臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第926號原 告 丁紀怡訴訟代理人 盧國勳律師複 代理人 歐德芳律師被 告 吳淑華訴訟代理人 吳榮森上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於中華民國105 年4月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告於民國102 年4 、5 月間向訴外人林錦祥購買門牌號碼新北市○○區○○里0000000號房屋（下稱系爭房屋），嗣出售予訴外人林文三，惟因林文三與被告於裝修房屋過程發生不悅，被告遂欲收回系爭房屋，而自10 2年6 月起屢次勸說原告購買，兩造於102 年12月10日簽訂讓渡協議書（下稱系爭協議），由被告讓渡系爭房屋及其坐落土地含周邊空地（下爭系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之使用權予原告，讓渡金額新臺幣（下同）650 萬元，另加計仲介費、大門、伐木工人、整地費用、補貼林文山之裝潢費、清潔費，共7,595,286 元，原告於103 年1 月15日前陸續給付760萬元予被告。被告雖將系爭房屋暨坐落之土地及週邊空地（下稱系爭房地）交予原告，然原告嗣得知系爭房屋坐落之土地及周邊空地並無合法使用權源，且讓渡金額有顯然過高情事，原告遂委請律師發函要求被告提出系爭房地合法使用權源之證明文件，被告雖予以函覆，但未提出權利證明文件，原告復於104 年4 月21日發函被告解除系爭協議。茲因原告催告被告後，未能於期限內提出使用系爭房地合法權源之證明，以擔保其出賣予原告之權利確實存在，且第三人就系爭房地不會對原告主張權利，原告自得依民法第254 條及第25
6 條規定，解除讓渡協議，並依民法第259 條第1 、2 款及第179 條規定，請求被告返還讓渡價金760 萬元，並附加自被告受領翌日即103 年1 月16日起至清償日止按法定利率計算之利息。又原告為裝修系爭房屋支出拆除費、施作泥作、鐵工費用、裝設空調設備、裝設水電等管線設備，及鋪設瓷磚，總計2,065,000 元，均為原告所支出之必要及有益費用，原告得依民法第259 條第5 款及第260 條規定請求被告返還該費用及法定遲延利息，共計得請求被告返還告9,665,00
0 元（計算式：760 萬元+2,065,000元=9,665,000元）。
㈡、退步言，若認原告無法解除系爭協議，惟被告既無法交付系爭房地合法使用權源之證明文件，則系爭房地使用權利不完整，有減少通常效用及價值之瑕疵，原告得依民法第359 條規定，請求減少價金；亦得因有民法第349 條所規定之權利瑕疵，且無法補正，依民法第353 條準用第227 條第1 項及第226 條第1 項規定，請求被告賠償給付不能之損害。且原告業以104 年4 月21日存證信函向被告主張減少價金550 萬元，故原告自得請求減少價金或賠償金額550 萬元，且就減少價金部分，原告併依不當得利之法律關係請求被告返還55
0 萬元。
㈢、為此，先本於回復原狀及不當得利之法律關係，依民法第25
9 條、第179 條及第260 條規定，起訴請求被告返還價金及賠償損害，復依民法第359 條及第179 條或第353 條準用第
227 條第1 項及第226 條第1 項規定，起訴請求被告返還減少之價金或賠償損害等語，並聲明：⒈被告應給付原告9,665,000 元，及其中760 萬元自103 年1 月16日起，其餘2,065,000 元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭協議為「占有之讓渡」，原告簽訂系爭協議前，已知悉系爭房地沒有權狀，且無法辦理登記，並曾親至現場察看系爭房地，被告並有提供系爭房屋興建時照片，證明原始起造人資格，兩造才會於系爭協議約定承讓房屋一幢及其坐落土地含周邊空地之共同使用權，而非讓與所有權。又被告曾提供原告系爭土地地籍謄本、102 年契稅繳款書、田賦代金繳納通知書影本與原告，可徵被告係自他人輾轉受讓占有系爭土地。被告已依約將系爭房地交付原告占有使用，迄今亦無人出面質疑、妨礙原告占有使用系爭房地之權利，是並無原告主張之權利瑕疵或減少通常效用及價值之瑕疵，原告主張解除系爭協議並無理由。