臺灣臺北地方法院民事判決 105年度再易字第4號再審原告 崇德社區管理委員會法定代理人 郭國禎訴訟代理人 張克西律師複 代理人 林芝羽律師再審被告 邱志銘上列當事人間請求排除侵害事件，再審原告對於民國104年12月9日本院103年度簡上字第79號確定判決提起再審之訴，經本院於民國105年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院一○三年度簡上字第七十九號確定判決廢棄。
再審被告在前訴訟程序之上訴駁回。
再審及前訴訟程序第二審訴訟費用由再審被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按再審之訴，應於30日之不變期間內提起；前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算；其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算，民事訴訟法第500條第1項、第2項前段定有明文。再審原告於民國104年12月16日收受本院103年度簡上字第79號判決（下稱原確定判決），嗣於105年1月13日提起本件再審之訴，並未逾30日之不變期間，應為合法。又再審原告提起本件再審之訴，已指明原確定判決有適用法規顯有錯誤之再審理由，並指明係違背民事訴訟法第388條、第279條第1項、第3項，第296條之1第1項、第297條第1項、第199條第1、2項、民法第98條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第36條第2款規定，且詳列其具體情事，堪認已合法表明再審事由，先予敘明。
貳、實體部分：
一、再審原告主張：原確定判決有下述民事訴訟法第496條第1項第1款、第497條所列再審事由。
㈠再審被告為臺北市○○區○○街○○巷○弄○號5樓房屋（下稱
系爭房屋）所有權人，房屋上方頂樓平台如再審被告於原一審卷第56頁所指範圍（下稱系爭頂樓平台）已經訴外人富邦建設股份有限公司（下稱富邦建設公司）於74年間與崇德社區住戶以不動產（房屋）買賣預定契約書（下稱系爭買賣契約）第14條第4項後段約定為再審被告專用，再審被告亦於前訴訟程序提出之民事上訴理由㈠狀第3頁及103年2月6日準備程序自認，原確定判決於再審被告未撤銷自認情形下，逕自就系爭買賣契約第14條第4項為相反認定，已有違反民事訴訟法第388條、第279條第1項、第3項規定之情。且再審被告從未抗辯系爭買賣契約第14條第4項有原確定判決所稱「未具體約定專用」之情事，前審法院亦未曉諭兩造就該條項約定是否有具體約定專用一事為事實上及法律上陳述，復未交代其認定「未具體約定專用」之依據及「未具體約定專用」之法律效果係屬不成立約定專用或約定無效，即以系爭買賣契約第14條第4項未具體約定專用作為原確定判決之主要基礎，而為突襲性裁判，亦與民事訴訟法第296條之1第1項、第297條第1項、第199條第1、2項規定有違。再者，崇德社區各棟頂樓住戶並非無約定或無法知悉其專用之頂樓平台範圍為何，此事亦為再審被告知悉，此觀再審被告可在其所提照片上使用藍色原子筆區分各頂樓住戶之頂樓平台範圍即可得知，原確定判決未詳為推敲即逕認本件無約定專用存在，並與民法第98條規定有違。況原確定判決關於系爭買賣契約第14條第4項之認定除涉崇德社區全體住戶外，對社區A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8、A10、A11、A12、B1、B2、B3、B5、B6、B7、B8、B10、B1 1、B12頂樓住戶既有管理使用頂樓平台權益亦生影響，前審法院未依民事訴訟法第67條之1規定職權通知上開具有法律上利害關係之區分所有權人，亦有瑕疵。以上可知原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之情。
㈡再審原告有聲請調取本院100年度北建簡字第51號卷，並引
用該卷宗內容，及證人江敏嘉、陳柏偉於原二審訴訟程序所為證述，抗辯系爭頂樓平台漏水乃因再審被告於98年間修繕所致，再審被告應有可歸責事由，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，修繕費用應由再審被告負責，原確定判決未審酌之，乃消極地不適用前述公寓大廈管理條例規定，應有民事訴訟法第496條第1項第1款規定之適用法規顯有錯誤，再審原告亦得依民事訴訟法第497條規定提起再審之訴。
㈢再審原告就傳佳實業有限公司（下稱傳佳公司）報價單之形
