臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第281號上 訴 人 郭麗雲被上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 吳日暘
張靖佳複代理人 姜昱全上列當事人間請求給付款項事件，上訴人對於民國一０五年三月十五日本院臺北簡易庭一０四年度北簡字第九０七三號第一審判決提起上訴，經本院於民國一０六年一月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、本件被上訴人名稱為「永慶房屋仲介股份有限公司」，此觀公司變更登記表、被上訴人歷次書狀、委任狀所載即明（見原審卷第十、十九至二一、二八頁），上訴人起訴狀及原判決誤載為「永慶房屋股份有限公司」，係顯然錯誤，於訴訟標的、判決結果均不生影響，爰逕予更正。
二、按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之；第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定；訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第一、三項、第四百四十六條第一項定有明文。本件上訴人起訴請求被上訴人給付介紹訴外人陳葉月鳳與被告訂立委託銷售契約之報酬新臺幣（下同）二十四萬元本息，經原審為全部敗訴之判決，上訴人不服、提起上訴，於民國一０五年十二月二十日本件第二審準備程序終結後為訴之追加，主張被上訴人劍潭直營店業務員黃文宏口頭承諾給付其報酬、許伯僑為店長，而追加黃文宏、許伯僑為被告，請求黃文宏、許伯僑與被上訴人連帶給付上訴人二十四萬元本息，上訴人是項追加之基礎事實不同、亦非因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、訴訟標的對於被上訴人與黃文宏、許伯僑亦無合一確定之必要，於法尚有未合，由本院另以裁定駁回。
三、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人方面訴外人陳葉月鳳為上訴人之友人，一０二年六月間有意委託房屋仲介業者仲介出售門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號九樓之房地（下稱本件房地），經上訴人介紹被上訴人劍潭直營店予陳葉月鳳，被上訴人劍潭直營店業務員黃文宏並代表被上訴人口頭向上訴人承諾將依習慣給予上訴人仲介報酬，陳葉月鳳乃於同年月二十八日與被上訴人訂立委託銷售契約，約定由陳葉月鳳委託被上訴人銷售本件房地，被上訴人得按成交價額百分之四向陳葉月鳳收取服務報酬；嗣陳葉月鳳經被上訴人居間於同年十二月二十六日以總價八千二百萬元與訴外人就本件房地簽立不動產買賣契約，被上訴人共向買賣雙方收取四百一十萬元之服務報酬。詎黃文宏及被上訴人劍潭直營店店長許伯僑均未給付上訴人仲介報酬，上訴人曾於一０三年三月間聲請調解，調解期間黃文宏向許伯僑反映應給予上訴人十萬元報酬，因數額過低上訴人無法接受，經調解委員當場提出依成交價百分之三（應為千分之三之誤）計算之合理報酬數額二十四萬元，但未獲黃文宏、許伯僑接受，故調解不成立，被上訴人依民法第二百二十四條規定應就黃文宏、許伯僑之行為負同一責任，或應依民法第一百六十九條規定負表見代理之責，上訴人於同年八月十四日以存證信函催告被上訴人給付報酬二十四萬元，未獲置理，爰依民法第五百六十六條、兩造間給付介紹人報酬之約定及介紹人得收取按成交價百分之三（應為千分之三之誤）計算報酬之民事習慣請求被上訴人如數給付，並支付自一０三年八月十四日起算之法定利息（上訴人於原審起訴請求被上訴人給付二十四萬元本息，經原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就敗訴部分全部上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人二十四萬元，及自一０三年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