臺灣臺北地方法院民事判決 105年度消字第40號原 告 傅淑娟
耿靜宜卓鳳美王葳怡共 同訴訟代理人 洪文浚律師被 告 廣朋建設股份有限公司法定代理人 郭國億訴訟代理人 林財生律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告傅淑娟負擔二十五分之九、由原告耿靜怡負擔五十分之十七、由原告卓鳳美負擔二十五分之七、由原告王葳怡負擔五十分之一。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查，本件原告起訴之初，訴之聲明原為：1.被告應給付原告傅淑娟新臺幣（下同）20,700,000元，及自起訴狀送達翌日（即民國105年10月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。2 .被告應給付原告耿靜怡19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應給付原告卓鳳美16,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。4.被告應給付原告王葳怡1,076,801元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（見本院卷一第4頁至第4頁反面）。嗣於106年1月25日具狀變更訴之聲明，先位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟20,700,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付原告耿靜怡19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應給付原告卓鳳美16,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
4.被告應給付原告王葳怡1,076,801元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟2,103,409元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付原告耿靜怡1,173,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應給付原告卓鳳美1,207,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。4.被告應給付原告王葳怡1,076,801元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（見本院卷一第123頁至第124頁反面）。原告再於106年2月24日具狀減縮原告王葳怡之備位聲明。後原告於106年3月1日具狀變更訴之聲明：先位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟20,700,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付原告耿靜怡19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應給付原告卓鳳美16,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。4.被告應給付原告王葳怡1,046,801元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟1,853,720元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付原告耿靜怡1,169,043元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應給付原告卓鳳美987,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（見本院卷一第138頁至第138頁反面）。又原告於106年3月15日具狀變更訴之聲明，先位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟20,700,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付原告耿靜怡19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應給付原告卓鳳美16,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。4.被告應給付原告王葳怡1,036,796元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟1,794,526元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應給付原告耿靜怡1,239,038元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應給付原告卓鳳美1,005,609元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（見本院卷二第5頁至第6頁）。核原告起訴時即已陳明除主張撤銷契約而請求回復原狀外，並陳明以不完全給付、給付遲延、情事變更及不當得利等法律關係並為請求，故原告所為各次聲明變更，均基於同一事實，而擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦無礙於被告之防禦及訴訟終結，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣被告於101、102年間推出坐落於臺北市○○區○○路一
段之『米高美』預售建案（下稱系爭建案），於銷售該預售屋時，除在銷售廣告上以『高效4米2，立體創意心空間』、『一樣的坪數，空間更大…二至三房的創意空間』作為其推銷建案之說明外，亦在銷售時向原告等消費者表示系爭建案為挑高建案，要進行二次施工，將陽台外推後，可施作夾層，增加使用面積，並於銷售現場展示陽台外推後所得使用之空間，以及夾層施作完畢之情況，致使原告等因相信被告公司之信譽，認應該會依照推銷時所稱之內容興建銷售房屋，也會誠信履行與消費者間之約定，故不疑有他，而簽訂房地預定買賣契約書。原告等於簽約後，即依約給付買賣價金，均已給付完畢，而被告公司於103年10月間興建系爭建案完成後，即自104年年初起，陸續通知原告等交屋，然於交屋時，因原本所約定之二次施工尚未完成，被告公司即向原告等表示因要進行二次施工，故暫時尚不能進入屋內，原告等相信被告公司之說詞，即先不入內進行後續之裝潢。詎原告等於等待數月之後，被告公司再向原告等表示，該公司所進行的二次施工，因遭他人檢舉，故臺北市政府派員拆除該二次施工之部分，後因被告公司遲遲未能將二次施工部分完成，導致原告等已繳交全部之房屋價款，卻不能正常使用所購買之房屋，而受有損害。更甚者，原告等於取得所有權狀後發現，所購買之房屋面積均較買賣契約書所記載之房屋面積為小，其減少比例從4.18%至4.72%不等，減少的坪數也介於0.86坪至1.02坪之間，但被告公司卻不願以原告等實際購買之房地價格換算每坪單價予以找補，而僅以約實際購買價格的1/5計算找補金額，並表示此為契約所訂之找補計算方式。而原告等至此始發現，被告公司出售予原告等之建物面積，其減少的比例均超過契約所約定的3%，被告公司先藉由其於經營上的專業，以定型化的制式合約，使原告等人簽署之後，再將減少比例超過4%的房屋以遠低於實際購買的每坪單價進行找補，且因主建物室內坪數之減少，造成夾層使用面積也隨之短少，導致原告等受有雙重之損害。㈡按企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負
