臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第269號上 訴 人 張惟諦被 上訴人 陳春銅訴訟代理人 陳怡均律師上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國105 年4月6 日本院臺北簡易庭104 年度北簡字第13807 號第一審判決提起上訴，本院於民國105 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：上訴人於民國103 年11月3 日與被上訴人就其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋）簽訂「房屋租賃合約書」（下稱系爭租約）並作成公證書，約定租賃期限自103 年11月1 日起至104 年10月31日止共計1 年，及雙方於不調整租金情況下，如上訴人無違反任何系爭租約之約定及積欠租金之情形，次年上訴人應有優先續租一年之權利。系爭租約條款係被上訴人於約定之1 年租期屆滿後同意續租之要約，或係附有續租效力之發生繫於上訴人表示願意續租之停止條件，無待被上訴人承諾，且依系爭租約第2 條第3 項約定，被上訴人出賣系爭房屋之事實須在續租期間，且於終止期日前3 個月通知上訴人，始生終止租約之效力。而上訴人於租賃期間並無違反系爭租約之約定或積欠租金之情事，被上訴人竟於系爭租約期滿前之104 年8 月28日、同年10月23日即分別發函通知上訴人稱因系爭房屋已出賣予他人，故於104 年10月31日系爭租約租期屆滿後不再續租，請上訴人於104 年10月31日前，將系爭房屋屋內物品騰空遷出等旨，上訴人乃於104 年10月28日發函通知被上訴人行使優先承租權乙節，雖未獲被上訴人置理，但系爭房屋租賃關係應仍續存在1 年即104 年11月1 日起至105 年10月31日。詎被上訴人竟持前開公證書，向本院聲請強制執行（104 年度司執字第141031號）事件，命上訴人遷讓系爭房屋等情，為此請求確認兩造間租賃關係存在暨撤銷上開強制執行事件之強制執行程序，求為判決：㈠、確認兩造間就系爭房屋自104 年11月1 日起至105 年10月31日止之租賃關係存在；㈡、本院104 年度司執字第141031號強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
二、被上訴人則以：系爭租約之優先承租條款，應係以被上訴人於系爭租約之租期屆滿後，有續租系爭房屋之意思為前提，上訴人方有優先承租權，然被上訴人已於104 年8 月27日將系爭房屋出賣予他人，而無續租系爭房屋之意，並已於系爭租約租期屆滿即104 年10月31日前去函通知上訴人期滿不再續租，故本件上訴人自無主張優先承租之權利，兩造間就系爭房屋之租賃關係應至系爭租約租期屆至時期滿等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，為其全部敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並為上訴聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、確認兩造間就系爭房屋自104 年11月1 日起至105 年10月31日止之租賃關係存在；㈢、本院104 年度司執字第141031號強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，上訴人於103 年11月3 日與被上訴人就系爭房屋簽訂系爭租約並作成公證書，約定租賃期限自103 年11月1 日起至104 年10月31日止共計1 年，並於系爭租約第2 條第2 項約定雙方於不調整租金情況下，如上訴人無違反任何系爭租約之約定及積欠租金之情形，次年上訴人有優先續租一年之權利；又被上訴人曾於104 年8 月27日、同年10月23日分別發函通知上訴人，言稱因系爭房屋已出賣予他人，故於104年10月31日系爭租約租期屆滿後不再續租等旨；另被上訴人於104 年11月間持兩造簽訂系爭租約時所作成之公證書向本院聲請強制執行（104 年度司執字第141031號），請求上訴人騰空返還系爭房屋予被上訴人等情，有公證書、房屋租賃合約書、104 年10月23日存證信函、本院104 年11月20日10
4 年度司執字第141031號執行命令及104 年8 月27日通知函等件附卷為證（見原審卷第5 頁至第18頁、第38頁、第56頁），並經本院調取本院104 年度司執字第141031號執行事件案卷核閱無誤，且為兩造所不爭執，此部分事實，堪認為真實。
五、至上訴人主張系爭租約於104 年10月31日租期屆滿後，上訴人已依系爭租約第2 條第2 項約定，行使優先承租權，且上訴人行使該優先承租權無須待被上訴人承諾，兩造間租賃契約關係即得依約續存1 年即104 年11月1 日起至105 年10月31日，況被上訴人非於續租期間出賣系爭房屋，亦未於終止期日三個月前通知上訴人，不符系爭租約第2 條第3 項約定，被上訴人所為之終止不生效力，兩造間就系爭房屋自104年11月1 日起至105 年10月31日止仍存在租賃關係等語，則為被上訴人所否認，且以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、系爭租約第2 條第2 項之契約效力為何？㈡、兩造間就系爭房屋自104 年11月1 日起至105 年10月31日止是否存在租賃關係？㈢、上訴人訴請撤銷本院104 年度司執字第141031號強制執行事件之強制執行程序，有無理由？茲分敘如下：
㈠、系爭租約第2 條第2 項之契約效力為何？按所謂優先承租權，應以附有以出租人將該房屋繼續出租，上訴人始有優先承租權之停止條件，斷無出租人欲收回自用，亦受優先承租權限制之理，且此項條件之成就，應由主張之承租人負舉證責任（最高法院46年台上字第227 號判例意旨參照）。經查，系爭租約第2 條第1 項約定：「本次租賃期限自民國103 年11月1 日起至民國104 年10月31日止共計
