臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第358號上 訴 人 枋啟民被 上訴人 陳炯光
陳琮雅（原名:陳淑芬）陳佩伶兼前三 人訴訟代理人 高雪月前 四 人訴訟代理人 賴錫卿律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對本院臺北簡易庭中華民國105年5月19日103年度北簡字第13215號第一審判決提起上訴，本院於民國108年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人高雪月應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號四樓之建物遷讓返還予上訴人，並應自民國一O五年六月二十九日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付新臺幣玖仟元予上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人高雪月負擔。
本判決第二項關於命被上訴人高雪月遷讓返還建物部分，於上訴人以新臺幣柒拾貳萬元為被上訴人高雪月供擔保後，得假執行，但被上訴人高雪月如以新臺幣貳佰壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行；關於命被上訴人高雪月向上訴人按月給付部分，上訴人於每屆滿壹個月以新臺幣參仟元為被上訴人高雪月供擔保後，得假執行，但被上訴人高雪月於每屆滿壹個月以新臺幣玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、按在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決）。被上訴人抗辯：上訴人與訴外人陳俊宏間係通謀虛偽買賣，故上訴人非所有權人不具當事人適格云云，然僅須上訴人主張對被上訴人有給付請求權，即具當事人適格，至上訴人是否為所有權人，係訴有無理由之問題，被上訴人執前情謂上訴人當事人不適格云云，並不可採。
乙、上訴人主張：
壹、上訴人於民國103年7月29日以價金新臺幣（下同）16,800,000元向陳俊宏買受臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱329地號土地）及329-1地號土地（下合稱系爭基地）所有權應有部分均各為1/4，暨329地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○○號4樓之建物（下稱系爭建物），並訂立成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。上訴人繼受被上訴人高雪月（下稱高雪月）與陳俊宏間自69年起（上訴人誤載為70年）關於系爭建物之不定期租賃契約（下稱系爭租約）。系爭租約因下列多項原因業經終止，終止時點分別如下：
一、上訴人於103年9月5日以收回自住為由寄發存證信函，依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，該函於同年月9日送達高雪月，故系爭租約於103年9月9日終止。
二、高雪月以103年9月24日存證信函就上訴人前述存證信函覆以：「先付兩個月租金...俟本人找到房屋後再遷」，係以覓得租屋處為停止條件同意上訴人前述終止系爭租約存證信函，惟至今2年餘仍未覓屋，係以不正當行為阻止條件成就，依民法第101條第1項規定，溯及103年9月25日合意終止。
三、高雪月於系爭建物頂樓擅自搭設鐵皮違章棚架及於廚房裝設防盜鐵窗，違反系爭租約第9條約定，上訴人依系爭租約第14條約定、民法第438條第2項、土地法第100條第5款規定，以原審104年8月24日民事言詞辯論意旨㈢狀（下稱104年8月24日言詞辯論狀）終止系爭租約，該狀於同年月25日送達高雪月，故系爭租約於該日終止。
四、高雪月拒不移除陽台植栽，致漏水損及訴外人孫義宏所有之臺北市○○街○○巷○○○號3樓建物（下稱3樓建物），又拒絕上訴人入內察看漏水狀況，違反民法第429條第2項、第438條規定、系爭租約第10條、第11條約定，故上訴人以此為由，於103年9月24日寄發存證信函終止系爭租約，該函於同年月25日送達高雪月，故系爭租約於該日終止。
五、高雪月欠租，經上訴人依民法第440條第1項、土地法第100條第3款規定，終止系爭租約，催告日期及終止日期分別如下：
㈠、第1次終止：高雪月於上訴人本件起訴前已知其對上訴人有給付租金義務，上訴人103年10月1日起訴狀、104年3月19日準備理由狀所載請求高雪月給付相當於租金之損害賠償等字，即係2次催告高雪月給付租金之意，惟其仍未支付103年8月22日至104年3月20日租金合計247,040元（內政部不動產資訊平台實際月租金均價每平方公尺303元*117.53平方公尺＝35,612元），上訴人於104年3月30日以存證信函第3次催告給付租金或相當於租金之損害賠償，並終止系爭租約，該函於同年月31日送達高雪月，故系爭租約於該日終止。
㈡、第2次終止（即第4次催告）：高雪月當庭收受上訴人104年4月30日民事言詞辯論意旨狀內請求其給付租金並終止租約，故系爭租約於該日終止。
㈢、第3次終止（即第5次催告）：上訴人於原審104年6月11日言詞辯論期日當庭表示請求租金及終止系爭租約，故系爭租約於該日終止。
㈣、第4次終止（即第6次催告）：上訴人於原審105年6月11日言詞辯論期日當庭表示請求租金及終止系爭租約，故系爭租約於該日終止。
㈤、第7次催告：原審判決認高雪月有給付租金之義務，其積欠103年8月22日至105年5月22日之22期租金合計198,000元，上訴人以105年6月14日民事聲明上訴狀催告限期高雪月於3日內悉數清償。
㈥、第5次終止：上訴人以105年6月27日存證信函為終止系爭租約之意思表示，該函於同年月28日送達高雪月，故系爭租約於該日終止。
㈦、第6次終止：上訴人以105年7月1日存證信函為終止系爭租約之意思表示，該函於同年月2日送達高雪月。