之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條第1頁定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項亦有明文。另物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其契約預訂效用之瑕疵(民法第354條第1項前段)。經查，本件被告公司所興建之系爭建案，無論就所提出之廣告內容，亦或係被告公司現場銷售人員之介紹，均向原告等消費者表示系爭建案是採挑高建築，可興建夾層，經過二次施工後，室內可使用坪數可以增加等語，導致原告等信以為真而購買房屋，但於原告等繳付全部買賣價金後，始發覺被告公司興建之房屋，與當初締約時所約定之內容相差甚遠，已有不完全給付之情事，而被告公司藉由專業上之優勢，使原告等簽下極不公平之買賣合約，被告公司於103年間陸續通知原告等人就所購房屋辦理交屋，然因尚有二次施工之約定，原告等原本亦期待被告公司能依約履行，被告公司於104年6、7月間即告知原告等表示其所為的二次施工遭他人檢舉而被拆除，故無法完成二次施工，當然更無法施作夾層，原告等至此始知遭到被告公司之詐欺，原告等即於104年10月20日發函撤銷與被告公司間之買賣合約，縱被告公司於104年11月間已依兩造所簽訂之「他項工程協議書」施作夾層完成，並陸續通知原告等再次辦理交屋，然此一經拆除復又蓋回之夾層，仍與被告公司於銷售廣告及現場推介中令原告等信任「可施作夾層」之意涵有所不同，應認被告公司確有以詐術使原告等陷於錯誤之情事，茲就各原告之情況、請求權基礎及請求數額分別敘述如下。
㈢本件原告傅淑娟已依與被告簽立之房地預定買賣契約（下
稱系爭契約一）給付20,700,000元之買賣價金，惟系爭契約一係受被告公司詐欺（詳如前述）而為意思表示，經原告傅淑娟依民法第92條撤銷後，依民法第114條第1項規定，法定行為經撤銷者，視為自始無效，而此一受詐欺而簽訂之契約，係為被告公司於行為當時知其無效或可得而知，則原告傅淑娟自可依民法第113條請求被告公司負回復原狀之責任。退步言之，如認原告傅淑娟與被告簽立之系爭契約一係屬有效，然依系爭契約一第5條第3項之約定，主建物、室內機房、陽臺及共有部分登記面積如有誤差，其誤差超過3%者，原告傅淑娟得解除契約。至於被告公司抗辯雙方同意誤差超過3%時，不解除契約云云，但該項約款內容已違反內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，且該約定亦屬民法第247條之1之規定，應認該不得解除契約之約定對原告不生效力，則原告傅淑娟除已以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示外，再次以民事言詞辯論意旨狀之送達為解除契約之意思表示，則於契約解除後，被告公司即有依民法第259條規定，負回復原狀之責任。而無論系爭契約一因撤銷而自始無效、或經原告傅淑娟解除，被告公司均應將所收取之款項，返還予原告傅淑娟。故原告傅淑娟先位聲明之請求權基礎為依民法第113條主張契約因撤銷而回復原狀；或按民法第259條主張解除契約回復原狀，請求擇一為有利原告傅淑娟之判決。如認系爭契約一未經撤銷、亦未解除，則依消費者保護法第22條第1項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。故被告公司於銷售房屋時，所提出之廣告及現場銷售之內容，均係向消費者表示系爭建案可將陽台外推，並施作夾層，惟被告公司所交付之房屋，並不符合銷售時之廣告內容，而有不完全給付及不符合契約預定效用之瑕疵，且房屋之坪數亦短少於買賣契約約定之坪數，自應依一般交易觀念之每坪價格進行找補。另依系爭契約一第18條第2項約定，被告公司應於取得使用執照之日起6個月內通知交屋，但被告公司卻表示因二次施工尚未完成，致未使原告傅淑娟取得房屋之事實上管領權利，應認亦構成給付遲延。如認系爭契約一未經撤銷、亦未解除，且被告公司亦無可歸責之事由存在者，惟系爭契約一為預售屋買賣契約，被告公司所交付之房屋既均有超過4%以上之坪數短少之情事，則按系爭契約一內容履行，對原告傅淑娟顯失公平，亦可請法院增減給付，則於法院減少給付之範圍內，原告傅淑娟自可依不當得利之規定，請求被告公司返還應減少給付之價金。故備位聲明之請求權基礎為依民法第227條第1、2項、第359條、第231條等規定，主張不完全給付、給付遲延之損害賠償，被告公司應給付原告傅淑娟1,74,526元；或按民法第227條之2、民法第179條等規定，主張情事變更得減少價金，被告公司應給付原告傅淑娟1,024,565元，由鈞院擇一為有利原告之判決。並為先位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟20,700,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1.被告應給付原告傅淑娟1,794,526元，及自起訴狀本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.為供擔保，請准宣告假執行。
㈣本件原告耿靜怡已依與被告簽立之房地預定買賣契約（下
稱系爭契約二）給付19,440,000元之買賣價金，惟系爭契約二係受被告公司詐欺（詳如前述）而為意思表示，經原告耿靜怡依民法第92條撤銷後，依民法第114條第1項規定，法定行為經撤銷者，視為自始無效，而此一受詐欺而簽訂之契約，係為被告公司於行為當時知其無效或可得而知，則原告耿靜怡自可依民法第113條請求被告公司負回復原狀之責任。退步言之，如認原告耿靜怡與被告簽立之系爭契約二係屬有效，然依系爭契約二第5條第3項之約定，主建物、室內機房、陽臺及共有部分登記面積如有誤差，其誤差超過3%者，原告耿靜怡得解除契約。至於被告公司抗辯雙方同意誤差超過3%時，不解除契約云云，但該項約款內容已違反內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，且該約定亦屬民法第247條之1之規定，應認該不得解除契約之約定對原告耿靜怡不生效力，則原告耿靜怡除已以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示外，再次以民事言詞辯論意旨狀之送達為解除契約之意思表示，則於契約解除後，被告公司即有依民法第259條規定，負回復原狀之責任。而無論系爭契約二因撤銷而自始無效、或經原告耿靜怡解除，被告公司均應將所收取之款項19,440,000元返還予原告耿靜怡。故原告耿靜怡先位聲明之請求權基礎為依民法第113條主張契約因撤銷而回復原狀；或按民法第259條主張解除契約而回復原狀，請求擇一為有利原告耿靜怡之判決。如認系爭契約二未經撤銷、亦未解除，則依消費者保護法第22條第1項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。故被告公司於銷售房屋時，所提出之廣告及現場銷售之內容，均係向消費者表示系爭建案可將陽台外推，並施作夾層，惟被告公司所交付之房屋，並不符合銷售時之廣告內容，而有不完全給付及不符合契約預定效用之瑕疵，且房屋之坪數亦短少於買賣契約約定之坪數，自應依一般交易觀念之每坪價格進行找補。另依系爭契約二第18條第2項約定，被告公司應於取得使用執照之日起6個月內通知交屋，但被告公司卻表示因二次施工尚未完成，致未使原告耿靜怡取得房屋之事實上管領權利，應認亦構成給付遲延。如認系爭契約二未經撤銷、亦未解除，且被告公司亦無可歸責之事由存在者，惟系爭契約二為預售屋買賣契約，被告公司所交付之房屋既均有超過4%以上之坪數短少之情事，則按系爭契約二內容履行，對原告耿靜怡顯失公平，亦可請法院增減給付，則於法院減少給付之範圍內，原告耿靜怡自可依不當得利之規定，請求被告公司返還應減少給付之價金。故備位聲明之請求權基礎為依民法第227條第1、2項、第359條、第231條，主張不完全給付、給付遲延之損害賠償，被告公司應給付原告耿靜怡1,239,038元；或按民法第227條之2、民法第179條，主張情事變更得減少價金，被告公司應給付原告耿靜怡1,106,982元，由鈞院擇一為有利原告之判決。並為先位聲明：1.被告應給付原告耿靜怡19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1.被告應給付原告耿靜怡1,239,038元，及自起訴狀本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.為供擔保，請准宣告假執行。
㈤本件原告卓鳳美已依與被告簽立之房地預定買賣契約（下