1 年」、第2 項約定：「雙方於不調整租金情況下，如乙方（即上訴人）前一年無違反任何租賃約定及積欠租金之情形，次年乙方有優先續租一年之權利」、第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方（即被上訴人）每日得向乙方請求按照日租金五倍違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議」等語，由上開條款文義，顯見系爭租約應屬定有期限之租賃而屬定期租賃契約，於租期屆滿時，租賃關係當然消滅，出租人有收回租賃標的物之權利。又租賃契約之成立，本須契約當事人雙方合意為之，縱使上訴人行使優先承租權，被上訴人仍得決定是否繼續出租，並非一經提出，被上訴人即負有與之訂約之義務，亦即仍須俟被上訴人有繼續出租情形，兩造間始再締結租賃契約而得續租。系爭租約雖附載「雙方於不調整租金情況下，如乙方前一年無違反任何租賃約定及積欠租金之情形，次年乙方有優先續租一年之權利」等語，揆諸前開說明，該條款所列之優先承租權，僅約定上訴人有「優先」續租一年之權利，即應係附有以被上訴人須將系爭房屋繼續出租之停止條件，尚待條件成就，上訴人始可主張「優先」承租之權利。從而，被上訴人既有於租期屆滿前明確表示因系爭房屋出賣他人，期滿不續租之行為，上訴人取得優先承租權之條件即未成就，自無依系爭租約第2 條第2 項約定行使優先承租權之餘地。上訴人稱上述優先續租條款已含有被上訴人同意續租之要約，或係附有該續租效力之發生繫於承租人表示願意續租之停止條件，無待出租人承諾云云，核與上開條款文義不符，且悖於租賃契約行為本質，尚難可採。
㈡、兩造間就系爭房屋自104 年11月1 日起至105 年10月31日止是否存在租賃關係？上訴人雖主張被上訴人將系爭房屋出賣予他人乙情並非真正云云，惟查，被上訴人與訴外人陳慧珍等人就系爭房屋曾於
104 年8 月27日成立買賣契約，嗣雙方於104 年11月16日於臺北市中山區調解委員會達成解除買賣契約，由被上訴人返還所收取之簽約款總計新臺幣（下同）3 千萬元之調解協議，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、調解書在卷可稽（見原審卷第66頁至第70頁、第92頁）。詳究上開買賣契約書內容，買賣雙方已就買賣標的、價金等權利義務關係事項明確約定，復參酌前開調解書內容，乃係因上訴人主張續租占用系爭房屋致被上訴人無法交屋之解約原因，嗣後被上訴人與陳慧珍等人關於契約解除、價金返還等細節事項詳為記載，且經在場之契約當事人及見證之調解委員簽章確認，而上訴人就前開調解書之形式真正亦不爭執（見原審卷第94頁），堪認被上訴人與陳慧珍等人確實曾於104 年8 月27日就系爭房屋間成立買賣契約等情為真實。上訴人空言爭執被上訴人與陳慧珍等人間就系爭房屋上開買賣關係非真正，而指被上訴人出賣系爭房屋予他人乙情為不實，但並未舉證以實其說，尚難可採，則被上訴人既已於104 年8 月27日將系爭房屋出售予他人，足認被上訴人確實並無繼續出租系爭房屋之意願及事實，上訴人即無前述系爭租約第2 條第2 項所約定優先續租一年之權利，從而，上訴人主張兩造間就系爭房屋自104 年11月1 日起至105 年10月31日止租賃關係存在，尚無所據。上訴人雖另主張依系爭租約第2 條第3 項約定，被上訴人出賣系爭房屋之事實須在續租期間，且須在終止期日三個月前通知上訴人，方生終止租賃契約效力云云，惟查，系爭租約既屬定有期限之租賃，則依約於104 年10月31日租期屆滿，系爭租約租賃關係當然消滅，已詳述於前，而租期屆滿不再續租，與續租期間之終止行為分屬二事，系爭租約第2 條第3 項雖有：「乙方之優先續租期間至民國105 年10月31日止，出租人若有需求（出售，自用或興建等）有權利終止契約收回本租賃標的物，但須提前三個月前通知乙方」等語之記載，但觀諸該條款文義，顯係指兩造另行約定於續租期間之終止行為條款，並非規範租約期滿後續租與否之事宜，上訴人此部分主張亦難憑採。
㈢、上訴人訴請撤銷本院104 年度司執字第141031號強制執行事件之強制執行程序，有無理由？按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第2 項定有明文。承前所述，上訴人主張系爭租約期滿後，其得行使優先承租權，兩造間就系爭房屋自104 年11月
1 日起至105 年10月31日止租賃關係存在，於法無據，自無債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，且迄今已逾105 年10月31日，上訴人仍未將系爭房屋騰空遷出返還予被上訴人，則上訴人依強制執行法第14條第2 項提起債務人異議之訴，請求撤銷本院104 年度司執字第141031號強制執行事件之強制執行程序，即無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人既與訴外人陳慧珍等人就系爭房屋於104 年8 月27日成立買賣契約，將系爭房屋出賣，並曾於
104 年8 月27日、同年10月23日分別發函通知上訴人表示因系爭房屋已出賣予他人，故於104 年10月31日系爭租約租期屆滿後不再續租，即已明確表示因系爭房屋出賣他人，系爭租約期滿不再續租，上訴人無續租系爭房屋之意願及事實，故系爭租約第2 條第2 項所約定之優先承租條款之條件尚未成就，上訴人自無從行使優先續租一年之權利。是本件上訴人請求確認兩造間就系爭房屋自104 年11月1 日起至105 年10月31日止之租賃關係存在，暨撤銷本院104 年度司執字第141031號強制執行事件之強制執行程序，均無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
民事第七庭審判長法 官 張文毓
法 官 溫祖明法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
書記官 鍾子萱