況原告於讓渡系爭房地前，已知悉被告並非系爭房地所有權人，是被告並得援引民法第351 條規定，主張不負權利瑕疵擔保責任，則原告請求減少價金，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造於102 年12月10日簽訂系爭協議，原告於103 年1月15日前陸續給付讓渡價金760 萬元予被告等情，為兩造所不爭執，並有讓渡協議書、總額明細手稿、匯款申請書代收入收據、郵政跨行匯款申請書、在卷可稽（見本院卷㈠第13至32頁），堪信此部分之事實為真實。
四、兩造之爭點及論述原告主張被告就所讓渡之系爭房地未能提出有合法使用權源之文件，是被告應就系爭房地之讓渡負權利瑕疵擔保責任，故依法解除系爭協議，並請求被告返還所付價金，及返還原告就系爭房地已支出費用，或賠償此部分之損害；如不能解除契約，因系爭房地有權利之瑕疵，致減少通常效用及價值之瑕疵，故原告自得請求減少價金或賠償金額550 萬元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院首審究者厥為：兩造就系爭房地合意讓渡之「使用權」究何所指，被告應否就讓渡之系爭房地使用權負權利或物之瑕疵擔保責任。現析述如下：
㈠、系爭協議之內容為：「茲因承讓人原告自讓渡人被告承讓系爭房屋1 幢及其坐落土地含周邊空地之共同使用權，為使本基地能維持其特色及價值，協議下列事項共同遵守：一、讓渡總金額650 萬元，另一：仲介費224,000 元、大門分攤費44,000元（鐵工58,000元、土木3 萬元，分攤50% ）、伐木人工費14,000元（總費用28,000元，分攤50% ），小計650萬元＋282,000 元＝678 萬元。另二：12月初基地外圍桂花植栽實支費用各分攤50% 。二、房屋外觀盡量保持原貌外圍空地避免堆置雜物。…五、房屋稅籍移轉協議於民國104 年
7 月後辦理。讓渡人：被告（簽章）。承讓人：原告（簽章）」。堪認，原告是受讓系爭房屋暨系爭土地之共同使用權。
㈡、系爭房屋坐落之土地地號為新北市○○區○○段○○○○段0000000地號土地（下逕以地號稱）之情，有新北市新店地政事務所104 年12月10日土地複丈成果圖可稽（見本院卷二第6 頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，應堪認定。
惟兩造就前揭讓渡所指周邊空地的範圍則有所歧異，原告主張受讓之範圍為如附圖A 部分所示地號之土地，被告則辯稱讓渡範圍為如附圖B 部分所示地號之土地。惟觀諸兩造簽訂系爭讓渡協議時，被告提供與原告之地籍圖謄本所繪製之範圍，應認系爭協議所指週邊空地範圍為31、31-1、31-3、31-4地號之土地（即系爭土地）甚明。從而，被告所辯讓與之範圍為如附圖B 部分所示地號之土地，其中31-2與679 地號土地部分，係因直線測量以及自然地貌造成指界所生誤差等語，應堪採信。原告雖主張受讓之範圍為如附圖A 部分所示地號之土地，惟未舉證以實其說，無從採信。
㈢、原告自承受讓系爭土地時，知悉被告非所有權人，參酌原告所提被告簽約時提供之文件，僅有地籍圖謄本、所有權人載為賴紫琴、賴德勝等人之系爭土地之登記謄本，以及載有管理或代繳義務人為萬心匏之系爭土地田賦代金繳納通知單等件（見本院卷一第14至27頁）。堪認，兩造於簽立系爭協議時，原告應當知悉系爭土地之所有權人為賴紫琴、賴德勝等人所有，萬心匏至多僅屬管理或代繳義務人。衡諸被告未提出所有權人同意萬心匏或系爭土地前手獲得所有權人同意使用系爭土地之文件，更未提出係輾轉受讓自前手之各該讓渡書，是以原告乃一具有通常智識之成年人，在未向銀行貸款情形下，即繳納700 餘萬元之費用與被告，當會謹慎注意所受讓標的物之權源，亦即系爭土地所有權人與使用人/ 稅賦繳納義務人之不同，卻未曾要求被告提出相關文件證明，亦未向被告詢問（見本院卷二第54頁）。殊可見原告於受讓之初時已明知系爭土地為他人所有，被告無所有權，且被告與系爭土地所有權人之間亦無其他如基於租賃、借貸或所有權而生之關係存在，當更無基於上述關係之使用權存在，原告僅屬受讓占有而使用。況果如原告所要求，被告應提出經所有權人同意使用之文件，則系爭協議應係受讓有合法權源如所有權、租賃、借貸等之使用權，又何能再將此權利，與其所主張之使用權分開，僅於系爭協議記載「使用權」，而非記載本於所有權、租賃、借貸關係所受讓，更可見原告基於系爭協議所自被告受讓者為被告因占有系爭土地而使用系爭土地之權利至明。
