臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第334號上 訴 人 徐千枝訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師上 訴 人 陳璟昕訴訟代理人 柯期文律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，兩造對於民國10
5 年4 月15日本院臺北簡易庭104 年度北簡字第4833號第一審判決各自提起上訴，本院於民國106 年7 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人徐千枝給付之範圍超過新臺幣壹佰零壹萬伍仟參佰玖拾伍元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人陳璟昕在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人徐千枝之其餘上訴駁回。
上訴人陳璟昕之上訴駁回。
第一審訴訟費用、第二審訴訟費用關於上訴人徐千枝上訴部分，由上訴人徐千枝負擔三分之一，餘由上訴人陳璟昕負擔。第二審訴訟費用關於上訴人陳璟昕上訴部分，由上訴人陳璟昕負擔。
事實及理由
一、上訴人陳璟昕（下稱陳璟昕）主張：陳璟昕前於民國103 年
3 月24日與上訴人徐千枝（下稱徐千枝）簽訂房屋租賃契約書，復於同年4 月8 日簽立公證之租賃契約（下稱系爭租約），承租徐千枝所有門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00巷00號2 樓之房屋（下稱系爭房屋），作為經營美容美髮業之用途，租賃期間自103 年4 月15日起至104 年4 月14日止，陳璟昕並交付由訴外人林世煌所開立之13紙支票，其中一紙支票發票金額為新臺幣（下同）200,000 元以支付押金，其餘12紙支票發票金額均為70,000元、發票日分別為103 年
5 月至104 年4 月之每月7 日，以支付將來12期之租金。陳璟昕承租系爭房屋後即於103 年5 月至同年7 月間進行裝潢，完工後即開幕經營美容美髮店。詎陳璟昕在103 年7 月間收受臺北市政府來函，函中指出系爭房屋屬於「第四種住宅區」，依照都市計畫法規定，於第四種住宅區上經營理髮及美容業限於建築物第一、二層及地下一層使用，且同層及以下各層均為「非住宅使用」，然系爭房屋同層樓隔壁住戶為「自用住宅」，故不符合都市計畫法規定，臺北市政府復於
103 年10月初發函裁處陳璟昕因違反都市計畫法規定，應繳納60,000元罰鍰，並命陳璟昕須於文到次日起3 個月內即10
3 年12月底停止違規使用系爭房屋，否則將對營業人及房屋所有權人連續處罰之，陳璟昕乃向臺北市政府都市發展局分期繳納罰鍰。陳璟昕原預期將長期承租系爭房屋，系爭租約因此定有優先續租權條款，最長可承租10年之久，但承租系爭房屋未足半年，正式開幕營業更不足3 個月即遭受上開行政處分，而被迫停止營業，陳璟昕遂依系爭租約第15條約定，於103 年12月25日以簡訊方式通知徐千枝代理人林雅惠將於104 年1 月13日終止系爭租約並搬遷交屋。本件兩造間系爭租約已約定陳璟昕承租系爭房屋之用途為經營美容美髮業，依民法第423 條之規定，徐千枝即應提供得以合法經營美容美髮業之租賃物，並保持該租賃物合法經營美容美髮業之狀態，徐千枝未能履行上開出租人之義務，陳璟昕得依不完全給付之規定請求徐千枝負債務不履行之損害賠償責任，包括裝潢費用2,343,000 元（含系爭房屋裝潢費用2,082,000元、搭建雨棚費用81,000元、消防代辦簽證20,000元、申請施工執照80,000元及被迫停止營業拆除原裝潢費用80,000元）、行政罰鍰60,000元。又系爭租約業已終止，陳璟昕依系爭租約第5 條約定，請求徐千枝返還押金200,000 元、給付依押金金額計算之違約金200,000 元。另系爭租約於104 年
