臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第110號上 訴 人 林銀娟訴訟代理人 彭成桂律師被 上訴人 何亞凡上列當事人間請求返還獎金事件，上訴人對於民國104年12月16日本院臺北簡易庭104 年度北簡字第3993號第一審判決提起上訴，經本院於105 年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人前為訴外人21世紀不動產股份有限公司（下稱21世紀不動產公司）仲介，上訴人為訴外人住商不動產公司仁愛光復加盟店好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多不動產公司）仲介，上訴人欲替其客戶陳淑媛成交坐落桃園市○○○街○○號25樓（下稱25樓）不動產，於民國100 年11月初，與被上訴人商談，希望被上訴人協助開發，且同意依業界慣例，將成交後業績（即仲介費）由開發方（即被上訴人）、銷售方（即上訴人）平分各50％。被上訴人與搭檔張中皓極力開發洽談（被上訴人與張中皓約定開發方業績再由兩人平分），惟25樓屋主無出售意願，被上訴人遂於100 年11月14日向桃園市○○○街○○號24樓（即與25樓同大樓，下稱系爭24樓）屋主蕭乃瑜繼續開發，而兩造對前開合作模式知之甚詳，被上訴人與系爭24樓屋主談妥出售價錢及細節，書立21世紀不動產公司之帶看銷售同意書，爾後，多次斡旋帶看系爭24樓房屋，買賣雙方（陳淑媛、蕭乃瑜）於100 年11月30日以新臺幣（下同）5,200 萬元成交，仲介費（業績）計250 萬元，故依兩造前揭約定，業績平分，各享125 萬元仲介費，再扣除各自所屬不動產公司抽成一半，開發人員（即賣方仲介，被上訴人、張中皓）與銷售人員（即買方仲介，上訴人）各得仲介費62.5萬元【計算式：125 萬－（125 萬2 ）＝62.5萬，下稱被上訴人可得仲介費為系爭業績】。上訴人後於100 年12月底，在臺北市○○街咖啡館向被上訴人聲稱其目前業績尚差一點，即可參加其公司提供出國旅遊補助金額，希望被上訴人將本案成交所享有之系爭業績62.5萬，先掛在上訴人名下，待上訴人所屬好厝多不動產公司薪水撥下後，會將系爭業績扣除應給其所屬公司的一半後，即31.25 萬元獎金（下稱系爭獎金）歸還被上訴人，又因「掛業績」為仲介業界常有之事，被上訴人不疑有他，同意將屬於自身之系爭業績掛於上訴人名下，且與上訴人簽立佣金分配協議書，故上訴人就上開買賣之銷售業績為系爭總業績的75％，即187.5 萬【計算式：250 萬元75％（上訴人自己享有業績50％＋系爭業績25％＝75％）＝187.5 萬元）】，詎上訴人嗣後藉詞拒絕將系爭業績所生系爭獎金返還被上訴人，爰依雙方前揭約定內容，請求上訴人如數返還應歸屬於被上訴人之系爭獎金31.25 萬元，並聲明：上訴人應給付被上訴人31.25 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則抗辯略以：好厝多不動產公司與21世紀不動產公司就系爭24樓房屋，於100 年11月19日簽立「21世紀不動產加盟店物件流通協議書」，係約定該屋為兩店共同開發，好厝多不動產公司取得開發部分25％、主銷部分50％利潤；21世紀不動產公司僅獲得開發部分半數，即25％利潤；同月30日，買賣雙方以5,200 萬元成交系爭24樓房屋，上訴人依雙方約定書立「成交物件業績分配表」，內載業績「結算金額」上訴人分得75％即187.5 萬元業績，被上訴人獲得25％即62.5萬元業績，好厝多不動產公司於同年12月13日、30日，依約電匯35萬元、27.5萬元至21世紀不動產公司（共計62.5萬元）；嗣好厝多不動產公司與21世紀不動產公司於101 年3月8 日簽訂「流通物件服務費確認書」，更證被上訴人應得之服務報酬，已全數受領完畢，21世紀不動產公司所得仲介費用為全部服務費用之25％，即62.5萬元，被上訴人可得其中50％即31.25 萬元。至被上訴人主張上訴人因業績需求，向被上訴人商借業績乙事為子虛烏有，上訴人予以否認等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴判決，判決上訴人應給付被上訴人312,500 元，及自104 年1 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人不服原審判決而提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實（見本院卷第56頁背面至57頁）：
