臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第23號上 訴 人 吳嘉裕被上訴人 張淑靜上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年11月30日本院臺北簡易庭104年度北簡字第6824號第一審判決提起上訴，本院於民國105年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人於原審起訴主張：伊於民國104年2 月5日經由永慶房
屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）之仲介，與上訴人成立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買上訴人所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地，應有部分1/4及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號3樓之房屋（下稱系爭房地），約定價金為新臺幣（下同）2,120 萬元，交屋日為104年3月31日前，同時付清尾款。而上訴人於「標的物現況說明書」內僅勾選記載後陽台有滲漏水情形，惟伊簽約後嗣於104年2月12日前往系爭房屋檢視，發現不僅後陽台漏水，且主臥室亦有漏水情形，雖經上訴人修繕，但經伊於104年3月24日及同年月29日再前往檢視修繕結果，發現修繕之主臥室天花板及後陽台之油漆又行隆起、裂開，修繕仍未完成，且又發現主臥室靠防火巷之另一面牆上，有用矽酸鈣板遮蔽漏水、壁癌之情事。上訴人因而於104年4 月1日再委請廠商前來拆除矽酸鈣板進行修繕，直至104年4月10日完成修復，經伊於104年4月11日驗收通過後，始於104年4月15日進行交屋。系爭房地買賣，因可歸責於上訴人隱瞞漏水瑕疵之事由，致交屋日期延宕至104年4月15日，上訴人應依系爭買賣契約第12條第3 項之約定，按伊已給付買賣價款1,020萬元，每日千分之1計算之違約金，上訴人計遲延14日交屋，應給付伊違約金142,800元（10,200,000×0.001×14=142,800），聲明請求：上訴人應給付被上訴人142,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審駁回上訴人請求被上訴人給付因系爭房屋漏水瑕疵之市場交易價額減損106,000 元，及系爭房屋傾斜瑕疵之之市場交易價額減損251,008元 ，因被上訴人未上訴，已確定，下不贅述）。
上訴人則以：有關系爭房屋後陽台、主臥室漏水，其早於103
年3月初即委任群藝土木水電工程行進行修繕，並分別於104年
3 月10日及同年月25日開具保固書。惟其修繕完竣後一再通知被上訴人交屋，被上訴人卻遲延不配合交屋，是其並無遲延交屋情事。又於原審證人林貫群所述小窗壁面系爭矽酸鈣遮住部分，拆除後並無壁癌，依通常交易觀念，即非屬瑕疵；另窗框外牆係被上訴人目視可及，亦非矽酸鈣板遮住部份，且非瑕疵，縱屬瑕疵亦屬民法第354 條但書之「但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」，原審判決未查，遽認上訴人故意以矽酸鈣板遮住瑕疵，實屬違誤。再依原審104 年10月12日庭訊筆錄：「（問：為何是你在拆矽酸鈣板？）因為當初有矽酸鈣板遮蔽，所以我沒有看到壁癌漏水，永慶也沒有說要拆。後來永慶說屋主要拆開矽酸鈣板看裡面的漏水情形，我是4月1日去拆的，結果是沒有壁癌漏水，是外牆窗框有一點滲水進來，裡面有一些釘子的洞及加防潮布，是窗框部分受風面會滲水進來。」、「（問：小窗壁面的壁癌漏水，永慶在104年3月20幾號有無講到這部分有無漏水？）沒有。當時我去修的時候，永慶有叫我看，因為有矽酸鈣板遮住，所以我不曉得有漏水，他也沒有叫我修。永慶房屋仲介叫做施浩恩。上開兩件保固書是先後修繕不同的標的，開的保固書，不是補開的。」、「（問：
104年3月25日修好房間跟陽台漏水，原因為何？）是樓上的熱水管破裂造成的。」、「（問：小窗壁面的壁癌用矽酸鈣板遮住與樓上漏水有無關係？）沒有關係。是單純外牆受風面窗框滲水進來。」、「（問：樓上熱水管破裂如何維修？）是重新配裝明管就沒有再漏水。」、「（問：小窗壁面的壁癌如何修理？）將矽酸鈣板拆掉後，壁癌刮除再上批土及油漆，窗框外牆再漆防水漆，因為我有保固，若有再漏水我會再處理」等語，顯見被上訴人提出之保固書，並非壁癌漏水瑕疵，原審法院竟未採信證人林貫群證詞，僅片面屈解證人林貫群證詞之真意，實有違誤。退步言，系爭「房屋側小窗壁面壁癌處理」，依證人林貫群所述，104年4月1日補土至同年月3日，隨即上防水漆，至多僅遲延3日，僅須賠償3日之違約金即可，原審法院竟以104年4月10日開立保固書為完工日，實屬違誤等語資為抗辯。
