臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第979號原 告即反訴被告 唯晶數位娛樂股份有限公司法定代理人 許書綺訴訟代理人 黃仕翰律師複 代理人 蔡皇其律師
黃苙芩訴訟代理人 游弘誠律師
呂紹宏律師被 告即反訴原告 遠雄人壽保險事業股份有限公司法定代理人 董季華訴訟代理人 廖世昌律師複 代理人 蔡承育律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾伍萬玖仟零玖拾元，及自民國一百零四年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決主文第三項由反訴原告以新臺幣伍拾捌萬柒仟元為反訴被告供擔保後，得假執行。如反訴被告以新臺幣新臺幣壹佰柒拾伍萬玖仟零玖拾元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由程序方面被告即反訴原告法定代理人由呂志堅變更為董季華，經具狀聲
明承受訴訟（見本院卷第142頁），核無不合，應予准許。本件原告主張其未使用後述租賃房屋，無須支付租金，被告無
權受領原告所交付後述預付租金及保證金，而訴請返還。被告即反訴原告則以原告即反訴被告尚積欠租金，並於終止租約後未即搬遷而因占有租賃物受有不當得利，反訴請求反訴被告給付（見本院卷第44、51至52頁），核與其在本訴之防禦方法關係密切，訴訟資料共通，符合民事訴訟法第259條、第260條第1項規定，亦應准許，亦此敘明。
反訴原告原請求反訴被告給付新臺幣（下同）197萬2031元及
法定遲延利息（見本院卷第44頁），嗣將請求金額減縮為175萬9090元（見本院卷第162頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，亦應准許。
實體方面本訴部分：
㈠原告主張：原告於民國104年3月25日，與被告簽訂租賃契約（
下稱系爭契約），向被告承租門牌號碼台北市○○區○○路○號17樓、17樓之1至3房屋（下稱系爭房屋），租期自同年4月1日起至109年3月31日，每月租金227萬2158元，原告並預付一個月租金（下稱系爭預付租金）及保證金649萬1880元（下稱系爭保證金）予被告，且約定自同年4月1日起至同年5月31日，為裝潢期間不收租金。嗣原告於104年5月26日通知被告終止系爭契約，原告亦從未使用系爭房屋，被告無權受領系爭預付租金及系爭保證金。又系爭契約乃定型化契約，其中第2條第2款約定：「租期未滿3年即解約者，承租方應支付相當三個月租金之違約金予出租方。」（下稱系爭約定），使原告拋棄依民法第450、453及454條提前終止契約及請求被告返還系爭預付租金之權利，且未顧及提前終止契約之可歸責性及被告實際所受損害，一律由原告支付三個月租金為違約金，違反誠信並顯失公平而無效，被告不得拒絕返還系爭保證金，縱系爭約定有效，惟被告並未證明受有損害，系爭約定之違約金高於行政院金融監督管理委員會（下稱金管會）規範壽險業投資不動產合理年化收益率2.875%計算每月租金30萬5315元，及周邊辦公室租金行情甚多，而我國經濟情況不佳，原告交還系爭房屋遲未獲被告協力配合，被告受領遲延且實際上未有損失，違約金自應酌減至零。爰依民法第179、454條規定及系爭契約第5條第3款約定，請求被告返還系爭預付租金及系爭保證金共876萬4038元等語。並聲明：⒈被告應給付原告876萬4038元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保為假執行。
㈡被告則以：被告於104年3月30日將系爭房屋交付原告，原告既
無客觀上不能使用系爭房屋障礙，依民法第441條規定，原告不得以實際上未使用系爭房屋免除繳付租金義務。而原告於104年7月13日終止函文到達被告前，從未口頭終止系爭契約。縱有此情，亦違反系爭契約第12條第1款終止契約必須以書面通知之要式約定而不生終止效力。且被告遲至同年月24日始返還系爭房屋，則自系爭契約所定裝潢免租期經過後即同年6月1日起，至原告終止系爭契約前即同年7月12日，原告仍應給付租金，被告取得系爭預付租金非無法律上原因。又系爭保證金乃承租人履行租賃義務之擔保，依系爭契約第5條第1款約定不得作為抵付租金之用，系爭契約經兩造磋商訂立，非定型化契約，系爭約定自屬有效，原告未能舉證證明違約金約定數額過高，自無從酌減。是原告於租期滿3年前違約終止契約，被告得依系爭約定請求原告給付以三個月租金計算之違約金，並依系爭契約第5條第2款約定以系爭保證金扣抵，被告保有系爭保證金亦有法律上原因等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈢查兩造於104年3月25日簽訂系爭契約，原告向被告承租系爭房
