臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第252號上 訴 人 暹進泰式養生館即鍾清燕訴訟代理人 潘永芳律師被 上訴人 盧郁芬訴訟代理人 柏有為律師
林聖峰律師上列當事人間請求確認契約合法終止等事件，上訴人對於中華民國105年3月17日本院臺北簡易庭104年度北簡字第2695號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於106年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件上訴人於原審原以被上訴人違反兩造間租賃契約（下稱系爭租約）之約定而有債務不履行之情事為由，請求被上訴人賠償罰鍰損失新臺幣（下同）120,000元及營業損失780,000元，及依民法第179條規定返還溢領之民國103年9月及10月份租金105,600元暨依系爭租約第3條第2項約定請求返還押租金120,000元，嗣於上訴後撤回營業損失780,000元部分之上訴，追加請求裝潢費用之損害722,649元，並於上訴聲明第2項請求被上訴人給付1,088,249元及其利息，嗣於105年12月14日本院準備程序中當庭減縮其請求金額為1,068,249元（見本院卷第121頁背面），核上訴人所為前揭訴之追加之基礎事實與起訴所主張者同一，聲明之減縮則屬減縮應受判決事項之聲明，均合於前開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造於101年10月19日簽訂系爭租約，約定使用範圍為臺北市○○區○○路○○○號1樓及地下室全部（下稱系爭房屋）；租賃期間自101年11月1日起至106年10月31日止；租金每月60,000元；且於系爭租約第4條約定系爭房屋係供營業用。然因被上訴人未依主管機關臺北市政府都市發展局（下稱都發局）規定的時間內提供相關文件，致無法配合建築師辦理變更使用，造成伊被處罰鍰120,000元。臺北市政府建築管理處並來函表示，因被上訴人擅自拆除樓板私設1樓至地下室樓梯（下稱直通樓梯），要求被上訴人復原，造成伊被迫停止營業。被上訴人無法提供符合系爭租約第4條第1項供營業用之租賃物，違反民法第423條之規定，伊不得已申請停業並於103年11月19日發函通知被上訴人系爭租約於同年8月29日終止。又上訴人為營業使用，裝潢系爭房屋共支出1,204,415元，僅使用2年，損失使用期3年之裝潢費用為722,649元，被上訴人自應依民法第227條規定賠償伊被處120,000元之罰鍰損失及裝潢費用之損害722,649元，並依民法第179條規定返還溢領103年9、10月之租金105,600元（52,800×2），及依系爭租約第3條第2項約定返還2個月押租金120,000元等語。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加，上訴及追加聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人1,068,249元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人抗辯略以：㈠依系爭租約第4條第1項約定，伊僅負有將系爭房屋提供上訴
人營業（即非住家使用）之義務，系爭租約內容未特別約定營業項目及伊負有變更使用執照之義務，可見雙方並無需供按摩業使用之約定，而系爭房屋之使用執照及編定使用項目亦均公告於都發局土地使用分區申請及查詢系統，系爭房屋能否供按摩業使用，本屬上訴人承租前應自行評估事項，難謂因該使用項目非為按摩業之類組，即認伊未依約保持系爭房屋合於租賃物約定使用、收益狀態，從而，伊提供上訴人非住家使用之系爭房屋即合於系爭租約約定。又上訴人雖主張係接續前承租人即訴外人黃水永（以下逕稱其名）繼續經營按摩業營業使用，而認伊即有配合辦理變更使用執照等相關手續之義務云云，惟伊與黃水永間之房屋租賃契約書亦無約定系爭房屋係供按摩業使用，顯見伊並無承諾黃水永需提供可合法經營按摩業使用之租賃物、亦無約定伊負有配合辦理系爭房屋變更使用執照之義務，且對照本件系爭租約及伊與黃水永間租賃契約，其租賃期間、租金繳納期限、保證金數額等租賃條件均不相同，足認上訴人主張係承接黃水永續租系爭房屋，並非事實；再依上訴人與黃水永簽訂之店面頂讓契約書（下稱店面頂讓契約）第1點中段「一、…乙方（即上訴人）承接現場裝潢及生財器具，乙方不承接甲方（即黃水永）營業期間銷售的會員…」之記載，上訴人顯然僅係承接黃水永之裝潢設備。況該店面頂讓契約僅係上訴人與黃水永兩人間之約定，伊並未涉入，上訴人與前手黃水永間之營業受讓與伊無涉，上訴人能否達到受讓營業之預期收益，亦非伊所承諾須負責。從而，上訴人據以主張伊負有配合辦理變更使用執照手續義務云云，自非可採。