稱系爭契約三）給付16,190,000元之買賣價金，惟系爭契約三係受被告公司詐欺（詳如前述）而為意思表示，經原告卓鳳美依民法第92條撤銷後，依民法第114條第1項規定，法定行為經撤銷者，視為自始無效，而此一受詐欺而簽訂之契約，係為被告公司於行為當時知其無效或可得而知，則原告卓鳳美自可依民法第113條請求被告公司負回復原狀之責任。退步言之，如認原告卓鳳美與被告簽立之系爭契約三係屬有效，然依系爭契約三第5條第3項之約定，主建物、室內機房、陽臺及共有部分登記面積如有誤差，其誤差超過3%者，原告卓鳳美得解除契約。至於被告公司抗辯雙方同意誤差超過3%時，不解除契約云云，但該項約款內容已違反內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，且該約定亦屬民法第247條之1之規定，應認該不得解除契約之約定對原告卓鳳美不生效力，則原告卓鳳美除已以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示外，再次以民事言詞辯論意旨狀之送達為解除契約之意思表示，則於契約解除後，被告公司即有依民法第259條規定，負回復原狀之責任。而無論系爭契約三因撤銷而自始無效、或經原告卓鳳美解除，被告公司均應將所收取之款項16,190,000元返還予原告卓鳳美。故原告卓鳳美先位聲明之請求權基礎為依民法第113條主張契約因撤銷而回復原狀；或按民法第259條主張解除契約後回復原狀，請求擇一為有利原告卓鳳美之判決。如認系爭契約三未經撤銷、亦未解除，則依消費者保護法第22條第1項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。故被告公司於銷售房屋時，所提出之廣告及現場銷售之內容，均係向消費者表示系爭建案可將陽台外推，並施作夾層，惟被告公司所交付之房屋，並不符合銷售時之廣告內容，而有不完全給付及不符合契約預定效用之瑕疵，且房屋之坪數亦短少於買賣契約約定之坪數，自應依一般交易觀念之每坪價格進行找補。另依系爭契約三第18條第2項約定，被告公司應於取得使用執照之日起6個月內通知交屋，但被告公司卻表示因二次施工尚未完成，致未使原告卓鳳美取得房屋之事實上管領權利，應認亦構成給付遲延。如認系爭契約三未經撤銷、亦未解除，且被告公司亦無可歸責之事由存在者，惟系爭契約三為預售屋買賣契約，被告公司所交付之房屋既均有超過4%以上之坪數短少之情事，則按系爭契約三內容履行，對原告卓鳳美顯失公平，亦可請法院增減給付，則於法院減少給付之範圍內，原告卓鳳美自可依不當得利之規定，請求被告公司返還應減少給付之價金。故備位聲明之請求權基礎為依民法第227條第1、2項、第359條、第231條，主張不完全給付、給付遲延之損害賠償，被告公司應給付原告卓鳳美975,780元；或按民法第227條之2、民法第179條，主張情事變更得減少價金，被告公司應給付原告卓鳳美1,005,609元，由鈞院擇一為有利原告之判決。並為先位聲明：1.被告應給付原告卓鳳美16,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1.被告應給付原告卓鳳美1,005,609元，及自起訴狀本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.為供擔保，請准宣告假執行。
㈥本件原告王葳怡與被告簽立房地預定買賣契約書（下稱系
爭契約四）購買系爭建案D戶7樓，依消費者保護法第22條第1項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。故被告公司於銷售房屋時，所提出之廣告及現場銷售之內容，均係向消費者表示系爭建案可將陽台外推，並施作夾層，惟被告公司所交付之房屋，並不符合銷售時之廣告內容，而有不完全給付及不符合契約預定效用之瑕疵，且房屋之坪數亦短少於買賣契約約定之坪數，自應依一般交易觀念之每坪價格進行找補。另依系爭契約四第18條第2項約定，被告公司應於取得使用執照之日起6個月內通知交屋，但被告公司卻表示因二次施工尚未完成，致未使原告王葳怡取得房屋之事實上管領權利，應認亦構成給付遲延。系爭契約四為預售屋買賣契約，被告公司所交付之房屋既均有超過4%以上之坪數短少之情事，應認如按原有之契約效果履行，對原告王葳怡顯失公平，亦可請法院增減給付。則於法院減少給付之範圍內，原告王葳怡亦可依不當得利之規定，請求被告公司返還應減少給付之價金。故依民法第227條第1、2項、第359條、第231條，主張不完全給付、給付遲延之損害賠償，被告公司應給付原告王葳怡1,036,796元；或按民法第227條之2、民法第179條，主張情事變更得減少價金，被告公司應給付原告王葳怡855,953元，由本院擇一為有利原告王葳怡之判決。並聲明：1.被告應給付原告王葳怡新臺幣1,036,796元，及自起訴狀本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈦被告雖抗辯於銷售系爭房地時，明確告知交易相對人「本
大樓為挑高設計，但甲方(即買方)不得於本戶房屋內施作夾層或作其他違反建築法令之使用」，有系爭房地預定買賣契約第9條第8項約定可參，且原告等均於該條項下方簽字確認，是原告主張被告告知房屋「可施作夾層」，要與事實不符，及被告固有告知原告，於取得使用執照後為二次施工，就該建物中之陽台為外推，且被告於該建物取得使用執照後，亦確實依兩造所簽之「他項工程協議書」為二次工程，並未向原告等表示可施作夾層，亦無施用詐術情事云云，惟查：本件被告公司於銷售系爭房屋時，除其所製作之書面廣告中所表示之「一樣的坪數，空間更大，機能更強…二至三房的創意空間」、「空間更大，收納更多，坪效更加值」、「Double挑高空間，創造一樣坪數，不一樣的空間坪效」等語，已足使消費者認知房屋將來要施作夾層外，另被告公司於銷售現場所展示之樣品屋，也都有施作夾層，在在均顯見被告公司確實是以房屋將來可施作夾層之方式對外廣告招攬消費者購買，被告公司空言原告等並未說明亦未舉證云云，顯非可採。而事實上，如於建物中欲施作夾層，須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，經審查許可後，始得為之，然本件被告公司並未向主管機關提出申請，且被告公司故意於房地預定買賣契約書內，記載「甲方(即買方)不得於本戶房屋內施作夾層」、「甲方若有自行為室內裝潢或裝修工程，應自行負責其合法性概與乙方(即被告)無涉」等內容，以圖卸免其契約責任，但殊不知被告公司於銷售時，即以可施作夾層為廣告重點，誘使原告等人誤信契約書雖有上開約定，但被告公司最終仍會依廣告內容完成夾層之施作，而簽訂買賣契約。再查，有關被告公司所提出之室內工程客變圖，也都有經過被告公司工地主任之簽認，顯見被告公司確實有以廣告之方式，向消費者宣稱可施作夾層，僅係被告公司利用其專業之優勢，預先於契約書內為如上之記載，僅是想藉由其定型化契約，於將來發生糾紛時，規避自己之責任，否則倘若被告公司於銷售時確實未以可施作夾層之廣告吸引消費者，即不應在其書面廣告傳單以及現場展示屋，都以暗示及明示方式讓消費者相信系爭房屋可施作夾層，進而購買系爭房屋，由此更可見被告公司確實利用其基於房屋銷售之專業，自行擬訂定型化契約，使原告等人簽訂系爭極不平等之預售屋契約。
㈧至於被告抗辯原告傅淑娟、耿靜宜、卓鳳美等三人簽立系