原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即命上訴人應給
付被上訴人142,800 元，並為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分及假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：
上訴駁回。
經查，兩造於104年2月5 日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向
上訴人購買系爭房地，約定總價款2,120萬元，交屋期限為104年3月31日，惟兩造係於104年4月15 日始行交屋，嗣並付清尾款，辦理移轉登記完竣之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第20頁至20頁反面），並有系爭買賣契約書可憑（見原審卷第8至34頁），自堪信為真實。
被上訴人主張除後陽台漏水外，上訴人隱瞞系爭房屋其他漏水
瑕疵，致交屋日期延宕至104年4月15日，依約應賠償遲延交屋之違約金142,800 元，惟為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：上訴人有無故意不告知系爭房屋主臥室滲漏水瑕疵致遲延交屋？是否應負遲延給付之違約金賠償責任？茲析述如下：
㈠經查，上訴人就系爭房屋後陽台、主臥室漏水之瑕疵，於系
爭買賣契約簽訂後，曾於104年3月間為瑕疵修繕行為，為上訴人所不爭，並據上訴人提出群藝土木水電工程行於104年3月10日及同年月25日出具之工程保固書2 紙可按（見原審卷卷第73至74頁）。上訴人雖抗辯其業於104年3月25日將系爭房屋漏水瑕疵修繕完畢，係被上訴人遲延受領交屋云云。惟查，上訴人為為上開修繕行為後，被上訴人於104年3月29日前往查看修繕結果，發現修繕後主臥室天花板及後陽台之油漆又行隆起、裂開，修繕仍未完成，且又發現主臥室靠防火巷之另一面牆上，有用矽酸鈣板遮蔽漏水、壁癌之情事，群藝土木水電工程行因而於104年4 月1日再行前往修繕，遲至104年4月10日始修繕完成等情，業據上訴人提出群藝土木水電工程行出具之104年4月10日工程保固書1 紙、現場修繕照片及LINE對話內容在卷可稽（見原審卷第104、116至117 頁、本院卷第32至38頁）。而依上開104年3月25日工程保固書所載及附圖所示，其修繕項目係⒈陽台（壁癌處理油漆等工程）4處。⒉房間（壁癌處理油漆等工程）3處，且其修繕均係位於陽台、房間之天花板處。另104年4月10日工程保固書所載及附圖所示，其修繕項目係房間右側小窗壁面壁癌處理工程，兩者施作壁癌處理工程顯非同一處壁癌位置。而證人即群藝土木水電工程行負責人林貫群到庭結稱：「（提示本院卷第117頁現場照片〈即104年4月1日施工照片〉並告以要旨）這照片上的工作的人是我沒有錯。」、「（問：為何是你在拆矽酸鈣板？）因為當初有矽酸鈣板遮蔽，所以我沒有看到壁癌漏水，永慶也沒有說要拆。後來永慶說屋主要拆開矽酸鈣板看裡面的漏水情形，我是4月1日去拆的，結果是沒有壁癌漏水，是外牆窗框有一點滲水進來，裡面有一些釘子的洞及加防潮布，是窗框部分受風面會滲水進來。」、「（問：小窗壁面的壁癌漏水，永慶在104年3月20幾號有無講到這部分有無漏水？）沒有。當時我去修的時候，永慶有叫我看，因為有矽酸鈣板遮住，所以我不曉得有漏水，他也沒有叫我修。永慶房屋仲介叫做施浩恩。上開兩件保固書是先後修繕不同的標的，開的保固書，不是補開的。」、「（問：104年3月25日修好房間跟陽台漏水，原因為何？）是樓上的熱水管破裂造成的。」、「（問：小窗壁面的壁癌用矽酸鈣板遮住與樓上漏水有無關係？）沒有關係。是單純外牆受風面窗框滲水進來。」、「（問：樓上熱水管破裂如何維修？）是重新配裝明管就沒有再漏水。」、「（問：小窗壁面的壁癌如何修理？）將矽酸鈣板拆掉後，壁癌刮除再上批土及油漆，窗框外牆再漆防水漆，因為我有保固，若有再漏水我會再處理。」、「（問：為何104年3月25日修好後，買受房屋的屋主又說104年3月29日又發現陽台油漆有隆起裂開？）天花板沒有完全乾，水會跑出來，所以會隆起裂開，我在4月初去修理小窗框時，有重新再處理，把隆起的部分刮除掉，拿吹風機風乾，風乾後再重新補土上漆，後來他沒有再打電話說有問題。」