臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第494號上 訴 人 太平洋建設股份有限公司法定代理人 章明訴訟代理人 周育任
林益堂律師上 一 人複 代理 人 鍾明諭律師
莊慶洲律師上 一 人複複代理人 陳衍仲律師被 上訴 人 林 勇上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國105 年
9 月29日本院臺北簡易庭104 年北簡字第12794 號第一審判決提起上訴，本院於106 年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人之父林榮朝於民國84年10月30日向伊購買太平洋翡
翠灣摘星樓（D 區）（下稱摘星樓）房地2 戶（下稱系爭房地），並簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），林榮朝亦簽訂系爭契約附件「太平洋翡翠灣摘星樓（D 區）旅館住戶委託管理切結書」（下稱系爭切結書）、「太平洋翡翠灣摘星樓（D 區）旅館住戶管理委託書」（下稱系爭委託書），林榮朝瞭解上開摘星樓（D 區）屬濱海休閒旅館渡假大樓，與一般住宅大樓之使用性質不同，故同意不成立住戶管理委員會，並委託伊為管理人，負責管理林榮朝承購之分管及共同使用部分（含持分車位）之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定）。又依「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」第15條、「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」第4 條規定，其管理費用原為每坪每月新臺幣（下同）105 元，嗣於90年4 月12日起改為每坪每月97元（系爭房地共15.35 坪），林榮朝每月應繳納管理費用90年3 月以前應繳納每月管理費1,612 元、90年4 月以後應繳納每月管理費1,489 元；然林榮朝所有系爭房地自90年1 月1 日起即未為給付前揭管理費，迄至104 年12月止共積欠268,389 元（計算式：1,612 *3＋1,489*177 ＝4,836 ＋263,553 ＝268,389 ）。被上訴人於100 年4 月6日起繼承林榮朝所有系爭房地之所有權，自應依法繼受林榮朝每月應繳管理費之義務。退步言，縱認林榮朝已終止其與伊間委任契約關係，然被上訴人自繼承開始迄今持續受有伊對系爭房地之管理及服務利益，亦應返還相當於管理費之不當得利。
㈡原審判決遽認契約終止權雖得由雙方當事人另立特約，然委
任契約係基於信賴關係所由成立，倘信賴關係已動搖，而委任人仍受限於特約無異違背委任契約成立本旨，故林榮朝得終止上訴人間委任關係，然兩造既已於系爭委託書第2 條合意需雙方同意始得終止契約，且據其他所有權人證稱並未與伊達成終止委任關係之協議，足徵林榮朝等30人逕自片面終止委託契約，自屬無效。況各住戶簽立系爭切結書及系爭委託書係基於團體共治之目的，並無違反強制或禁止規定，依私法自治原則應不得任由單方終止委任管理關係。原審判決以信賴關係動搖而得終止契約之解釋，嚴重逸脫當事人真意與文義解釋。況伊已善盡管理之責，原審判決擅予認定兩造信賴關係已動搖，其認事用法亦有違誤。
㈢系爭買賣契約並無對消費者顯失公平而違反消保法第12條之
處，被上訴人於二審始提出此新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第447 條第3 項之規定應予駁回。況系爭買賣契約上既有見證人律師用印，且約定條款亦僅有6 條，並無複雜難解之條文，雙方簽名用印足認契約業經雙方合致，被上訴人不得以伊銷售人員未盡告知義務而辯稱不受拘束。且伊確有善盡管理之責，此有收支明細、年度日誌總表、維修紀錄等文件可證。至被上訴人所稱挪用公款、私設基地台等情事均已經伊處理完善，並無損害所有權人之權益。又對公寓大廈各區分所有權人應分擔之管理費並無短期時效之適用，本件仍應適用民法第125 條15年一般時效之規定。原審就此部分認為本件管理費請求權係適用5 年短期時效，有所違誤，應予廢棄。
二、被上訴人則以：㈠因上訴人未善盡住戶管理之責，林榮朝即於91年8 月15日終
止委任上訴人之管理權限，且摘星樓屬公寓大廈迄未依法成立管理委員會，上訴人請求伊給付管理費並無理由。又伊並未受有上訴人管理及服務之利益，亦無庸返還相當於管理費之不當得利。
㈡上訴人為掌控摘星樓之管理權，將此公寓大廈分割為翡翠路
17號及18號兩戶門牌，其中18號則分成586 間套房對外銷售，586 間套房所有權人共有持分18號土地、建物之產權，各該房地所有權狀，僅有持分比例，無標示各間獨立的專有部分，共有持分所有權人均不得請求分割共有物。林榮朝於未經銷售人員之說明下，與上訴人就前開18號土地中之套房即系爭房地簽訂包含系爭切結書及系爭委託書之定型化契約，並無有效期限委託上訴人擔任管理負責人。然銷售廣告與系爭委託書及系爭買賣契約上所載房屋用途不同，已違公平交易法第21條之規定，摘星樓亦因違反都市計畫法經相關機關發函通知。且上訴人稱系爭房地不適用公寓大廈管理條例，然於住戶手冊上又載明違規行為將依公寓大廈管理條例辦理，足見上訴人之主張前後矛盾，系爭買賣契約顯屬消費者保護法第12條第1 項規定之「對消費顯失公平者的定型化契約」。