六、系爭建物屋齡近48年，老舊不堪且內部多處漏水致上訴人須賠償3樓建物所有權人損害，故上訴人104年8月24日言詞辯論狀以收回重新建築為由，終止系爭租約。
七、上訴人陳炯光、陳琮雅（下依序稱陳炯光、陳琮雅）於101年12月28日將戶籍遷入系爭建物，及上訴人陳佩伶（下稱陳佩伶）居住於系爭建物，因渠等已成年，而有獨立使用他人房屋之自主意識，係占有人，非僅占有輔助人，故高雪月違反系爭租約第8條不得出借或以其他變相方法由他人使用房屋約定，故依系爭租約第14條約定、土地法第100條第5款規定，以上訴人104年10月19日民事言詞辯論意旨㈤狀終止系爭租約。
貳、系爭租約既經兩造合意終止或上訴人合法終止，則高雪月與其成年子女陳炯光、陳琮雅、陳佩伶（下合稱陳炯光等3人）即有無權占有系爭建物之共同侵權行為，自應依民法第767條第1項規定遷讓返還系爭建物，且應按月給付依內政部不動產資訊平台實際租金均價查詢結果每平方公尺303元，以系爭建物面積117.53平方公尺計算之損害賠償或不當得利35,612元，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，並依民法第184條第1項前段、第185條、第179條規定，請求被上訴人自103年10月16日起至遷讓返還系爭建物日止，按月連帶給付上訴人35,612元。
丙、被上訴人則以下詞置辯：
壹、上訴人為專門承接不動產爭議案件之執業律師，陳俊宏為其客戶，上訴人歷次主張每月應納房貸本息數額不一，又未於簽約當日付清簽約款，而係於翌日捨近求遠在陳俊宏老家附近銀行匯出簽約款，且部分價金3,000,000元、3,138,613元係於系爭建物辦竣所有權移轉登記後近1個月始匯付，陳俊宏僅受領部分價金，即移轉系爭建物及系爭基地之所有權登記，均不符正常房屋交易模式；上訴人於103年9月10日、同年月19日雖依序匯付3,000,000元、3,138,631元，合計6,138,631元，惟上訴人台北富邦銀行（下稱富邦銀行）帳號000000000000帳戶（下稱上訴人120帳戶）於103年8月29日轉入4,060,000元，該金額款項係源自陳俊宏房貸核貸款項，故可認上述6,138,631元其中之4,060,000元係陳俊宏資金，而上訴人所支付之簽約款300,000元亦為陳俊宏所有，至上訴人120帳戶於103年9月19日以現金存入之600,000元，資金來源有疑，恐假買賣事跡敗露，始未以匯款方式為之，以上合計4,960,000元價金（4,060,000+300,000+600,000＝4,960,000），均取自陳俊宏，而非上訴人自有資金；而陳俊宏未依系爭買賣契約第3條、第8條、第9條約定交屋，然上訴人竟未依約向之請求違約金及損害賠償，悖違常情；且上訴人又編造3樓建物漏水之假官司，依上各節，堪認渠等間買賣之債權行為及物權行為均係通謀虛偽意思表示，故上訴人未取得系爭建物所有權，自不得行使民法第767條第1項規定之權利。高雪月未曾承認上訴人係出租人，係年事已高不堪上訴人突於103年9月15日晚間9時許至系爭建物大聲咆哮恐嚇開門交屋搬遷，為求息事寧人，始寄出2個月租金支票及103年9月24日存證信函予上訴人，並未承認系爭買賣契約為真及上訴人係真正出租人，亦無同意終止系爭租約之意，故無以不正當行為阻其條件之成就，系爭租約並未於同年月25日合意終止。高雪月於103年3月11日已預付租金至同年9月5日予陳俊宏，於105年6月27日寄發第一銀行新竹分行即期支票（被上訴人誤載為本票）予上訴人，以支付103年9月6日至105年9月6日共24期租金合計216,000元，故未欠租，且上訴人未為相當期限之催告，其終止租約不合法，況租金向來均係陳俊宏親至系爭建物收取，自97年起始以提存方式為之，故上訴人應親至系爭建物向高雪月收取租金，而屬往取債務，上訴人未至系爭建物收取租金，依最高法院52年台上字第1324號判決，係上訴人受領遲延，而非高雪月欠租。高雪月與陳俊宏所定房屋租賃契約書末緣有加註：「甲方欲收回房屋時，應得乙方之同意」，上訴人繼受系爭租約，自應受該約定之拘束，故其收回房屋，即應得其同意。
貳、系爭建物所在3樓建物屋頂並無漏水，且高雪月無拒絕配合修繕之行為。廚房鐵窗、屋頂鐵皮棚架，依序基於防盜、防止漏水，而分於79年、87年搭設，均為陳俊宏所同意，距上訴人主張違約解約時效已罹民法125條規定15年時效，陳俊宏既不得行使權利，則上訴人亦不得再行使此權利，陳俊宏既未曾要求拆除棚架、鐵窗或以此主張高雪月違約應終止系爭租約，應認其有默示同意，是上訴人自應受其拘束不得再為反對，或再執此謂高雪月違約終止系爭租約，倘允認上訴人得行使終止權，即屬權利濫用、權利失效。況棚架設於全體共有人所有而非僅陳俊宏一人所有之屋頂平台，上訴人不得執此主張違約，且其他共有人20年來，因棚架對全棟建物之維護有益，有利於全體共有人，未曾異議，故上訴人無權主張棚架屬違建物。又系爭建物仍得修繕後為居住，故無重建必要，且屬集合住宅，應經其他住戶同意始得重建，非上訴人一人即得重建，且土地法第100條收回自住、重新建築之請求不得併存。
丁、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上訴人應將系爭建物遷讓返還予上訴人，並應自103年10月16日起至遷讓返還建物之日止，按月連帶給付35,612元予上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（上訴人追加備位之訴部分另裁定駁回）。
戊、本院判斷：
壹、高雪月於69年2月6日與陳俊宏就系爭建物訂立房屋租賃契約書，約定租期自69年2月6日至70年2月6日止，月租金7,000元；陳俊宏於79年以收回自住為由訴請高雪月遷讓返還系爭建物，經本院79年度訴字第4834號、79年度簡字第29號判決陳俊宏敗訴，其提起上訴，經臺灣高等法院79年度上字第1599號判決認定其另有房屋足供自住，而無收回系爭建物自住之正當理由與必要，駁回其上訴確定；系爭租約租金經本院81年度北簡民字第2103號判決自81年5月起調整為月租9,000元；高雪月自83年起至98年止之租金給付，均以提存方式為之，陳俊宏嗣向本院提存所領取，高雪月於103年3月11日以陳俊宏為提存物受取人，提存同年3至9月租金540,000元，陳俊宏於同年8月12日悉數具領；上訴人與陳俊宏於同年7月9日訂立成屋買賣契約書，以價金16,800,000元，買受系爭建物所有權全部及系爭基地之應有部分均為1/4，並於同年8月22日辦竣系爭建物及系爭基地所有權移轉登記，高雪月與陳佩伶共同居住於系爭建物；上訴人繼受陳俊宏與高雪月間之不定期系爭租約，上開各情，有房屋租賃契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、成屋買賣契約書、建物所有權狀、本院79年度訴字第4834號、79年度簡字第29號、臺灣高等法院79年度上字第1599號、本院81年度北簡民字第2103號判決、本院提存所107年1月22日函、臺北市古亭地政事務所