、「（問：剛才所述小窗框拆除矽酸鈣板後是不是當天就補土？）拆開之後因為釘子拔起來有坑洞，所以當天在4月1日有補土，補土要一、二天才會乾，所以隔二天才去上防水漆。」、「（問：104年4月10日才完工？）是做完隔幾天沒有問題了，才在104年4月10日開保固書。」等語明確（見原審卷第145至146頁），可見證人林貫群經由上訴人所委託之永慶房屋公司通知，前往系爭房屋修繕漏水時，僅獲告知後陽台及主臥室天花板漏水情事，查修結果發現係樓上住戶熱水管破裂造成，經維修後，於104年3月25日開立工程保固書。惟因水氣未乾，上訴人於104年3月29日前往查看維修結果後，發現油漆仍有隆起、裂開情形，另發現主臥室靠防火巷之另一面牆壁上（即右側小窗壁面），有用矽酸鈣板遮蔽情事，證人林貫群再經永慶房屋公司通知於10
4 年4月1日前往重新風乾及油漆天花板，並拆除右側小窗壁面矽酸鈣板及其內防潮布後，發現係外牆受風面窗框滲水進來，造成壁癌，經多日施作壁癌刮除再上批土及油漆，及施作窗框外牆防水漆後，於104年4月10日始開立工程保固書。
而上訴人對係其在主臥室靠右側小窗壁面上加設矽酸鈣板之事實，並不爭執（見原審卷第156 頁），可見上訴人顯然明知系爭房屋主臥室右側小窗牆面，因受風面窗框滲水，造成壁癌，卻不願維修，僅以在壁面加設矽酸鈣板並內襯防潮布方式遮蔽甚明，上訴人否認主臥室右側小窗壁面有滲水壁癌，並辯稱：其已於104年3月25日完成漏水瑕疵之修繕云云，並無理由，不足採信。
㈡次查，上訴人出賣系爭房地時，於「標的物現況說明書」內
僅勾選記載後陽台有滲漏水情形（見原審卷第20頁反面），卻未記載主臥室右側小窗牆面亦有滲水壁癌之情形，顯有隱瞞而故意不告知系爭房屋主臥室漏水瑕疵事實甚明，並因而造成為修繕上開瑕疵結果，逾越104年3月31日交屋期限，乃因可歸責於上訴人事由致給付遲延情事。上訴人雖謂其曾於104年3月31日曾以存證信函通知被上訴人辦理交屋，然被上訴人一再遲延拒不配合，故係上訴人受領遲延云云，惟查，本件係因上訴人故意不告知買賣標的物主臥室滲漏水瑕疵，經被上訴人於交屋前發覺瑕疵，且按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，上訴人經被上訴人通知後既須為修繕補正上開滲漏水瑕疵行為，並因而逾越交屋期限，則上訴人於完成上開補正修繕瑕疵義務前，所提出給付既有瑕疵，尚非依債務本旨實行提出之給付，依民法第235 條前段規定，自不生提出之效力，從而，上訴人於系爭房屋修繕滲漏水完工前，雖曾於104年3 月31日以存證信函通知被上訴人辦理交屋，依法尚不生提出給付之效力，被上訴人有拒絕受領瑕疵物之權利，上訴人辯稱係被上訴人受領遲延云云，自不足採。
㈢再查，系爭買賣契約第12條違約責任第3 項約定：「乙方（
即被告）若有遲延給付之情形，如交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止」，同條第4 項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，可見系爭買賣契約第12條第3 項約定之違約金，並非債務不履行損害賠償總額約定之賠償性違約金，而係具有懲罰性違約金之性質。而本件係因上訴人故意不告知買賣標的物主臥室滲漏水瑕疵，經被上訴人於交屋前發覺瑕疵，上訴人須補正修繕，致逾越104年3月31日交屋期限，乃係可歸責於上訴人之事由致給付遲延，因而遲至104年4月15日始行交屋，業如前述，而被上訴人於交屋前已給付上訴人價款1,020 萬元，為上訴人所不爭執（見原審卷第135、137頁），則審酌被告上開故意不告知瑕疵致遲延給付之違約情節，認按已給付價款1,020 萬元，每日千分之1計算違約金，是被上訴人主張上訴人遲延14 日交屋，應給付違約金142,800元（10,200,000×0.001×14=142,800），尚屬公允適當，應予准許。上訴人辯稱其僅遲延3 日給付云云，委無足取。
綜上所述，被上訴人依據系爭買賣契約第12條第3 項之約定，
請求上訴給付142,800 元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即104年5月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審就上開應准許部分為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第六庭審判長 法 官 黃明發
法 官 汪曉君法 官 陳君鳳以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
書記官 林霈恩