爭契約一、二、三均已同意坪數誤差超過3%以上不解除契約云云，查本件被告公司所興建、銷售之系爭建案是以預售方式，與原告等消費者簽訂各該房地預定買賣契約書，而依兩造簽訂系爭契約時，由內政部所編訂用以規範預售屋買賣時，所維護消費者權益之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6條中明確規定主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過3%者，買方得解除契約，而事實上本件原告等所購買之房屋，其房屋登記面積與房地預定買賣契約書之約定，均短少超過3%以上，則系爭契約一、二、三縱使有於此情形買方（即原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美）不解除契約之約定，但此一定型化契約內容已與前開應記載及不得記載事項之規範有違，應認此部分之約定無拘束消費者即原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美之效力，則原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美自得依前開應記載及不得記載事項之規範，聲明解除契約。況原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美所購買之房屋是被告公司採預售方式與原告等簽訂房地預定買賣契約書，亦即被告公司於簽約後，本應依契約內容完全履行，原告等消費者於簽約時，僅能依系爭契約一、二、三之內容，預想所購買房屋於將來建畢之情況，對於房屋將來之形樣，無法參與，更無從決定。而房屋之銷售及興建，均由被告公司負責，被告公司於明知其與原告等所簽訂之契約中，對於建物坪數已有明確之約定，即應依約興建符合契約坪數之建物予原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美，詎被告公司興建完成之有關原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美購買之房屋，竟然都發生坪數短少之情事，無論被告公司是故意造成坪數短少，亦或於建築設計時未予注意，或是建築房屋時造成與設計圖面之誤差，均屬可歸責於被告公司之事由，不應將此部分之不利益歸諸於原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美。又原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美所購買房屋是由被告公司所興建，其可控制出售予原告等人之房屋之實際坪數，但卻於定型化契約中記載與內政部頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」不符之約定內容，向消費者表示如坪數誤差超過百分之三以上時，不解除契約，殊不知出售予消費者之房屋既由被告公司所興建，被告公司自可掌握出售之房屋其實際面積是否少於契約約定之坪數，則被告公司再藉由擬定契約之一方的優勢地位，與消費者約定不符上開契約書範本之內容，要消費者捨棄解除契約之權利，按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，或使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1定有明文，就此亦應認此部分之約定應屬無效，原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美仍有約定之解除權存在。再者，按「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之目的，係因預售屋買賣於消費者與建商簽訂買賣合約時，房屋並未開始興建，消費者無法實際檢視所購買之標的物，該買賣標的物將來之實際情況如何，完全操之在建商一方，消費者無從置喙，而消費者所購買之房屋，其坪數大小係為買賣契約中之重要事項，蓋每個消費者於購買房屋時，除坐落地點外，房屋室內格局、大小，係攸關消費者是否決定購買之重要因素，因此，若買賣契約書上約定之房屋面積坪數，與將來實際房屋面積坪數差距達到一定比例時，自應許消費者有解除契約之權利，故上開應記載事項中，即將此列為約定解除權之一，而此一約定事項，不應許建商得以透過定型化契約之約定免除。此與買賣雙方縱使於契約中約定如買方違約時，賣方得將買方所支付之買賣價金全數沒收，但於法院審理時，仍會依上開應記載及不應記載事項之規定，將賣方得沒收之價金，以不超過房地總價款的15%，不因買賣雙方約定賣方可沒收買方全部已付款項，甚或是約定超過房地總價款15%以上，而仍適用契約之約定，許賣方沒收超過房地總價款15%以上之款項，即可得知矣。基此，原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美所購買之房屋，其建物面積實際上既各較系爭契約一、二、三約定之面積短少超過3%以上，自應認原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美有解除契約之權利，始符保護消費者之目的。
㈨再者，被告抗辯被告公司所交付之房屋若有面積較契約所
定短少之情事，於兩造所定契約，已就該等面積差異為找補之約定，是面積之差異，顯非係所謂「情事變更」，原告不得依民法第227條之2、民法179條規定，主張情事變更減少給付云云，查系爭契約一、二、三、四為預售屋買賣契約，即於房屋興建前，由被告公司制作定型化契約，與消費者即原告等四人簽訂契約，於各該契約上即有約定各房屋之坪數，並以此做為計算買賣價金之數額。惟於房屋建成交屋之後，原告等四人所購買之房屋，其實際坪數均較系爭契約所約定的面積短少達4%以上，如認係非可歸責於被告公司所致，即屬情事變更，按原有之契約效果(即不能解除契約、並應依契約預定之計算方式計算找補金額)履行，對原告等四人顯失公平(蓋依契約預定內容所計算之找補金額，與依實際每坪房屋單價計算之找補金額，相差都在6、70萬元左右)，故依民法第227條之2規定，原告等四人亦可請求法院減少所應給付之買賣價金，則於法院認定應予減少給付之範圍內，原告等四人即可依不當得利之規定，請求被告公司返還所應減少給付之價金。而有關本件應減少之買賣價金，因被告公司係以可施作夾層，故一坪建坪可以有超過一坪以上的坪效做為吸引消費者之銷售廣告，因此系爭房屋之實際坪數每減少一坪，即應再依實際每坪房屋之價格加計50%計算找補金額，則原告等四人每人可請求減少給付之買賣價金計算方式，分別如附件6-3(原告傅淑娟，參本院卷二第11頁)、7-3(原告耿靜宜，參本卷卷二第14頁)、8-3(原告卓鳳美，參本院卷二第16頁)、9-3(原告王葳怡，參本院卷二第18頁)所示。綜上所述，若鈞院認被告公司依房地預定買賣契約書之約定，並不須對原告等四人負上開之責任者，則因系爭房屋之實際坪數與契約預定之坪數短少超過4%以上，原告等四人依民法第227條之2、第179條等規定，亦得請求鈞院調整給付，減少原告等四人應給付之買賣價金，則於減少給付的範圍內，被告公司亦有返還減少的買賣價金予原告等四人之義務。
二、被告則以：㈠被告就系爭建案之銷售，從未有何廣告不實之情事，亦從
未向原告等人表示可施作夾層，此觀系爭契約一至四第9條第8項約定「本大樓為挑高設計，但甲方（即買方）不得於本戶房屋內施作夾層或作其他違反建築法令之使用」即可知，原告等均於此條項下方簽字確認，是原告主張被告告知房屋「可施作夾層」云云，要與事實不符。且被告銷售系爭建案時，就所擬契約，均依法予原告等人合理之審閱期，並於簽約時經詳為解說，從無所謂詐欺之情事，是原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張受詐欺而撤銷系爭契約一、二、三，均屬無據。
㈡系爭契約一至四乃預售屋買賣契約，是其預定之建物面積
係依建築圖說為預估，與實際完工後之登記面積原難期其完全相符，兩造於契約已約定找補條款，而所訂之找補條款係依主管機關行政指導之規範為約定，即就土地、主建物、公共設施等分別定價，各別找補，此事為原告等簽約時所明知。系爭契約一至四所載買賣標的物之面積與該建物實際完工後之登記面積固有落差，被告均依契約約定條款辦理找補。
㈢原告傅淑娟、耿靜宜、卓鳳美等主張系爭房地面積誤差逾
3%而解除契約云云，經查：依兩造所簽房地預定買賣契約書第5條第3項約定「主建物、室內機房、陽台及共有部分登記面積如有誤差，其誤差超過百分之三者，原應按內政部中華民國100年3月24日公告修正『預售屋買賣契約書範本』第五條相關規定，甲方得解除契約，契約解除後，乙方應將甲方已繳全部價款無息退還予甲方，甲方不得再請求賠償或提出任何主張，惟甲方同意上述誤差超過百分之三時，不解除契約，而依契約找補規定辦理」，且原告等於該條款下方特簽名確認表示同意，此一約款固為被告預先擬就，惟就其中關於主管機關所發佈之「預售屋買賣契約範本」所賦予買方選擇之權利之規定，被告亦均賦予原告等選擇之權利，此自系爭契約一、二、三相關條款下方均備有空白之「甲方簽章確認」之欄位可證，易言之，本件若原告等不同意依被告所擬定之方 式，行使其選擇之權利者（假設），則自可不於該等條款下方空白之「甲方簽章確認欄」簽字確認，故上開約款應非屬典型之定型化契約至明。又原告等主張系爭契約一、二、三第5條第3項約定違反內政部頒「預售屋買賣契約範本」而無效乙節，應屬誤會，蓋系爭契約第5條第3項並非約定「不得解除契約」，而係約定原告得解除契約，惟其「選擇」不解除契約而選擇依契約找補規定辦理。而上開賦予原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美選擇之權利及原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美選擇不解除契約之約定，尚無違反內政部頒預售屋買賣契約書範本之可言，遑論內政部所頒上開範本，充其量僅具「行政指導」之性質。