10 5年11月11日函檢附土地登記申請書及所有權移轉買賣契約書暨建築改良物所有權買賣移轉契約書存卷可稽（原審卷第34-42頁、本院3卷第4-5頁、本院1卷第210-208頁），且為兩造所不爭（見本院105年10月12日準備程序筆錄，本院卷第121頁），復經本院調取臺灣桃園地方法院103年度取字第915號卷宗核閱屬實，應信為真實。
貳、上訴人主張：系爭租約業經兩造合意終止，或以收回自住、重新建築、高雪月擅搭棚架、不移除植栽且拒上訴人入屋察看漏水情形、出借予陳炯光等3人居住系爭房屋為由，經上訴人依系爭租約、民法、土地法規定合法終止等語，則為高雪月所否認，而以上詞置辯，是本件應審究者為：一、上訴人與陳俊宏間系爭買賣契約之債權行為及物權行為是否為通謀虛偽意思表示。二、高雪月有無給付租金遲延；上訴人起訴狀及原審歷次書狀與到庭陳述、存證信函、上訴理由狀，是否具備民法第440條第1項規定之合法催告要件，因而系爭租約業經合法終止。三、上訴人是否應得高雪月同意始得合法終止系爭租約。四、上訴人以收回自住為由終止租約是否合法、高雪月103年9月24日存證信函是否為附停止條件同意終止系爭租約之意思表示。五、高雪月搭設棚架及鐵窗，有無經陳俊宏同意；陳俊宏未行使此部分終止系爭租約權，上訴人得否再為行使。六、3樓建物屋頂是否因系爭建物陽台植栽未移除而漏水；高雪月有無拒絕上訴人為保存或修繕系爭建物之必要行為。七、系爭建物是否構成土地法第100條重新建築之要件。八、高雪月是否因陳炯光、陳琮雅設籍及與陳佩伶居住於系爭建物，而違反系爭租約第8條不得出借由他人使用房屋約定。九、高雪月所應返還不當得利或侵權行為賠償之數額為何，陳炯光等3人是否亦為占有人，而應否負連帶責任。爰依序分論如下。
參、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。民法第87條第1項前段定有明文。次按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。末按金融機關與存戶間所訂立存款（消費寄託）契約，存戶僅須將金錢之所有權移轉於金融機關，並約定金融機關返還相同之金額，即告成立。而帳戶內之款項依約既須憑存摺、存戶印章始得領取或動支，且存摺、印章通常均由存戶掌管使用，則依一般經驗法則，存摺所登記之存戶即為該帳戶財產之真正權利人，故主張有別於此一常態事實之變態事實存在者，應就該變態事實負舉證責任（最高法院103年度台上字第360號判決、48年度台上字第29號判決、104年台上字第727號判決意旨參照）。
一、㈠締約日期為103年7月29日之系爭買賣契約第2條約定系爭
建物及系爭基地之價金合計16,800,000元，第3條則約明價金分3期給付，以匯款方式給付至陳俊宏之兆豐銀行帳號00000000000帳戶（下稱陳俊宏731帳戶），第1期簽約備證款300,000元於簽訂契約，賣方備齊所有權移轉登記應備文件（含用印）同時交付，第2期7,700,000元於產權辦妥登記並辦妥銀行貸款支付，至遲應於103年9月15日支付，第3期交屋款為8,800,000元，第5條（貸款處理）約定：「買方預定貸款新臺幣1176萬元抵付部分買賣價款（產權登記前應辦妥銀行對保手續並取得第三條第二項款項之銀行撥款委託書」，而第6條關於所有權移轉之約定，則係約明上訴人與陳俊宏應於備證款付款同時，備齊所有權移轉登記所須檢附經用印之文件書類交予地政士負責辦理，兩方應就代書通知補正所有權移轉登記手續時配合照辦，且以103年度公告現值及建物評定現值申報所有權移轉現值，第8條第1項則約明系爭建物於103年9月15日由賣方於現場交付買方（原審卷第57-58頁）。依上開約定可知，價金16,800,000元分3期給付，其中11,760,000元由上訴人銀行貸款支付，上訴人應於締約且陳俊宏交付已用印之所有權移轉登記應備文件予代書時，始應匯付第1期簽約備證款300,000元，第6條關於所有權移轉約定雖未明定陳俊宏所有權移轉登記義務之清償期，惟依第3條第2項約定：「產權辦妥登記並辦妥銀行貸款：...（買方至遲應於民國103年9月15日前交付」，及上揭第5條約定，可知上訴人應於該日前辦妥銀行貸款及取得銀行撥款委託書並匯付第2期款7,700,000元，陳俊宏則應於該日前移轉系爭建物所有權登記予上訴人。
㈡查上訴人於103年8月22日以系爭建物及系爭基地設定最高
限額抵押權予台北富邦銀行（下稱富邦銀行）向之借款11,760,000元，該行於同年月29日悉數撥款至上訴人設於該行帳號000000000000帳戶（下稱上訴人120帳戶），上訴人委託富邦銀行將貸款11,760,000元拆分成二筆4,060,000元、7,700,000元，依序撥付至上訴人120帳戶、陳俊宏731帳戶；上訴人自下列帳戶依序於下述日期匯付各該金額價金至陳俊宏731帳戶：1.103年7月30日：上訴人元大銀行帳號00000000000000帳戶（下稱上訴人376帳戶），300,000元。2.同年8月29日：上訴人120帳戶，7,700,000元。3.同年9月10日：上訴人120帳戶，3,000,000元。