（一）被上訴人前為21世紀不動產公司仲介，上訴人為好厝多不動產公司仲介，雙方共同合作仲介坐落桃園市○○○街○○號24樓（即系爭24樓）不動產買賣，被上訴人為賣方仲介，上訴人為買方仲介。
（二）系爭24樓買方陳淑媛、賣方蕭乃瑜於100 年11月30日，以5,200 萬元成交買賣系爭24樓，且簽立不動產買賣契約書，仲介費（業績）計250 萬元，有21世紀不動產公司帶看銷售同意書、不動產買賣契約書在卷可稽（見本院103 年度司促字第28627 號支付命令卷〈下稱支付命令卷〉第11至20頁）。
（三）雙方於100 年11月19日簽立「21世紀不動產加盟店物件流通協議書」，內載系爭24樓房屋物件委任底價為5,200 萬元。手寫註記「25％、25％〈本物件為兩店共同開發〉、50％」內容（見原審卷第33頁）。
（四）好厝多公司就系爭24樓，於100年11月30日製作「成交物件業績分配表」，其中「業績分配認定標準」上訴人、被上訴人業績比例為75％（187.5萬元）、25％（62.5萬元）（見原審卷第34頁）。
（五）21世紀不動產公司、好厝多不動產公司於101年3月8日就系爭24樓書立「流通物件服務費確認書」，記載「賣方服務費200萬元；買方服務費50萬元，服務費分配比例甲方（21世紀不動產公司）625,000元；乙方（好厝多不動產公司）1,875,000元」（見原審卷第36頁）。
（六）好厝多不動產公司於100 年12月13、30日分別匯款35萬元、27.5萬元與21世紀不動產公司（見原審卷第35頁、本院卷第50頁）。
（七）被上訴人前向臺灣臺北地方法院檢察署，對上訴人、賈傳晧提起詐欺等刑事告訴，經該署檢察官以102 年度偵續字第797 號為不起訴處分（下稱另案刑事詐欺案件）。
五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人為參加自己公司提供補助之出國旅遊，要求被上訴人將系爭24樓售出後仲介所得之系爭業績先掛於上訴人名下，上訴人承諾待所屬不動產公司薪水撥下後，會將前揭獎金扣除應給予公司之一半後，歸還系爭獎金與被上訴人等語，然此情為上訴人所否認，且以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠、雙方約定之仲介費如何分配？㈡、被上訴人主張上訴人為獲得其所屬好厝多不動產公司個人業績目標金額之出國獎勵，協商被上訴人將系爭業績掛於上訴人名下，承諾其後將如數返還系爭獎金即仲介費用31.25 萬元，故依雙方約定為請求，是否有理？茲分敘如下：
（一）兩造合作開發、銷售系爭24樓不動產，約定兩造之佣收分配各為總佣收之50％：
⒈被上訴人主張雙方在洽談開發25樓物件時，即約定成交後
之業績（即仲介費），按業界慣例，由開發方（即被上訴人）、銷售方（即上訴人）平分（各50％）乙節，上訴人對於仲介業界就獎金分配二等分法不加爭執（見原審卷第86頁），雙方嗣與25樓屋主洽談未果，遂合作開發、銷售系爭24樓不動產，並援引25樓物件業績分配模式，約定仲介費、佣收比例各為總佣收之50％乙情，亦有證人張中皓（被上訴人之開發方仲介搭檔）在另案刑事詐欺案件中，於偵查中具結證稱：24樓不動產買賣，我與何亞凡（被上訴人）是21世紀不動產共同仲介，我跟何亞凡是伙伴，所有案子都是一起經營、一起操作，早先接該案子（系爭24樓物件）是何亞凡接案的，我跟何亞凡屬於開發方，接觸屋主；對方（好厝多不動產公司）是銷售方，接觸買方，仲介費約定是一人一半，各50％，我們要去找屋主時就講過了，何亞凡也有去跟林銀娟（上訴人）談，這對我們仲介來說是通則，故系爭24樓物件成交之仲介費用250萬元，開發與銷售方仲介費用平分計算（125萬元），我再與何亞凡對分，我的部分則是62.5萬元，此金