1 月13日終止，陳璟昕承租時先行交付徐千枝面額均為70,000元之遠期支票3 紙以支付104 年1 月14日至104 年4 月14日間租金，徐千枝均已兌現，屬無法律上之原因而受有利益，陳璟昕得依不當得利之法律關係，請求徐千枝返還所受領
104 年1 月14日至同年4 月14日間3 個月租金210,000 元，以上共計3,013,000 元（2,343,000 ＋60,000＋200,000 ＋200,000 ＋210,000 ＝3,013,000 ），爰依不完全給付、不當得利之法律關係，系爭租約第5 條之約定，求為命徐千枝應給付陳璟昕3,013,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。
二、徐千枝則以：陳璟昕至系爭房屋第一次看屋時，即知悉系爭房屋作為理容及美髮業使用無法合於臺北市政府土地使用分區附條件允許使用核准標準之核准條件，仍願租賃系爭房屋並花費裝潢費用於該址違法開店經營。且陳璟昕承租系爭房屋後，不但拒絕將營業場所交由臺北市政府作審查，更未曾向臺北市政府都市發展局及建築管理工程處確認營業場所是否合於法規，顯係知悉系爭房屋無法作為美容美髮之合法營業場所，為規避法規限制，自願於非合法處所為營業行為。且陳璟昕於103 年7 月21日即收受臺北市政府函文，指稱其違法，惟陳璟昕仍持續支付租金並於同址持續營業使用，其後甚至願繳納罰鍰並持續支付租金，倘陳璟昕締約時不知系爭房屋無法合法作為美容美髮業營業使用之事實，且預期系爭房屋得合法作為美容美髮業營業使用，陳璟昕何以仍願持續負擔租金而不行使同時履行抗辯權，更顯見陳璟昕自始即明知系爭房屋無法合法作為美容美髮業使用，猶仍同意訂約承租使用，則陳璟昕主張本件系爭房屋不合於其租賃目的，徐千枝應負債務不履行損害賠償責任云云，應無理由。本件縱使徐千枝知悉陳璟昕租賃系爭房屋用途為美容美髮使用，惟並未同意擔保系爭房屋可作為美容美髮業之營業使用，且兩造更於系爭租約明確約定「甲方（即徐千枝）同意乙方（陳璟昕）辦理營業登記，變更營業登記之後續延伸問題，由乙方自行處理，與甲方無關」可明，故本件系爭房屋無法作為陳璟昕合法營業之風險自應由陳璟昕負擔。又陳璟昕係以
103 年12月25日簡訊向林雅惠為租約終止之意思表示，並主張其已合法於104 年1 月13日終止租約，惟林雅惠之代理權限並未包含代為收受終止租賃契約之通知，且依系爭租約之約定，終止契約須以書面通知徐千枝本人，本件陳璟昕並未合法終止系爭租約，況本件系爭租賃契約定有期限，兩造約定按月繳付租金，故終止租賃契約之通知，應至少提前一個月通知，始生效力，然陳璟昕未提前一個月通知終止契約，其片面租約終止之通知，違反民法第450 條、第453 條期前通知之規定，亦不生效力，則兩造並未於104 年1 月13日發生系爭租約終止之效力，徐千枝持續依約收取租金，自非屬不當得利。退步言之，縱使認定徐千枝有違約之情事，陳璟昕所請求之各項損害賠償項目金額，並未提出正式發票作為憑證，即便陳璟昕所提出之各該單據確具真正性，惟本件兩造約定之租賃期間為103 年4 月15日起至104 年4 月14日止，屬一年期租約，租約到期後，只要兩造之任何一方未有合意續行租賃之意思，租約即行合法終止，是陳璟昕自簽約時起，即應知悉其所花費之成本，係評估適用於一年之租期，而依陳璟昕主張租賃契約終止日為103 年1 月13日，則於陳璟昕主張租約終止時，租期只剩餘3 個月，而租約存續之9個月期間，系爭房屋均由陳璟昕依約管領使用，陳璟昕因租賃使用目的所支出之成本，自應由陳璟昕自行負擔，故縱使陳璟昕得向徐千枝請求賠償，陳璟昕所損失者，以其主張裝潢費用2,082,00 0元而言，係僅有十二分之三之費用，依比例僅餘520,500 元為無法使用系爭房屋所造成之損失，且尚應扣除有重複利用或變賣價值之家具如燈具、系統櫥櫃、鐵件、鋁窗及五金等，並計算過失比例相抵，本件因陳璟昕本可接受營業場所審查與查詢服務，其刻意規避違法情事而不願意接受審查，應負百分之九十之過失責任，徐千枝應僅要賠償百分之十之損害賠償金額，且拆除裝潢費用、消防代辦簽證費、申請施工執照等費用皆為陳璟昕申請合法裝潢、使用系爭房屋所應負擔之成本，皆不得向徐千枝請求，而遮雨棚費用部分，亦因遮雨棚具有重複利用及變賣價值，嗣亦經陳璟昕拆回使用，非屬於陳璟昕損害範圍，亦不得向徐千枝請求等語，資為抗辯。