㈣、又未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字1317號判決參照）。查，系爭房屋為李正雄所建造之未辦理保存登記建物，嗣李正雄將之讓與給被告，被告再將之讓渡與原告等情，有被告所提建造起造照片、讓渡契約書、系爭協議在卷可佐（見本院卷第123 至127 、128 頁），堪信為真。衡以系爭協議係約明系爭房屋稅籍移轉之辦理日期乙節，顯見原告明知系爭房屋為未辦保存登記之建物，僅能透過占有方式移轉，且需以辦理房屋稅籍移轉登記證明之。益徵原告基於系爭協議所自被告受讓者為被告因占有系爭房屋而使用系爭房屋之權利。原告空言主張其不知系爭房屋為未辦理保存登記之建物云云，與客觀事證不符，委無足採。
㈤、勾稽㈢、㈣所述，被告辯稱本件系爭房地所約定之使用權實為占有之讓與等語，即屬可採。據此，以林送來、黃登來於83年1 月30日、同年2 月26日將系爭31、31-1、31-3、31-4地號土地轉讓與林錦祥、李正雄，林錦祥、李正雄於31、31-4地號土地上分別蓋有門牌號碼為磨石坑19-4、19-5（即系爭房屋）之房屋，林錦祥、李正雄（暨其配偶李章雲霞）次於101 年6 月2 日、102 年5 月10日將前開土地暨所建造之房屋轉讓與被告。復原告自承被告於兩造簽立系爭協議後，業將系爭房地轉讓交與原告占有（見本院卷一第5 頁背面），且迄未有第三人就系爭房地向原告主張占有之權利，則被告自無就其讓渡之使用權即「占有」有任何瑕疵之可言。
㈥、再按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有上開瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354 條第1 項前段、第355 條第1 項定有明文。復我國民法上物之瑕疵擔保（即價值瑕疵及效用瑕疵）之認定標準，因契約預定效用之減損係當事人取向之主觀瑕疵概念，應以雙方之約定為準。參照民法第354 條規定「危險負擔移轉於買受人時」為物之瑕疵擔保時點，則買賣標的物應具之通常效用及交換價值為何，當以交付時地之經濟、文化、社會背景下之當事人認知為準。承上所述，原告受讓系爭房地時，既知悉是受讓被告因「占有」系爭房地而使用系爭房地之權利，而非本於所有權、租賃、借貸關係所受讓，被告亦已依約將系爭房地轉讓交與原告占有，按前說明，被告當無民法第354 條第1 項規定應負瑕疵擔保責任之情形，且依民法第355 條第1 項規定，被告就系爭房地均不負物之瑕疵擔保之責。
五、綜上所述，被告既是將占有系爭房地而使用系爭房地之權利讓與原告，且業將系爭房地轉讓與原告占有，自無就其轉讓之使用權即因占有系爭房地而使用系爭房地之權利有任何權利或物之瑕疵之可言。從而，原告先主張被告應負權利瑕疵擔保責任而解除系爭協議，依民法第259 、179 、260 條，請求被告返還所付價金及所支出之有益與必要費用或不當得利共9,665,000 元暨法定遲延利息；次主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而依民法第359 、179 條、第353 條準用第22
7 條第1 項及第226 條第1 項規定，請求被告給付所減少之價金、賠償給付不能之損害或依不當得利550 萬元，俱屬無由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請鑑定系爭房屋之裝潢費用及市價，然此部分係為釐清原告請求就系爭房屋所支出必要及有益費用之數額暨減少價金之依據，惟本院就此部分既已認定並無原告所主張之權利或物之瑕疵，自無再調查上開證據之必要，爰依民事訴訟法第286 條但書之規定，駁回原告之調查證據聲請。又兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第八庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 吳芳玉