臺灣臺北地方法院民事判決 105年度消字第42號原 告 陳裕仁訴訟代理人 楊久弘律師被 告 達麗建設事業股份有限公司法定代理人 謝志長訴訟代理人 廖政雄上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國107年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國102年12月24日簽訂房屋土地預定買賣契約書（
下稱系爭契約），原告以新臺幣（下同）2,795萬元購買被告興建坐落臺北市○○區○○段0○段0000000地號土地，編號第A5棟第2樓，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號2樓之預售建物及土地持分（下稱系爭建物），兩造於104年10月31日完成交屋。
㈡原告於系爭建物交屋後105年1月間發現流理台設計不良，致
瓦斯表管線無法進入流理台內，須將流理台挖洞始能安裝瓦斯管線，影響原告房屋內部之美觀。原告又於105年2月22日發現免治馬桶感應不良常於半夜之未使用狀態自動感應沖水，嚴重影響原告睡眠品質，經原告向被告反應後，被告請維修工人維修兩次方才獲得改善，使原告感到相當痛苦與不便。又系爭建物2樓鄰居於105年3月20日入住後，原告發現系爭建物之牆壁隔音工程有明顯缺失，他住戶於客廳講話或使用對講機時，原告可清楚聽聞，同時暴露原告隱私並影響居住安寧，該牆壁亦為電箱裝設位置，聲音經由該電箱裝設位置傳導音量更為明顯，使原告身心無法安定，經原告反應後，被告僅使用隔音棉填充處理，無法有效阻隔聲音。原告另於105年5月27日發現系爭建物牆壁有壁癌及滲水現象，且同棟3樓27號住戶打開水源時，就會有流水聲，凡此皆嚴重影響被告安寧。原告於105年6月3日寄發台北興安郵局第855號存證信函，要求被告應於105年6月15日前提出改善缺失說明及減少價金之方案。被告於105年6月17日寄發台北松江路郵局第1171號存證信函回覆表示將派專責人員處理，原告與被告指派專責人員趙偉誌聯繫後，上開瑕疵仍無明顯改善。原告又於105年7月13日寄發台北保安郵局第181號存證信函，函請被告於文到5日內處理減少價金事宜，惟被告未積極處理，僅以1台除濕機補償原告，被告實無解決問題之誠意。㈢另被告銷售系爭建物時，於官方網站、系爭契約附圖7皆將
地上1層樓之公共設施規劃為交誼廳，原告因而相信上開資訊購買系爭建物。詎兩造於交屋後，因被告規劃之交誼廳違反建造執照及使用執照之核准圖說，遭主管機關命拆除還原為機車停車位，與被告當初承諾交付之公共設施落差甚鉅。又使用執照存根附表第14項記載之允建容積率為270％，並由系爭建物之面積設計表可知變更設計後之容積率已達269.86％，是以系爭建物容積率幾乎已使用完畢，系爭建物若申請第二次變更，亦無法申請通過變更設計將機車停車場變更為交誼廳。本建案1樓作機車停車場使用已是無法改變之事實。本案唯一一次變更設計之申請書與地上1層樓之使用無關，另觀之被告與台北市政府都市發展局簽訂之切結書可知被告於房屋銷售時應向原告說明系爭建物1樓應作為機車停車場使用，而非交誼廳，被告未實際告知原告等消費者，且刻意隱瞞已無法變更使用之情事，竟於系爭契約附圖7表示其會申請變更設計，誤導原告系爭建物1樓仍有變更為交誼廳使用之可能。
㈣原告就系爭建物上開㈡所示瑕疵依民法第227條之1、第195
條規定請求精神慰撫金30萬元，就系爭建物上開㈢所示瑕疵依民法第354條、第359條規定請求減少價金224萬4,000元。
另依消費者保護法第22條及第51條規定請求懲罰性違約金224萬4,000元。並聲明：
⒈被告應給付原告478萬8,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭建物流理台挖洞位置在流理台下方櫥櫃內部，未影響流