三、本件經原審認定陳璟昕合法終止系爭租約，徐千枝應賠償裝潢費用931,500 元【陳璟昕主張裝潢費用2,343,000 元，其中系爭房屋裝潢費用480,000 元無法證明，並須承擔50% 與有過失責任，而為931,500 元｛（2,343,000 －480,000 ）×50% ＝931,500 ｝】，並應返還3 個月租金210,000 元及押金155,213 元，其餘則屬無據，判命徐千枝應給付陳璟昕1,296,713 元本息（931,500 ＋210,000 ＋155,213 ＝1,296,713 ），並駁回陳璟昕其餘之訴（此部分陳璟昕除就系爭房屋裝潢費用480,000 元之一半即240,000 元提起上訴外，未據陳璟昕聲明不服，已告確定，非屬本院審理範圍，以下茲不贅述）。徐千枝就其敗訴部分提起上訴，並上訴聲明：
㈠、原判決不利於徐千枝部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，陳璟昕在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。陳璟昕則答辯聲明：上訴駁回。陳璟昕就系爭房屋裝潢費用480,000 元之一半即240,000 元提起上訴，並上訴聲明：㈠、原判決關於駁回陳璟昕後開第二項之訴部分廢棄。㈡、徐千枝應再給付陳璟昕240,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。徐千枝則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，兩造於103 年3 月24日簽訂租賃契約，約定租期自10
3 年4 月15日起至104 年4 月14日止，租金每月70,000元，押租保證金200,000 元，陳璟昕並交付13紙支票予徐千枝，其中一紙係面額200,000 元之保證金，另12紙之面額均為70,000元，發票日為103 年5 月至104 年4 月每月7 日之租金支票。又兩造另於103 年4 月8 日簽訂公證之系爭租約，租期、租金、押租保證金均同前，嗣陳璟昕於103 年5 月22日向臺北市政府商業處申請營業登記，臺北市政府商業處於同日以北市商二字第1030007916號函通知陳璟昕，其上載明陳璟昕不同意臺北市商業處就系爭房屋進行「營業場所審查與查詢服務櫃檯」審查，為保障陳璟昕的權益，建請自行向該府都市發展局及該市建築管理工程處確認其營業場所是否符合都市計晝及建築法等相關規定等語。陳璟昕於103 年7 月間收受臺北市政府來函要求陳璟昕就「營業場所疑似違反都市計畫法」陳述意見，經過陳璟昕陳述意見後，臺北市政府在103 年10月初發函，裁處陳璟昕因違反都市計畫法規定，應繳納60,000元罰鍰，陳璟昕並分期繳納罰鍰。另陳璟昕於
103 年12月25日以簡訊方式通知林雅惠：「林姊店裡因為房屋無法合法提供營業使用。政府相關單位發文勒令停業並要求搬遷，所以租約無法繼續履行。我們已於12月22日停業進行搬遷，故將於1 月13日停止租約，在此告知…」等語。復林雅惠將陳璟昕交付3 紙做為償付103 年1 月至3 月租金之遠期支票，於104 年1 月7 日及2 月9 日、3 月9 日各自兌現70,000元，共計兌現金額為210,000 元，末兩造於104 年
4 月20日於系爭房屋處進行點交等情。有103 年3 月24日房屋租賃書、103 年度北院民公孟字第200090號公證書、房屋租賃契約、租賃契約補充協議書、13紙支票、臺北市政府商業處於103 年5 月22日以北市商二字第1030007916號函、臺北市政府103 年7 月21日府都築字第10335249300 號函、10
3 年10月2 日府都築字第10337607601 號函、103 年10月2日臺北市政府府都築字第10337607600 號裁處書、臺北市政府都市發展局行政罰鍰分期繳納相關資訊、臺北市政府都市發展局行政罰鍰分期繳納申請書、分期繳納授權書、103 年12月25日簡訊內文、房屋點交紀錄表等件影本在卷可據（見原審卷㈠第8 至第35頁、第38頁至第41頁、第86頁至第103頁、第105 頁、第107 頁）。
