臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第206號上 訴 人 周文雄
周怡安共 同訴訟代理人 柯清貴律師被 上訴人 富裕自由國際開發股份有限公司法定代理人 蔡培堂訴訟代理人 劉菁麗上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於民國105 年4 月6日本院臺北簡易庭104 年度北簡字第12137 號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院於105 年8 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國104 年1 月9 日與上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），承租上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○ 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），作為商務旅館使用，約定104 年1 月10日起至104 年
3 月9 日止為預約租賃期，104 年3 月10日起至104 年6 月
9 日止為3 個月免租裝潢期間，租賃期限自104 年6 月10日起至124 年6 月9 日止，租期20年。被上訴人先交付104 年
1 月10日至104 年3 月9 日之預約租賃期租金新臺幣（下同）40萬元及押金100 萬元予上訴人。另依附載「相關約定承諾事項」（下稱系爭承諾書）第2 條約定，被上訴人必須於
104 年1 月31日前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約及申請無障礙車位事宜，以設立獨立水電場所，若無法設立水電場所及無障礙車位，被上訴人無須支付任何費用或違約金，上訴人應將押金全額返還，惟有關工程費用由被上訴人負責等旨。嗣因被上訴人未能於104 年1 月31日前取得地下室所有權人簽訂地下室租賃合約而無法設立獨立水電場所，致不能達成被上訴人設立商務旅館之目的，兩造間協調未果，雙方便於104 年6 月5 日簽訂協議書（下稱系爭協議書），同意解除系爭租約。系爭租約既經解除，依兩造間系爭承諾書第2 條約定及不當得利之法律關係，上訴人自應返還上述已受領之預約租賃期租金40萬元及押金100 萬元予被上訴人，詎上訴人僅返還押金100 萬元，而未返還預約租賃期租金40萬元等情，為此請求上訴人返還預約租賃期租金40萬元及償還自受領時起之利息。
二、上訴人則抗辯：㈠租賃契約性質上只能終止，不能為解除之意思表示，系爭協
議書雖記載雙方同意系爭租約全部「解除」，但兩造真意實為「終止」租約。況系爭房屋本設有水、電可供使用，並無不能使用而未達契約目的之情形，被上訴人反悔不租並請求返還預約租賃期租金，顯違誠信原則。且系爭承諾書僅約定於無法設立獨立水電場所時返還押金全額等旨，既未記載上訴人必須返還預約租賃期租金，自無庸返還之。又上訴人於簽訂系爭租約隔日，即將系爭房屋交付予被上訴人使用，被上訴人於104 年1 月31日並未取得系爭房屋之獨立水電，亦未於104 年2 月1 日即將系爭房屋返還上訴人，導致上訴人無法出租系爭房屋而收取租金，故迄至兩造於104 年6 月5日簽訂解約協議書前，上訴人確實受有租金之損失，則被上訴人給付上訴人之40萬元租金補貼，更無庸返還；且依系爭租約第7 、8 條約定，應由被上訴人負擔租賃期間系爭房屋之管理費、水電費、瓦斯費及電信費用等相關費用，均由上訴人墊付，此部分之使用利益及應負擔費用，共計約166 萬2,215 元，依民法第259 條第3 款規定，縱系爭租約解除，仍應由被上訴人償還，上訴人得主張抵銷。
㈡原審認系爭租約以供被上訴人設立獨立水電場所為解除條件
