臺灣臺北地方法院民事裁定 105年度事聲字第546號異 議 人 楊齊賢代 理 人 陳仲豪律師相 對 人 蔡明忠上列異議人楊齊賢因與相對人蔡明忠間變價分割共有物等強制執行事件，對於中華民國105年9月7日本院司法事務官所為之104年度司執字第49779號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
發回原司法事務官更為適當之處分。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 第
1 項前段、第2 項、第3 項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1 所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國10
5 年9 月7 日所為之104 年度司執字第49779 號裁定（下稱原裁定），業於105 年9 月14日送達異議人，異議人於法定期間屆滿前之105 年9 月20日具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人與相對人間因鈞院104 年度司執字第49779 號變價分割共有物執行事件於105 年4 月28日囑託臺北市松山地政事務所辦理臺北市○○區○○段0 ○段00
0 000000 地號土地（權利範圍1 萬分之43）之查封登記顯有不當且已逾執行名義範圍，異議人主張應併付拍賣之基地應有部分應考量必要性及適法性，查封應以10000 分之1 為足；且強制執行程序具當事人進行主義色彩，程序之開始及續行均應尊重當事人意思，債權人聲請強制執行之執行標的應不得逾越執行名義範圍任意擴張執行標的，況依內政部85年2 月5 日台（85）內地字第8578394 號函釋有關公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定登記機關如何配合執行應循原則第3 點：「公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分，需隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行決定，惟不得約定為零或全部。」，亦即併付拍賣之標的應以必要範圍為限，是本件執行程序中應併付拍賣者既以系爭基地應有部分1 萬分之1 即符法律規定，逾此部分自無必要性，退步言之，本件查封逾相對人取得系爭共有建物時所同時取得基地應有部分1 萬分之22範圍者，當非適法，爰依法聲明異議請求廢棄原裁定，並撤銷系爭土地（權利範圍1 萬分之43）之執行程序等語。
三、經查：
（一）相對人前執本院101 年度訴字第871 號民事判決暨確定證明書為執行名義，向本院民事執行處聲請變價分割共有物即臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號，下稱系爭建物），經本院民事執行處以104 年度司執字第49779 號分割共有物等強制執行事件受理在案。經本院司法事務官以104 年5月1 日北院木104 司執公字第49779 號函囑託臺北市松山地政事務所（下稱地政機關）為查封登記，經地政機關以
104 年5 月6 日北市松地登字第10430747200 號函說明：相對人蔡明忠另登記持有應與本件查封標的一併移轉之臺北市○○區○○段0 ○段000 000000 地號土地（下合稱系爭土地），且另有同段同小段3229建號建物產權；以10
4 年5 月26日北市松地登字第10430888600 號函說明：「. . . 蔡君前於97年間買賣取得本市○○區○○段○○段
000 地號土地（權利範圍：1 萬分之22）、3102建號建物（權利範圍、2 分之1 ）及99年間再買賣取得上開地號土地（權利範圍：1 萬分之24）、3229建號建物（權利範圍
531 分之2 ），嗣99年間152 地號土地逕為分割出152-1地號土地，同為上開2 建物之建築基地。又該二建物係不同之區分所有建物，得分別移轉，惟均需依內政部前開函示各自配賦其建築基地152 、152-1 地號土地應有部分。
. . . 系爭建物係於86年間依86使字第026 號使用執照辦理建物所有權第一次登記，惟查土地登記規則第83條規定係90年9 月14日增訂，故系爭建物辦理第一次所有權登記時，並未登載建物應分擔之基地權利範圍，故本所無從自地籍資料核算該等建物應分配之基地持分」；復以104 年
8 月18日北市松地登字第10431363700 號函覆本院：上開3102建號與其基地所有權原分屬不同人時，其移轉自不受公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定限制，惟其同時移轉予賴進賢及陳淑滿（相對人之前手）取得後，該二人即依上開規定併同出售予相對人蔡明忠而無單獨移轉情形，相對人現有上開建物及基地（包含99年間分割出之152-1 地號土地）應有部分，自應併同移轉始符上開規定及內政部前開函示。本院司法事務官遂以104 年10月5 日北院木10
4 司執公字第49779 號函通知相對人於文到7 日內具狀聲請就系爭土地與系爭建物併付拍賣，逾期未為將駁回強制執行之聲請，相對人依函聲請就系爭152 、152-1 地號土地應有部分權利範圍各1 萬分之1 及系爭建物併付拍賣，後更正為就系爭152 、152-1 地號土地應有部分權利範圍
1 萬分之44與系爭建物併附拍賣，經地政機關以105 年3月18日北市松地登字第10530417000 號函認此無違公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定。相對人並表示其前購買系爭建物應有部分範圍2 分之1 及系爭土地應有部分1 萬分之22，復又向訴外人楊雅麗購買系爭土地1 萬分之24（契約中以載明主建物土地持分為1 萬分之22、車位土地持分為1 萬分之2 ），故系爭基地持分應為1 萬分之44等語。