㈣被告就「二次施工」部分，與原告等另定「他項工程協議
書」，明確告知二次施作工程不符相關建築法規，且該等二次施作工程有可能因第三人異議或主管機關之因素而無法施作或延宕，被告於二次施工期間，因受檢舉致無法施作，被告依前開協議書第7條約定，原本不予施作二次施作工程部分，而逕依原主管機關核准之竣工圖說施作，然被告仍本誠信，勉力完成該二次施工工程，是就契約之履行，應無所謂遲延致原告等受損害之可言。又被告於房屋取得使用執照後，即通知原告等為第一次交屋，第一次交屋後，由被告為二次施工時，因受檢舉致時程稍有拖延（，惟該等延滯，應非可歸責於被告。故原告等依民法第359條、第231條規定請求賠償，尚無理由。
㈤末按，民法第227條之2規定「契約成立後情事變更，非當
時所得預料而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果」，本件被告所交付之房屋若有面積較契約所定短少之情事，於兩造所定契約，已就該等面積差異為找補之約定，是面積之差異，顯非係所謂「情事變更」。準此，則原告等依民法第227條之2請求或減少其給付應無理由。
㈥原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張撤銷或解除與被告所簽
訂之房地預定買賣契約書，均屬無據，故原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張契約經撤銷或解除，而請求被告給付所付之價金，即無理由。又原告耿靜宜、卓鳳美並未依兩造買賣契約約定，給付全部價金，即各有60,000元之交屋尾款尚未給付，則渠等主張解除或撤銷系爭買賣契約而請求回復原狀者，應以已給付之價金為限。
㈦原告傅淑娟依不完全給付、給付遲延規定為備位聲明，請
求1,794,526元（包含：坪數找補差額：631,529元、房屋貸款利息損失：393,074元、房屋稅：19,631元、地價稅：6,746元、租屋費用：292,800元、租停車位費用：20,900元、額外產生交通費用：11,400元、預繳米高美代收款：58,446元、裝潢設計費用：360,000元），就關於坪數找補差額，被告主張應依兩造簽立系爭契約一約定計算標準為據，且被告業已依系爭契約一約定標準計算數額並完成找補。二次施工係因遭檢舉而未於原告傅淑娟期待期日完成，非可歸責於被告，且被告業已完成二次施工並交屋，房屋貸款為原告傅淑娟應依約給付價金之一部分，利息損失與被告無涉。被告依約移轉登記房地所有權與原告傅淑娟後，房屋稅及地價稅均為所有權人依法負擔，尚難認屬於損害。二次施工部分並未約定期限，且二次施工遭檢舉而中輟，非可歸責被告，且二次施工可能中輟為原告傅淑娟訂約明知，非可認為瑕疵，且原告傅淑娟支出租屋費用與被告未於原告傅淑娟期待期日完成二次施工，並無因果關係。原告傅淑娟於104年底第一次交屋時，即可使用所購停車位，且原告傅淑娟業已出租停車位與他人，原告傅淑娟並未舉證支出租停車位費用。預繳米高美代收款，並非所謂損害，且二次施工並未約定完成期限，經主管機關查報，被告即無施作二次施工之義務。原告支出裝潢設計費用，與二次施工何時完成並無關連。至於原告傅淑娟依民法第227條之2及第179條規定，請求減少給付之數額計算標準與系爭契約一不符。
㈧原告耿靜怡依不完全給付、給付遲延規定為備位聲明，請
求1,239,038元（包含：坪數找補差額：737,988元、房屋貸款利息損失：298,169元、房屋稅：19,631元、地價稅：1,349元、職務宿舍管理費：123,455元、預繳米高美代收款：58,446元），就關於坪數找補差額，被告主張應依兩造簽立系爭契約二約定計算標準為據，且被告業已依系爭契約二約定標準計算數額，通知被告耿靜怡找補，係被告耿靜怡拒絕找補。二次施工係因遭檢舉而未於原告耿靜怡期待期日完成，非可歸責於被告，且被告業已完成二次施工並交屋，房屋貸款為原告耿靜怡應依約給付價金之一部分，利息損失與被告無涉。被告依約移轉登記房地所有權與原告耿靜怡後，房屋稅及地價稅均為所有權人依法負擔，尚難認屬於損害。二次施工部分並未約定期限，無所謂遲延，二次施工遭檢舉而中輟，非可歸責被告，原告耿靜怡繳交職務宿舍管理費為其使用職務宿舍之對價，並非損害。預繳米高美代收款，並非所謂損害，且二次施工並未約定完成期限，經主管機關查報，被告即無施作二次施工之義務。至於原告耿靜怡依民法第227條之2及第179條規定，請求減少給付之數額計算標準與系爭契約二不符。㈨原告卓鳳美依不完全給付、給付遲延規定為備位聲明，計
算之金額975,780元（包含：坪數找補差額：670,406元、房屋稅：15,242元、地價稅：5,132元、交通費用：285,000元），就關於坪數找補差額，被告主張應依兩造簽立系爭契約三約定計算標準為據，且被告業已依系爭契約三約定標準計算數額，通知被告卓鳳美找補，係被告卓鳳美拒絕找補。被告依約移轉登記房地所有權與原告卓鳳美後，房屋稅及地價稅均為所有權人依法負擔，尚難認屬於損害。至於原告卓鳳美依民法第227條之2及第179條規定，請求減少給付之數額計算標準與系爭契約三不符。
㈩原告王葳怡依不完全給付、給付遲延規定，請求1,036,79
6元（包含：坪數找補差額：502,026元、房屋貸款利息損失：339,770元、房屋未能出租損失：195,000元），就關於坪數找補差額，被告主張應依兩造簽立系爭契約四約定計算標準為據，且被告業已依系爭契約四約定標準計算數額並完成找補。房屋貸款係原告王葳怡應依約給付價金之一部分，利息損失與被告無涉。二次施工並未約定期限，被告並無所謂遲延，且二次施工係因遭檢舉而中輟，並非可歸責被告，原告王葳怡之房屋出租計畫能否實現，與二次施工有無或何時完成無關聯，原告王葳怡亦未舉證有所謂房屋出租計畫。至於原告王葳怡依民法第227條之2及第179條規定，請求減少給付之數額計算標準與系爭契約四不符。
是以，本件原告等之請求均無理由，並聲明：1.原告之訴
及假執行聲請均駁回。2.如受不利益判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠原告傅淑娟於101年6月14日與被告簽立系爭契約一，購買系
爭建案編號B戶5樓房地及編號24號獎勵機械式停車位，該戶房屋面積共計80.12平方公尺，包含主建物面積44.89平方公尺、附屬建物面積5.19平方公尺（包含陽台2.85平方公尺、雨遮2.34平方公尺）、共有部分面積30.04平方公尺。總價款為20,700,000元，包含土地價款14,477,000元、房屋價款4,323,000元（包含主建物2,495,000元、附屬建物陽台158,000元、共有部分1,670,000元）、車位價款1,900,000元，原告傅淑娟均已繳清，有系爭契約一及房地應收款項明細表在卷可參（見本院卷一第13頁至第27頁反面及第42頁反面）。
㈡原告耿靜怡於102年11月2日與被告簽立系爭契約二，購買系
爭建案編號B戶3樓房地及編號27號獎勵機械式停車位，該戶房屋面積共計80.12平方公尺，包含主建物面積44.89平方公尺、附屬建物面積5.19平方公尺（包含陽台2.85平方公尺、雨遮2.34平方公尺）、共有部分面積30.04平方公尺。總價款為19,500,000元，包含土地價款13,061,000元、房屋價款4,589,000元（包含主建物2,648,000元、附屬建物陽台168,000元、共有部分1,773,000元）、車位價款1,850,000元，（原告耿靜怡均已繳清），有系爭契約二及（房地應收款項明細表）在卷可參（見本院卷一第43頁至第46頁）。
㈢原告卓鳳美於103年4月22日與被告簽立系爭契約三，購買系
爭建案編號D戶5樓房地及編號16號獎勵機械式停車位，該戶房屋面積共計60.79平方公尺，包含主建物面積32.83平方公尺、附屬建物面積5.11平方公尺（包含陽台5.11平方公尺）、共有部分面積22.85平方公尺。總價款為16,250,000元，包含土地價款10,513,000元、房屋價款3,687,000元（包含主建物1,991,000元、附屬建物陽台311,000元、共有部分1,385,000元）、車位價款2,050,000元，（原告卓鳳美均已繳清），有系爭契約三及（房地應收款項明細表）在卷可參（見本院卷一第47頁至第50頁）。