五、陳璟昕主張系爭租約約定系爭房屋之用途為「經營美容美髮業」，依民法第423 條之規定，徐千枝主要義務即為「提供得以合法經營美容美髮業之租賃物，並保持該租賃物合法經營美容美髮業之狀態」，徐千枝未能履行此義務，即系爭房屋依政府規定無法作為陳璟昕經營美容美髮店使用，令陳璟昕投入成本開設美容美髮店面血本無歸，徐千枝顯違反上開民法所規定出租人應出租合於約定使用、收益之租賃物予承租人之義務，並已構成不完全給付之債務不履行，陳璟昕自得依民法關於不完全給付之規定向徐千枝請求損害賠償；又因系爭租約業經陳璟昕提前於104 年1 月13日終止，徐千枝即應依系爭租約第5 條約定，於終止後退回保證金，且其受領104 年1 月14日至104 年4 月14日間租金，應屬無法律上之原因而受有利益，致陳璟昕受有損害，此部分陳璟昕自得依民法不當得利之法律關係，請求徐千枝返還等情等語，為徐千枝否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點為：㈠、徐千枝所交付之系爭房屋即租賃物有無合於系爭租約所約定使用、收益之狀態？徐千枝就系爭租賃物有無不完全給付之情形？㈡、陳璟昕以徐千枝違反民法第423 條出租人義務，主張依民法不完全給付債務不履行損害賠償之法律關係，請求徐千枝負損害賠償責任，有無理由？若有，則陳璟昕得請求徐千枝賠償之金額為何？㈢、陳璟昕對徐千枝主張提前終止系爭租約，有無理由？若有，系爭租約終止日期為何？系爭租約終止後，陳璟昕依民法不當得利之法律關係及系爭租約第5 條之約定得請求徐千枝返還之金額為何？茲分述如下：
㈠、徐千枝所交付之系爭房屋即租賃物有無合於系爭租約所約定使用、收益之狀態？徐千枝就系爭租賃物有無不完全給付之情形？
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421 條第1 項、第2 項定有明文。又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為同法第
423 條所明定。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之責任（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號、98年度台上字第22
2 號判決意旨參照）。
２、經查，兩造簽訂系爭租約，約定徐千枝應提供系爭房屋，由陳璟昕經營美容美髮業使用，陳璟昕則應支付租金予徐千枝，此觀卷附系爭租約第7 條第1 項明確記載「本房屋係供美容美髮業之使用」可知（見原審卷㈠第14頁），是徐千枝依民法第423 條規定，自應提供合於上開約定使用目的亦即得經營美容美髮業使用之系爭房屋予陳璟昕，並應於租賃關係存續中保持該合於約定使用、收益之狀態。而兩造既係約定由陳璟昕在系爭房屋經營美容美髮業，則徐千枝所應履行出租人交付合用租賃物之義務，自應包括陳璟昕得以系爭房屋用以合法經營美容美髮使用之內涵在內。
３、又陳璟昕主張臺北市政府於103 年7 月21日以函指出系爭租賃房屋屬於「第四種住宅區」，依照都市計畫法規定，於第四種住宅區上經營理髮及美容業限於建築物第一、二層及地下一層使用，且同層及以下各層均為「非住宅使用」，然系爭租賃房屋同層樓隔壁住戶為「自用住宅」，故不符合都市計畫法規定，並於同年10月2 日發函，裁處陳璟昕因違反都市計畫法規定，應繳納60,000元罰鍰，並命陳璟昕須於文到次日起3 個月內停止違規使用等情，業據陳璟昕提出前述臺北市政府府都築字第10335249300 號函、府都築字第10337607601 號函、臺北市政府府都築字第10337607600 號裁處書等件在卷可按（見原審卷㈠第24頁至第35頁），可知陳璟昕於系爭房屋經營美容美髮服務業確有違反都市計畫法等相關規定，導致陳璟昕無法依兩造約定之承租目的即經營美容美髮業為圓滿之使用收益，且陳璟昕與徐千枝之代理人林雅惠於103 年10月間起持續討論解決方式，此有手機通訊軟體頁面內容在卷可參（見原審卷㈠第38頁至第40頁），然徐千枝始終未能排除陳璟昕無法依兩造約定之承租目的即經營美容美髮業為圓滿使用收益之障礙，即難認徐千枝已依民法第42