理台之使用及美觀，且挖洞係因瓦斯公司為裝設瓦斯開關所必要之行為。系爭建物之分戶牆依建築技術規則建築設計施工編第46條之4第1款規定施工，符合分戶牆之空氣音隔音結構規範。房屋壁癌之瑕疵範圍甚小，且經被告修復完成，並不影響原告之生活起居，減少價值或效用之程度無關重要，不得視為瑕疵。免治馬桶自動沖水感應之問題，無礙於馬桶之使用功能，顯屬無關重要不得視為瑕疵。
㈡原告於簽約前要求被告將系爭契約以快遞方式寄送予原告審
閱，經原告審閱後再通知被告進行簽約，被告已提供契約審閱期供原告就合約進行審閱。縱認原告收到快遞後未進行審閱，但原告自簽約時起至起訴時止，從未對審閱期間提出爭議，基於誠信原則及消費者保護法第11條之立法目的可認該瑕疵已補正。
㈢系爭契約附圖6、附圖7及磋商條款第6條第2項、第3項非定
型化契約條款，縱認為係定型化契約條款，亦無違反平等互惠顯失公平之情事。被告於銷售時將該交誼廳等變更使用之風險告知原告，復於簽訂系爭契約時再次於磋商條款就交誼廳逐點說明，並輔以系爭契約附圖6、附圖7為說明變更前及變更後之實際情狀。原告已充分瞭解系爭1樓交誼廳係屬違反建築法規之變更使用，仍願意購買。另原告在知悉系爭1樓交誼廳存有上述風險之情況下決意購買，可認兩造已就系爭建物所應具備之預定效用明文約定。被告已依兩造簽訂之契約內容履行，無不依債之本旨履行之債務不履行或瑕疵給付情形。
㈣原告於簽約時與被告就消費內容另為特別約定，磋商條款就
系爭1樓交誼廳約定為取得使用執照後另行規劃施工修改，為2次施工而與原使用執照圖面不符，並無任何隱諱不明情事，該特別約定有拘束雙方之效力。原告不得再執系爭建物之廣告內容主張屬於系爭契約之一部分，而認被告有違反消費者保護法第22條之情形，原告主張消保法第51條之請求即無理由。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第101頁正反面）：㈠兩造於102年12月24日簽訂房屋土地預定買賣契約書（即系
爭契約），由原告以2,795萬元購買被告興建坐落臺北市○○區○○段0○段0000000地號土地，編號第Ａ5棟第2樓之預售建物及土地持分（即系爭建物），兩造於104年10月31日完成交屋，門牌號碼為臺北市○○區○○○○段○○○巷○○弄○○號2樓。
㈡系爭建物流理台櫃體內部（非櫃面）有挖洞，免治馬桶曾發
生感應不良自動沖水，窗戶下面牆面有壁癌及滲水。同棟三樓住戶打開水源有流水聲。
㈢原告表示隔壁住戶講話其聽得一清二楚。
㈣原告於105年6月3日寄發台北興安郵局第855號存證信函，要
求被告應於105年6月15日前提出具體說明改善缺失及減少價金之方案；被告於105年6月17日寄發台北松江路郵局第1171號存證信函回覆原告表示會派專責人員處理；原告又於105年7月13日寄發台北保安郵局第181號存證信函，函請被告於文到5日內聯繫協商處理減少價金事宜。
㈤被告銷售系爭建物時，於官方網站（網址：http://www.da-
li.com.tw/classicall.htm）放置地上1層樓公共設施照片如原證6，並將地上1層規劃設計平面圖繪製如系爭契約附圖7所示。
㈥系爭建物交屋後，被告規畫之地上一層交誼廳曾遭主管機關
要求回復原狀，還原為原核准圖說之機車停車位，現況照片如原證7所示（見本院卷一第56頁至第58頁）。
㈦被告不爭執原證1 、5 、6 、8 、9 、10、11、12、16形式真正。
㈧系爭契約為定型化契約，兩造於簽約時磋商條款已經浮貼於系爭契約上。
㈨系爭建物所在「達麗信義社區」於106年7月2日召開臨時區
分所有權人會議，原告親自出席會議記錄如被證9所載，達麗信義社區管理委員會於106年8月17日與被告簽訂協議書，內容如被證10所載。
㈩被告於106年8月6日完成系爭建物廚房及浴廁上方管線隔音