㈡又依系爭租約第4條第5項「房屋有改裝設施之必要，乙方（
即上訴人）取得甲方（即伊）之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」之約定，可見伊就改裝設施有同意與否之權利，非謂伊負有同意上訴人改裝設施之義務，上訴人倘認為有改裝設施之必要，即負有先向伊說明變更及增設之部分、改裝設施對於建物安全之風險、日後回復原狀方式之義務，伊始能充分評估改裝設施及變更使用執照之風險，以決定同意上訴人改裝設施請求與否，非謂經上訴人要求提出同意書，伊即在未知風險情況下，有立即同意之義務；再者，直通樓梯於上訴人在101年10月19日承租系爭房屋時即已存在，上訴人自承租以來均未對直通樓梯表示有不合兩造約定之意思，足見系爭房屋確實合於系爭租約約定之使用、收益狀態。
㈢都發局103年5月14日北市都建字第10378710200號函說明二
記載：「經目的事業主管機關本市商業處於103年5月5日現場稽查確認以『暹進泰式養生館』名義經營『按摩業』（B商業類第1組）等，請於文到次日起3個月內改善依核准用途使用或補辦變更使用執照…」、同年8月26日北市都建字第10364334401號函主旨記載：「檢送臺端擅自於本市○○區○○路○○○號1樓及地下1層建築物作為按摩業違反建築法裁處書乙份，請依說明於文到次日起3個月內改善或補辦變更使用執照手續…」等，均係就上訴人未依使用執照用途使用系爭房屋之行為，要求上訴人限期改善或補辦手續，並就上訴人違法使用部分予以裁處行政罰鍰，尚無勒令上訴人停業處分，顯見上訴人停業乃係其內部決定，非因受都發局裁處所致；復依「建築物使用類組及變更使用辦法」第4條規定及其附表四所列各使用類組規定項目檢討標準表，各使用類組均就直通樓梯設有檢討標準規範，顯見經營相關事業、包含按摩業（即B-1類組），並非不得於營業場所內設置直通樓梯。至設置直通樓梯有無辦理建築物變更使用登記，僅係有無違反建築法令問題，非謂系爭房屋即不得供作營業使用，故上訴人所稱私設直通樓梯即不得為任何營業云云，實有誤解，況上訴人於接獲103年8月26日都發局函知系爭房屋有私設樓梯並限期復原改善之函文後，上訴人並未催告伊應為復原或改善，反而旋即於2日後即103年8月28日自行停業，顯見上訴人之停業與直通樓梯並無關連。
㈣依都發局103年5月14日北市都建字第10378710200號函說明
二、同年8月26日北市都建字第10364334401號函主旨之記載，顯見係因上訴人未依系爭房屋原核准用途使用而繼續經營按摩業，致遭受裁罰120,000元，非可歸責於伊，上訴人請求伊賠償該筆行政罰鍰，自無理由。
㈤上訴人雖主張因可歸責伊事由而終止系爭租約，並致其受有
裝潢費用722,649元之損害云云。惟上訴人僅提出裝潢報價單，並無實際裝潢費用付款憑證，其空言泛稱受有如數損害，自非無疑；況伊確已提供合於系爭租約約定之租賃物已如前述，則上訴人主張其受有裝潢費用之損害，自非可歸責於伊，上訴人要求伊賠償其裝潢之損害，亦無理由。
㈥上訴人固主張已於103年9月18日及同年11月19日分別發函被
上訴人主張系爭租約已於103年8月29日合法終止云云。惟伊已提供合於系爭租約約定之租賃物，並無違反民法第423條規定之有不合於雙方約定使用情事，上訴人非可據此主張終止系爭租約；系爭租約第7條第4項復有提前終止租約須得對方同意之約定，而伊尚於103年12月16日函催上訴人繳付租金，顯見伊並無同意終止系爭租約；況上訴人於同年11月19日始指明終止系爭租約之旨，縱上訴人有權終止系爭租約，該終止系爭租約之意思表示本無可能溯及至103年8月29日，更遑論上訴人未將系爭房屋裝潢設備清空而持續占用，遲至104年5月18日方將系爭房屋鑰匙寄還，且屋內留有諸多傢俱，苟系爭租約已於103年8月29日終止，何以致此？實則，上訴人因自103年11月起即未繳付租金，伊曾分別於103年12月16日、104年1月16日以存證信函或律師函催告，再於104年2月17日委託務實法律事務所以律師函通知上訴人終止系爭租約及遷讓房屋，上訴人於同年月24日收受，則在伊終止系爭租約之前，系爭租約仍屬有效存續，故伊受領103年9月及10月租金計105,600元確有法律上之原因，又上訴人於104年5月18日始將系爭房屋大門鑰匙寄還，伊自得向上訴人請求自終止系爭租約後之104年2月25日起至同年5月18日上訴人返還系爭房屋之日止之違約金163,410元，伊主張以押租金120,000元抵償伊對上訴人之前揭違約金債權，經抵償後仍有不足，上訴人自不得請求返還押租金。