屋，租期自104年4月1日起至109年3月31日止，原告已交付系爭預付租金及系爭保證金共876萬4038元予被告，被告則於104年3月30日將系爭房屋交付原告。嗣原告於同年7月24日將系爭房屋返還被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第89頁反面、第126頁），並有系爭契約、租賃點交表等件（見本院卷第9至
20、113至120頁）在卷可證，堪信為真。㈣原告主張其曾於104年5月26日，以口頭方式向被告終止系爭契
約，復於同年7月9日向被告表示要交還系爭房屋鑰匙予被告，可認系爭契約早於104年5月26日終止云云，為被告所否認。查原告員工即證人羅素琪證稱：伊於104年5月26日陪同原告財務長去找被告公司的林聖茹談二個方案，一是原告手上有一筆資金想拿來買不動產，所以想找被告洽談可否將押租金轉為頭期款來買系爭房屋或被告其他的不動產；另一個是問有無可能由原告介紹其他人來租系爭房屋；林聖茹表示第二個方案不可能，因為被告不能這樣轉租，至於第一個方案，林聖茹建議如果要買，頭期款大概要多少錢；之後有收到林聖茹轉寄的市場行情訊息，原告於104年5月26日以後並沒有跟被告談要找別人來租，或原告不承租的事等語（見本院卷第127頁）。次查，被告員工即證人林聖茹證稱：伊於104年5月26日與羅素琪及原告財務長見面，他們說原告有一筆資金打算拿來購置自有資產，詢問被告有無意願出售系爭房屋，伊回答說系爭房屋是被告企業總部所以不賣，他們就說有要考慮購買自有資產所以可能會終止契約，伊有詢問打算拿出多少資金購買資產，伊可以給他們建議，伊跟他們說要評估可以拿出來買自有不動產的資金是否與市場行情落差太大，落差太大就先不要考慮購買自有資產，繼續承租下去，因為如果有確定不承租，要發正式的函文通知被告，當天羅素琪及原告財務長有提到原告想找人轉租系爭房屋，然後請被告退還押租金，但伊說不行，因為系爭契約有約定不能轉租其他第三人，只可以讓原告轉租子公司或關係企業，原告當時是有提到轉租一事等語（見本院卷第128頁反面、第129頁反面），是依證人羅素琪、林聖茹上開所述，可知原告於104年5月26日，係向被告徵詢在其購置自有資產狀況下，探詢系爭房屋可否轉租或購買被告其他不動產，並未向被告有終止契約之意思表示。則原告主張其已於104年5月26日，以口頭方式終止契約，自無可採。
㈤按出租人終止租賃契約，依民法第263條準用第258條第1項規
定，須向承租人以意思表示為之。查原告於104年7月9日以存證信函（下稱系爭函件）通知被告終止契約，被告於同年13日收受系爭函件，為被告所自承（見本院卷第100頁），復有系爭函件在卷（見本院卷第21至23頁），依首揭規定，系爭契約於同年月13日終止，堪以認定。次按，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。原告另主張其從未向被告申請裝潢系爭房屋，亦從未使用系爭房屋，自無支付租金之義務，被告無權保有系爭預付租金，應返還原告云云。次查，被告於104年3月30日將系爭房屋交付原告，已如前述，原告係因欲購買自有不動產或轉租等原因，始未使用系爭房屋，亦如前述。此外，原告亦未舉證證明係因天災、事變或其他不可歸責於原告之事由而無法使用系爭房屋，依上開規定，原告不得免付租金。是原告依民法第179條、第454條規定，請求被告返還系爭預付租金，即屬無據。
㈥按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨」（最高法院94年度台上字第2230號判決參照）。查系爭約定明載租期未滿3年即解約者，承租方應支付相當三個月租金之違約金予出租方。而原告於104年7月9日發函通知被告終止契約，被告於同年13日收受系爭函件，已如前述，依系爭約定，原告應支付相當三個月租金之違約金即681萬6474元（計算式：