異議人即以系爭土地查封範圍為1 萬分之43已有不當且逾執行名義範圍，並認無依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定併付拍賣之必要聲明異議，經本院司法事務官認本件以系爭土地權利範圍1 萬分之44配賦系爭建物併付拍賣無違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，且日後系爭土地尚有1 萬分之2 可配賦同小段3229建號建物隨同移轉，執行程序可順利進行，就應買人言，拍賣標的含有較多基地持分，銀行核貸成數大為提高可增加投標意願，並可確保系爭建物對基地之合法使用權源，系爭建物配賦系爭土地1 萬分之44併付拍賣確有必要為由，駁回異議人之異議等情，經本院依職權調閱上開執行卷宗查明屬實。
（二）按建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。應拍賣之財產有動產及不動產者，執行法院得合併拍賣之。前項合併拍賣之動產，適用關於不動產拍賣之規定。執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定，強制執行法第75條第2 、3 、4 項、第131 條第2 項分別定有明文。次按依強制執行法第75條第3 項立法理由：「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜。爰增列本條第三項之規定，俾適用上有所依據」所示，凡關於金錢請求權之執行中對於不動產之執行，均有適用，且依同法第131 條第2 項規定，於分割共有物以價金分配於各共有人之執行，亦有準用（最高法院98年台抗字第749 號裁判要旨可資參照）。復按建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4 條第2 項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，辦理強制執行應行注意事項第40點第7 項、公寓大廈管理條例第
4 條第2 項亦有明定。復按有關公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定登記機關如何配合執行乙案，請依左列原則為之：（一）已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項之限制。（二）區分所有建物共用部分之應有部分如移轉或調整於該建物之區分所有權人時，不受本條項之限制。（三）公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部（內政部（85）台內地字第857839
4 號函釋意旨參照）。
（三）相對人先後取得系爭土地及其上坐落之系爭建物、上開3229建號建物之持分，相對人持本件執行名義請求拍賣分割系爭建物，揆諸前揭說明，相對人有數專有部分而部分移轉時，其基地所有權之應有部分不得為0 或全部。又相對人以其於97年5 月7 日先向訴外人陳淑滿、賴進賢購買系爭建物應有部分2 分之1 及系爭土地應有部分1 萬分之22，嗣又向訴外人楊雅麗購買系爭土地應有部分1 萬分之24、上開3229建號建物權利範圍531 分之2 ，其中關於3229建號建物中車位部分配賦土地為1 萬分之2 ，主建物配賦土地為1 萬分之22，進而主張系爭建物配賦併付拍賣系爭土地應有部分為1 萬分之44，並據其提出不動產買賣契約為憑（見本院執行卷第328 至333 頁）。然觀之相對人與楊雅麗之不動產買賣契約書所載之買賣不動產標示為系爭
152 地號土地權利範圍1 萬分之24及同小段3229建號建物權利範圍531 分之2 ，該不動產買賣契約之主建物為上開3229建號建物（權利範圍531 分之2 ），其中包含車位編號B2：22號之車位，相對人與楊雅麗並於該買賣契約中特別約定第1 項約定：「本案標的之土地持分為主建物及車位持分（主建物土地持分1 萬分之22、車位土地持分1 萬分之2 ）」，復據地政機關於本院105 年12月7 日公務電話詢問中表示：「蔡明忠所有3229建號建物持分是531 之
2 ，該權利範圍是包含地下1 、2 、3 、4 層建物持分，不是特定車位」等語，有本院公務電話紀錄在卷足參（見本院卷第13頁），顯見相對人對系爭3229建號建物之權利範圍531 分之2 係指就主建物（含地下一、二、三、四層）有531 分之2 之持分，是縱使車位部分經約定由相對人蔡明忠分管，相對人就3229建號建物權利範圍531 分之2應尚包含3229建號建物（權利範圍531 分之2 ）非車位之其他部分，倘未來僅以該車位為交易標的並配賦系爭土地應有部分萬分之2 ，3229建號建物非車位之部分即無配賦土地，將造成有建物無土地之窘境，並有違上開規定及函釋意旨，原裁定未予究明，即認系爭建物配賦系爭土地應有部分1 萬分之44併付拍賣為必要，尚有未洽，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非無理由，爰廢棄原裁定，發回原司法事務官另為妥適之處理。
四、據上論結，本件異議為有理由。依強制執行法第30條之1 ，民事訴訟法第240 條之4 第3 項之規定，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
民事第二庭 法 官 沈佳宜以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
書記官 黃進傑