包覆、電盤內隔音加強、浴室漏水修繕、外牆防水加強、客廳牆面壁癌處理、電視櫃、床頭櫃、床組拆除更新、木地板部分拆除更新、浴缸矽利康修補、浴室排水洩水調整。並負擔系爭建物修繕期間原告住宿晶華酒店費用17萬2,200元、搬家費2萬3,600元、傢具倉儲費用944元，並補貼修繕期間被告所使用之水費、電費1,497元。
四、得心證之理由：原告主張系爭建物有流理台設計不良、免治馬桶感應不良、牆壁隔音工程缺失、壁癌及滲水等不完全給付情事，影響其身心健康。又系爭建物之地上1層樓交誼廳，於交屋後因違反建造執照及使用執照核准圖說，遭主管機關命拆除還原為機車停車位，有減少價值之瑕疵，為此請求減少價金224萬4,000元。再被告於廣告宣傳單、樣品屋、官方網站及系爭契約附圖7將地上1層樓規劃為交誼廳，嗣後遭拆除還原為機車停車位，違反廣告內容真實之義務等語。為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠原告依民法第227條之1、第195條第1項規定，請求被告給付精神慰撫金30萬元，有無理由？㈡原告依民法第354條及第359條規定，請求被告減少價金224萬4,000元，有無理由？㈢原告依消費者保護法第22條及第51條規定，請求被告給付懲罰性賠償金224萬4,000元，有無理由？分述如下：
㈠原告主張系爭建物有流理台設計不良導致流理台挖洞破壞流
理台外觀之瑕疵云云。惟查，兩造簽訂系爭契約附件4建材設備表天然瓦斯約定：「本社區各戶瓦斯管由乙方（即被告）代辦申請天然瓦斯裝設之手續，瓦斯配管由瓦斯公司統一規劃設計及按裝…」（見本院卷一第31頁），是以天然瓦斯現場施工由瓦斯公司負責規劃設計及安裝，挖洞係因瓦斯公司為裝設瓦斯開關所必須，且流理台挖洞之位置在流理台下方櫥櫃內部，有照片影本可查（見本院卷一第141頁），並無影響流理台之使用及美觀，無滅失或減少流理台價值之瑕疵，亦無滅失或減少流理台通常效用或契約預定效用之瑕疵。又原告主張免治馬桶自動沖水感應之問題，並無礙於馬桶之使用功能，顯屬無關重要者而不得視為瑕疵。再原告主張牆壁隔音工程缺失部分，依建築技術規則建築設計施工編第
46 條之4第1款規定：「分戶牆之空氣音隔音構造，應符合下列規定之一：鋼筋混凝土造或密度在二千三百公斤／立方公尺以上之無筋混凝土造，含粉刷總厚度在十五公分以上。」原告未舉證證明系爭建物之分戶牆未依前揭規定施工，有未符合分戶牆之空氣音隔音構造規定情形，是以原告主張之鄰戶噪音，應屬正常集合式生活型態或相鄰關係可容忍範圍之聲響。至於原告主張壁癌及滲水之瑕疵，發生於客廳牆角範圍甚小，有照片影本為憑（見本院卷一第143頁），並不影響原告之生活起居，其滅失或減少價值之程度無關重要，不得視為瑕疵。況被告於106年8月6日完成系爭建物廚房及浴廁上方管線隔音包覆、電盤內隔音加強、浴室漏水修繕、外牆防水加強、客廳牆面壁癌處理、電視櫃、床頭櫃、床組拆除更新、木地板部分拆除更新、浴缸矽利康修補、浴室排水洩水調整等維修工程，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈩），並經原告驗收完成簽名確認，有被告售後服務維修單可稽（見本院卷二第90頁），可徵被告就系爭建物無流理台設計不良、免治馬桶感應不良、牆壁隔音工程缺失、壁癌及滲水等債務不履行情形。
㈡原告不得依民法第354條、第359條規定，請求被告減少價金224萬4,000元。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。再按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。⒉經查，系爭契約附圖6地上1層建造執照圖（見本院卷一第
