臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第272號上 訴 人 全家便利商店股份有限公司法定代理人 葉榮廷訴訟代理人 陳冠蓓被 上訴人 王仁沐訴訟代理人 王金莉上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國105年5月12日本院新店簡易庭104年度店簡字第871號判決提起上訴，本院於105年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百零四年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由上訴人主張：上訴人為取得足夠店面坪數以符開設便利商店之
需，而承租相鄰之被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號1樓房屋（下稱73號房屋）與訴外人蔣淑玲、鄭榮桔所有之同上巷71號1樓房屋（下稱71號房屋），並於民國102年12月19日各簽訂房屋租賃契約書（下各稱73號房屋租約、71號房屋租約），此二租約之第9條均明定其中一租約因解除、終止或其他原因失其效力時，另一租約亦隨之失效。嗣上訴人與蔣淑玲、鄭榮桔於103年5月間合意解除71號房屋租約，依上約定，則兩造間73號房屋租約隨之失效，上訴人無須依73號房屋租約第6條第1款約定另通知被上訴人，被上訴人因而須將上訴人交付之定金新臺幣（下同）16萬元（下稱系爭定金）返還，爰依民法第259條規定提起本訴等語。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服而提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。
㈠被上訴人應給付上訴人16萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被上訴人則以：被上訴人未曾獲上訴人書面通知71號房屋租約
已解除，無從確認上訴人就此部分所述為真。又73號房屋租約第9條約定僅是多增一個上訴人可解除契約之事由，然並無變更須依循第6條第1款約定先期書面通知被上訴人之程序要求，上訴人既從未以73號房屋租約第9條約定為終止契約之事由，通知被上訴人終止契約，則73號房屋租約自仍有效存續，上訴人不得請求被上訴人返還系爭定金。縱被上訴人因73號房屋租約隨71號房屋租約解除而失其效力，致須返還系爭定金，然被上訴人於兩造簽約前已閒置73號房屋達2個月而受有損害，上訴人終止73號房屋租約，依該租約第6條第1款約定應賠償被上訴人1個月租金，加以被上訴人已於收受系爭定金同時交付73號房屋鑰匙與上訴人，上訴人應給付103年5月份租金與被上訴人，以每月租金8萬元計算，上訴人應給付被上訴人32萬元，爰以之與上訴人返還系爭定金之請求抵銷等語置辯。並聲明：
上訴駁回。
按契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無
待於當事人解除權之行使。查上訴人係於102年12月19日各與被上訴人，及蔣淑玲、鄭榮桔簽訂73號房屋租約、71號房屋租約，租期自103年3月1日起至113年2月29日止。嗣於103年2月間，上訴人各再與被上訴人，及蔣淑玲、鄭榮桔簽訂租約修訂協議書，將上開租期同延至103年5月1日起算，有上開租約、租約修訂協議書在卷可證（見司促字卷第4至7頁、原審卷第45至47頁）。上訴人主張為取得足夠開設便利商店之店面坪數，故同時承租相鄰之71號房屋及73號房屋等語，被上訴人對此自承上訴人本在其所有73號房屋斜對面開便利商店，但房屋太小所以想租73號房屋，但因73號房屋也太小，所以想要跟相鄰之71號房屋打通，這樣空間才夠大等語（見本院卷第18頁反面）。而證人即71號房屋所有權之一之鄭榮桔證稱：上訴人打算連73號房屋一起承租，因為這樣空間才夠等語（見本院卷第35頁反面）；證人即上訴人負責本件租賃業務之前員工王祥磊證稱：當時會一起找71號房屋及73號房屋屋主談租約是因為空間需求的關係等語（見本院卷第36頁），可認上訴人係為便利商店營運空間必須足夠之考量，始一併簽訂73號房屋租約及71號房屋租約。