，並約定該所附解除條件，溯至既往自始失其效力，上訴人應返還全部押金，被上訴人無須支付任何費用及違約金之法律效果等語，惟縱認兩造間將被上訴人是否取得獨立水電為契約解除條件，然當解除條件成就時，系爭租約應係向後失效，而非如原審所認溯至既往自始失其效力。原判決以系爭租約溯至既往自始失其效力為由，認定上訴人應將已收受取40萬元返還予被上訴人，自無可取。再被上訴人給付上訴人40萬元係優先承租系爭房屋之對價，因此，上訴人既已依約將系爭房屋優先出租被上訴人，則被上訴人自亦應依約給付40萬元予上訴人，此與被上訴人是否於104 年1 月31日取得獨立水電無關。況且，兩造間亦未約定上訴人應將40萬元返還予被上訴人，因此尚難僅以被上訴人未於104 年1 月31日取得獨立水電，逕認上訴人應返還40萬元等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人40萬元，及自104 年2 月1日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並駁回被上訴人對上訴人其餘之訴，同時依職權就被上訴人勝訴部分宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴而已確定，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決（不利於上訴人之部分）廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、查被上訴人於104 年1 月9 日與上訴人就系爭房屋簽訂系爭租約，約定104 年1 月10日起至104 年3 月9 日止為預約租賃期，104 年3 月10日起至104 年6 月9 日止為3 個月免租裝潢期間，租賃期限自104 年6 月10日起至124 年6 月9 日止，租期20年，由被上訴人先交付104 年1 月10日至104 年
3 月9 日之預約租賃期租金40萬元及押金100 萬元予上訴人，另依系爭承諾書第2 條約定，被上訴人必須於104 年1 月31日（按系爭承諾書誤載為103 年1 月31日，為兩造所不爭，見原審卷第49頁反面）前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約及申請無障礙車位事宜，以設立獨立水電場所，若無法設立水電場所及無障礙車位，被上訴人無須支付任何費用或違約金，上訴人應將押金全額返還被上訴人，惟有關工程費用由被上訴人負責等旨。嗣因被上訴人未能於104 年1月31日前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約而無法設立獨立水電場所，兩造因而於104 年6 月5 日簽訂系爭協議書，記載雙方同意契約全部解除，上訴人並已返還押金100萬元予被上訴人之事實，有系爭租約、系爭承諾書及系爭協議書等件為證（見原審卷第35至40頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實。被上訴人主張系爭租約既經解除而不復存在，依系爭承諾書第2 條約定及不當得利之法律關係，上訴人自應返還已受領之預約租賃期租金40萬元及償還利息，為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯，經查：
㈠本件兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，並附載於系爭承諾書第
2 條約定，被上訴人必須於104 年1 月31日前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約及申請無障礙車位事宜，以設立獨立水電場所，若無法設立水電場所及無障礙車位，被上訴人無須支付任何費用或違約金，上訴人應將押金全額返還被上訴人，惟有關工程費用由被上訴人負責等情，為兩造所不爭，而證人即參與系爭房屋出租簽約事宜之仲介人員李政達於原審結證稱：「（問：原告為何要求在地下室設獨立水電？）因為原先這棟房子有設立一個華美大飯店，營業範圍是