144頁）明確將地上1層公共空間規劃為機車停車格。又系爭契約附圖7地上1層規劃設計平面圖、屋頂平台規劃設計平面圖雖將系爭契約附圖6機車停車格部分改以虛線方式繪製為交誼廳，然於備註1載明：「為提升本社區公共空間及景觀之精緻意象，法定空地、綠化空間、庭園造景、梯廳、公共廁所、防災通道、圍牆及室內隔間之配置，甲方（即原告）同意由乙方（即被告）依建築法第39條規定申請建造執照變更設計，若該變更設計申請未獲主管機關核准或僅部分核准，則依最終執照核准圖說為準，但最終執照核准圖說與完成圖不同時，以完成圖為準，未獲主管機核准部分屬違章增建，甲方已知悉並同意。」（見本院卷一第145頁）。再系爭契約磋商條款第6條第2項約定：「為提昇本大樓生活與管理品質甲方（即原告）同意原本大樓執照核准之地上一層機車停車空間、屋突一層於使用執照領取後另行規劃為大廳、健身房、多功能交誼廳、廁所等設施，所有裝潢設計之費用由乙方（即被告）負責，不在本契約房地買賣總價款內。」、同條第3項約定：「以上所列之設施，施作與現行相關法令規定不符，且所列之全部二次工程，均係在甲方同意且知情下施作，其規劃用途與建造執照圖所載不同，不符現行相關法令規定，已為甲方明確知悉，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，乙方不負回復原設施之義務，並由甲方自行負責，與乙方無涉，甲方不得主張任何權利，甲方也同意不透過區分所有權人會議決議之方式變更使用方式，日後不得以此向相關主管機關舉報，如有違反，乙方或其他所有權人因甲方之行為所受之損害概由甲方負賠償責任。」（見本院卷一第147頁）。是以原告於簽訂系爭契約時，對於系爭建物地上1層未經許可興建交誼廳之情形應可明暸，依民法第355條第1項規定，原告自不能於買受後再為主張。
⒊原告雖主張系爭契約附圖6、附圖7及磋商條款第6條第2項、
第3項約定違反民法第247條之1及消保法第12條規定無效，且因系爭契約未提供原告合理審閱期間，依消保法第11條之1第1項及第3項前段認其不構成契約之內容云云。惟查：⑴兩造於簽訂系爭契約時，磋商條款已就系爭建物地上1層機
車停車位2次施工為交誼廳一節說明，建造執照原核准內容為原本大樓執照核准之地上1層機車停車空間、屋突1層，使用執照取得後變更，於使用執照取得後另行規劃為大廳、健身房、多功能交誼廳廁所等設施，以上施作之設施，施作與現行相關法令規定不符，且所列之全部2次工程，均係在原告同意且知情下施作，其規劃用途與建造執照圖所載不同，不符現行相關法令規定已為原告明確知悉，若日後為建管單位以違規使用違由拆除，被告不負回復原設施之義務，復輔以系爭契約附圖6、附圖7說明變更前及變更後之實際情狀。
上開磋商條款已明確告知原告地上1層交誼廳等係於取得使用執照後之2次施工之事實，及提示變更使用之風險，且依據該條項之內容，已明確載明「與現行相關法令規定不符」、「與建造執照圖不同」、「建管單位以違規使用為由拆除」等文字，任何一般智識之人均可清楚明瞭該文字之真意。而「於使用執照領取後另行規劃為…多功能交誼室」、「與建造執照圖所載不同」、「建管單位以違規使用為由拆除」等文字，從字面上即可明瞭係系爭建物於取得使用執照後施工修改之項目，而且與使用執照圖面不相符合，有被建管機關要求拆除之可能性。此外，證人即負責本件契約簽訂之被告員工林后苓到庭具結證稱：簽約時應該有跟證人梁倯碩及原告解說契約的內容，簽約都是在解說完內容後才給客戶簽約，簽約後也會再跟客戶確認有沒有什麼問題需要詢問，系爭建物一樓大廳屬於2工，本來是停車位，後來改為交誼廳，應該有跟客戶說，提供契約範本時，應該也有提供給客戶，簽約時因為該文件需要客戶簽名，所以會跟客戶解說，本件證人梁倯碩沒有提出太多的問題，所以其不是很有印象，關於細節的部份也不太記得，建案有2工的情況，在簽約時應該不會未跟客戶提醒，客戶通常都會就手寫的東西做詢問，如果業務沒有說明，客戶應該不會簽名，客戶簽約時，附圖、附件及磋商條款都已經黏貼好，本件簽約時原告與證人梁倯碩一起來，原則上有跟他們兩個人解說契約的內容等語（見本院卷一第230頁、第231頁）。