4.同年月19日（上訴人誤載為同年月13日）：上訴人120帳戶，3,138,631元，此有富邦銀行105年11月14日函檢附房屋貸款契約書、放款帳卡、他項權利證明書、富邦銀行繳款通知書，及106年3月6日函檢附各類存款歷史對帳單，元大銀行國內匯款申請書、撥款委託書、富邦銀行匯款委託書在卷可稽（本院1卷209-212頁、本院2卷第92-93、95頁、原審卷第155-161頁），而上述4.即尾款數額之計算，係因系爭買賣契約第7條第1項、第2項第1款第2目約定交屋前之地價稅、房屋稅與土地增值稅由陳俊宏負擔，交屋後之上開稅費則由上訴人負擔（原審卷第57-58頁），是陳俊宏原應繳納系爭土地所有權移轉之土地增值稅2,646,334元及房屋稅138元，然該兩稅費係上訴人先行墊繳，有上訴人376帳戶存摺、土地增值稅繳款書、房屋稅繳款書可參（原審卷第159-160頁、本院1卷第203、205頁），再加計陳俊宏依約應負擔之代書計算之房屋稅拆算補貼212元、交屋前地價稅拆算額13,685元、代書簽約費1,000元，陳俊宏因系爭買賣契約所應負擔之稅費合計為2,661,369元，是計出上述4.尾款數額為3,138,631元（16,800,000-300,000-7,700,000-3,000,000-2,661,369＝3,138,631），衡前開1.至4.各筆價金之匯出帳戶均係上訴人自有帳戶以觀，依一般經驗法則，參酌前述104年台上字第727號判決意旨，堪認歷次分期給付之價金均係上訴人己有資金，上訴人已付清價金予陳俊宏。
㈢高雪月辯稱：上訴人給付之價金實係陳俊宏所有，渠等製
造假金流，而係通謀虛偽意思表示；上訴人原證23繳款憑單所載計息本金11,260,000元，與原證14富邦銀行繳款通知書記載借款金額11,760,000元不符，且原證23繳款通知憑單，欠缺富邦銀行105年11月14日函檢附之放款帳卡所載103年9月29日償還貸款500,000元之紀錄，故原證23為假證據，上訴人與陳俊宏兩人恐資金造假事實曝露，始運用關係事後補辦貸款繳息手續，故富邦銀行放款帳卡償還貸款500,000元紀錄，係事後補登云云，然查：
1.本院依高雪月聲請函元大銀行、富邦銀行調查簽約款300,000元、上訴人於103年9月10日、同年月19日依序匯付予陳俊宏之3,000,000元、3,138,631元之資金來源，經元大銀行函覆稱：上訴人匯出之300,000元，係來自其設於本行自有376帳戶存款所匯出等語（見本院2卷第1之4頁元大銀行105年11月23日函、第157頁元大銀行106年7月24日函及檢附之客戶往來交易明細），富邦銀行則覆以：上訴人103年9月10日所匯3,000,000元、同年月19日所匯3,138,631元之資金來源均係源於其自有存款帳戶即上訴人120帳戶（本院2卷第148頁），是高雪月稱上述簽約款及103年9月兩次匯款均係陳俊宏之資金云云，核與上開證據不符，洵無可信。至上訴人120帳戶於103年8月29日存入4,060,000元之資金來源，係上訴人前述向富邦銀行所貸11,760,000元之部分撥款，有上訴人出具予富邦銀行之撥款委託書、富邦銀行檢附之各類存款歷史對帳單、載明借款人為上訴人之房屋貸款契約書得徵（原審卷157頁、本院2卷第2之3頁、本院1卷第210頁），是該筆4,060,000元既係上訴人向富邦銀行申貸而經該行核貸撥付，自屬上訴人資金，而非陳俊宏之財產，故高雪月稱：該4,060,000元係陳俊宏房貸撥貸款項，故為其資金而非上訴人己有資金云云，委無足憑。
2.高雪月又辯稱：在上訴人103年9月19日匯款3,138,631元前，有人臨櫃存入上訴人120帳戶600,000元現金，堪認該筆現金係陳俊宏資金；陳俊宏103年7月29日至臺灣桃園地方法院提存所領取8筆租金合計425,600元，即於翌日至元大銀行假以上訴人名義匯付300,000元云云，惟查：
上述600,000元匯款申請書匯款人「枋啟民」、300,000元匯款申請書匯款人「枋啟民」之簽名（本院2卷第151頁、原審卷第155頁），核與上訴人與陳俊宏所訂立之成屋買賣契約書末緣立契約人（賣方）「枋啟民」、上訴人所出具予富邦銀行之撥款委託書末緣立撥款委託書人簽名或簽名蓋章一欄之「枋啟民」、103年9月10日與同年月19日匯款委託書匯款人一欄之「枋啟民」之簽名（原審卷第57、
157、158、160頁）字跡相符，堪認600,000元、300,000元匯款係上訴人本人臨櫃所為，高雪月稱：係他人或陳俊宏所匯云云，已無足信，其又未提出陳俊宏曾交付上述兩筆款項供上訴人匯入陳俊宏731帳戶之證據，即無從認上訴人該兩筆價金資金來源係取自陳俊宏。
3.查原證14之103年9月繳款通知書記載上訴人「借款金額」為11,760,000元，而原證23繳款憑單載明上訴人計息「賸餘本金」11,260,000元，富邦銀行檢附上訴人歷次償還貸款明細之放款帳卡則載明上訴人103年9月29日償還貸款500,000元（原審卷第156、249頁、本院1卷第211頁），富邦銀行就此以106年6月30日函覆略以：繳款憑單係提供客戶交易日103年10月30日至104年8月11日資料，放款帳卡為提供客戶交易日103年8月29日至105年11月1日之資料，上述兩文件係提供之客戶交易日區間不同，並無事後補記紀錄之情事，且繳款通知書係客戶於103年8月29日貸款11,760,000元後，通知客戶第1期應繳款項，故繳款通知書之借款金額為11,760,000元。繳款憑單記載計息區間103年9月29日至同年10月28日計息賸餘本金11,260,000元，係因客戶於103年9月29日償還本金500,000元，故貸款餘額為11,260,000元（11,760,000-500,000=11,260,000）（本院2卷第148頁）等語，可知繳款通知與繳款憑單本金數額相異，係兩文件之交易區間不同所致，而因上訴人於103年9月29日清償500,000元，故繳款憑單與放款帳卡始記載賸餘本金11,260,000元，是原證23並非偽造之證據，高雪月辯稱：原證23係偽造，放款帳卡係上訴人與陳俊宏利用關係於事後補登繳款紀錄云云，並無足採。
㈣依上各節，足證上訴人以己有資金付清價金，其與陳俊宏
間價金之受付紀錄，並非假金流，高雪月稱：大部分價金之資金均係陳俊宏所有，渠等間買賣為通謀虛偽意思表示云云，即無可採。