㈣原告王葳怡於103年3月25日與被告簽立系爭契約四，購買系
爭建案編號D戶7樓房地及編號25號獎勵機械式停車位，該戶房屋面積共計60.09平方公尺，包含主建物面積30.90平方公尺、附屬建物面積6.58平方公尺（包含陽台6.85平方公尺）、共有部分面積22.61平方公尺。總價款為16,880,000元，包含土地價款11,131,000元、房屋價款3,899,000元（包含主建物2,005,000元、附屬建物陽台427,000元、共有部分1,467,000元）、車位價款1,850,000元，（原告王葳怡均已繳清），有系爭契約四及（房地應收款項明細表）在卷可參（見本院卷一第51頁至第54頁）。
㈤被告依系爭契約一移轉所有權登記與原告傅淑娟建物建號為
臺北市○○區○○段○○段00000○號，其中主建物面積42.33平方公尺、陽台3.37平方公尺、雨遮1.28平方公尺，共有部分為臺北市○○區○○段○○段00000○號（1054.27平方公尺），權利範圍2826/100000，有建物登記第二類謄本附卷可參（見本院卷一第55頁）。
㈥被告依系爭契約二移轉所有權登記與原告耿靜怡建物建號為
臺北市○○區○○段○○段00000○號，其中主建物面積42.33平方公尺、陽台3.37平方公尺、雨遮1.28平方公尺，共有部分為臺北市○○區○○段○○段00000○號（1054.27平方公尺），權利範圍2826/100000，有建物登記第二類謄本附卷可參（見本院卷一第57頁）。
㈦被告依系爭契約三移轉所有權登記與原告卓鳳美建物建號為
臺北市○○區○○段○○段00000○號，其中主建物面積28.76平方公尺、陽台6.68平方公尺，共有部分為臺北市○○區○○段○○段00000○號（1054.27平方公尺），權利範圍2132/100000，有建物登記第二類謄本附卷可參（見本院卷一第58頁）。
㈧被告依系爭契約四移轉所有權登記與原告王葳怡建物建號為
臺北市○○區○○段○○段00000○號，其中主建物面積28平方公尺、陽台7.04平方公尺，共有部分為臺北市○○區○○段○○段00000○號（1054.27平方公尺），權利範圍2108/100000，有建物登記第二類謄本附卷可參（見本院卷一第59頁）。
㈨原告等於104年10月20日委託訴訟代理人以九品法律事務所
品律字第104102001號函向被告為撤銷房地預定買賣契約書，有該函在卷可佐（見本院卷一第61頁至第62頁）。
㈩原告傅淑娟、王葳怡均已全額給付買賣價金，並依被告主張
數額完成坪數找補。被告耿靜怡、卓鳳美各未繳交60,000元交屋款，且均未依被告主張數額完成坪數找補，有被告提出之附件一至四在卷可參（見本院卷一第131頁至第134頁）。
四、得心證之理由：原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張被告以可施作夾層招攬系爭建案，原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美因此陷於錯誤而簽立系爭契約一、二、三，故依民法第92條規定撤銷意思表示，並依民法第113條規定主張回復原狀，或依系爭契約一、二、三第5條第3項規定解除契約，被告即應依民法第259條規定回復原狀，而請求本院擇一判決被告返還已付之價金。又若系爭契約一、二、三均有效存在，則依民法不完全給付、給付遲延、物之瑕疵擔保責任或情事變更、不當得利等規定，擇一為備位聲明之請求；原告王葳怡則主張民法不完全給付、給付遲延、物之瑕疵擔保責任或情事變更、不當得利等規定，請求本院擇一判決被告給付如聲明所載之金額，均為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張其受被告詐欺而簽訂系爭契約一、二、三，得撤銷受詐欺之意思表示，並請求被告返還價金，是否有據？㈡原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張依契約第5條約定，而以起訴狀繕本送達或民事言詞辯論意旨狀繕本送達，為解除契約意思表示，並請求被告返還價金，是否有據？㈢原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張被告給付遲延、不完全給付、物之瑕疵擔保責任，而請求備位聲明所載金額，是否有據？原告王葳怡主張被告給付遲延、不完全給付、物之瑕疵擔保責任，而請求被告給付1,036,79
6元及遲延利息，是否有據？㈣原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美、王葳怡主張依民法第227條之2規定酌減價金，並請求被告返還經本院酌減之價金，有無理由？茲分述如下：
㈠原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張其受被告詐欺而簽訂系爭
契約一、二、三，得撤銷受詐欺之意思表示，並請求被告返還價金，是否有據？
1.按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。另主張被詐欺、被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院18年度上字第371號判例、44年度台上字第75號判例意旨參照）。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事（最高法院56年台上第3380號判例參照）。本件被告既否認對原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美有為詐欺行為，自應由原告等就此負舉證之責。
2.原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張因被告廣告文宣內容及現場人員推介而誤信系爭建案採挑高建築，可興建夾層，經過二次施工後，室內可使用坪數增加等語。惟查，被告廣告文宣記載「一樣的坪數，空間更大，機能更強、變化更多，無論是單身新貴、兩人世界或是都會小家庭...二至三房的創意空間，也可規劃工作室、起居間、娛樂區，量身打造專屬的三合一生活場域，讓生活可以更獨立、更自主、更享受」、「Double挑高空間，創造一樣坪數，不一樣的空間坪效」、「空間更大，收納更多，坪效更加值」，有廣告文宣在卷可稽（見本院卷一第9頁反面、第10頁及第12頁反面），顯見上開內容全無提及系爭建案可施作夾層，原告雖主張：若不施作夾層，不可能達到上開廣告文宣所載之「三房」，或創造加值的坪效等語，然此僅為原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美之空言主張，縱然為真，此亦為原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美就上開廣告內容所為之推衍結論，無從因原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美見聞上開廣告之推斷，即認被告以系爭建案可施作夾層為招攬。況系爭契約第9條第8款均記載「本大樓為挑高設計，但甲方（即原告）不得於本戶房屋內施作夾層或作其他違反建築法令之使用，否則涉及違反建築法令，將遭主管機關處以罰鍰、命自行拆除回復原狀或強制拆除違規部分。甲方若有自行為室內裝潢或裝修工程，應自行負責其合法性概與乙方（即被告）無涉」等語，原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美各於該約款下方簽名確認，為原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美所不爭執，且有系爭契約一附卷可憑（見本院卷一第17頁），故原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美於簽立契約時自已知悉系爭建案施作夾層係違反建築法令，被告應不用以此為締約之招攬。而原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美復主張被告樣品屋亦有施作夾層云云，並提出原證五照片為證，然原證五照片並無拍攝日期，且為影本，實無從該等照片確認有夾層施作及為被告樣品屋。另原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美就被告現場人員以系爭建案可施作夾層為推介之事，毫無舉證，自難認原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美上開主張為真，故原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張遭被告以系爭建案可施作夾層詐騙而簽立系爭契約一、二、三云云，實屬無據，原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張依民法第92條規定撤銷系爭契約一、二、三，均無理由，不應准許。