原告亦自承：2工的部份，其在簽約時有看到磋商條款，其有問他們密密麻麻的手寫文件是什麼，他們說是1樓的交誼廳，原本是機車停車場，後來改成1樓的交誼廳，其知道2工就是違建，有可能被查報拆除，但是依其經驗，陽台外推或加隔房間都沒有被拆除的情形，彭一仙又說不會，大家都這樣做，沒有跟其說一定會被拆，所以其認為應該沒有問題，其在美國的美高梅公司上班，擔任銷售總監，其任職的公司是美國的賭場，在美國、中國、澳門都有酒店等語（見本院卷一第236頁、第237頁）。證人梁倯碩亦證稱：簽約時被告公司現場另一位小姐有說1樓的部份是2工，會改成交誼廳，原告有問這樣會不會有問題，他們說現在很多人都這樣做，應該不會有問題等語（見本院卷一第235頁）。因此，磋商條款之內容已明確說明地上1層機車停車位於使用執照領取後變更為交誼廳之違法變更使用及可能遭拆除之情事，且依原告之智識程度及被告現場員工林后苓等人之說明，原告就系爭契約磋商條款堪認已充分瞭解，經評估遭拆除之風險後始行簽訂系爭契約，難認有顯失公平之情形。
⑵證人即陪同原告簽訂系爭契約之人梁倯碩到庭具結證稱：原
告在網路上看到被告之廣告，其陪同原告去銷售中心，銷售人員有介紹環境，也有看樣品屋，因為價格沒有談妥，其與原告就離開，原告請其幫忙問是否有認識的人，其找許富美與被告公司協理柳靜枝聯絡，其打電話給柳靜枝說明其要跟朋友合買被告公司信義區的房子，是否可以拿到比較便宜的價格，後來柳靜枝回電說有一間2樓，可是要買兩個車位，每個車位270萬元，一坪96萬5千元，總價是3,335萬元，其跟原告說，原告說可以，後來證人林后苓以電話與其聯繫簽約的事情，證人林后苓問其是否可以在102年12月24日晚上簽約，原告說可以，所以其等約102年12月24日下午6時30分在被告公司民生東路的辦公室簽約，證人林后苓於102年12月23日與其聯繫，因為要馬上簽約，其請證人林后苓提供契約範本，其於102年12月24日中午收到契約，晚上就簽約等語（見本院卷一第231頁反面、第232頁）。足認原告於簽約前要求被告將契約書寄送予原告進行審閱，經原告收受契約書並審閱後再與被告進行簽約，被告已提供契約審閱期供原告就契約進行審閱。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者相當之契約審閱期，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。原告自102年12月24日簽約時起至105年9月8日起訴時止共計約2年8個月之期間內，未曾就系爭契約之審閱期間提出異議，待訴訟中始提出，基於消費者保護法第11條之立法目的可認該瑕疵已補正。是以被告已提供契約書供原告審閱，原告收到合約後迄至提起本件訴訟之期間內，未就審閱期間不足一節提出異議，應認此審閱期間之瑕疵亦已補正。
⒋被告於簽約時已充分以磋商條款及系爭契約附圖6、附圖7說
明1樓交誼廳為違反建築法規之變更使用，且可能經建管機關拆除，原告已充分瞭解並同意，因此買賣雙方已對給付標的之違反變更使用及可能之風險達成意思表示合致，原告明知系爭建物1樓交誼廳存有上述風險之情況下仍決意購買，自應可認兩造已就系爭買賣標的物所應具備之預定效用予以明文約定。原告既已充分了解所購買之系爭建物有前述無法合法使用之情事，且原告既為買賣契約之當事人，即應就其所簽署之系爭契約有相當之認識與了解，不能再以該等情事存在主張債務不履行或瑕疵擔保責任，被告既已依兩造簽訂之契約內容履行，難認有何不依債之本旨履行或瑕疵給付之情形，縱屬於物之瑕疵，被告亦不負擔保之責。原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，或依債務不履行規定請求非財產上之損害賠償，洵屬無據。原告就系爭建物1樓交誼廳既不得主張債務不履行或瑕疵擔保責任，則原告聲請函詢鑑定機關就系爭建物於102年12月24日原告向被告購買當日，假設系爭建物1樓為交誼廳與系爭建物1樓為機車停車場之房價差異（見本院卷二第117頁反面），核無調查必要，併予敘明。