人方面被上訴人以兩造間並未成立居間契約，被上訴人劍潭直營店業務員黃文宏亦未曾承諾將依習慣給予上訴人仲介報酬，僅表示該房地將來若能經被上訴人居間成交，將以紅包表示謝意，雙方並未承諾數額，且本件上訴人友人陳葉月鳳係與被上訴人就本件房地簽立一般委託銷售契約，非專任委託銷售契約，陳葉月鳳仍得自行或委託他人銷售，陳葉月鳳一０二年十二月二十六日係經被上訴人自行居間（含製作刊登廣告、介紹報告締約機會、帶看、與買方協商斡旋、製作契約書面、設立履約保證專戶、協助簽約等）而與訴外人就本件房地以總價八千一百五十萬元簽立不動產買賣契約，與上訴人無涉，上訴人不具不動產經紀人資格，亦從未參與陳葉月鳳與買方間之協商、議價過程，上訴人復未能舉證證明本件情形有應給付報酬之習慣存在等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張訴外人陳葉月鳳為上訴人之友人，一０二年六月間有意委託房屋仲介業者仲介出售本件房地，經上訴人介紹被上訴人劍潭直營店予陳葉月鳳，陳葉月鳳乃於同年月二十八日與被上訴人訂立委託銷售契約，約定由陳葉月鳳委託被上訴人銷售本件房地，被上訴人得按成交價額百分之四向陳葉月鳳收取服務報酬，嗣陳葉月鳳於同年十二月二十六日經被上訴人居間而與訴外人就本件房地簽立不動產買賣契約之事實，核與被上訴人所提委託銷售契約書、不動產買賣契約書所載一致（見原審卷第四三至五二頁），並經被上訴人肯認屬實，應堪信為真實，但上訴人主張被上訴人劍潭直營店業務員黃文宏代表被上訴人口頭向上訴人承諾將依習慣給予上訴人仲介報酬，被上訴人應依民法第二百二十四條或第一百六十九條規定負責，及我國有「給付介紹人依買賣成交價百分之三（應為千分之三之誤）計算之報酬」之民事習慣部分，則為被上訴人否認，辯稱：兩造間並未成立居間契約，否認我國有「給付介紹人依買賣成交價千分之三計算之報酬」之民事習慣存在等語。
四、茲分述如下：
（一）按民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第一條、第一百五十三條、第五百六十五條、第五百六十六條、第五百六十八條第一項定有明文。習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎；民事法律所未規定者方依習慣；習慣僅於法律無明文規定時有補充之效力，最高法院十七年上字第六一三號、二十一年上字第三二五三號、三十七年上字第六八０九號著有判例闡釋甚明。
（二）本件上訴人請求被上訴人給付二十四萬元本息，無非以被上訴人劍潭直營店業務員黃文宏曾代表被上訴人口頭向上訴人承諾將依習慣給予上訴人仲介報酬，兩造間有成立居間契約或給付介紹人報酬之約定，被上訴人應依民法第二百二十四條或第第一百六十九條規定負責，及我國有「介紹人得收取按成交價百分之三（應為千分之三之誤）計算報酬」之民事習慣為論據。經查：
１依上訴人在原審及本院準備程序中到庭陳稱：「（問：原
告有協助與賣方磋商之事宜？）沒有，我就帶賣方去跟被告簽訂委託銷售契約書。（問：對被告所稱，原告僅介紹陳葉月鳳與被告簽立委託銷售契約書，並未參與製作廣告、帶看、與買方賣方協商過程，有何意見？）他們是仲介公司，這些事情本來就應該由他們去做，我沒有做這些事情‧‧‧我介紹客人給他（黃文宏），按習慣本來就會給付介紹費」（見原審卷第三六頁筆錄）、「‧‧‧黃文宏有答應要給我介紹費十五萬元，但是金額太低，我不願意‧‧‧」（見本院卷第六八頁筆錄）、「慣例是指同行同業有口頭上跟我說，如果你介紹給仲介然後成交了，仲介會給你成交價的百分之六作為報酬‧‧‧房屋所有權人是我帶他去簽約的，因為是一般合約，會不會賣掉不知道，我們有跟其他同業簽約，但永慶房屋賣掉了，房屋仲介當然是沒有跟我簽約，但這麼大的仲介公司應該要有信用‧‧‧業務員黃文宏有跟我的朋友說，他們店長要給我十五萬元，是我嫌太少不要‧‧‧」（見本院卷第十五、十六頁筆錄）、「我主張我介紹客戶給被上訴人，依照習慣他應該要支付給我用成交金額百分之三計算之介紹費」（見本院卷第二三頁筆錄），上訴人係主張因其介紹友人陳葉月鳳與被上訴人就本件房地之銷售簽立委託銷售契約，被上訴人於本件房地經被上訴人居間成交、向陳葉月鳳收取服務報酬後，應按慣例給付介紹費予其，但介紹費數額或計算方式並未言明，至就本件房地之出賣為陳葉月鳳製作廣告促進銷售、報告締約機會、媒介買方、協助締約等事項，並非其所應提出、參與。