㈡原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張依契約第5條約定，而
以起訴狀繕本送達或民事言詞辯論意旨狀繕本送達，為解除契約意思表示，並請求被告返還價金，是否有據？
1.按消保法第3條第7、8、9款規定：「七定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。八個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。九定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約」。再按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條第1項、第2項定有明文。而104年6月17日修正前消費者保護法第17條規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」；104年6月17日修正消費者保護法第17條規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。
三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。二、限制或免除企業經營者之義務或責任。三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。四、其他對消費者顯失公平事項。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。
」，是以，不論修正前後之消費者保護法均規範違反定型化契約應記載或不得記載事項之定型化契約條款無效。又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：1.免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。2.加重他方當事人之責任者。3.使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。4.其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1亦有明文。而所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，有顯失公平之情形而言。
2.查系爭契約一、二、三雖均記載「茲為『米高美』（以下簡稱本大樓）房地預定買賣事宜，經甲、乙雙方一致同意訂立本房地預定買賣契約書（以下簡稱本契約），並經雙方磋商後合意訂定條款如下，以資共同遵守」等語，然上開記載以下第1條至第31條條款內容，除第1條之日期、第3條第3項之承購戶別、第3條第4款之停車位規格、第4條之房地面積、第6條之價款、第16條之貸款約定，保留因各承購人不同情況而填載外，其餘各條款內容均相同，有系爭契約一、二、三、四附卷可參（見本院卷一第13頁至第27頁及第43頁至第54頁），被告就此亦不爭執，故系爭契約一、二、三當中由被告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，自為定型化契約條款，不因系爭契約一、二、三記載「經雙方磋商後合意訂定條款如下」即認系爭契約一、二、三當中由被告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之條款為個別磋商條款，系爭契約一、二、三自屬定型化契約。再查，系爭契約一、二、三第5條第3項均記載：「主建物、室內機房、陽台及共有部分登記面積如有誤差，其誤差超過百分之三者，原應按內政部中華民國100年3月24日公告修正『預售屋買賣契約範本』第五條之相關規定，甲方得解除契約（惟甲方同意第四條第二項第六款及第五條第一項約定之情形除外），契約解除後，乙方應將甲方已繳全部價款無息退還予甲方，甲方不得再請求賠償或提出任何主張。惟甲方同意上述誤差超過百分之三時不解除契約，而依契約找補規定辦理」，有系爭契約一、二、三附卷可參（見本院卷一第15頁、第45頁、第49頁）；又內政部100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正「預售屋買賣契約範本」第6條第3項「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約」，故兩相比較，系爭契約一、二、三第5條第3項之「甲方同意誤差超過3%時不解除契約，而依契約找補規定辦理」，與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第6條第3項不符，而剝奪原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美於主建物或房屋登記總面積誤差超過3%時得解除契約之權利。然原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美均於知悉依內政部100年3月24日公告修正『預售屋買賣契約範本』第5條之相關規定，於面積誤差超過3%時，其等得解除契約，然原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美猶於系爭契約一、二、三第5條約款下方個別簽名同意，顯見被告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美就此條款自有與被告個別磋商之餘地，且於磋商後簽名以示同意，則此條款對於原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美而言，自非定型化契約條款，則原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張系爭契約
一、二、三第5條第3項條款與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第6條第3項不符而無效，難認有據。又原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美簽立系爭契約一、二、三之際即有認知房屋建造完成之面積與契約所訂面積可能存有落差，亦知悉依內政部100年3月24日公告修正『預售屋買賣契約範本』第5條之相關規定，於誤差超過3%時得解除契約，且原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美就是否簽立房地預定買賣契約書具有主動決定地位，則原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美於上開認知情況下，仍與被告磋商後就系爭契約一、二、三第5條第3項約款再行確認以示同意，難認有何「按其情形顯失公平」之情事，故原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張系爭契約一、二、三第5條第3項約款違反民法第247條之1規定而無效云云，亦屬無據。
3.原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美既與被告個別磋商後，同意系爭契約一、二、三之第5條第3項條款內容，亦無按其情形顯失公平之情況，則其等現再以登記面積與契約所載面積誤差超過3%為由，主張解除契約，並以起訴狀繕本送達或民事言詞辯論意旨狀繕本送達，為解除契約意思表示，並請求被告返還價金，洵屬無據，不應准許。
㈢原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美主張被告給付遲延、不完全