式及實質真正均有否認，原確定判決認再審原告不爭執於此而逕自採信該報價單，並認定再審被告受有新臺幣（下同）205,000元之損害，有違證據法則及民法第213條、民事訴訟法第277條，而有民事訴訟法第496條第1項第1款規定之適用法規顯有錯誤之情。
㈣公寓大廈管理條例第36條第2款並無規定管理委員會應負金
錢上損害賠償義務，原確定判決以此判決再審原告賠償再審被告205,000元，違反民法及其相關法規建構之請求權基礎體系，認定超過法條規範之範圍，再審原告應得以民事訴訟法第496條第1項第1款所定適用法規顯有錯誤為由提起再審之訴。
㈤崇德社區各棟建築物頂樓平台照片已說明各頂樓住戶依系爭
買賣契約第14條第4項後段約定，確實個別具體管理使用頂樓平台，原確定判決未就其調查之結果予以判斷，漏未於判決理由中斟酌該足以影響裁判結果之證物，有民事訴訟法第497條所定再審事由。
㈥聲明：
⒈原確定判決關於命再審原告給付再審被告205,000元部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，再審被告於前訴訟程序之上訴駁回。
二、再審被告抗辯則以：㈠系爭買賣契約第19條約定，契約書應於交屋時交回建商作廢
，崇德社區於76年間交屋，系爭買賣契約效力自斯時起不存在，且系爭買賣契約乃係建商與個別購屋者之約定，其中涉及第三人權益之內容僅是建議，社區之屋頂平台是否約定由各棟建築物頂樓住戶專用實際仍須社區召開區分所有權人大會決定，而崇德社區已於88年間依公寓大廈管理條例規定召開第一次區分所有權人會議並制定規約（下稱88年版規約），決議社區頂樓平台為共用部分，系爭頂樓平台實際亦為住戶共用，有需要者均可前往晾曬衣物，此均可證系爭頂樓平台實為共用部分。又崇德社區於93年雖有召開第二次區分所有權人會議並修訂規約（下稱93年版規約），但並未變更頂樓平台之共用性質，且93年版社區規約所指買賣契約書或分管契約書記載如何並未能知悉，文義亦僅記載頂樓住戶對頂樓平台有優先使用權，再審原告復未就約定專用部分已依公寓大廈管理條例規定造冊一事為舉證，顯然93年版規約並不能證明系爭頂樓平台已經約定為再審被告專用。至再審原告雖又有提出99年修訂版崇德社區規約（下稱99年版規約），但此並未經報備且形式真正有疑，應非可用以證明系爭頂樓平台已經約定專用一事。
㈡證人陳柏偉、江敏嘉已證述再審被告因家中天花板漏水而進
行漏水施工工程，再審原告所稱系爭頂樓平台漏水乃肇因於再審被告於98年間修繕所致應非本件爭點。再者，再審原告雖對傳佳公司報價單所指修繕及費用必要有疑，並否認報價單形式上之真正，但再審原告並未對施工工法及費用細節提出異議，亦未提出其他報價單證明反駁，再審原告以此為由提出再審應屬無理。
㈢再審被告係依民法第184條、第544條、第213條第1項、第3
項、第215條、公寓大廈管理條例第10條、規約第13條規定請求再審原告為金錢之損害賠償，原確定判決判命再審原告給付，並無違誤。
㈣並聲明：再審原告之訴駁回。
三、再審理由要件部分：㈠按適用法規顯有錯誤，得以再審之訴對於確定終局判決聲明
不服。民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。又民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤者，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效之判例及大法官會議之解釋顯然違反，及確定判決消極的不適用法規，顯然影響裁判者而言，此有司法院大法官會議釋字第177號解釋、最高法院60年台再字第170號判例要旨參照。
㈡次按，當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者
，視同自認，民事訴訟法第280條第1項本文定有明文。查再審被告於前訴訟程序提出之103年2月6日民事上訴理由㈠狀
三、記載：「雖起造人與住戶簽訂的買賣契約，有明定頂樓平台是歸頂樓住戶來管理使用，但崇德社區於88年12月5日區分所有權人大會時，或因考量…，在區分所有權人大會時，決議不再將頂樓平台約定由頂樓住戶約定專用」、四、記載：「原建商所簽署的合約，將頂樓平台約定由頂樓住戶專用」等語（見原二審卷第12頁），後並於103年5月19日言詞辯論期日表示：「針對買賣契約中關於約定頂樓平台約定是頂樓住戶管理使用的部分，上訴人並不爭執」等語（見原二審卷第34頁反面），則再審原告主張再審被告於前訴訟程序已經就系爭買賣契約有約定頂樓平台由頂樓住戶專用一事為自認等語，應堪採信。又原確定判決關於系爭買賣契約是否有就系爭頂樓平台為約定專用乙節，係以非約定專用認定之，此觀原確定判決第10頁、第11頁即可得知，再審原告主張原確定判決就系爭頂樓平台是否約定專用一事所為認定違反民事訴訟法第280條有關自認之規定，應為可採。