次查，73號房屋租約第9條約定，71號房屋租約「與本租約不可分，倘該租約因解除、終止或其他原因失其效力時，甲方（即被上訴人）同意與乙方（即上訴人）之租約亦失其效力，並甲方不向乙方為任何請求為主張，甲方絕無異議」（見司促字卷第6之1頁）。而71號房屋租約於第9條約定亦設有相同內容（見原審卷第46頁），足見兩造咸認二契約無從單獨履行，則73號房屋租約上開所設以71號房屋租約因解除、終止或其他原因失其效力時，亦同失其效力之約定，實屬73號房屋租約所附之解除條件。末查，上訴人委託之訴外人江俊傑土木技師於103年3月24日就71、73號房屋作成結構安全鑑定初勘報告後，上訴人與蔣淑玲、鄭榮桔已合意解除71號房屋租約，有解除租賃契約協議書附卷可據（見原審卷第48頁），復據證人鄭榮桔、王祥磊證述明確在卷（見本院卷第35反面、第36頁反面），依上說明，系爭73號房屋租約因系爭71號房屋租約合意解除，致系爭73號房屋租約第9條約定之解除條件成就，系爭73號房屋租約當然失其效力，無待於上訴人行使解除權。被上訴人辯稱上訴人仍須循系爭73號房屋租約第6條第1款之終止租約程序，通知被上訴人等語，與上開約定不合，自不足採。
查被上訴人前就與上訴人簽訂系爭73號房屋租約，而於103年1
月22日收取系爭定金，有押金收據在卷可憑（見司促字卷第8頁）。系爭73號房屋租約因系爭71號房屋租約之解除而失其效力，上訴人主張依民法第259條規定，被上訴人應返還系爭定金予上訴人，自屬有據。
被上訴人抗辯上訴人應給付73號房屋103年5月份租金，並依73
號房屋租約第6條第1款約定賠償被上訴人1個月租金，及兩造於102年12月29日簽訂73號房屋租約前，73號房屋自同年10月起閒置達2個月，被上訴人因受有2個月租金損害，以1個月租金8萬元計算，合計32萬元，並與上訴人返還系爭定金之請求抵銷等語。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，民法第423條定有明文。此項義務為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付。查證人王祥磊證稱：被上訴人於103年年初已將73號房屋鑰匙交付上訴人，當時73號房屋一邊是100元剪髮店，一邊空置。上訴人租的是整個73號房屋，包括100元剪髮店。上開鑰匙只能進入73號房屋空置部分，被上訴人後續並無將剪髮店部分之鑰匙交給上訴人等語（見本院卷第36頁反面）。次查，73號房屋於103年3月3日江俊傑土木技師初勘之時，仍有部分供出租他人經營剪髮店使用，有鑑定報告所附照片附卷可參（見司促字卷第16頁），可認被上訴人並無依約交付合於債之本旨之租賃物與上訴人，上訴人拒付租金自屬有據，被上訴人無從請求上訴人給付103年5月份之73號房屋租金。次按73號房屋租約第6條第1款約定上訴人於租期內如終止契約，須給付被上訴人以一個月租金計算之損害賠償，應在上訴人提前終止契約時，始有適用。查73號房屋租約因71號房屋租約合意終止而一併失效，乃因該約第9條所定解除條件成就之故，前已述及，自非上訴人提前終止契約所致，被上訴人主張上訴人應依73號房屋租約第6條第1款約定賠償被上訴人等語，亦非可採。末查，73號房屋於兩造於102年12月19日簽訂73號房屋租約前，有部分係由被上訴人出租作為剪髮店使用，並非完全閒置，已如前述。況73號房屋於兩造簽約前之利用狀態，亦與本件兩造因73號房屋租約所生爭議無涉，被上訴人請求上訴人賠償其因73號房屋於簽約前閒置所受損害，當非有據。從而，被上訴人上開抵銷抗辯，皆屬無稽。
綜上所述，兩造間73號房屋租約因解除條件成就而失其效力，
而被上訴人所為損害賠償及租金之抵銷抗辯，均不可採，則上訴人依民法第259條規定請求被上訴人返還系爭定金，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即104年7月15日（見司促字卷第49頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，合於民法第259條第1項第2款、第203條規定，自應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 吳佳樺法 官 李陸華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 謝達人