額要再與公司對拆，差不多是31.25萬元，但還要扣掉廣告費用等語（見原審卷第118頁背面、125頁背面至126頁、臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第15555號卷〈下稱15555號偵卷〉第21至22、92至93頁）、另案刑事詐欺案件之被告賈傳晧（即上訴人所屬好厝多不動產公司之主管）在刑案偵查中陳稱：當初一開始是要找25樓，我確實有跟告訴人（即被上訴人）談說成交就對拆等語可憑（見原審卷第139頁、臺灣臺北地方法院檢察署102年度偵續字第797號卷〈下稱797號偵續卷〉第25頁），此外，上訴人傳送予被上訴人之簡訊內容「當初找你合作開發桃園御之院一案，於咖啡店說好合作會給你一半」（見原審卷第50頁），均徵雙方合作25樓、系爭24樓物件成交後之仲介費、佣金比例，係平分計算，以50％計算開發方、銷售方仲介費用。⒉至上訴人雖在前開簡訊最後，特別敘及「（說好合作會給
你一半）有解讀之問題」等語。然而，上訴人所自承「說好合作會給你一半」乙語，文義非常明確，對照賈傳晧所言「成交就對拆」等語，已證兩方在合作物件成交後，就仲介費用分別可得總佣收之一半，文義上既無令人誤會之處，上訴人稱尚有解讀問題云云，應無可取。另審以25樓與系爭24樓為不同物件，雙方係因25樓屋主不願出售其屋，即上訴人無法為其客戶陳淑媛購得25樓物件，始再與被上訴人商談，由被上訴人方負責開發系爭24樓物件，再行合作，25樓之合作案既約定佣收對半拆分，系爭24樓乃延續25樓之合作模式，雙方佣收比例理無另作不同約定必要，況系爭24樓之物件，實係因被上訴人先獲悉屋主蕭乃瑜有出售意願，由被上訴人開發、接案後，被上訴人、張中皓、系爭24樓屋主蕭乃瑜共同簽立委託銷售契約（見原審卷第93頁，此部分被上訴人獨力開發乙節，詳後述），該物件為被上訴人方獨力開發之物件，為延續25樓合作模式，始提供系爭24樓之賣方訊息給上訴人（即銷售方），系爭24樓既為被上訴人方獨力開發客戶，更無減少開發方佣收比例之理，且被上訴人開發方之佣收比例若僅佔總佣收25％，被上訴人斷無可能將該25％獎金全數讓與開發方搭檔張中皓，故上訴人抗辯系爭24樓之佣收比例為21世紀不動產公司僅獲開發部分半數25％；好厝多不動產公司取得開發25％、主銷50％利潤（即好厝多不動產公司取得總佣收75％）等語、賈傳晧於刑案偵查中稱系爭24樓沒有要對拆云云，均無可取。
⒊另上訴人主張系爭24樓約定之佣收比例，當以雙方書立之
21世紀不動產加盟店物件流通協議書、成交物件業績分配表，及21世紀不動產公司與好厝多不動產公司簽立之流通物件服務費確認書等內容為據（見原審卷第33至34、36頁），該等文書記載：物件為兩店為共同開發，開發部分兩店各分得25％業績；好厝多不動產公司為銷售方，取得50％業績，另就上訴人為何可分得總佣收75％乙節，陳稱：
我有請被上訴人向系爭24樓屋主確認價格，其後，被上訴人每次去找系爭24樓屋主，我都有跟被上訴人一起去等語（見原審卷第82頁背面）。然查，證人蕭振台（即系爭24樓屋主蕭乃瑜之售屋代理人）在前揭刑案偵查中，具結證稱：我有簽一張帶看銷售同意書，因為有桃園房子要賣，告訴人（即被上訴人）不知道如何得知我的電話，打電話給我說要來找我，有一天就跟他另一位同事到我辦公室，表明希望我委託他賣房子，簽半個月的委託銷售同意書即可，我與何亞凡（被上訴人）碰面第2 次還第3 次時，何亞凡為了慎重起見，就拿一份類似委託銷售的文件給我簽，內容是說他接受我的委託賣房子，即該紙同意書，在簽該紙委託銷售文件之前，我沒有看過林銀娟（上訴人），我是明確單一委託給告訴人（被上訴人），有明確地說委託販賣價錢是5,200 萬，我要淨拿5,000 萬，200 萬元是給何亞凡的佣金，林銀娟在該案中，是在委託後半個月間，角色逐漸比較明確，像是帶客戶去看我的房子，而買賣過戶到交屋的過程，主要是何亞凡向我回報，因為我對的人是何亞凡，就我的認知，我當時就是委託何亞凡，所有的事情都是何亞凡來找我，銷售契約書及帶看契約書都是我簽的，我沒有注意是哪一份先簽，簽的時候沒有注意到日期，我都是對何亞凡，這兩份都是何亞凡拿給我簽的，我從頭到尾賣方委託都只有對何亞凡，雖然，後來林銀娟的角色偏重，但我還是只對何亞凡，我感覺林銀娟應該是買方的仲介，至於分給何亞凡之報酬，他要與其他人怎麼分我不管等語（見原審卷第129 