二、查陳俊宏曾以收回系爭建物自住為由，對高雪月提起遷讓返還房屋訴訟，經臺灣高等法院79年度上字第1599號判決以陳俊宏因另有建物堪以居住使用，而無收回自住之正當理由與必要，而判決其敗訴確定；與上訴人同一法律事務所之陳秋萍律師代理陳俊宏就租金調漲之請求於103年4月聲請調解，陳俊宏與高雪月於同年月19日因意見不一致而調解不成立，有上開判決、本院79年度訴字第4834號、同年度簡字第29號判決、聲請調解書、調解筆錄得參（原審卷第34-39、43頁），復為上訴人所不爭，高雪月雖稱：陳秋萍律師受陳俊宏委任調解，知悉陳俊宏收回自住訴訟敗訴確定，陳秋萍與上訴人起意包攬訴訟，由上訴人與陳俊宏共謀以通謀虛偽意思表示移轉系爭建物及系爭基地所有權登記予上訴人，以提起本件訴訟之司法詐欺方式取回系爭建物再行出售，是上訴人僅為人頭負責包攬訴訟以朋分利益云云，查陳秋萍律師固與上訴人為同一法律事務所，此為上訴人所不爭，惟此與上訴人是否因而與陳俊宏通謀虛偽買賣以訴訟詐欺方式取回系爭建物一節仍屬二事，且高雪月就陳秋萍究如何起意與上訴人包攬訴訟，以上訴人為人頭與陳俊宏通謀虛偽買賣，再約定以訴訟詐欺方式取回系爭建物以朋分再行出售利益等節，毫未陳明、舉證，自無足採，末酌以上訴人名下無任何不動產，自101年以降即賃屋居住，有全國財產總歸戶財產查詢清單、房屋租賃契約書、房屋租賃契約在卷為證（原審卷第13頁、本院1卷第39-48頁、本院2卷第203-204頁），是其主張有購屋自住需求一節，尚難遽認為虛妄，高雪月執前情謂上訴人與陳俊宏為通謀虛偽買賣，既欠證以徵其實，自無足信。
三、系爭買賣契約第3條第1項已約明簽訂契約，且賣方備齊業用印之所有權移轉登記文件，上訴人始應交付簽約備證款（原審卷第57頁），是上訴人得俟陳俊宏備具所有權移轉登記文件，始交付簽約款，故渠等兩人既約明以陳俊宏備齊文件為給付簽約款之要件，上訴人即非須於締約當日交付簽約款，而上訴人於締約翌日匯付簽約款予陳俊宏，依準備用印之所有權移轉登記相關文件所需時程以言，尚符一般作業時間，難認有何不符契約或悖違正常交易模式之處，是高雪月辯稱：簽約款未於締約日給付，有悖交易常情，故上訴人與陳俊宏係通謀虛偽買賣云云，洵無可採。高雪月另辯稱：上訴人僅繳付部分價金即辦竣所有權移轉登記，故係假買賣云云，然僅憑此節，尚不足遽認上訴人與陳俊宏間為通謀虛偽買賣。至高雪月謂：陳俊宏於103年7月29日當日仍在上班，無與上訴人締結買賣契約之可能云云，然縱認陳俊宏當日有上班一節屬實，陳俊宏仍非不得於其他時間如中午休息時間或下班時間與上訴人締約，是高雪月辯稱：陳俊宏當日上班，無締約可能，故買賣契約係虛偽云云，欠缺經驗法則之必然關連，亦無可取。又系爭買賣契約第8條第2項固約明：「因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日，每月按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害」，然上訴人與陳俊宏已約定就系爭買賣標的物不點交，此經證人陳俊宏證述明確（本院2卷第59頁），是陳俊宏未向上訴人為上述第8條第2項之請求，亦屬當然，故高雪月抗辯：
陳俊宏未向上訴人請求該項違約金，故係假買賣云云，實無足憑。末查，高雪月並未陳明、舉證上訴人與陳俊宏間法律服務保密協議，究係於何時訂立，其內容又與本件渠等兩人間系爭買賣契約是否為通謀虛偽意思表示有何關涉，是不足憑訂立法律服務保密協議一情，驟認渠等間買賣為虛偽。
四、高雪月既未就上訴人與陳俊宏就系爭買賣契約之債權行為及移轉所有權登記之物權行為，係如何互相故意為非真意之表示，並一方知他方非真意，而就其非真意之表示相與為非真意之合意為相當舉證，且其所為價金交付不實、上訴人與陳俊宏之買賣諸多違逆常情之抗辯，亦不可採，是認上訴人與陳俊宏間之系爭買賣契約之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，係屬真實，並非通謀虛偽意思表示，故上訴人因有效之物權行為繼受取得系爭建物所有權，而為所有權人，堪予認定。
肆、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之；清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之；解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。民法第440條第1項、2第2項、第326條、第314條、第98條、第94條、第234條分有明文。
一、上訴人為系爭建物所有權人，且就其繼受高雪月與陳俊宏間不定期之系爭租約一節，並不爭執，有本院105年10月12日準備程序筆錄可參（本院1卷第120頁背面-121頁），是高雪月對上訴人即負有承租人給付租金之義務。查高雪月於103年3月11日至臺灣桃園地方法院提存同年月6日至同年9月5日租金合計6個月租金54,000元，陳俊宏於103年8月12日具領該提存物，有該院103年度存字第408號提存書在卷得參（本院1卷第111頁），復經本院調取臺灣桃園地方法院同年度取字第915號提存卷宗核閱屬實，且為上訴人所不爭，是認高雪月於103年9月6日前之租金債務業經清償而消滅。至高雪月固於103年9月24日曾寄予上訴人存證信函並檢附富邦銀行票號：CH0000000，金額為180,000元，用以支付103年9月6日至同年11月5日租金之支票1紙，惟系爭租約第3條約定：
「租金每個月新臺幣柒仟元正，乙方不得藉任何理由拖延或拒納...」、第4條約定：「租金應於每月六日以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方不得藉詞拖延」（原審卷第33頁），即系爭租約第3條、第4條並未約定租金之支付得以票據方式為之，參以票據給付租金，尚涉及發票人債信與支付能力，持票人尚須進行票據提示、交換，且金融機構尚有營業時間之限制，故出租人非當然得於系爭租約約定之每月清償期屆至時即可取得用以支付租金之票款，故與現實現金之支付不同，且倘所交付之票據為遠期票據，無異延長清償期，顯非系爭租約當事人合意之支付租金方式，堪認高雪月依系爭租約約定應以現金給付租金。高雪月既未與上訴人另行合意得以票據支付租金，此從上訴人尚於105年7月1日寄發存證信函表示不同意高雪月單方以支票代物清償租金債務，並通知其取回上述支票一節可證，有存證信函附卷得參（本院1卷第91頁），高雪月亦請求上訴人寄還前開支票，有存證信函得憑（本院1卷第87-88頁）即明，其又未舉證上訴人曾提示兌領前述金額票款，是高雪月上開期間之租金債務因未依債之本旨給付而仍未消滅，上訴人主張：高雪月不得以票據支付租金，不生清償效力等語，依法有據，而屬可採。
