臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第861號原 告 鍾明成訴訟代理人 王惠光律師被 告 國泰建設股份有限公司法定代理人 張清櫆訴訟代理人 賴盛星律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國105年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張、聲明
(一)原告於民國99年5月31日向被告購買「森林苑」房屋編號A棟27樓房屋乙戶含車位編號PL-102、PL-103、PL-104、PL-177及其基地持分，並簽訂有不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)，買賣總價為新台幣(下同)5,888萬元，契約約定買賣價金之中4,119萬元以銀行貸款支付，其餘自備款，按工程施工進度由原告分期繳付。自備款繳款期間原告從未遲延給付。而於103年10月21日，被告以書面通知使用執照已取得即將辦理交屋，並說明貸款成數按中央銀行規定降為買賣總價之五成即2,944萬元，不足部分須以現金補足，並請原告就差額部分預做準備，103年12月15日被告再次來函，隨函並附上附表載明應付貸款差額即應付款項10,564,964元。惟貸款差額被告不應要求原告以現金補足，因依系爭契約書第7條有關貸款約定，被告應就貸款差額予原告與銀行貸款相同條件辦理分期付款，因此原告向被告台中分公司承辦人員反應，但被告分公司主管林姓襄理向原告鍾明成表示，被告並不接受原告就貸款差額辦理分期付款，除以現金補貸款差額足外，別無其他方法，並一再以中央銀行政策、房價有上漲先繳款再交屋，及其他住戶都以現金補足貸款差額等理由，拒絕辦理銀行貸款及貸款差額分期手續。惟依契約之條文內容，有就可歸責於雙方及不可歸責於雙方之情況分別規定，被告以中央政策變化而主張不適用「不可歸責於雙方」之約定，顯然無據。原告見被告就貸款差額並無給予分期付款之意思，遂於104年6月12日以台中旱溪郵局寄交第135號存證信函，限期請求函到七日內依照雙方契約之約定辦理貸款及分期付款等手續，逾期則解除契約，詎被告仍置之不理，原告於104年6月24日再次以台中旱溪郵局寄交第160號存證信函，聲明契約解除，限期請求被告返還價金，並賠償總價15％違約金。被告才在104年7月2日以台中中正路郵局第000000號存證信函，要求原告鍾明成於函到十日內辦理貸款及貸款差額部分之分期付款等手續，拒絕返還價金，但原告已合法解約，被告在原告合法解約後再為解約之意思表示，被告之主張自不成立。原告隨即以台中旱溪郵局寄交第170號存證信函回覆，並向台中市政府提出消費爭議申訴，但被告仍堅持己見，並且於台中市政府104年8月7日招開第二次申訴協調會前，再以104年7月29日台中中正路郵局第210號存證信函，以原告違約未於期限內辦理貸款及貸款差額部分之分期付款等手續，主張解除契約並沒收總價百分之十五之違約金，104年8月7日，台中市政府消費者保護官召開本件申訴協調會，雙方並未能就此爭議達成共識，原告只得提起本件訴訟，以被告違反系爭契約第7條，並以系爭契約第16條請求被告返還原告已繳之價金14,770,000元及總價百分之十五違約金8,832,000元。
(二)聲明：⒈被告應給付原告23,602,000元整及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯、聲明
(一)答辯：⒈依系爭契約第7條第1款，買賣價金中之4,119萬元，係由原
告向被告洽訂之金融機構辦理貸款給付，惟原告如能取得較低利率或有利於原告之貸款條件時，原告即有變更貸款之金融機構，自行辦理貸款之權利。又同條第2款約定，在不可歸責雙方之事由下，致貸款金額少於預定貸款金額時，系爭不動產買賣契約既約定，其差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，被告應以原承諾貸款相同年限及條件由原告分期清償，並未約定應由買賣雙方另行簽訂分期付款契約，則原告就該預定貸款之差額部分，顯然無須與被告另行簽訂分期付款契約，原告依原貸款相同年限及條件向被告分期清償即可。本件原告向被告購買系爭房屋原預定之貸款金額4,119萬元，因政府實施打房政策，致銀行貸款之金額，最高僅為五成(即2,944萬元)，而其差額(10,564,964元)因未逾約定貸款金額之30%，被告既應同意原告分期付款，顯然無原告所稱被告有另行和原告簽定分期付款契約之必要。是原告主張依本件系爭契約書之約定，被告必須另行和原告簽定分期付款契約，以讓原告完成對被告價金給付義務云云自屬無據。