頁背面、141 至143 頁，即15555 號偵字卷第106 至107 頁、797 號偵續卷第58至60頁）、證人張中皓在前案偵查中證稱：24、25樓我都有去，24樓賣方部分，是我和何亞凡承作，賣方仲介不可能是林銀娟負責，是我們與屋主議價，屋主要求實拿5,00 0萬，我們先前曾經測試屋主可否以5,000 萬元成交，但屋主給我們碰軟釘子，說我們這樣沒有仲介費，我們轉告林銀娟，林銀娟才去問買方，買方後來就提高到5,200 萬等語（見原審卷第126 、127 頁，15555 號偵卷第93、95頁），堪徵系爭24樓物件，確實係被上訴人、張中皓（21世紀不動產公司）獨力開發，系爭24樓屋主主觀上亦僅認定被上訴人為賣方仲介，上訴人為買方仲介，對被上訴人開立託售價格，要求被上訴人轉達買方仲介，不認亦有委託上訴人賣屋，而上訴人除看屋行為外，無法提出其他參與開發業務，或受賣方委託售屋之文件佐證其所稱「共同」開發行為，故上訴人陪同買方看屋行為，實僅盡其銷售方（買方）仲介業務，難認屬「共同」開發作為。此外，被上訴人既抗辯前開文書記載，係因雙方「掛業績」約定之結果，則無由逕以前開文書記載，率論上訴人即存「共同」開發行為，得據以共享開發方50％佣收比例。
⒋從而，兩方係分別代表系爭24樓銷售方（上訴人）、開發
方（被上訴人）仲介，其等合作開發、銷售系爭24樓物件，約定之佣收分配比例分別為總佣收50％乙節，堪予認定。
（二）雙方確實有「掛業績」之協商情形，上訴人當依約如數返還「掛業績」之仲介費用312,500 元：
⒈被上訴人主張上訴人為獲得其所屬好厝多不動產公司個人
業績目標金額之出國獎勵，遂協商被上訴人將業績掛於上訴人名下，並承諾之後將如數返還系爭獎金31.25 萬元等節，可由賈傳晧在前揭刑事案件中供稱：成交的那個月某晚，我約何亞凡（被上訴人）在光復南路380 巷咖啡廳見面，是何亞凡出面去簽系爭24樓賣方委託，我們要確認他的委託有簽下來，當天是林銀娟向何亞凡提到，要將何亞凡的業績先掛到林銀娟名下，讓林銀娟可以參加公司的出國旅遊，因為我們公司員工旅遊業績是200 萬，我們當時算了一下大概是188 萬，還差一些，希望能從何亞凡那邊借一些業績過來等語（見原審卷第112頁背面至113頁、臺灣臺北地方法院檢察署101年度他字第6907號卷〈下稱6907號他字卷〉第11至12頁），證人張中皓在前開刑案偵查中證稱：本案總佣收250萬元，我們（與被上訴人）是屬於開發方，跟銷售方（上訴人）仲介費平分，即125萬元，我與何亞凡（被上訴人）再一人一半，我的部分是
62.5萬元，再與公司對拆，就是31.25萬元，但我實際上，只領到15萬多，因為大概11月中下旬時，何亞凡（被上訴人）提到要掛一半業績給林銀娟，因為林銀娟要業績去公司免費旅遊，所以要我們幫忙，何亞凡就把他自己業績掛一半在他身上，我們50％，掛一半後，等於好厝多不動產公司（住商）4分之3，我們4分之1，我跟何亞凡說，他要自己負責，因為我沒有答應他，所以他在我離開公司後，大概101年1月初，就把他的15萬多給我，我們去公司領現金，他拿給我，所以，我實際上就是有領到31萬多，我的部分沒有缺了等語為證（見原審卷第118頁背面、126至128頁，第15555號偵字卷第22、92至97頁），而兩造係因此等「掛（借）業績」約定，始生前揭21世紀不動產加盟店物件流通協議書、成交物件業績分配表及21世紀不動產公司與好厝多不動產公司簽立之流通物件服務費確認書等文書內容（見原審卷第33至34、36頁，即被上訴人開發方僅佔總佣收25％；上訴人銷售方佔總佣收75％）。
⒉此外，兩造及被上訴人與賈傳晧間如附表所示之電話錄音