3 條規定，履行出租人應提供合於約定使用目的之租賃物予陳璟昕之義務，而徐千枝怠於履行此項義務，自應負不完全給付之債務不履行之責任。
㈡、陳璟昕以徐千枝違反民法第423 條出租人義務，主張依民法不完全給付債務不履行損害賠償之法律關係，請求徐千枝負損害賠償責任，有無理由？若有，則陳璟昕得請求徐千枝賠償之金額為何？
１、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第22
7 條、第231 條第1 項定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有明文。
２、經查，陳璟昕承租系爭房屋後，即為經營美容美髮業之目的進行拆除原裝潢及重新裝潢，陳璟昕主張其因此支出裝潢、設備等各項費用計有拆除原裝潢費用80,000元、搭建雨棚費用81,000元、消防代辦簽證20,000元、申請施工執照80,000元、裝潢費用2,082,000 元，業據陳璟昕提出拆除裝潢費用估價單、郵政跨行匯款申請書、請款單兼簽收單、新葳空間設計工程合約書、新葳空間規劃工程估價單、臺北富邦銀行匯款委託書/ 取款憑條在卷可證（見原審卷㈠第43頁至第60頁，本院卷第17頁），堪認陳璟昕承租系爭房屋為經營美容美髮業使用所支出之裝潢、設備等各項費用總計應有2,343,
000 元。又兩造系爭租約之租期雖為1 年，然兩造另有簽訂租賃契約補充協議書（見原審卷㈠第17頁至第18頁），依該補充協議書第2 條之約定，陳璟昕有續約優先權，即享有3次續約優先權，續約優先權皆以3 年為期，依此計算陳璟昕有9 年租期之優先續租權，加計上開系爭租約之1 年租期，陳璟昕承租系爭房屋所支出之裝潢設備等相關費用應係以租期10年為規劃，即承租至113 年4 月14日止，以陳璟昕初始承租系爭房屋為經營美容美髮業所支出之裝潢設備等相關費用為2,343,000 元，再依會計攤提原則計算，該等費用依租賃期間計算可分10年折舊攤提完畢，每年折舊金額為234,30
0 元，今因徐千枝怠於履行出租人應提供合於約定使用目的之租賃物予陳璟昕之義務，致陳璟昕無法於系爭房屋經營美容美髮業而於104 年1 月10日將系爭房屋遷空，此有照片在卷可參（見本院卷第161 頁至第166 頁），且於同月13日終止系爭租約（詳下述），而無法繼續以系爭房屋經營美容美髮業，故自104 年1 月至113 年4 月止，尚有9 年又3 月，陳璟昕承租系爭房屋為經營美容美髮業所支出之裝潢設備等相關費用2,343,000 元，其殘值應尚有2,167,275 元（計算式：234,300 元×9.25＝2,167,275 元），是本件因系爭房屋無法經營美容美髮業，陳璟昕須提前搬空結束營業並終止租約，所因此受有為承租系爭房屋經營美容美髮業所支出之裝潢設備等相關費用之損害應為2,167,275 元。
３、又按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。此項規定之目的，在謀求加害人與被害人間之公平，故在債務不履行責任裁判上，法院應得以職權減輕或免除之。經查，本件系爭租約既已明訂陳璟昕承租系爭房屋係為經營美容美髮業，雖徐千枝所應履行出租人交付合用租賃物之義務，自應包括陳璟昕得以系爭房屋用以合法經營美容美髮使用之內涵在內，然陳璟昕為經營其美容美髮業之使用而尋覓店面以承租，其身為事業經營者，亦應注意承租依法得經營其所欲營業事業之房屋，其亦疏未注意，且查陳璟昕所提出前間空間設計工程合約書，裝潢工程於103 年4 月21日開工，應在103 年