4 樓到8 樓，這棟大樓的水電都是由華美大飯店去申請設立，所以華美大飯店認為是屬於他的產權，若其他樓層的所有權人如果沒有繼續租給華美大飯店的話，可能會被華美大飯店斷水斷電，才會做這樣的約定。屋主原來6 樓是租給華美大飯店，租約快到期才改租給原告，華美大飯店現在仍然有營業。」「（問：1 月31日有取得獨立水電的場所及無障礙停車位是要如何取得？）水電的場所是地下室有壹個避難空間可以設立獨立水電的場所，但是地下室產權是屬於一樓屋主所有，那時在等一樓屋主同意，但是一樓屋主後來沒有同意，所以無法設立獨立的水電的場所，無障礙停車位後來有向市政府停管處在重慶南路上劃設一個無障礙停車位，所以是獨立水電的場所因為一樓屋主不同意而無法完成，無障礙停車位已經完成。」等語（見原審卷第42頁），足認就系爭房屋之租賃，兩造間係約定以原告於104 年1 月31日前取得地下室屋主同意，簽訂地下室租賃契約，以供原告設立獨立水電場所為條件，若無法設立獨立水電即失被上訴人經營商務旅館之目的，則系爭租約即溯至既往自始失其效力，上訴人應返還全部押金，被上訴人亦無須支付任何費用及違約金之法律效果。而被上訴人未能於104 年1 月31日前取得地下室所有權人同意簽訂地下室租賃合約而無法設立獨立水電場所之事實，為兩造所不爭執，則揆諸前開說明，系爭租約因兩造間上開特別約定之法律效果即應溯及自始失其效力。而兩造雖於104 年6 月5 日簽訂協議書，同意系爭租約全部解除，依其性質，不過係因雙方經多月協調磋商未果而合意用以確認系爭租約業已自始全部失其效力之效果，並非民法第
258 條第1 項之法定契約解除權之行使，亦不因此影響系爭租約已自始失其效力之事實。況最高法院51年台上字2829號判例所揭櫫：「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅」之意旨，係專就租賃標的之給付，已全部進入「履行」階段，即一旦履行僅生終止而無解除情形所為之闡釋，對照該則判例要旨與全文事實自明。若租賃契約以可分之給付為標的，該繼續性契約成立生效後，關於繼續性之給付，全部均未履行或有一部尚未履行，而有行使其本於法律或契約所定之解除權者，債權人究非不得就該契約之全部或未履行之一部解除之，此由民法債編第一章總則設有「契約」專款，並於第254 條以下訂有「解除契約」之相關條件；復於第二章各種之債設有「租賃」專節，總攬各該規範目的及當事人利益而言，乃屬當然之解釋（最高法院100 年度台上字第1 號判決意旨參照）。上訴人辯稱租賃契約性質上只能終止，不能為解除之意思表示等語，不僅誤會兩造間上開意定解除約款之意旨，且核與法理未合，尚無可取。上訴人雖又辯稱兩造於簽訂系爭協議書時，其真意係終止系爭租約，而非解除契約等語，惟據證人李政達結稱：「（問：（提示相關約定承諾事項並告以要旨）為何會簽訂這張？）旅館有非常多的條件，有增列二項無障礙停車位及設立獨立水電的場所，雙方互相約定104 年1 月31日若沒有做到設立無障礙停車位及獨立水電的場所時，雙方就解約。」等語（見原審卷第42頁），核與系爭承諾書第2條所記載，若屆期無法設立新的獨立水電場所及無障礙車位，則被上訴人無須支付任何費用或違約金，上訴人並將押金全額返還被上訴人，而即失其效力等情大致相符，足見兩造於訂約時係以獨立水電場所設立與否作為系爭租約進入履行階段之前提要件，且已有若無法完成上述前提要件，即失被上訴人經營商務旅館之目的，系爭租約即自始失其效力之約定合意。佐以兩造簽訂協議書在場之律師即證人溫令行到庭證稱：「…6 月5 日我有跟兩造解釋解除的話，就是整份契約都不算數了，終止契約就是契約租期算到終止那個時間點，那天我有特別向兩造說明…」等語（見原審卷第44頁反面），可知兩造係於聽取證人溫令行特別說明契約解除及終止之法律效果後，最終方決定於系爭協議書上記載雙方同意契約全部解除之文字並經簽名確認，足認兩造於簽訂系爭協議書時，其真意並無向後發生契約消滅之終止契約之意思，而係溯及系爭租約成立時失其效力，上訴人所辯，尚難憑採。㈡系爭承諾書第2 條雖記載：「承租方必須於2015年1 月31日