另依系爭契約書第13條，於系爭房屋取得使用執照後，被告先於103年10月21日通知原告辦理交屋前相關準備事宜，並於103年12月15日依上開約定通知原告於一定期限內辦理產權移轉及交屋作業程序，及向銀行辦理貸款之對保手續或向被告辦理分期付款，均應由原告向被告洽訂之銀行及在被告指定之地點(即被告)辦理，其性質為赴償債務，則原告自應向被告洽定之銀行及前往被告辦理上開手續，始能謂原告係按債之本旨提出，惟原告從未向被告所洽定之貸款銀行辦理對保手續，亦未前往被告辦理分期付款之手續，則縱被告未依原告104年6月12日台中旱溪郵局第135號存證信函所指定之函到7日內，配合原告辦理銀行對保及貸款差額部分之分期付款手續，其結果乃使被告延緩受領原告買賣價金之給付而已，該受領買賣價金之給付既為被告之權利，原告自無權強迫被告履行，縱被告不為受領行為或給付兼須被告之行為而不行為時，被告僅係受領遲延而已，未構成債務不履行，且被告已於104年7月2日以台中中正路郵局存證號碼000000號存證信函通知原告，請於該函到十日內，至被告洽定之金融機構辦理貸款，並依該金融機構貸款條件就貸款差額與被告辦理分期付款、產權移轉登記、抵押權設定等手續及後續交屋，顯見被告已再為表示願為受領之意思，並催告原告給付，則被告受領遲延之狀態即終了。是原告之催告不合於民法第229條、第254條規定之債務人給付遲延時，債權人得解除契約之法定要件，原告所為之催告不合法不生效力，自無法因此主張解除契約，原告仍必須再定相當期限催告被告履行，而被告仍不履行時，原告始得解除系爭不動產買賣契約。原告稱於系爭契約中，被告有應同意並配合辦理分期付款之義務，並將該義務立於與原告應給付買賣價金義務同一地位云云，顯係混淆原告之付款義務屬對他義務，而被告之受領行為僅為對己義務（不真正義務）之分際，自不足採，且系爭契約第11條第3項約定，必須原告先履行系爭不動產買賣契約所約定之相關義務後，被告始負有辦理房地所有權移轉登記之義務，原告卻稱契約第11條約定「乙方須提出辦理所有權移轉登記及貸款文件」云云，顯不足採取，原告以被告未於其指定之期限內辦理對保及分期付款手續，即以104年6月24日台中旱溪郵局第160號存證信函，通知被告解除系爭不動產買賣契約自屬無據。
⒉依系爭契約書第7條第3項約定，原告就其價金債務既負有先
為給付之義務，故僅被告享有同時履行抗辯權，原告所負給付價款之義務既仍未履行，被告所得行使之同時履行抗辯權尚未消滅，被告得拒絕移轉系爭房地之所有權。當事人於契約中有解除權行使之約定者，乃屬有約定解除權之情形，當事人是否得行使解除權，即應依該契約之約定以為決定，而不適用法定解除之規定，且於當事人之一方未依約履行時，他方仍得依契約之約定行使解除權。系爭契約書第16條第1項及第2項關於違約之處罰約定，通知而當然消滅。係就雙方所應履行之義務違反，而賦予他方行使解除權，且解除權行使後，賣方所負之義務反而較買方為重，顯然並無不公平之處，自難認違反消費者保護法第11條所定之平等互惠原則定，且系爭契約關於保留契約解除權及得請求違約金之事由，係分別買方及賣方為約定，是關於原告得解除契約並請求賠償違約金之原因事實，已明白約定限於被告有違反系爭契約第8條、第9條、第14條約定等情事，而第16條第2項則係約定被告得解除契約並請求賠償違約金之原因事實，則上開約定之契約文字並無文義模糊之處，無原告所稱得依系爭契約第16條第2項之反面解釋，認本件被告有違反系爭契約第7條之情事，而得解除系爭買賣契約並請求被告賠償違約金之餘地。
3.縱原告解除契約合法，依系爭契約第10條約定，本件原告曾依上開約定向被告申請變更系爭買賣標的房屋部分之污水管線等設計，而被告亦已依原告之申請完成各項工程變更，是系爭買賣契約雖尚未辦理交屋，惟原告既已向被告申請變更設計，即應視為原告已受領系爭買賣標的物之房屋部分，契約一經解除，因契約所生之債權債務，即溯及當初全然消滅，就已履行之債務即發生回復原狀之義務，是被告依原告之申請完成各項工程變更之義務，亦已溯及消滅，就被告已依原告之申請而履行工程變更之系爭房屋，原告自應負回復工程變更前狀態之義務，又原告原所受領之系爭房屋，既已因配合管線變更而難以工程變更前之原狀返還，則依民法第259條第6款之規定，被告即得請求原告應償還回復工程變更前狀態之價額，計5,465,690元，與原告得請求被告返還其已繳價金及給付違約金等債權，於相同範圍內為抵銷。
(二)聲明：如主文；如受不利判決，准被告供擔保免為假執行。
