有爭議部分，亦僅538.735平方公尺，完成整合之比例約38.48%。而依附表所示被告履約情形觀之，被告於99年10月4日提出其中同段56、57、69、69、70、72、75等7筆土地自行劃定更新單元之申請，經都發局以同年11月1日北市都新字第09931860900號函審查同意，並經臺北市政府以100年9月23日府都新字第10002904900號公告劃定上開7筆土地為更新單元（見本院卷第139、143頁），故被告於100年以前僅進行申請劃定更新單元，未見任何基地整併作為，101年亦僅舉辦一次更新事業計畫公聽會、與原告簽定劃定更新單元同意書，之後即無具體作為，基地整併及都市更新幾乎停擺；再參以被告自101年12月起連續多次申請停業，104年7月始申請復業，原告於104年6月寄送至被告當時營業址之存證信函，亦遭退回，顯見被告不僅未積極進行基地整併及都市更新程序，公司甚至停止營運，自兩造於97年9月簽約起，至臺北市政府於103年4月25日暫緩受理事業概要申請案為止，長達5年6月期間，土地總面積整合比例不到2/5，與第22條第1項所定申請核准都市更新事業計畫之門檻即私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意（本件似屬自行劃定更新單元），或更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3/5，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3之同意之限制，差距甚遠，事實上無從提出都市更新事業計畫審核之申請，被告復未提出已符合第22條第1項所定同意門檻，或已提出申請，遭臺北市政府退件之相關證明文件，顯見被告未能完成土地整併及都市更新作業，實與文林苑事件或臺北市政府暫緩受理事業概要申請案無涉。
⑶、至被告於104年4月8日召開合建會議，僅在報告都更進度
，不影響前述被告給付遲延之認定，故被告聲請傳訊證人李玉蘭、張藹玲證明被告於會議中報告之都更進度內容、被告無法提出事業概要計劃之原因、有無持續進行合建計劃等，核無必要，附此敘明。
⑷、從而，自兩造於97年9月簽約起，至原告104年6月寄發存
證信函催告履行時止，歷時將近7年，被告就土地面積整合不到2/5，未能完成基地整併及都市更新作業，顯逾一般土地整併及都市更新之合理期間，其遲延提出給付，自可歸責於被告。
㈡、原告解除系爭合建契約是否合法？⒈原告主張前以104年7月17日臺北小南門郵局第58號存證信函
以被告逾期未履行為由，解除系爭合建契約，經同年7月20日11點20分、7月21日11點25分兩次投遞無人收受，7月22日通知招領，因無人領取退回原告訴訟代理人事務所，系爭合建契約業已合法解除等語。查上開存證信函之送達情形，有上開存證信函、信封影本等存卷可佐（見本院卷第35-36頁），依系爭合建契約第12條第1項之約定，固得視為於104年7月20日送達被告。惟被告於104年6月9日收受催告履行之臺北法院郵局第319號存證信函後，因未於1個月期限內履行完成基地整併及都市更新作業義務而負遲延責任，參照前述說明，原告應於被告收到臺北法院郵局第319號存證信函未為給付而負遲延責任後，再定相當期限催告被告履行契約義務，待被告於期限內仍不履行時，原告始得解除系爭合建契約，尚不得逕予解除，是其以臺北小南門郵局第58號存證信函解除系爭合建契約，為不合法。
⒉嗣原告另以105年1月20日民事準備二狀繕本之送達，催告被
告於收受繕本翌日起1個月內「完成該等九筆土地之合併及取得合併證明（包括取得70地號之廢巷及畸零地合併證明文件）」、「被告公司並應於取得前項合併證明後，設計並聲請建照，建築符合該條項所約定之建物」、「被告應將興建完之建物，交付符合該條項之建物及車位予原告」等義務，逾期未完成即解除系爭合建契約（見本院卷第79頁），上開書狀繕本於同年1月21日送達被告，為被告不爭執（同卷第109頁）。則原告上開附有以履行期屆滿被告仍不履行債務為條件，解除契約發生效力之意思表示既已到達被告，被告未於收受上開書狀繕本後1月內履行上開契約義務，系爭合建契約業經合法解除，應堪認定。
⒊被告雖以推動開發或都市更新計畫，牽涉土地產權複雜，往
往曠日廢時，甚難於短時間內完成，原告上開催告被告履行之義務，違反系爭合建契約之締約精神，刻意刁難被告，強人所難，其解除契約不合法云云。惟兩造於97年9月即已簽定系爭合建契約，被告為建商，主導本件基地整併、都市更新作業之進行，惟自100年劃定更新單元後，基地整併、都市更新作業幾乎停擺，被告公司甚至停業，至原告104年6月寄發存證信函催告履行時，歷時將近7年，被告仍不履行上開義務，基於誠實信用原則，縱使原告催告期間過短，亦應認為已發生催告效力而得解除契約，否則將使原告長久受制於系爭合建契約，無法就系爭土地另為有效利用，蒙受不利之損害，自非事理之平，被告此部分抗辯，顯無可取。
⒋被告另抗辯系爭合建契約書第12條第12項約定以被告未能於
98年3月31日前購得臺灣航業公司所有之土地為系爭合建契約之解除條件，被告業於98年1月20日以張藹玲名義取得上開土地，解除條件未成就，不生解除契約之效力云云。惟上開約定雖為兩造特約之解除條件，但不影響原告民法第254條解除權之行使，被告上開抗辯，與本件爭點，毫無干涉，併此敘明。
⒌從而，原告以105年1月20日民事準備二狀繕本之送達為附條
件解除契約之意思表示，因被告未於同年1月21日收受上開書狀繕本後1月內履行契約義務，系爭合建契約業經合法解除。
六、綜上所述，系爭合建契約於被告105年1月21日收受民事準備二狀繕本後1個月內履行契約義務，系爭合建契約業經合法解除，原告訴請確認其與被告間就系爭土地於97年9月間簽訂之合建契約書之合建關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
民事第八庭 法 官 邱蓮華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 27 日
書記官 陳立俐