（誤載為2014年1 月31日）前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約及申請無障礙車位事宜，以設立新的獨立水電場所，若無法設立水電場所及無障礙車位，承租方無須支付任何費用或違約金，屋主應將押金全額返還承租方，惟有關工程費用由承租方負責」等語，雖未明文預約租賃期租金返還事項，然依證人李政達到庭證稱：「預約租賃期之約定，係因系爭租約簽訂時為當年度1 月初，接近過年期間，如從1月開始起算免租裝潢期，被上訴人找不到裝潢的工班而無法動工，故與上訴人協商至3 月10日免租裝潢期前，租金的繳納方式有一個折扣價，才想到預約租賃期的方式。簽約時有講到是補貼屋主租金上的損失，因上訴人如租給其他客戶，本可以馬上收到押金及馬上起算免租裝潢期。押金100 萬元的支票雙方有講到解約時要返還，預約承租期40萬元，雙方沒有提到解約時要返還，也沒有提到解約時被告可以繼續保有40萬元的租金，簽約當時雙方都沒有想到」等語（見原審卷第41頁反面、第42頁）。參以兩造係以獨立水電場所設立與否作為系爭租約進入履行階段之前提要件，已詳述於前，既有另行約定應讓被上訴人於104 年1 月31日前取得地下室租賃合約以設立新的獨立水電場所，倘無法設立獨立水電場所，系爭租約即失其效力，被上訴人無須支付任何費用或違約金等情，倘認屆期仍未完成取得地下室租賃合約以設立新的獨立水電場所，被上訴人仍有給付104 年1 月10日迄104年3 月9 日間預約租賃期租金之義務，無異於104 年1 月31日系爭租約確定失其效力時，被上訴人仍須給付迄至104 年
3 月9 日間預約租賃期租金，自與兩造約定系爭承諾書第2條之約款意旨有違，再參酌上開約定「承租方無須支付任何費用或違約金」之意旨，可見系爭承諾書雖未記載預約租賃期租金返還事項，顯係因兩造於簽約當時漏未考量所致，已據證人李政達證述如前，並非刻意排除記載，而有約定上訴人無庸返還之意。是以，自系爭租約業因兩造特別約款（即獨立水電）成就而自始溯及失其效力之法律效果以觀，上訴人已失卻受領預約租賃期租金40萬元之法律上原因，上訴人辯稱系爭承諾書僅約定於被上訴人無法設立獨立水電場所時返還押金，既未約定上訴人必須返還預約租賃期租金，上訴人自無庸返還等語，自不足採。
㈢上訴人復辯稱：被上訴人給付上訴人40萬元係優先承租系爭
房屋之對價，因此上訴人既已依約將系爭房屋優先出租被上訴人，則被上訴人自亦應依約給付40萬元予上訴人，此與被上訴人是否於104 年1 月31日取得獨立水電無關等語。惟查，系爭租約第2 條已明文約定，該40萬元為104 年1 月10日起至104 年3 月9 日止系爭房屋預約租賃期之租金，已如前述；再據證人李政達於原審證述：系爭房屋當時也有其他承租客戶要談已經要接近簽約，所以我們跟上訴人講被上訴人要租比較多樓層，且會做新水電，外牆也會重新拉皮，故上訴人才願意整個租給被上訴人。因簽約時為1 月初，已經要接近過年，被上訴人要找裝潢工班找不到，才跟上訴人談到
3 月10日前，租金繳納方式有一個折扣價，因為要從1 月開始算免租裝潢期被上訴人找不到工班，事實上沒有辦法動工，所以才想到預約租賃期的方式。原先上訴人意思是他如果租給其他客戶，就可以馬上收到押金及馬上開始算免租裝潢期。另外1 組的客戶已經談了半個多月了，應該也是可以馬上找到工班來施工，所以可以馬上起算免租裝潢期，另1 組客戶也是要做商務旅館使用。上訴人捨棄原來客戶，延後與被上訴人簽約，上訴人免租裝潢期及收到租金期間都會延後，所以才會有補貼給上訴人40萬元的預約裝潢期租金等語（見原審卷第41頁反面至42頁），足見上訴人最後選擇與被上訴人簽約係考量被上訴人要租比較多樓層，且會做新水電，外牆也會重新拉皮等情。至於40萬元則係預約租賃期之租金，而此係考量被上訴人此段期間無法立即找到裝潢工班而由被上訴人給付上訴人租金，並給予一定租金折扣，並非是被上訴人以40萬元之代價用以取得上訴人與其簽訂系爭租約，上訴人上開所辯，自無可採。
㈣上訴人雖辯稱系爭房屋本設有水、電足供旅館使用，被上訴