㈦聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第121頁背面至122頁背面）：㈠兩造於101年10月19日簽訂租賃契約（即系爭租約，見原審
卷第6至7頁），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號1樓及地下室全部（即系爭房屋）；租期自101年11月1日至106年10月31日止；約定租金自101年11月1日起至104年10月31日止，每月60,000元；自104年11月1日起至106年10月31日止，每月65,000元。系爭租約業經本院所屬民間公證人公證（見原審卷第78至79頁）。
㈡上訴人已交付120,000元之保證金予被上訴人。
㈢系爭房屋主要用途為商業用，使用分區為第2種商業區（見
原審卷第68、69頁）㈣依系爭租約第4條第1項約定：系爭房屋係供營業用（見原審卷第6頁）。
㈤上訴人於系爭房屋作為按摩業使用，因違反建築法第73條規
定，經都發局於103年8月26日以北市都建字第10364334401號函科處罰鍰120,000元（見原審卷第8頁）。
㈥上訴人申請自103年8月28日起歇業登記，經臺北市商業處於
103年8月28日以北市商二字第1030013516號函核准（見原審卷第43頁）。
㈦上訴人於103年9月18日、同年11月19日寄送存證信函予被上
訴人（見原審卷第14至15頁），被上訴人分別同年9月19日、11月19日收受（見本院卷第121頁背面）。
㈧上訴人自103年11月起未繳納系爭房屋租金。
㈨被上訴人於103年12月16日寄發臺北長安郵局存證號碼00000
0號存證信函催告上訴人繳納租金，上訴人有收受（本院卷第81至82頁）。
㈩被上訴人於104年1月16日委由律師寄發律師函催告上訴人繳
納租金，上訴人於同年1月20日收受（原審卷第18至20頁、本院卷第86頁）。
被上訴人於104年2月17日委由律師寄發律師函對上訴人為終
止系爭租約之意思表示並請上訴人自系爭房屋遷出，上訴人於同年2月24日收受（見原審卷第81至83頁、本院卷第90頁）。
上訴人於104年5月13日將系爭房屋大門鑰匙寄還被上訴人，
被上訴人於同年5月18日收受（原審卷第107頁、本院卷第50頁）。
四、本件爭點（見本院卷第122頁背面）：㈠上訴人依民法第227條規定，請求被上訴人給付罰鍰120,000
元，是否有理由？㈡上訴人依民法第227條規定，請求被上訴人賠償裝潢費用損
害是否有理由？金額若干？㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付溢領103年9
、10月租金105,600元，是否有理由？金額若干？㈣上訴人依係爭租約第3條第2項約定，請求被上訴人返還2個
月押租金120,000元，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人依民法第227條規定，請求被上訴人給付罰鍰120,000
元及賠償裝潢費用損害722,649元，是否有理由？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第423條、第227條分別定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。
又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴觀諸系爭租約各項條款，除第4條第1項有約定：「本房屋係