二、上訴人主張：伊以103年10月1日起訴狀、原審104年3月19日準備理由狀、104年3月30日存證信函、同年4月30日民事言詞辯論意旨狀，同年6月11日及105年4月11日言詞辯論期日言詞陳述，合法踐行民法第440條第1項催告程序且為終止之意思表示，故系爭租約合法終止等語，經查：
㈠、系爭租約第3條、第4條約定租金數額及清償期，第14條則約明出租人、承租人應遵守系爭租約各條項約定，倘有違背，，出租人得隨時終止系爭租約收回房屋（原審卷第33頁），是倘高雪月違背第3條、第4條約定，而有給付租金遲延之債務不履行行為，上訴人即得依系爭租約第14條約定，終止系爭租約。查上訴人於103年10月1日起訴狀記載：「原告另依民法第184條第1項前段、第185條、第179條，請求被告等4人連帶給付自民國103年10月16日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣35612元」，另其於原審提出之104年3月19日準備理由狀則載明：「被告等應即全數清償自民國103年10月16日起迄今，每月相當於租金之不當得利新臺幣35612元」（原審卷第5、118頁），依上述文義可知，上訴人非以出租人地位請求高雪月給付合法有權占有系爭建物所應使用之對價即租金，而係以所有權人地位，請求高雪月應就無法律上原因受領系爭建物占有利益之無權占有侵權行為，負侵權行為損害賠償或不當得利返還責任，並非催告高雪月給付租金，且租金屬意定之債，核與侵權行為損害賠償金、不當得利均為法定之債，三者性質、構成要件、法律效果迥異，上訴人前揭書狀既已明示請求不當得利及侵權行為損害賠償，其主張係為第1次、第2次租金催告云云，核與前揭書狀客觀文義不符，為無可採。
㈡、查104年3月30日存證信函於同年月31日送達高雪月，有該函及收件回執存卷得考（原審卷第123-126頁），該函全文為：「主旨：請台端即刻遷離現址，請查照。說明：一、..門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○○號4樓不動產係本人所有。本人不擬與台端維持任何可能之租賃、使用借貸或類似法律關係。退萬步言，台端自民國103年9月15日起迄今亦未支付任何代價或相當於租金之損害賠償金而使用該屋，本人特再終止任何可能與台端間之租賃、使用借貸或任何類似法律關係關係。二、請即刻遷離現址，免生紛爭為荷」，上訴人該函表示無意與高雪月再續存任何租賃或使用借貸或相類之使用他人不動產之法律關係，並以其未給付自103年9月15日以降之使用代價或相當於租金之損害賠償金為由，終止可能之租約、使用借貸或相類關係，及請求高雪月遷離系爭建物，是該函內容僅有終止租約之意思表示及遷離之請求，並無催告高雪月給付欠租之文字，故該次存證信函非民法第440條第1項前段所定相當期限給付欠租之催告，該次存證信函終止系爭租約前，既未踐行民法第440條第1項前段要件，該次存證信函終止系爭租約即不合法，是系爭租約斯時仍存續，上訴人主張：系爭租約於104年3月31日第1次合法終止云云，並不可採。
㈢、細閱上訴人所提出由被上訴人原審訴訟代理人於104年4月30日言詞辯論期日當庭收受之言詞辯論意旨狀全文內容，係提及上訴人有收回自住之正當事由及必要，與系爭買賣契約為真之理由，系爭建物鄰近周邊月租金行情為20,000元，故上訴人35,612元之金額請求為合理，被上訴人無占有使用系爭建物之權源，上訴人得請求渠等按月連帶給付35,612元，並引據實務判解，主張系爭租約業經其合法終止（原審卷第141-153頁），該書狀無隻字片詞提及請求高雪月給付欠租，亦未記載以該書狀再為終止系爭租約之意思表示，自非屬民法第440條第1項前段定相當期限給付租金之催告，故上訴人主張：該書狀係第4次催告云云，洵無足取。又上訴人書狀內既無終止系爭租約之意思表示，其稱：系爭租約業經此書狀合法終止云云，亦不可採。該次書狀無欠租催告又無終止系爭租約之意思表示，是系爭租約於104年4月30日仍為存續。
㈣、查上訴人於原審104年6月11日言詞辯論期日僅陳述：伊欲以積欠租金為由，向在庭高雪月為終止系爭租約之意思表示等語（見原審卷第195頁背面該日言詞辯論筆錄），上訴人雖依民法第94條規定，以對話方式為終止系爭租約之意思表示，且達到高雪月而生效力，惟因上訴人在本次終止前，並無何民法第440條第1項前段之合法催告，自不生終止系爭租約之效力。至上訴人主張：伊該次陳述為第5次催告云云，然依上開筆錄內容，上訴人並無何請求給付或催告欠租之口頭陳述，故此部分主張，實無足據。
㈤、上訴人於原審105年4月11日言詞辯論期日係陳述：伊當庭再次表示因高雪月未付租金，終止租約等語（見原審卷第337背面該日言詞辯論筆錄），其僅有為終止系爭租約之意思表示，並無何定相當期限催告欠租之意思通知，故上訴人主張：上開言詞陳述係第6次催告云云，實無可採，該次終止既未踐行欠租催告程序，其終止不合法，故不生效力，是系爭租約未因上訴人主張之第4次終止而於斯時向將來消滅，應仍存續。
㈥、1、上訴人以105年6月14日上訴狀限期催告高雪月於書狀送
達後3日內給付自其取得系爭建物所有權日即103年8月22日至105年5月22日22個月合計198,000元之租金，該狀於105年6月20日送達高雪月，有上訴狀、送達證書存卷可稽（本院1卷第19、49頁），惟高雪月自103年8月22日起至同年9月5日止之租金債務業經其清償而消滅，已如前述，是上訴人前揭催告關於103年8月22日至同年9月5日之租金部分固逾高雪月應付之金額，惟僅超過部分不生效力，並非該次催告全不生效力（最高法院66年度台上字第124號判決參照），故該催告就高雪月所負103年9月6日至105年5月22日租金債務部分仍生效力，而該段期間租金總額已逾系爭租約兩個月之租金。又民法第440條第1項前段規定所稱相當期限，應依一般觀念為衡量標準，而非僅據承租人個人情事決之，縱出租人所定期限在承租人個人尚嫌不足，倘以一般觀念相衡，期間尚非過短者，仍應認為相當（最高法院49年度台上字第1094號判決意旨參照），參酌系爭租約月租金係9,000元，而約2年期間，依高雪月之財政部臺北國稅局104年度綜合所得稅各類所得資料清單（本院2卷第4頁），參酌行政院主計總處所公布之103年至105年個人可支配所得及平均每戶儲蓄數額，堪認高雪月應有資力得以支付或已有足夠期間籌措上訴人所催告上述18萬餘元之欠款，是依一般觀念及高雪月個人資力以言，3日之催告期間應認為相當，故上訴人主張之第7次催告符合民法第440條第1項前段要件，而為合法催告，高雪月辯稱：上訴人未為定相當期限之催告云云，並無可採。