臺灣臺北地方法院民事裁定 105年度事聲字第532號異 議 人 王建棟相 對 人 高雄銀行股份有限公司法定代理人 李瑞倉代 理 人 洪順輝上列異議人即債務人與相對人高雄銀行股份有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國105 年9 月19日本院民事執行處司法事務官所為105 年度司執字第34431 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第
1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 規定。查本院民事執行處司法事務官於民國105 年9 月19日所為105 年度司執字第3443
1 號民事裁定（下稱原裁定），係於105 年9 月21日送達異議人，異議人於同年月30日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：本案臺北市○○區○○段○○段000 地號土地，應有部分10 000分之235 ，及其上同段538 、548建號建物（門牌號碼：臺北市○○路○○○○ 號3 樓、臺北市○○路○○○○ 號），應有部分全部、69分之1 （下稱系爭不動產），第1 次拍賣以底價新臺幣（下同）1,990 萬公告拍賣，因無人應買流標，然依實價登錄系統，附近不動產近期（105 年6 月）交易每坪成交價約為33萬元，顯證系爭不動產無法拍定係因所定拍賣底價過高所致，而與不動產上之存有租賃契約無關。系爭不動產「權狀坪數」為44.75 坪，加計車位坪數6.74坪合計為47.49 坪，倘以一坪33萬元換算，合理市價僅為1,567. 17 萬元，與拍賣底價相差近400 萬元，故自無人應買，二拍時之價格1,594 萬元始為接近市價之金額。故系爭不動產應於合理市價打八折後仍無人應買始得認定有可能係因租賃權存在而致，蓋一般人認知法拍屋就是較市價便宜，否則自無人應買，故本院於第一次拍賣時核定一不可能成交之天價，並以此為「除去租賃」之理由，實難令信託財產管理人信服。爰依強制執行法第12條具狀聲明異議等語。
三、經查：㈠相對人即高雄銀行股份有限公司於105年3月29日執本院105
年度司拍字第29號拍賣抵押物裁定就異議人所有之系爭不動產聲請為強制執行，經本院105 年度司執字第34431 號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行案件）受理，本院執行處司法事務官於105 年4 月1 日發函囑託古亭地政所就系爭不動產查封，經古亭地政所並函覆已辦竣登記在案，嗣本院執行處並函詢吳文忠建築師事務所就系爭不動產為鑑價，並於105 年6 月8 日命債權人就系爭不動產拍賣最低價額表示意見，定於105 年8 月22日實施第1 次公開拍賣。嗣因無人應買，乃於105 年8 月29日除去第三人張芷霖於系爭不動產上之租賃權（下稱系爭租賃權），異議人不服提起異議，本院司法事務官認其異議無理由，而以原裁定駁回等情，有上開相關函文及裁定在卷可參，並經本院依職權調閱105 度司執字第34431 號執行卷宗核閱無訛。
㈡按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地
上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866 條第1 、2 項定有明文。故不動產所有人設定抵押權後，雖得依上開規定就同一不動產與第三人設定權利，但如抵押權設定後與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依上開法文規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前或後，對於抵押權人當然不能生效，抵押權人因屆期未受償而聲請拍賣抵押物時，執行法院自得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行。經查，系爭不動產於
102 年6 月11日以第三人張聰華為設定義務人設定債權擔保金額1,458 萬元之第一順位最高限額抵押權予相對人，張聰華再將系爭不動產信託予異議人，並於104 年4 月24日辦理信託登記，異議人乃於105 年1 月1 日將系爭不動產出租予第三人張芷霖，約定租期自105 年1 月1 日起至116 年12月31日止，有系爭不動產登記謄本、異議人105 年5 月16日之聲明異議狀暨異議人與張芷霖之租賃契約在卷可考（見執行卷第43頁至第52頁、第98頁至第103 頁），顯見異議人與張芷霖之租賃契約法律關係係於上開抵押權設定後始成立，堪以認定。系爭不動產以張芷霖占有使用中不點交為條件，定於105 年8 月22日實施第1 次拍賣，因無人應買且債權人亦未承受而未拍定（見執行卷第194 頁），相對人認前開租賃關係，已影響應買人之購買意願，有礙債權人債權之受償，聲請本院除去該租賃關係（見執行卷第401 頁），本院司法事務官遂依相對人之聲請於105 年8 月29日以北院隆105 司執福字第34431 號函除去異議人與張芷霖間之租賃法律關係，有該函附卷可稽（見執行卷第502 頁至第504 頁）。系爭不動產經執行法院囑鑑定機關鑑定其市價後，核定最低拍賣價格，以租賃關係存在之狀態公告拍賣，經拍賣無人應買，客觀上已堪認該租賃關係已影響應買人之意願及抵押物之售價，債權人之抵押權自難謂未受影響，而異議人雖爭執第1次拍賣未拍定係因拍賣底價過高，而與其與張芷霖之租賃契約無關云云，然經本院司法務官除去上開租賃關係後，又定於105 年10月17日實施第2 次拍賣、105 年11月21日實施第
3 次拍賣，亦均無人應買，顯見本件並無拍賣底價過高之情形。因此，本院司法事務官裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議人仍執陳詞，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 105 年 11 月 24 日
書記官 顏莉妹