給付，而請求備位聲明所載金額，是否有據？原告王葳怡主張被告給付遲延、不完全給付、物之瑕疵擔保責任，而請求被告給付1,036,796元及遲延利息，是否有據？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第 229條定有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項分別亦有明文。再按民法第 227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買售人得解除契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，亦為民法第359條所明定。再按企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。消費者保護法第22條第1項定有明文。
2.查被告銷售房屋與原告四人時，未於廣告或經由現場人員推介表示房屋可施作夾層，業如上述，故被告交付之房屋未有夾層施作，並非不符契約本旨之給付或具有不符契約預定效用之瑕疵。而原告傅淑娟均與被告簽立他項工程協議書，約定「....甲方（即原告）同意乙方（即被告）於取得使用執照後，無償逕行施作本協議書第2條、第3條、第4條所列之工程（下稱他項工程），...第2條：專有部分及約定專用部分，甲方事先充分認知專有部分及約定專用須於取得使用執照後九十天乙方始得擇期逕行施作，因此甲方同意俟乙方完成專有部分及約定專用部分之他項工程後，再行通知甲方辦理交屋手續，所有施作費用均由乙方負擔，裝修範圍詳附件一「專有部分及約定專用部分裝修前、後平面圖」所示。第3條：共有部分：甲、乙雙方係依照本大樓房第預定買賣契約書第20條第3項之約定訂立本協議書。為充分利用空間並使動線流暢，甲方同意乙方就共有部分得擇定適當空間，視需求施作、提供下列各項機能空間或其他設施，並於社區管理委員會成立後由乙方擇期執行施作，其施作範圍詳下列：㈠本大樓壹層：部分變更原核定之建造執照圖說，規劃設置相關設施及空間，詳如附件二「壹樓裝修前、後平面配置圖」所示。㈡本大樓地下一層：部分變更原核定建造執照圖說，規劃設置相關設施及空間，詳如附件三「地下一層裝修前、後平面配置圖」所示。第4條：全體區分所有權人同意本協議書第2、3條之他項工程、A戶柒樓及C戶柒樓、捌樓暨玖樓露台之部分補版工程（詳附件四）及一樓D戶陽台、二樓以上各戶陽台雨遮外推工程，就其空間機能設計規劃，均由乙方逕行統一規劃，其設施（備）器材、尺寸、品牌、顏色、樣式、功能等概由乙方自行決定，無需經管理委員會或住戶同意。第5條：甲方清楚瞭解本協議書第2條、第3條、第4條所列之他項工程，係屬二次施作工程，與使用執照所載之用途不符，他項工程所需之設計、選材與施工費用等，概由乙方負責，並提供本大樓全體住戶使用。甲方知悉他項工程係不符合現行建築相關法規之規範，並同意不得以任何理由要求乙方辦理各項建造執照、使用執照變更程序及提出任何要求。倘日後他項工程遭檢舉查報，經主管機關命令拆除者，或管理委員會成立後依住戶決議要求或因其他任何原因而必須回復原狀時，或因其他任何原因致他項工程變更使用之空間，未能依本契約及廣告所載之用途使用者，則甲方暨本大樓全體區分所有權人及其繼受人同意應自行負責回復原狀，與乙方無涉，且不得以此向乙方主張瑕疵擔保責任、不完全給付責任或為其他任何主張或請求，亦不得向乙方請求其他任何補貼、補償、賠償，絕無異議。」有他項工程協議書附卷足憑（見本院卷一第87頁至第89頁），原告耿靜怡、卓鳳美、王葳怡對於簽立上開內容之他項工程協議書亦未爭執，而兩造係約定由乙方於取得使用執照後無償逕行施作此陽台外推工程，並未約定完成時限，且原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美、王葳怡所購房屋之陽台外推工程現已完成，係因原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美無法接受未施作夾層及坪數短少而未遷入居住，故陽台外推工程並無給付遲延之情。況原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美、王葳怡均同意若他項工程遭檢舉查報，經主管機關命令拆除者，或管理委員會成立後依住戶決議要求或因其他任何原因而必須回復原狀時，或因其他任何原因致他項工程變更使用之空間，未能依本契約及廣告所載之用途使用時，不以此向被告主張瑕疵擔保責任、不完全給付責任或為其他任何主張或請求，故原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美、王葳怡主張被告應負給付遲延、不完全給付或物之瑕疵擔保責任云云，尚屬無據。
㈣原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美、王葳怡主張依民法第227
條之2規定酌減價金，並請求被告返還經本院酌減之價金，有無理由？
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號判決意旨參照）。
2.查原告四人與被告簽立之房地預定買賣契約書第5條第2項約定：「乙方出售本戶房屋之主建物、室內機房、陽臺及共有部分之買賣面積與地政機關登記完竣之面積若有誤差時，其不足部分乙方應予找補（惟甲方同意第5條第1項約定之情形除外）；其超過部分，甲方只找補2%為限（即至多找補不超過2%），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、室內機房、陽台及共有部分價款除以各面積所計算之房屋單價比例計算之（應扣除停車位價款及面積），無息於交屋時一次結清」（見本院卷一第15頁、第45頁、第49頁及第53頁），與內政部100年3月24日公告修正「預售屋買賣契約範本」第6條第2項之內容相符，故系爭契約一至四第5條第2項有關面積誤差之計價找補標準，並未違反內政部公布之預售屋買賣契約範本。而原告等人購買者為預售屋，且與被告訂有面積誤差找補約款，則原告等人於簽立契約時均知悉實際交屋面積存有與契約所訂面積落差之可能及面積誤差時找補之計算基準。又原告於訂約時既已知悉交屋之實際面積可能較契約所訂面積短少，則原告主張其等所購房屋實際坪數均較系爭契約所約定的面積短少達4%以上，即屬情事變更云云，難認有理由。被告等既已知交屋面積可能有短少之情況，且與被告簽立契約約定找補計算基準，即不得於事後再主張情事變更而請求法院增減給付，故原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美、王葳怡主張依民法第227條之2規定酌減價金，並請求被告返還經本院酌減之價金，均無理由。
五、綜上所述，被告未於廣告宣傳系爭建案可施作夾層，亦未經現場人員推介此事，故被告並未詐欺原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美簽立系爭契約一、二、三。而原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美業與被告個別磋商後，同意於面積誤差超過3%時不解除契約，此磋商條款依其情況並無對原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美顯失公平，則該條款自屬有效，原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美無視該條款而主張解除系爭契約一、二、三，難認有理。又被告建造完成之房屋未有夾層，並非物之瑕疵，亦非不符合債之本旨之給付，陽台外推工程未約定完成日期，且現已完成該陽台外推工程，並無給付遲延之情況，則原告四人主張被告未依時限完成給付，所為給付並不符債務本旨，構成給付遲延或不完全給付或具有物之瑕疵，均難認有據。再者，本件並無情事變更之情況，因此原告四人主張依民法情事變更原則酌減價金，亦無理由。因此本件原告傅淑娟、耿靜怡、卓鳳美之先位聲明及備位聲明，及原告王葳怡所為訴之聲明，均無理由，不應准許，均予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，均併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 何若薇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 謝榕芝