人反悔不租且請求返還預約租賃期租金40萬元，顯違誠信原則等語。惟據證人李政達到庭結稱：「因為原先這棟房子有設立一個華美大飯店，營業範圍是4 樓到8 樓，這棟大樓的水電都是由華美大飯店去申請設立，所以華美大飯店認為是屬於他的產權，若其他樓層的所有權人沒有繼續租給華美大飯店的話，可能會被華美大飯店斷水斷電，才會做這樣的約定。」等語（見原審卷第42頁反面），足見被上訴人於訂約時確有設立新的獨立水電場所之需求，佐以系爭承諾書第2條已明白約定，被上訴人須於104 年1 月31日前得到地下室所有權人簽訂地下室租賃合約以設立新的獨立水電場所，若無法設立水電場所，租約失其效力，被上訴人無須支付任何費用或違約金，是系爭房屋雖設有水、電，但兩造確於訂約時另行約定必須於上述期限內設立新的獨立水電場所，被上訴人既因地下室屋主拒與之簽訂租約使用地下室，無法完成獨立水電場所之設立，兩造又於104 年6 月5 日簽訂系爭協議書，則被上訴人依約請求返還所交付之40萬元，乃係正當權利之行使，無悖誠信原則可言。
㈤上訴人另辯稱契約解除前，被上訴人仍享有系爭房屋之使用
利益即相當租金160 萬元（每月租金35萬元×5 個月＝160萬元），且依約應負擔租賃期間系爭房屋之相關電梯保養5,
490 元及電費56,725元，合計1,662,215 元，伊得依民法第
259 條第3 款及系爭租約第7 、8 條約定請求被上訴人償還之，並主張抵銷等語。惟查，被上訴人租用系爭房屋之目的係為開設商務旅館而有設立獨立水電場所之需求，方另行以系爭承諾書與上訴人約定相關事項，已詳述如前，兩造既以獨立水電場所設立與否作為系爭租約進入履行階段之前提要件，且訂有免租裝潢期，縱上訴人已將系爭房屋鑰匙交付予被上訴人，但於系爭租約進入履行階段前，實難認被上訴人有應支付系爭房屋使用利益價額之餘地。況民法259 條回復原狀規定乃係就具有法定解除原因存在之契約一造當事人為法定解除權行使時之規定，但因由兩造約定而契約失其效力時，兩者性質尚有不同，除兩造另有特約外，並不當然適用民法第259 條關於回復原狀之規定，上訴人主張系爭租約業已解除，依民法259 條第3 款規定，得請求回復原狀，被上訴人應償還系爭房屋之5 個月使用利益價額160 萬元，自屬無據。又系爭承諾書第2 條業已約定，若於104 年1 月31日前仍無法取得地下室租賃合約而無法完成新的獨立水電場所之設立時，除有關工程費用外，被上訴人無須支付任何費用及違約金。依上開約定，除有關工程費用外，被上訴人本無庸負擔租賃期間系爭房屋之相關費用，而無適用系爭租約第
7 、8 條費用負擔約定條款之餘地。從而，被上訴人依約無庸負擔系爭房屋之水電及電梯保養費等其他相關費用，亦無須償還系爭房屋之5 個月使用利益價額160 萬元，上訴人主張以被上訴人使用系爭房屋利益價額及應負擔水電及電梯保養費費用之償還義務1,662,215 元，抵銷本件請求金額，即無足取。
五、綜上所述，依系爭租約附載之系爭承諾書第2 條約定之意旨，乃以被上訴人於104 年1 月31日前取得地下室屋主同意，簽訂地下室租賃契約，以供被上訴人設立獨立水電場所，否則將失被上訴人經營商務旅館之目的，而約定若無法設立獨立水電場所系爭租約將溯至既往自始失其效力；被上訴人既於104 年1 月31日無法取得地下室租約以供設立獨立水電，依約被上訴人無須負擔任何費用，上訴人已無受領所謂預約租賃期租金40萬元之法律上原因，自應將所受領之40萬元返還。又上訴人於104 年1 月9 日受領40萬元時本屬善意，至
104 年1 月31日系爭租約溯及失其效力，而知無法律上原因，依民法第182 條第2 項規定，應自其知無法律上原因之時即104 年2 月1 日起附加利息一併償還。從而，被上訴人請求上訴人給付40萬元及自104 年2 月1 日起至清償日止按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
民事第七庭審判長 法 官 蘇嘉豐
法 官 黃鈺純法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
書記官 王曉雁