6 月15日前完成（見原審卷㈠第至46頁），而臺北市政府為維護業者權益及加強便民服務，其都市發展局、臺北市建築管理工程處於臺北市商業處受理商業登記申請案件服務櫃檯，設有「營業場所審查與查詢服務櫃檯」，就營業登記是否符合土地使用分區管制與建築管理相關規定，如同意其審查者，將以函告知審查結果，如審查結果如不符合土地使用分區管制與建築管理相關規定，則會於宣導函告知請勿於該址營業，惟陳璟昕不同意先受臺北市政府「營業場所審查與查詢服務櫃檯」審查，此有徐千枝提出臺北市商業處於103 年
5 月22日北市商二字第1030007916號函可證（見原審卷㈠第
105 頁），可知陳璟昕若能同意上開服務，自能及時於103年5 月22日前後發現系爭房屋無法供美容美髮服務業使用，而毋須繼續支出上開裝潢費用，可認陳璟昕對於本件債務不履行損害之擴大，亦與有過失，依前開說明即有過失相抵法則之適用，本院審酌陳璟昕疏未查詢其所欲承租之系爭房屋是否依法適宜經營其所欲從事之美容美髮事業在前，又主動拒絕主管機關依法審查在後，致其於裝潢系爭房屋期間，未能及時得知系爭房屋不符合土地使用分區管制與建築管理相關規定，就本件損害之發生原因力較重，應負百分之七十之過失責任，故陳璟昕就上開裝潢設備等費用之損失應負擔金額為百分之七十即1,517,093 元（2,167,275 元×70% ＝1,517,093 元，元以下四捨五入）。是本件陳璟昕得請求徐千枝賠償之金額應為650,182 元（2,167,275 元-1,517,093元＝650,182 元），超過部分，應無理由。
㈢、陳璟昕對徐千枝主張提前終止系爭租約，有無理由？若有，系爭租約終止日期為何？系爭租約終止後，陳璟昕依民法不當得利之法律關係及系爭租約第5 條之約定得請求徐千枝返還之金額為何？
１、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1 項定有明文。是債權人主張債務人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，於債權人定期催告補正而不補正時，得依民法第254 條之規定解除契約；如其不完全給付為不能補正者，得不經催告而依民法第256 條規定解除契約。又租賃為繼續性契約，於出租人應負瑕疵擔保或債務不履行責任時，其法律上之效果，本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非解除權（最高法院51年度台上字第2829號判例意旨參照），另依民法第263 條準用民法第258 條規定，終止權之行使應向他方當事人以意思表示為之。準此，本件徐千枝未能提供依兩造約定之承租目的即經營美容美髮業為圓滿使用收益之系爭房屋，即難認徐千枝已依民法第423 條規定，履行出租人應提供合於約定使用目的之租賃物並保持合用狀態之義務，且該不完全給付情事堪認為不能補正者，依上說明，陳璟昕得逕為終止系爭租約。而陳璟昕業於103 年11月10日以律師函寄予林雅惠，通知徐千枝其就系爭房屋經營美容美髮服務業違反都市計畫法遭裁處罰鍰，構成上開違約之事實，應出面商討租賃糾紛和解事宜等語（見原審卷㈠第36頁至第37頁），陳璟昕並於同年12月25日依系爭租賃契約第15條承租人終止租約之約定，以電話簡訊通知林雅惠將於104 年1 月13日終止契約並搬遷乙情，亦有電話簡訊內容在卷可參（見原審卷㈠第41頁），徐千枝亦未否認其該時未曾知悉陳璟昕終止系爭租約之意思表示，是堪認系爭租約業經陳璟昕於104 年1 月13日合法終止，而向後失其效力。至於徐千枝抗辯陳璟昕對非當事人之林雅惠為終止租約之意思表示，故不生合法終止系爭租賃契約之效力云云，惟系爭租約係由林雅惠以徐千枝代理人名義簽名，並經本院所屬民間公證人陳幼麟、謝孟儒聯合事務所公證，此有系爭租約在卷可參（見原審卷㈠第12頁至第16頁），且兩造於104 年4 月20日點交系爭房屋、交還鑰匙時，徐千枝當場授權林雅惠辦理房屋點交事宜，並由林雅惠於出租方乙欄簽名等情，有房屋點交紀錄表在卷可據（見原審卷㈠第107 頁），足認就執行系爭租約之範圍，林雅惠自有代理徐千枝之權限，徐千枝雖稱其授權範圍不及於終止契約云云，惟此乃徐千枝與林雅惠之內部關係，非陳璟昕所得知悉，故縱使徐千枝確有該代理權之限制，惟仍不得對抗善意且無過失之陳璟昕（民法第107 條參照），從而，徐千枝自不得以林雅惠非系爭租賃契約之當事人，陳璟昕發送終止租約之簡訊予非系爭租約之當事人，不生終止系爭租約之效力為由，主張系爭租約未合法終止。