㈢另依公寓大廈管理條例第3 條第12款、第25條規定，其規約
內容得由「區分所有權人透過集會自行訂定」，區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年應召開一次，而上訴人逕以其關係企業管理摘星樓，未依專戶辦理管理基金，亦未於每月10日前公布財務報表並寄發各用戶，僅於90年1 月14日進行會議後即未再召開。況上訴人委託之管理公司私自將公共基金（交屋時每間套房繳交3 萬元，共計2,577 萬元）購買債券型基金、擅自出租頂樓予電信公司架設基地台等重大採購事項及調整管理費，均未曾召開區分所有權人會議討論，足見上訴人及其委託之管理公司未盡管理之責。林榮朝前依民法第549 條第1 項、民法第263 條準用第258 條之規定，於91年8 月15日終止對於上訴人之委任，林榮朝與上訴人間之委任關係即於是日消滅。
㈣再按民法第126 條、第129 條第1 項、第144 條第1 項、第
128 條關於時效之規定，上訴人係於104 年8 月12日始提起本件訴訟，並自承起訴前僅於104 年7 月5 日寄發存證信函，經伊於104 年7 月17日收受，足見上訴人於99年7 月18日前各期不及一年定期給付管理費請求權，已逾5 年時效期間，上訴人請求被告給付91年8 月16日至99年7 月18日間不當得利部分，亦罹於時效，被告自得拒絕給付。
三、上訴人於原審聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人268,
389 元，及其中259,455 元自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中8,934 元自民事訴之聲明變更暨準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止日，按週年利率5%計算之利息。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人268,389 元，及其中259,455 元自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；其中8,934 元自民事訴之聲明變更暨準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止日，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：被上訴人之父林榮朝於84年10月30日向上訴人購買系爭房地並簽訂系爭買賣契約及系爭切結書、系爭委託書，系爭房地合計坪數為15.35 坪，每月應繳管理費1,489 元，但林朝榮自90年1 月1 日起即未為給付管理費，被上訴人於100 年4月分割繼承系爭房地後亦從未給付管理費，迄至104 年12月止共積欠268,389 元等情，為兩造所不爭執，並有林榮朝簽訂之系爭買賣契約、系爭切結書、系爭委託書、住戶自律公約、水（電）費收繳服務辦法、管理費調整事宜公告、管理費繳納及水電費待繳通知單、新北市地籍異動索引、土地建物異動清冊附卷足憑（見原審卷第22至63頁）；嗣林榮朝與其他共30位區分所有權人於91年8 月15日共同提出終止委任契約聲明書，於同年月16日送達上訴人一節，則有聲明書、郵件回執及委任人名冊為證（見原審卷第71至77頁），被上訴人因此抗辯林榮朝與上訴人間之委任關係已合法終止故無繳納管理費之義務等語。惟為上訴人所否認，兩造陳詞均如前述。則本件兩造爭執事項厥為：㈠林榮朝終止委任契約是否合法？㈡上訴人之管理費請求權是否罹於時效？茲分述如下：
㈠按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條
第1 項定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第
549 條第1 項之適用（最高法院75年度台上字第1175號判決意旨參照）。且債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條前段亦有明文。徵諸系爭切結書第1 條雖約定：「全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議」、系爭委託書第1 條約定：「受託人（乙方）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議」（見原審卷第42、44頁），堪以認定林榮朝等住戶簽訂系爭切結書及系爭委託書乃與上訴人間成立委任契約關係，並授權上訴人得指定管理顧問公司管理服務事宜。