0000000×3＝0000000）予被告。至原告主張應以金管會規範壽險業投資不動產合理年化收益率2.875%計算所得系爭房屋每月租金30萬5315元，用以酌減違約金云云。惟參諸金管會於104年底修訂保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益認定標準及處理原則之修正重點，將「不動產年化收益率至『不低於』中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加五碼為準（目前為2.555%）」，可認金管會係就壽險業投注於不動產資金規範最低投資保酬率，並非設有上限，原告上開主張，自非可採。本院審酌原告依系爭契約自104年4月1日起至同年5月31日，得無償使用系爭房屋兩個月，已受有相當於兩個月租金利益。原告自上開裝潢免租期屆滿後，隨即於同年7月13日終止系爭契約，致被告於當日起至原約定租期屆滿之109年3月31日，受有無法收取本件系爭契約租金利益損失，且被告迄今尚未能將系爭房屋再行出租，據其陳明在卷（見本院卷第162頁反面），則被告所受損害與違約金之請求，實屬相當，並未過高，原告辯稱系爭約定之違約金過高，應予酌減云云，即不足取。
㈦再按，定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約
條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。而為避免約定為無效來排除不公平之單方利益條款，88年4月21日民法債編增訂第247條之1規定，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效來排除不公平之單方利益條款，以貫徹衡平原則。查原告公司資本總額3億元，實收資本額3000萬元，有公司基本資料查詢網頁在卷可參（見本院卷第248之4頁），可認原告並非經濟上弱者。又商用辦公室出租業務並不具獨占或寡占性，原告可多方比較以決定是否與被告締約，如認系爭契約內容有顯失公平之情事，亦可不與被告訂定系爭契約。次查，系爭契約固由被告預先擬定草稿，然原告簽約前已事先審閱，有兩造締約前就系爭契約內容交換意見電子郵件及草擬內容在卷可憑（見本院卷第155至156、164至166頁），可認原告非無任何磋商變更系爭契約內容之餘地，依上說明，難謂系爭契約為定型化契約。則原告主張系爭約定屬定型化契約中顯失公平，應歸於無效，亦無可採。
㈧查系爭保證金乃原告依系爭契約第5條第1款約定為保證系爭契
約「各條款之確實遵守及履行」所支付與被告，自為履約之讓與擔保而為押租金，原告主張系爭保證金為租金之預付自非可採。從而，原告主張依民法第454條規定請求返還系爭保證金，自非可採。另按於租賃關係終了而承租人返還租賃物時，如有欠租或負有其他損害賠償債務時，押租金即發生當然抵充之效果。而系爭契約第5條第2款復約定於承租人違約而經通知未改善時，出租人得自保證金內扣抵。而於租賃期間屆滿或終止，承租人履行系爭契約各項義務、未積欠任何款項或其他費用，並回復原狀返還租賃物予出租人後，出租人應無息返還保證金，系爭契約第5條第3款復有明文。準此，被告辯稱其得以系爭保證金抵扣依系爭約定向原告收取之違約金，自屬有據。而經以系爭保證金649萬1880元扣抵系爭約定所定違約金681萬6474元後，系爭保證金已無餘額。從而，原告依民法第179條規定及系爭契約第5條第3款約定，請求被告返還系爭保證金，即非可採。
㈨綜上所述，原告依民法第179、454條規定及系爭契約第5條第3
款約定，請求被告返還系爭預付租金及系爭保證金，為無理由。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。
反訴部分㈠反訴原告主張：反訴被告自裝潢免租期經過後之104年6月1日
起，至同年7月13日終止系爭契約為止，均應給付反訴原告租金，扣除系爭預付租金後，尚積欠同年7月1至12日之租金，且反訴被告迄至同年月24日始交還系爭房屋，則反訴原告於同年月13至24日均受有相當於租金之不當得利，兩者合計共175萬9090元，爰依系爭契約及民法第179條規定提起反訴等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告175萬9090元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保為假執行。