㈢再按，公寓大廈管理條例第36條第2款規定：「管理委員會
之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」，此乃管理委員會職務之規定，並非賦予住戶直接請求管理委員會支付住戶先行支出清潔、維繫、修繕及一般改良費用之權利，住戶遇有管理委員會違反第36條第2款情形者，應該以其他民法所定請求權為基礎而請求管理委員會支付，如侵權行為，而再審被告雖有於前訴訟程序主張依侵權行為請求，但原確定判決係依公寓大廈管理條例第36條第2款判命再審原告給付再審被告修繕費用，此觀原確定判決第12頁亦可得知（見本院卷第18頁反面），再審原告主張原確定判決有適用公寓大廈管理條例第36條第2款之違誤等語，核屬有據。綜上，本件應准予再審，爰為前訴訟程序之再開及續行。至再審原告所提其他再審事由是否可採，則無庸再行論述，併此敘明。
四、本案訴訟部分：㈠再審被告於前訴訟程序主張：系爭頂樓平台自88年12月5日
起轉變為約定共用，此有崇德社區88年12月5日社區規約可證，有關系爭頂樓平台之修繕即應由再審原告負責，但系爭房屋因系爭頂樓平台防水功能老化，以致屋內天花板漏水、裝潢毀損時，再審原告卻拒不修繕，其不得已自行修繕而花費205,000元，應得請求再審被告給付。爰依民法第184條、第544條、第213條、第215條、88年版崇德社區規約第13條、公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款規定請求再審原告給付205,000元。再審被告則以：系爭頂樓平台已經富邦建設公司以系爭買賣契約與各承購戶約定由再審被告專用，崇德社區住戶與再審被告間有默示之分管協議，此一協議並未經變更，再審被告依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，應自行負擔系爭頂樓平台之修繕、管理、維護費用，不得請求再審原告負擔；縱系爭頂樓平台為共用，本件再審被告並未就系爭頂樓平台之漏水及修繕費用為舉證，其亦不得請求再審原告給付修繕費用等語置辯。
㈡得心證之理由：
⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。又建物頂樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。
查崇德社區係由A至F棟建築物組成，系爭房屋座落B棟乙節，有崇德社區各棟照片可查（見原一審卷第55頁至第57頁、本院卷第40頁至第52頁），堪認B棟頂樓平台（含系爭頂樓平台）應為B棟建物區分所有權人共有，核先敘明。
⒉次按，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。
98年1月23日修正前民法第820條第1項亦有明文。所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，共有人就共有物分管之特定部分有依分管契約使用收益及管理之權。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立；公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。查：
⑴系爭房屋為再審被告所有，且其為第一手買受人等情，有
再審被告與富邦建設公司間不動產（房屋）預定買賣契約書在卷可稽（見原二審卷第171頁至第176頁）；又該買賣契約書及富邦建設公司與其他崇德社區承購戶之不動產（房屋）預定買賣契約書即系爭買賣契約第14條第4項後段均約定：「屋頂A1A12B1B6B7B12各設瞭望台，歸A1A12B1B6B7B12頂樓住戶個別管理使用，其餘屋頂除設置公共設施外，為頂樓住戶管理使用，但均不得違章使用。」（見原二審卷第171頁至第181頁）；且崇德社區定有93年版規約，再審原告抗辯此已經報備臺北市政府存參，為再審被告不爭，並有臺北市政府工務局建築管理處93年4月2日北市工建寓字第09362268900號函可查（見原二審卷第235頁反面），該93年版規約第3條（誤載為第2條）第2項約定：