又系爭租約第5條約定押租金為35,000元（原審卷第33頁），惟押租金前因抵銷高雪月應負租金數額而無餘額一情，業經證人陳俊宏證述：她（指高雪月）沒有押租金在伊這，因為69年第1年租約快到期時，伊問她是否要續約，她當時說：不要，很快要搬走，押租金就從等待她搬遷期間扣抵掉了，她當時說再幾個月就要搬走等語明確（2卷第58頁背面-第59頁），堪證高雪月已無何押租金可資扣抵積欠之租金，其雖辯稱：尚有押租金35,000元云云，惟既未提出任何證據，即難信採，是倘高雪月於105年6月23日前未給付103年9月6日至105年5月22日之租金共計185,032元予上訴人（9,000×20＝180,000，9,000×12÷365＝296，291×17＝5,032，180,000+5,032＝185,032），即構成給付遲延。
2、高雪月另辯稱：租金向來均係陳俊宏至系爭建物收取，且系爭租約未載陳俊宏通訊地址，故本件租金債務係往取債務，依最高法院52年度台上字第1324號判決，只構成上訴人租金受領遲延，不得謂伊欠租云云，然查：高雪月就自承租以降至83年提存租金前之該段期間租金，均係陳俊宏至系爭建物址處收取一節，並未舉證以徵其實，即難信採，且系爭租約並未約定租金債務清償地為何處（原審卷第33頁），再酌以證人陳俊宏所稱：（問：你最早跟高雪月簽租約的時候，租金給付的方式是如何約定？）第1年時，是她拿來伊辦公室，後來是用存證信函，因為高雪月不搬，兩人開始有爭吵，伊就不收她房租，所以她用提存等語（本院2卷第58頁），依上開證言，堪證第1年係高雪月至陳俊宏辦公址處給付租金，嗣以存證信函寄送租金，而系爭租約固未記載陳俊宏通訊地址或住所地（原審卷第33頁），惟依前述高雪月就第1年租金係至陳俊宏就業處所給付，70年至82年租金則以存證信函寄送租金至陳俊宏就業處所並經其受領之證詞，堪認系爭租約並非約定由出租人至系爭建物向承租人收取租金，依民法第314條第2款規定，屬赴償債務性質，故被上訴人高雪月指摘該租金債務屬往取債務，上訴人受領遲延，高雪月未給付遲延云云，顯非可採。
3、又高雪月雖於105年6月27日寄發檢附票號：EH0000000、金額係216,000元支票（高雪月誤載為本票）1紙之存證信函予上訴人，用以支付103年9月6日至105年9月6日之租金，有該函及支票在卷得徵（本院1卷第65-67頁），惟如前述，高雪月依約並無以票據給付租金之權利，且其寄送之上開租金支票亦已逾上訴人所定催告期限，是上開支票即非依債之本旨所提出之給付，而不生給付租金及民法第309條第1項規定消滅租金債務之效力，上訴人無受領該支票之義務，上訴人亦未提示兌領該金額票款，尚於105年7月1日寄發存證信函載明：「...本人不同意台端片面以支票代物清償租金債務，且支票經票據交換後實際可兌現日期顯逾催告期限...」，而通知高雪月取回，有存證信函在卷可考（本院1卷第91頁），故高雪月已給付租金遲延。而上訴人於105年6月27日寄發終止系爭租約之存證信函予高雪月，有該函在卷可稽（本院1卷第90頁），該函於同年月28日送達高雪月，此為其所不爭執，且上訴人為本次終止前，就高雪月遲付逾2期以上之租金業經合法催告，而高雪月並未舉證於上訴人終止系爭租約前已依債之本旨給付租金，故系爭租約依民法第440條第1項規定於105年6月28日經上訴人合法終止。
4、高雪月另辯稱：究係陳俊宏或上訴人始有權受領租金，須俟本件訴訟就渠等2人間買賣是否為通謀虛偽意思表示始能確定，且提存所告知不知受取權為何人無法提存，故伊不構成給付遲延云云，然查：縱高雪月不能確知孰為債權人而不知應向陳俊宏或上訴人給付租金一節屬實，即應依民法第326條規定，提存租金，始得免除103年9月6日至105年5月22日租金185,032元清償之責，此由民法326條明定提存原因之一為「不能確知孰為債權人」即足徵知，高雪月既未於該段期間提存上述租金，嗣於105年6月27日所寄發之支票又非依債之本旨所為之清償，自仍構成給付遲延，上揭辯詞，無足信採。
伍、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。又所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院106年度台上字第2926號判決、107年度台上字第1504號判決參照）。高雪月抗辯：系爭租約末緣載明：甲方欲收回房屋時，應得乙方之同意，上訴人終止契約既未經伊同意，故不合法云云，然查：
一、系爭租約末緣固載明：「如甲方（即陳俊宏）欲收回房屋時，應得乙方（即高雪月）之同意，如乙方欲解約時，得於一個月前通知甲方終止」（原審卷第33頁背面），惟系爭租約有條號者，共17條，第4條係承租人按期給付租金義務之約定；第5條則規範承租人應交付押租金，出租人應於承租人騰空返還房屋時退還押租金；第6條約定承租人於租期屆滿，除經出租人同意續租外，應於當日返還房屋，倘逾期還屋，出租人每月得請求至遷讓止按5倍租金計算之違約金；第7條則約明承租人於租賃期間倘遷離他處，不得請求償還租金、遷移費或任何費用，並應將房屋回復原狀為返還；第8條約定承租人未經出租人同意，不得讓與一部或全部租賃權、一部出借、轉租、頂讓或其他變相方式由他人使用房屋；第9條約明房屋倘有改裝施設必要，承租人須經出租人同意始得自行裝設，並應於返還房屋時負回復原狀之責；第10條則係規範承租人應負合法使用及不得存放危險物品之義務；第11條約定倘承租人未盡善良管理人注意義務過失毀損房屋，應負損害賠償之責，而出租人就房屋之自然損壞負修繕義務；第12條約定承租人應賠償其違約所致出租人權益之損害，及出租人因此所支付之訴訟費、律師費用；第13條約定承租人倘違背系爭租約各條項約定或損害房屋情事，乙方連帶保證人應負連帶賠償責任並拋棄先訴抗辯權（按：系爭租約承租人方無連帶保證人）；第14條約定倘承租人違反系爭租約各條項約定，倘有違背，出租人得隨時終止租約收回房屋，承租人就出租人期前終止所生損害不得請求賠償；第16條、第17條則依序規範承租人應負擔增額之綜合所得稅與房屋稅、出租人得任意處置承租人俟租期期滿遷出仍留置屋內之家具與雜物（原審卷第33頁）。