內容中，被上訴人於101 年1 月3 日以電話詢問「還有請教一下，那『掛在你那邊的』那部分，要甚麼時候可以領得到？」，上訴人答稱「我們這條要6 、7 號之後喔！然後你那部分…我算一下，然後因為我也還沒有領到。…我們公司好像6 、7 號之後才領錢吧。」（見原審卷第72至73頁）、被上訴人於101 年1 月5 日打電話催促「佣金何時給我？」，賈傳晧回稱「林銀娟出國，帳是掛她名下，須等她回國。」、被上訴人於101 年1 月11日再電催「今天可以算給我了嗎？」，賈傳晧先以「林銀娟還沒回來」搪塞，被上訴人質問「我知道林銀娟已回來了，為何要騙我？」，賈傳皓則回稱「因為她在忙，怕你擔心。」、「你是在急什麼，說會給你就會給你，就說在忙，你急什麼。」、「莫名其妙，那月底再給你。」等語（見原審卷第75頁），更證雙方確實存在商借、掛業績於上訴人名下約定事實，堪予認定。至上訴人質疑通聯紀錄與錄音光碟期間不符乙節，然查，上訴人不否認雙方確實存在附表所示通話內容（見原審卷第39頁），已足論其等間商借、掛業績之約定存在，縱論通聯紀錄及錄音光碟有些許秒數差異，亦為誤差容許範圍，無法逕論被上訴人有何偽造證據情形，更無從影響本院前開認定。
⒊綜上，被上訴人確實有將系爭業績62.5萬元（即總佣收25
％，開發方50％之一半，被上訴人與張中皓平分總佣收50％125 萬元，各分得62.5萬元，被上訴人扣除自身公司抽成，理應可得31.25 萬元）掛業績於上訴人名下，上訴人並承諾將於所屬公司發款後，返還系爭業績可分得獎金予被上訴人，被上訴人依雙方協議內容請求上訴人給付系爭獎金31.25 萬元，當論有理由。至雙方借掛業績之約定，既為私下協議而為，兩造所屬不動產公司（好厝多不動產公司、21世紀不動產公司）未必知情，且依上述各節，已足認定前揭事實，上訴人請求傳訊兩公司店長為證，應認為無必要，併予敘明。
六、從而，雙方確實存在借掛業績約定，被上訴人依雙方約定內容，請求上訴人於所屬公司發款後，返還借掛業績所生31.2
5 萬元獎金，及自支付命令送達翌日104 年1 月21日起至清償日止（支付命令於104 年1 月20日送達上訴人，見支付命令卷第37頁），按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，原審為被上訴人全部勝訴、上訴人敗訴判決，結論並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，並非有理，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
民事第六庭審判長法 官 黃明發
法 官 宋雲淳法 官 湯千慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
書記官 李心怡附表┌───────────────────────────┐│原告與被告林銀娟電話錄音內容譯文（詳原審卷72-73頁） │├───────────────────────────┤│時間：101年1月3日 ││內容：何亞凡：還有請教一下，那掛在你那邊的那部分的要甚││ 麼時候可以領得到？ ││ 林銀娟：我們這條要6、7號之後喔，然後你那部分…我││ 算一下，然後因為我也還沒有領到。 ││ 何亞凡：所以大概是甚麼時候？ ││ 林銀娟：我們公司好像6、7號之後才領錢吧。 ││ 何亞凡：喔，OKOK，好 │├───────────────────────────┤│原告與賈傳皓電話內容譯文（詳原審卷第75頁） │├───────────────────────────┤│時間：101年1月5日 ││內容：何亞凡：佣金何時給我？ ││ 賈傳皓：林銀娟出國，帳是掛她名下，須等她回國。 ││ 何亞凡：三號有打給林銀娟，並未提到出國之事，還說││ 六、七號發薪水會算給我！ ││ 賈傳皓：我不知道，她十號回來我再問她。 ││時間：101年1月11日 ││內容：何亞凡：今天可以算給我了嗎？ ││ 賈傳皓：林銀娟還沒回來。 ││ 何亞凡：不是說十號嗎？那什麼時候回來？ ││ 賈傳皓：十二日。 ││時間：101年1月11日 ││內容：何亞凡：我知道林銀娟已回來了，為何要騙我？ ││ 賈傳皓：因為她在忙，怕你擔心。 ││ 何亞凡：怎麼可以這樣，這種事本來就要算清楚！ ││ 賈傳皓：你是在急什麼，說會給你就會給你，就說在忙││ ，你急什麼。 ││ 何亞凡：我不是急，這種事本來就要算清楚！又快過年││ 了！ ││ 賈傳皓：莫名其妙，那月底再給你。 │└───────────────────────────┘