「本社區法定空地、樓頂平台（依興起造人或建築業者之買賣契約書或分契約書所載法定空地或頂樓，住戶有優先管理使用權者從其約定）為共同部份，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。」（見原二審卷第227頁反面），是足認崇德社區非頂樓承購人買受房地時，已有以系爭買賣契約表示同意崇德社區房屋之屋頂平台保留予頂樓房屋承購人個別管理使用之舉，頂樓承購人買受頂樓房地時，亦有以系爭買賣契約表示頂樓平台約定由其專用之行，系爭買賣契約關於頂樓平台由頂樓住戶管理使用之約定並經崇德社區93年版規約確認。再者，崇德社區各棟建物頂樓平台照片顯示（見原一審卷第55頁至第57頁、本院卷第40頁至第52頁），A棟頂樓10戶、F棟頂樓2戶、G棟頂樓2戶均有在各該棟頂樓平台加蓋建物，B棟10戶有5戶在B棟頂樓平台加蓋建物，C棟頂樓10戶、D棟頂樓10戶、E棟頂樓8戶均有在各該棟建築物之頂樓平台加蓋建物或遮蔽物，堪見崇德社區A至F棟頂樓住戶多數有就其房屋上方之頂樓平台為排他性之占有使用，且行之有年，再審原告抗辯崇德社區各棟頂樓平台實際有約定專由各頂樓住戶為管理使用，且各頂樓住戶知悉其等專用範圍等語，洵為可取。從而，系爭頂樓平台應已經再審被告與崇德社區住戶約定為再審被告專用。
⑵再審被告雖主張B棟頂樓空間係供公用，但B棟頂樓住戶有
5戶在頂樓平台搭蓋建物為排他性使用之情，業經本院說明如前，並為再審被告所自承（見原一審卷第48頁），且系爭頂樓平台雖未經再審原告搭蓋建物使用，但再審被告實際有無為排他的管理使用，乃再審被告是否依分管約定行使權利之問題，本不得以其未為排他之使用，而否定前開分管使用約定之效力。是以，再審被告此一主張，應無足採。
⑶再審被告又主張系爭買賣契約第19條約定交屋時，買賣契
約書需交回建商作廢，系爭買賣契約於76年交屋後不存在，且系爭買賣契約內容為建商與承購戶之個別約定，關於牽涉第三人權益部分僅係建議，崇德社區頂樓平台是否約定專用應由區分所有權人開會決定等語，但系爭買賣契約之履行並不因第19條有買賣契約書於交屋時由建商收回作廢之約定而受影響，如買賣契約效力將受影響，豈不謂崇德社區房地買受人於交屋後即無取得房地之正當權源，富邦建設公司亦無取得買賣價金之法律上原因，是所謂作廢，應僅係書面文件作廢，而非契約約定作廢，換言之，系爭買賣契約所為之約定在書面作廢後仍然具有效力，再審被告主張系爭買賣契約第14條第4項後段約定於76年後不適用云云並非可取。再者，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，已如前述，再審被告上開主張，亦不足取。
⑷再審被告另以系爭買賣契約第14條第4項後段約定已經社
區訂定88年版規約取代，88年版規約第3條第2項約定：「本社區法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」，且崇德社區實際並無就頂樓平台約定專用部分造冊，而主張系爭頂樓平台並未經約定為其專用。但再審原告否認88年版規約之形式上真正，再審被告復未能提出原本為證，本院自無從採信該88年版規約之存在，況崇德社區定有93年版規約已如前述，縱崇德社區確實定有再審被告所稱88年版規約，再審被告主張援用之88年版規約第3條第2項亦已經93年版規約取代，是再審被告以88年版規約主張系爭頂樓平台非約定由其專用云云，並非可取。
⑸綜據上述，再審原告抗辯系爭頂樓平台為再審原告約定專用部分等語，可以採信。
⒋再按，專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。系爭房屋頂樓平台乃約定由再審被告管理使用，已如前述，則系爭頂樓平台之漏水問題，應由約定為管理使用人之再審被告負責修繕，再審被告經再審原告請求而未予修繕，並無何侵害再審被告權利或違背受委任義務可言，再審被告援用公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款規定，社區88年版規約第13條約定，而依侵權行為及委任之法律關係請求再審原告給付修繕費用，核非有據。
五、綜上，再審被告主張系爭頂樓平台為崇德社區共用部分，再審被告應該負擔漏水修繕費用，而依民法第184條、第544條、第213條、第215條、社區88年版規約第13條及公寓大廈管理條例第10條第1項、第36條第2款規定請求再審原告給付修繕費用205,000元，因再審原告抗辯：系爭頂樓平台屬再審原告約定專用，再審原告依公寓大廈管理條例第10條第1項規定應該自行負擔修繕費用等語為可採，而無理由，應予駁回。原確定判決命再審原告給付再審被告205,000元，尚有未洽，再審原告指摘原確定判決不當，求予廢棄，並駁回再審被告之上訴，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件再審之訴為有理由，依民事訴訟法第505條、第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 方祥鴻法 官 趙雪瑛上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
書記官 曾鈺馨