供營業使用。」之內容（見原審卷第6、7頁）外，均未見兩造就系爭房屋之用途另有其他約定，且系爭房屋可否合法經營按摩業，上訴人於簽訂系爭租約前本得事先查證評估，如訂約時兩造有約定被上訴人應負責提供上訴人可供按摩業使用之租賃物或應配合其辦理相關使用執照之變更，衡情理應於系爭租約中載明，惟系爭租約第4條第1項僅載明系爭房屋係供營業使用，並未特別約定係供按摩業使用，且上訴人自101年11月1日承租後使用系爭房屋起至103年8月26日遭都發局裁處罰鍰之日止，已長達逾1年半期間未曾向被上訴人表示其所提供之系爭房屋不符系爭租約之約定，上訴人復未舉證證明被上訴人有承諾提供可供其合法經營按摩業使用之租賃物之情，自難認被上訴人於系爭租約簽訂過程中有與上訴人承諾系爭房屋可合法經營按摩店使用或被上訴人負有配合其辦理變更使用執照等相關手續之義務；再審酌系爭房屋主要用途為商業用，使用分區為第2種商業區（見前述不爭執事項㈢），足見系爭房屋確可供營業使用，則被上訴人交付系爭房屋予上訴人使用，已合於系爭租約第4條第1項之約定，並未違背系爭租約之約定。
⑵上訴人固主張：被上訴人未依伊要求配合提供系爭房屋所有
權狀影本、私章以利變更系爭房屋使用執照，違反系爭租約存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之義務云云，然依系爭租約第4條第5項約定：「…房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀…。」等語（見原審卷第6頁），可見被上訴人就改裝系爭房屋之設施有同意與否之權利，非謂被上訴人依系爭租約有配合變更系爭房屋使用執照之義務；復參酌內政部頒佈之「建築物使用類組及變更使用辦法」暨附表二、四及臺北市政府網站公告變更使用執照許可申請案件應備證件（見原審卷第70至77頁），可知變更使用執照涉及變更與設置諸多設施，依系爭租約第4條第5項約定，仍須由被上訴人評估改裝設施及變更使用執照之風險，始得決定是否同意上訴人改裝設施之請求；況觀諸「臺北市建築管理處建築執照（原圖、縮影圖）複印申請須知」及「申請建築圖書表複印利害關係說明書」之規定（見本院卷第135至136頁），上訴人本得基於承租人之利害關係人地位，檢附資料逕向臺北市政府建築管理處申請取得建築圖書表，則上訴人於接獲都發局103年5月14日北市都建字第10378710200號函及同年8月26日北市都建字第10364334401號限期3個月改善之函文後，於主管機關未勒令停業之情況下，自行評估而於103年8月28日申請停止營業，實難認上訴人停止營業係可歸責於被上訴人，而應由被上訴人依不完全給付規定就上訴人裝潢系爭房屋之損失負損害賠償責任。另系爭租約第4條第4項約定：「房屋不得供非法使用，或存放危險物品影響公共安全。」等語（見原審卷第6頁），足見系爭房屋雖可供營業用，然不得非法使用，被上訴人亦未曾承諾系爭房屋可供按摩業合法使用，已如前認定，則上訴人將系爭房屋作為按摩業使用，因違反建築法第73條規定，經都發局於103年8月26日以北市都建字第10364334401號函科處罰鍰120,000元（見不爭執事項㈤），此係因其未依系爭房屋原核准用途使用系爭房屋所致，難認被上訴人有何違反系爭租約之情事，是上訴人依民法第227條規定，請求被上訴人給付相當於罰鍰120,000元之損害賠償云云，即屬無據。
⑶至都發局前揭103年8月26日函文雖併指明被上訴人有擅自拆
除樓板私設直通樓梯之情事，惟因兩造訂立系爭契約時，系爭房屋之現狀即為如此，為上訴人所不爭執（見本院卷第181頁），亦有被上訴人所提出系爭租約後附之照片可憑（見原審卷第80頁），上訴人既於訂約時對直通樓梯之現狀並無意見而同意承租，且使用系爭房屋長達逾1年半之期間亦未曾對直通樓梯表示不合系爭租約之約定，難認系爭房屋之直通樓梯有何違反系爭租約之約定；況直通樓梯之存在，僅係被上訴人是否違反建築法令之問題，與其是否違反系爭租約之約定無涉。
⑷綜上，上訴人主張被上訴人提供系爭房屋未保持合於系爭租
約約定之使用、收益狀態，而可歸責於被上訴人云云，實乏依據，則其依民法第227條規定，請求被上訴人給付相當於罰鍰120,000元之損害賠償及裝潢費用之損害722,649元，均無理由。
㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付溢領103年9
、10月租金105,600元，是否有理由？金額若干？查上訴人於103年11月19日寄送存證信函予被上訴人，主張欲於103年8月29日終止系爭租約，被上訴人於同年11月19日收受前揭存證信函（見前述不爭執事項㈦），然上訴人主張被上訴人提供系爭房屋未保持合於系爭租約約定之使用、收益狀態，而可歸責於被上訴人云云，並無所據，已如前認定，則上訴人終止系爭租約不合法，被上訴人取得103年9、10月租金係基於斯時仍有效之系爭租約，並非無法律上之原因，故上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付溢領103年9、10月租金105,600元，並無理由。