嗣林榮朝與其他區分所有權人30位共同於聲明書中敘明終止理由為上訴人未善盡受託人責任，例如：未驗收移交公共設施及產權登記資料、未經區分所有權人開會決議即擅自指定不適格之公司管理本大樓、將大樓屋頂出租給電信公司設基地台、將管理基金挪用購買怡富債券基金等（見原審卷第71頁），此據證人劉貴陽、陳順文、林永烱亦摘星樓之住戶到庭證述：住戶曾因上開爭議事件與上訴人多次協調但無下文，迄今從未提出管理基金帳冊明細供住戶審閱等情明確（見原審卷第152 頁反面、第154 頁、第223 頁反面至第224 頁）。對此，上訴人亦不否認伊前委任之太福育樂股份有限公司及福太大樓管理顧問公司（下稱福太公司）曾有出租大樓屋頂設置基地台及將大樓公共基金挪用購買基金等行為（見原審卷第224 頁反面），且有福太公司89年9 月22日函、上訴人89年11月1 日函覆住戶代表關於架設基地台及大樓修繕等相關問題可佐（見本院卷第73頁至反面），顯見住戶屢屢反應上訴人及其所委託之管理公司確有管理不善之情事非虛。嗣上訴人於89年12月間與福太公司終止契約，收回住戶管理基金2,577 萬元，固據上訴人提出終止契約協議書及收據、支票為憑（見原審卷第235 至
236 頁），惟未見其提出福太公司移交之「財產清冊、管理基金帳冊、孳息收入」等明細，上訴人亦未提出其受移交後對於管理基金進行查核確認之結果及公告（見本院卷第81、83頁），經本院闡明後，上訴人仍未提出（見本院卷第80頁反面至第81頁），足認上訴人就住戶繳交之管理基金究有無遭挪用或虧空一事，迄未查明，更遑論究責。揆諸前揭說明，上訴人自應就其所委託之福太公司之故意或過失負同一責任。從而，林榮朝等30位住戶認為上訴人未盡受任人義務，致雙方信賴關係動搖，揆諸前揭最高法院判決意旨，應堪憑採為終止委任之正當理由。準此，林榮朝所為終止委任之意思表示於91年8 月16日送達上訴人時，應已生終止之效力。
㈡上訴人雖主張依系爭委託書第2 條約定：「本向委託係經雙
方同意，非經雙方書面同意不得終止，否則應就所生損害負一切賠償責任」（見原審院卷第44頁），林榮朝不得未經伊同意單方終止委任云云。惟承前所述，契約自由原則既包括契約解消之自由，尤其委任契約奠基於雙方之信賴關係，若信賴關係已動搖，自無不許終止委任之理。至於上訴人又主張：本件為渡假大樓，性質特殊，故約定不成立住戶管理委員會，亦且須經雙方書面同意始得終止委任云云，固以系爭切結書及系爭委託書為憑（見原審卷第42、44頁）。查組織變更前之臺北縣政府93年3 月24日北府工使字第0930094636號函雖認摘星樓之用途為旅館，無公寓大廈管理條例之適用（見原審卷第179 、129 頁），惟內政部營建署0000000000號函則認為依公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第2 款規定，於構造上或使用上在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之區分所有建築物及其基地即為公寓大廈，而有該條例之適用，不因其建築物用途之不同而異（見本院卷第66頁），林榮朝依此曾與其他區分所有權人倡議成立管理委員會，於90年2 月1 日公告，再於91年1 月14日提議，終於105 年12月20日取得新北市萬里區公所備查成立「翡翠灣摘星樓公寓大廈管理委員會」之報備證明（見原審卷第100至101 頁、本院卷第65頁）。本院認為，摘星樓既符合公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第2 款關於公寓大廈及區分所有之定義，即應適用公寓大廈管理條例，上訴人不得逕以性質特殊為由而剝奪區分所有權人應受公寓大廈管理條例之保障。參諸公寓大廈管理條例第26條、第18條第3 項、第25條第1 項規定，公寓大廈管理委員會之成立，應經全體區分所有權人會議決議或規約明定相關事項，並向直轄市、縣( 市) 主管機關報備；且公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之；區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議1 次。又同條例第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」是區分所有權人所繳納之管理費之用途為支付共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護等社區管理所必要之費用，委由管理委員會代收管理費並代付相關支出。綜合前開公寓大廈管理條例之規定，區分所有權人會議每年至少開會1 次，應由其決議成立公寓大廈管理委員會並制訂規約，而管理委員會所為管理行為及公共基金之運用，亦應受區分所有權人會議之監督。倘任以契約約定摘星大樓不成立管理委員會、不召開區分所有權人會議、不得單方終止對於上訴人之委任，顯係架空區分所有權人依前揭法規所得享有之自治權利，無異放任上訴人不需受區分所有權人之監督，顯悖於公寓大廈管理條例之立法意旨。因此，上訴人受託管理摘星樓，不應經由系爭切結書及系爭委託書之約定，取得大於公寓大廈管理條例所賦予管理委員會之權限，亦不應因此解免該條例課予管理委員會之義務。從而，被上訴人主張系爭切結書及系爭委託書，乃上訴人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，其中「不成立住戶管理委員會」、「本項委託係經雙方同意，非經雙方書面同意不得終止」等約款，使林榮朝拋棄權利或限制其行使權利，且使林榮朝有重大不利益，依民法第