上訴人既自承非於陳葉月鳳與被上訴人簽立委託銷售契約書後，即得（向陳葉月鳳或被上訴人）收取報酬，而須待陳葉月鳳經被上訴人之居間就本件房地與他人簽立不動產買賣契約、被上訴人向陳葉月鳳收取服務報酬後，始能向被上訴人收取，但其無庸提出、參與本件房地買賣之居間工作，則上訴人主張兩造間之約定，已與民法債編第二章第十二節之居間契約有間，被上訴人並已否認兩造間有前開約定存在，該等約定之具體內容咸有待上訴人陳明並舉證，況上訴人自承雙方並未言明其可向被上訴人收取之介紹費數額、計算方式，嗣後其與黃文宏、許伯僑協商亦未就介紹費數額達成合意，兩造既未事前言明所指介紹費數額、計算方式，事後復未能就數額達成合意，契約必要之點意思表示未臻互相一致，則並無證據足認兩造間有成立居間契約或上訴人所稱給付介紹費之約定存在。
２上訴人復稱被上訴人應依民法第二百二十四條、第一百六
十九條規定負責云云，惟民法第二百二十四條前段係規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任」，亦即限於「債務人之代理人或使用人」關於「債之履行」有故意過失時，「債務人」應負同一責任，非謂任何人均得據以令他人就其代理人或使用人之故意過失負同一責任，而本件並無證據足認兩造間有上訴人所稱給付介紹費之約定存在，已如前述，被上訴人尚非上訴人之債務人、其員工黃文宏之行為亦非關於債之履行，縱黃文宏有任何故意或過失行為（僅係假設），上訴人亦難據以令被上訴人就該故意過失行為對其負責。至民法第一百六十九條係規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」，本件黃文宏僅為被上訴人劍潭直營店之業務員、無權代理被上訴人，此為上訴人所明知，此由上訴人自承與黃文宏熟識，且在書狀中迭次記載黃文宏為業務員、是否給付介紹費予上訴人、數額若干尚須徵詢店長許伯僑等節即明，上訴人明知黃文宏無代理被上訴人之權利甚明，況亦無證據足認被上訴人曾表示授與代理權予黃文宏，或黃文宏曾向上訴人表示其有權代理被上訴人，而被上訴人明知黃文宏為前開表示仍不為反對表示，被上訴人自亦無庸依民法第一百六十九條規定負責。
３至上訴人主張我國有「介紹人得收取按成交價百分之三（
應為千分之三之誤）計算報酬」之民事習慣，雖據聲請函臺北市不動產仲介經紀商業同業公會查詢，但經原審函詢結果，在本件情形（即上訴人介紹賣方陳葉月鳳與被上訴人簽立委託銷售契約，後經被上訴人居間以總價八千一百五十萬元成交，被上訴人並依約取得仲介服務報酬），應否給付上訴人介紹費（中人費）或應給付之數額業界並無一定慣例，如有給付需要，會於事前約定以免爭議，有臺北市不動產仲介經紀商業同業公會覆函附卷可稽（見原審卷第六六頁），本件情形應否給付上訴人介紹費（中人費）或應給付之數額業界既無一定慣例，如有給付需要會於事前約定以免爭議，而一經約定性質即為雙方間之契約而非習慣，自亦難認我國有「介紹人得收取按成交價百分之三（應為千分之三之誤）計算報酬」之民事習慣存在。
五、綜上所述，上訴人主張兩造間之約定，已與民法債編第二章第十二節之居間契約有間，無民法第五百六十六條規定之適用，並無證據足認兩造間有成立居間契約或上訴人所稱給付介紹費之約定存在，被上訴人無庸依民法第二百二十四條、第一百六十九條規定對上訴人負責，亦無證據足認我國有「介紹人得收取按成交價百分之三（應為千分之三之誤）計算報酬」之民事習慣存在，從而，上訴人依民法第五百六十六條、兩造間給付介紹人報酬之約定及介紹人得收取按成交價百分之三計算報酬之民事習慣，請求被上訴人給付二十四萬元，及自一０三年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當、求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 8 日
民事第四庭審判長法 官 蔡政哲
法 官 李家慧法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 8 日
書記官 顏子薇