㈢上訴人依系爭租約第3條第2項約定，請求被上訴人返還2個
月押租金120,000元，是否有理由？⒈系爭租約第3條第2項、第6條分別約定：「保證金新臺幣120
,000元，於租賃關係消滅交還房屋時無息返還，乙方（按即上訴人）不得將此項保證金債權讓與第三人。」、「乙方違反約定方法使用房屋或拖欠租金達兩個月以上，且其租金如係約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾兩個月，經甲方（指即被上訴人）催告限期繳納仍不支付，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」再按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文。
⒉經查：
⑴上訴人終止系爭租約不合法，則其於系爭租約存續期間，負
有按月繳交租金之義務。惟上訴人自103年11月起即未繳交系爭房屋租金，被上訴人於103年12月16日寄發臺北長安郵局存證號碼002644號存證信函催告上訴人繳納租金，上訴人有收受；被上訴人復於104年1月16日委由律師寄發律師函催告上訴人繳納租金，上訴人於同年1月20日收受；被上訴人另於104年2月17日委由律師寄發律師函對上訴人為終止系爭租約之意思表示並請上訴人自系爭房屋遷出，上訴人於同年2月24日收受（見前述不爭執事項㈧至），則系爭租約係於104年2月24日經被上訴人合法終止。再依系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」有系爭租約可稽（見原審卷第7頁），依前揭約定，上訴人於系爭租約合法終止後，即負有即日起將系爭房屋遷空交還被上訴人之義務，然上訴人遲至104年5月18日始將系爭房屋鑰匙寄還被上訴人（見不爭執事項），堪認上訴人於系爭租約終止後實際上並無立即搬遷之意，仍繼續將系爭房屋置於其實力支配之下，是被上訴人辯稱上訴人於系爭租約法終止後，仍未搬遷而繼續占有使用系爭房屋，依系爭租約第6條第2項約定，其得請求上訴人按月給付自104年2月25日起至返還系爭房屋之日止之違約金等語，自屬有據。
⑵另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。又押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院77年度台上字第2213號判決參照）。
依系爭租約第3條第2項約定，上訴人於訂約時有交付被上訴人保證金（即押租金）120,000元（見不爭執事項㈡），則上訴人前所繳納之押租金即應扣抵違約金，準此，上訴人尚需給付被上訴人自104年2月25日起至同年5月18日返還系爭房屋之日止之違約金163,410元（計算式：〈60000×4÷28〉＋＋60000＋60000＋〈60000×18÷31〉，小數點以下四捨五入），上訴人遲延交還系爭房屋已逾2個月以上，則上訴人須給付被上訴人之違約金如計算至104年5月18日止已逾2個月之租金數額120,000元，經以保證金扣抵違約金後，保證金已無剩餘而可供返還，是上訴人請求被上訴人返還2個月押租金120,000元，亦無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第227條規定請求被上訴人賠償伊被處120,000元之罰鍰損失及裝潢費用之損害722,649元，並依民法第179條規定返還溢領103年9、10月之租金105,600元（52,800×2），及依系爭租約第3條第2款約定返還2個月押租金120,000元，洵屬無據。原審就上訴人上開請求不應准許部分（變更之訴部分除外）駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人追加之訴為無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及變更之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 歐陽儀法 官 方祥鴻以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 13 日
書記官 黃文誼