２、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。經查，兩造系爭租約已經陳璟昕於104 年
1 月13日合法終止，而向後失其效力，業已認定如前，則陳璟昕於承租系爭房屋時，先行交付徐千枝面額均為70,000元之遠期支票3 紙以支付104 年1 月14日至104 年4 月14日間租金，徐千枝均已兌現，自屬徐千枝無法律上之原因而受有利益，致陳璟昕受有損害，此部分陳璟昕依民法不當得利之法律關係，請求徐千枝返還其所受領104 年1 月14日至4 月14日間3 個月租金共計210,000 元，應有理由。
３、再查，兩造簽訂系爭租約後，陳璟昕已依約支付200,000 元之保證金予徐千枝，且依系爭租約第5 條約定，該保證金應於租約終止且返還系爭房屋及扣除積欠之相關費用後，返還予陳璟昕，此有系爭租約及支票乙紙在卷可參（見原審卷㈠第14頁、第22頁）。而系爭租約業經陳璟昕提前於104 年1月13日終止，業如前述，且兩造亦已於104 年4 月20日點交系爭房屋、交還鑰匙，此有房屋點交紀錄表在卷可據（見原審卷㈠第107 頁），是徐千枝即應依系爭租約第5 條約定，於終止後退回保證金200,000 元，經計算徐千枝於原審抗辯須扣抵且陳璟昕於上訴並未爭執其尚應支付徐千枝之水、電、瓦斯、垃圾清潔費用總計11,387元，及陳璟昕所應負擔安裝電燈、修復天花板、更換大門費用及冷氣遙控器費用共計33,400元，以上開保證金抵充後，陳璟昕得請求徐千枝返還保證金之金額應為155,213 元（計算式：200,000 元-11,38
7 元-33,400 元＝155,213 元）。
六、綜上所述，本件陳璟昕得依不完全給付之法律關係，請求徐千枝給付650,182 元，及依不當得利之法律關係，請求徐千枝給付210,000 元，暨依系爭租約第5 條之約定，請求徐千枝給付155,213 元。從而，陳璟昕請求徐千枝給付共計1,015,395 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年6 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之1,015,395 元本息部分，判命徐千枝如數給付，並為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，徐千枝上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於原審就上開應駁回之超過1,015,395 元本息部分，所為命徐千枝給付之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，則有未洽，徐千枝指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。另陳璟昕前開240,
000 元本息之請求應予駁回部分，原審駁回其訴，核無違誤，陳璟昕就此猶執前詞指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，非屬有據，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，徐千枝之上訴為一部有理由，一部無理由，陳璟昕之上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第
450 條、第449 條第1 項、第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
民事第七庭 審判長法 官 張文毓
法 官 溫祖明法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 26 日
書記官 鍾子萱