247 條之1 第3 款、第4 款規定，應認此部分約定為無效，洵屬可採。上訴人援引此等條款主張林榮朝不得單方終止委任契約云云，衡無足取。被上訴人雖於本件上訴審程序中始提出此部分辯解，然此項新防禦方法，涉及兩造間定型化契約條款是否無效，本院認為如不許其提出有顯失公平之虞（最高法院97年度台上字第879 號判決意旨參照），爰依民事訴訟法第447 條第1 項第6 款規定准許之，附此敘明。
㈢再者，上訴人請求被上訴人給付管理費之請求，另據被上訴
人為時效之抗辯。按1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權因5 年間不行使而消滅，民法第126 條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號著有判例參照）。按公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負有繳納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付（臺灣高等法院97年度上易字第100 號、94年度上字第380 號判決參照）。而民法第126 條所謂1 年或不及1 年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1 年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605號判例、81年度台上字第3004號判決參照）。公寓大廈之住戶繳付管理費，依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1 年之定期給付請求權，而有民法第126 條規定之5年時效適用（臺灣高等法院96年度上字第116 號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2 號研討結果、臺灣臺中地方法院93年度簡上字第110 號判決意旨、94年度簡上字第105 號判決足資參照）。準此，上訴人既係基於全體區分所有權人之授權而代收管理費，其所得行使之管理費請求權仍應依前揭說明適用5 年之時效期間。則被上訴人抗辯上訴人於104 年8 月12日聲請支付命令請求伊給付自90年1 月1 日至99年8 月11日間之管理費，已罹於5年時效，此抗辯應為可採。
㈣承前所述，林榮朝於91年8 月16日終止委任後，上訴人不得
再依委任契約關係，請求被上訴人給付自91年9 月至104 年12月欠繳之管理費，至於90年1 月1 日起至99年8 月11日間之管理費，亦因罹於5 年時效並經被上訴人提出抗辯而不得請求。至於上訴人備位主張依民法第179 條請求被上訴人返還相當於管理費之不當得利，並提出104 年管理費收支報表、行政日誌總表、維護工作月總表、維修統計表、行政櫃臺工作事項統計、機電設備運轉及維修服務、法務完成工作事項紀錄表、特殊工作事項表、公告目錄、機電每週巡檢記錄表以證明其有管理摘星樓事務（見原審卷第166 頁至反面、本院卷第91至121 頁）。然承前所述，區分所有權人所繳納之管理費之用途為支付共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護等社區管理所必要之費用，而上訴人僅代收管理費並代付相關支出而已。是摘星樓區分所有權人繳交之管理費中，一部分係上訴人代付摘星樓相關費用支出，一部分方為上訴人受委任處理事務之對價。而被上訴人辯稱其有繳納應付之水電費，並提出收據為憑（見原審卷第86頁），故代付費用部分尚難遽認為被上訴人享有利益致上訴人受有損害。除此之外，上訴人並未舉證說明被上訴人受有利益致伊受有損害之具體內容，上訴人自不能泛稱被上訴人所受利益為管理費之全部。因此，上訴人備位主張不當得利之返還請求，未盡證明之責，猶非可採。
五、綜上，上訴人先位主張依委任契約關係、備位主張不當得利法律關係，請求被上訴人給付自99年1 月起至104 年12月間積欠之管理費268,389 元及利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人指摘原審判決不當而提起本件上訴，請求廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，其上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 羅立德法 官 林晏如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
書記官 陳憶文