二、從上述條文規範內容，可知第4條至第11條前段、第12條係規範承租人所應負之義務，並於第14條約明承租人上揭義務違反之法律效果為出租人得行使意定終止權，該條終止權之行使係以承租人有各該租約所定義務違反之債務不履行行為為要件，而系爭租約末緣以手寫註記之約定：「如甲方（即陳俊宏）欲收回房屋時，應得乙方（即高雪月）之同意...」，依上揭系爭租約相當篇幅逐條約定承租人義務，並於第14條約明出租人於承租人債務不履行得行使終止權，可知上開手寫註記部分之出租人終止權，應係指任意終止權，即得不附理由行使終止權，惟該終止權附有以承租人同意之限制，亦即第14條係規範出租人於承租人有特定債務不履行違約事由之終止權，上述手寫約定之終止權，則係任意終止權，兩者規範之目的、功能、構成要件均屬相異，而屬併存，上訴人本件係以承租人有租金給付遲延債務不履行事由行使系爭租約第14條終止權，自與手寫註記約定之任意終止權無涉，僅須高雪月有違約事由，且經上訴人合法終止即生效力，無庸得高雪月之同意，是其辯稱：系爭租約終止應得其同意，始為合法云云，顯係混淆兩條約定，而不足採。
陸、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第179條前段、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第767條第1項、第942條分有明文。次按占有輔助人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人，且亦不問其成年與否。依占有之規定所應負擔之不利益，僅該指示之他人負擔之，占有輔助人不負占有所應負擔之不利益，亦不負給付相當於租金之不當得利（最高法院96年度台上字第1719號判決參照）。
一、系爭租約業於105年6月28日經上訴人合法終止，是高雪月即屬無權占有系爭建物，故上訴人基於系爭建物所有權人地位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求其遷讓返還系爭建物，依法有據，自應准許。而高雪月對其成年子女即被上訴人陳炯光等3人係設籍於系爭建物址處，並不爭執，上訴人就僅高雪月與陳佩伶居住於系爭建物，陳炯光、陳琮雅並未居住一節，亦不爭執（本院2卷第195頁背面言詞辯論筆錄），是陳炯光、陳琮雅既未居住系爭建物，自非占有人，而不符民法第767條第1項占有要件，故上訴人訴請渠等兩人遷讓返還系爭建物，於法未合，不應准許。又陳佩伶為高雪月之成年女兒而係其家屬，惟家屬不僅因成年而得當然謂係占有人，有首揭最高法院判決可參，上訴人又未就陳佩伶係於系爭建物另為獨立生活一節負舉證之責（最高法院87年度台上字第221號判決意旨參照），即難認陳佩玲亦係占有人，其既非占有人，上訴人即不得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求其遷讓返還系爭建物。
二、系爭租約105年6月28日經上訴人合法終止，故高雪月自同年月29日起即屬無權占有，其占有利益之取得，並無法律上原因，且致上訴人受有損害，故上訴人不當得利返還請求，依法有據，至上訴人雖主張應以每月35,612元計算所得返還之利益，然細核上訴人所提租金行情表係南昌路2段000-000號建物總面積為82.41平方公尺之每平方公尺之租賃單價，其未舉證上開租賃標的之屋齡、面積、屋況等租賃條件係與系爭建物近似或相同，即無從遽執該行情表所憑以計算之35,612元，認定係高雪月所受之占有利益數額或上訴人之損害數額，而系爭租約所定租金數額，應可表徵高雪月所獲占有利益或上訴人損害數額，是認上訴人得請求高雪月自105年6月29日起至返還系爭建物之日止，按月給付9,000元，逾此範圍之請求，則不應准許。至陳炯光等3人均非系爭建物之占有人，詳如前述，而無占有之共同侵權行為致上訴人系爭建物所有權受損害，亦未受有占有利益，故上訴人對渠等請求與高雪月依民法第184條第1項前段規定、第185條、第179條規定，負連帶賠償或返還不當得利之責，依法洵有未合，不應准許。
柒、綜上，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段、第185條、第179條規定，請求高雪月遷讓返還系爭建物，並自105年6月29日起至返還系爭建物之日止，按月給付9,000元予上訴人為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，核屬無由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判決上訴人敗訴，於法不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予廢棄，並改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審判決上訴人敗訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
己、上訴人陳明就多項終止事由請求本院任擇一判決其勝訴，故前述四至七之終止事由是否有理由，即無須再為審究，爰不予論敘。至兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響本判決結果，故不逐一論敘，末此指明。
庚、兩造就上訴人勝訴部分均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，爰分別酌定相當金額准許之。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
辛、結論：本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 24 日
民事第八庭審判長 法 官 鄭佾瑩
法 官 徐淑芬法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 24 日
書記官 呂耘萱