㈡反訴被告則以：反訴被告從未使用過系爭房屋，且早於104年5
月26日即終止系爭契約，嗣並通知反訴原告將交還系爭房屋鑰匙，係反訴原告遲未受領，則系爭房屋閒置至104年7月24日，自可歸責於反訴原告，反訴原告自不得請求反訴被告給付104年7月1日至12日之租金及同年月13日至24日相當於租金之不當得利等語置辯。並聲明：⒈反訴原告之反訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈢查反訴被告於104年7月13日系爭契約終止後，至同年24日始交
還系爭房屋與反訴原告。反訴被告辯稱其已於104年5月26日終止系爭契約一節並無足採，均如前述。反訴被告固辯稱反訴原告遲延受領系爭房屋之返還，自不得請求反訴被告給付104年7月1日至12日之租金及同年月13日至24日相當於租金之不當得利等語。惟按債權人受領遲延，僅使債務人之責任減輕，而僅就故意或重大過失，負其責任（見民法第237條），或無須支付利息（見民法第238條），或孳息返還責任有所縮減（見民法第239條），然債務人所負債務並不因而消滅。是以，反訴被告於104年7月13日系爭契約終止前，就同年6月1日起至7月12日間租用系爭房屋，對反訴原告負有租金債務，而反訴原告已收受1個月租金數額之系爭預付租金，則反訴被告尚積欠反訴原告104年7月1日至12日之租金87萬9545元（計算式：月租金0000000÷31天×12天＝879545，元以下四捨五入【下同】），反訴原告依系爭契約請求反訴被告如數給付，自屬有據。㈣次按，有交付不動產義務之債務人，債權人遲延後，須拋棄其
占有，始得免除交付義務。該項拋棄，應預先通知債權人，民法第241條定有明文，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅。查反訴被告固在終止系爭契約之函件中記載就返還系爭房屋所應交還反訴原告之系爭房屋磁卡及鑰匙，通知反訴原告其準備給付（見本院卷第22頁反面），然此非預先通知其已搬遷清空，而有拋棄就系爭房屋之占有之意，則系爭房屋於104年7月24日交還反訴原告前，自仍在反訴被告之實力支配下。縱反訴原告就系爭房屋之受領陷於遲延，然反訴被告於104年7月13日至24日間仍因占有系爭房屋而享有相當於租金之不當得利，就此等已獲取之利益，依民法第239條規定，自仍須返還。則反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告給付104年7月13日至24日間相當於租金之不當得利87萬9545元（計算式：月租金0000000÷31天×12天＝879545），即為可採。
㈤綜上所述，反訴原告各本於系爭契約及民法第179條規定，請
求反訴被告給付104年7月1至12日之租金及104年7月13日至24日間之不當得利共175萬9090元（計算式：879545＋879545＝0000000），及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日即104年10月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息，此有反訴原告自行送達上開書狀繕本予反訴被告收受之掛號回執上蓋用之郵戳日期在卷可憑（見本院卷第186頁），合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，為有理由，應予准許。
又兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定相當擔保金額予以宣告。
本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與結
論之判斷，不生影響，爰不一一論列。至原告於言詞辯論終結後，聲請再開辯論以調查其所提出之新證據方法，即通知於104年5月26日兩造商談時亦在場之原告人員李仁豪作證，用以核實證人羅素琪之證詞客觀可信，並無必要，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 林佑珊法 官 李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
書記官 謝達人