三、不爭執事項原告於99年5月31日向被告購買「森林苑」房屋編號A棟27樓房屋乙戶含車位編號PL-102、PL-103、PL-104、PL-177及其基地持分，並簽訂有系爭契約書，買賣總價為5,888萬元，契約約定買賣價金之中4,119萬元以銀行貸款支付，其餘自備款，按工程施工進度由原告分期繳付。被告於103年10月21日以書面通知原告，因中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定於103年6月26日變更，系爭買賣契約之金融機構貸款額度最高上限為房地總價之五成即2,944萬元，不足部分須以現金補足，103年12月15日被告再次通知原告應於103年12月18日至30日，備齊產權移轉應備之證件，親至被告辦理產權移轉過戶用印、貸款對保用印等手續，隨函並附上附表載明應付貸款差額即應付款項10,564,964元，原告並未辦理上開手續。原告於104年6月12日以台中旱溪郵局寄交第135號存證信函，限期請求函到七日內依照雙方契約之約定辦理分期付款等手續，逾期則解除契約；於104年6月24日再次以台中旱溪郵局寄交第160號存證信函，聲明契約解除，限期請求被告返還價金，並賠償總價15％違約金。被告於104年6月25日下午5時18分以電話與原告聯絡，請原告前來被告辦理貸款手續，被告另於104年7月2日以台中中正路郵局第180號存證信函通知原告，請原告於函到十日內，至被告洽定之金融機構辦理貸款，並依該金融機構貸款條件就貸款差額與被告辦理分期付款、產權移轉登記、抵押權設定等手續並辦理後續交屋。
四、依兩造主張、抗辯，本院需先就原告是否已合法解約之主要爭執事項為認定，以下簡要說明認定的依據和原因：
(一)按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號判例參照）」（最高法院一○四年度台上字第一七四五號民事判決意旨參照）。系爭契約書第十六違約之處罰第三款本文明文約定「甲乙雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。」（本院卷第16頁），上述約定已明白表示當事人之真意，依首揭最高法院判例、契約之文義解釋及「明示其一排除其他」之列舉解釋原則，原告(即乙方)若欲解除系爭契約，即應以系爭契約書第十六條第一款之規定為依據，而不得再依補充法之民法相關規定為主張。原告雖主張系爭契約書第十六條違約之處罰之規定，只是在契約中多增加甲方（即被告）得解除契約之事由，並不會排除原告依民法規定而得解約之事由，且依消費者保護法第11條規定，被告就貸款差額部份辦理分期付款，為被告應負之契約義務，原告亦得依第十六條第二款之規定解除系爭契約云云，惟因系爭契約書第十六條第一款僅明文約定「乙方(即被告)違反第八條『主要建材及其廠牌、規格』、第九條『開工及取得使用執照期限』、第十四條『乙方之瑕疵擔保責任』之約定者，甲方(即原告)得解除本契約」（本院卷第16頁），並未有原告得以系爭契約其他條文（如本件原告主張之第十六條第二款）為解除系爭契約之明文約定，且消費者保護法第11條第2項之有利於消費者解釋原則，乃明文規定適用之前提為「條款有疑義」時，系爭契約書上述「除依前二款之請求外，不得另行請求」之約定，清楚明瞭，通常讀書識字之人，均不致於以文害義而生混淆錯認，難認有原告片面主張疑義而應為有利於原告解釋之情事，是原告上項主張，並不可採。至原告另引消費者保護法第17條第1項之規定，主張被告有配合辦理分期付款義務云云，亦因與前揭最高法院判例及系爭契約明文約定不符，而無可採取。
(二)查，被告抗辯本件原告向被告購買系爭房屋原預定之貸款金額4,119萬元，因政府政策，致於應辦理銀行貸款當時，最高僅為五成(即2,944萬元)，其差額未逾約定貸款金額之30%等情，未據原告於訴訟中加以爭執，且為原告於存證信函中所自認（本院卷第24頁），應堪認屬實，果爾，即便系爭契約書第七條貸款約定第二項第一款第三目中約定「差額超過原預定貸款金額百分之三十者，甲乙雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。」，於本件因未逾30%，亦應無適用之餘地。次查，依原告所提之台中旱溪郵局第135號存證信函(本院卷第23-26頁)、第160號存證信函(本院卷第27-29頁)、第170號存證信函(本院卷第32-34頁)，經審均係依系爭契約書第七條第二款（應為第二項）為主張，而原告不得依系爭契約第十六條第二款（即專屬被告得解約之約定事由）解除系爭契約又如前述，則原告上述不依契約約定解除事由為解約之意思表示，即不發生任何解除系爭契約之效力，是以，原告以上存證信函及系爭契約書、併消費爭議之開會通知（本院卷第35頁）主張已合法解除系爭契約云云，即無可採。
五、從而，原告以被告違反系爭契約第7條，並以系爭契約第16條規定請求被告返還原告已繳之價金14,770,000元、違約金8,832,000元及給付法定遲延利息，為無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證，不影響本案判決結果，不一一敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 21 日
民事第四庭 法 官 詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 21 日
書記官 王文心