㈢原告不得依消費者保護法第22條及第51條規定，請求被告給付懲罰性賠償金224萬4,000元。
⒈按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內
容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照）。又企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條固定有明文，然廣告之作用重在吸引顧客消費之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，企業經營者與消費者所訂立契約，原則上仍應以雙方進行磋商而達於一致意思表示之內容為雙方權利義務關係之依據，始符私法自治之基本原則，性質上原為「要約引誘」之廣告，因上開消費者保護法之規定，是否已成為企業經營者之「要約」，學者間有不同見解，本院參考民法第154條第2項但書「價目表之寄送，不視為要約」之規定，認為除非廣告內容已足以推知企業經營者有即受廣告內容拘束訂立契約之意思，得將商業廣告解為「要約」外，仍應將廣告之性質解為「要約之引誘」。廣告之性質雖為要約之引誘，惟消費者因受此廣告引誘進而與企業締結契約，是否因消費者保護法前開規定而使廣告內容當然成為契約內容之一部，則應斟酌消費者保護法第22條規範功能及商業廣告之複雜且多樣之性質，以調和兼顧企業經營與消費者保護為原則，就各種廣告內容決定是否成為契約內容之一部。基此認識，本院認為契約內容應具體明確，始有履行之可能，則作為要約引誘之廣告，其內容如非具體明確（例如房屋廣告中氣派非凡之門廳），且屬交易上可容許之吹噓、噱頭或誇張，性質上不應成為契約內容之一部，惟如企業經營者廣告內容已經具體明確（例如房屋廣告中表示公共設施占權狀面積百分比），在交易習慣上足使一般消費者信賴廣告內容將成為契約內容之一部時，基於消費者保護法保護消費者之立法原則，應認為消費者得依前開規定主張該廣告內容已成為契約內容之一部。
⒉又基於保護消費者之立場，企業經營者固不得在廣告上、契
約書或契約附屬文件上單方聲明或表示廣告內容僅具參考價值，以排除廣告內容成為其日後履行契約義務之範圍，惟基於私法自治原則，契約因當事人互相表示意思一致而成立（民法第153條第1項），企業經營者排除廣告內容成為契約內容一部之意思表示，已經消費者同意，且該排除並未違反誠信原則，對消費者亦未顯失公平時，應得因當事人之合意而排除以廣告內容為契約內容。
⒊原告主張：被告以廣告宣傳單、樣品屋、官方網站及系爭契
約附圖7將地上1層樓規劃為交誼廳為廣告內容，被告有違反消費者保護法第22條規定對於廣告內容確保真實之義務云云。然查，兩造不爭執之系爭契約第3條土地、房屋及停車空間標示第2項房屋座落第2款用途標示記載「…地上一層為門廳、停車空間、管委會使用空間…」（見本院卷一第14頁反面）；附件3房地及汽車停車空間面積說明貳、房屋面積說明三記載：「本大樓房屋共有總面積包含樓層及項目詳如下列…地上一層：管委會使用空間、汽車坡道、A1戶外安全梯、A2安全梯、行動不便電梯#2、電梯#1、門廳（梯廳）、機車停車空間（機車編號1-45號）、陽台。」（見本院卷一第29頁）按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。兩造買賣契約書分別經兩造簽名、蓋章，為原告所不爭執，依上開規定，自應推定上開文書記載為真正，原告簽名時，實難謂不知本條記載內容。契約書上開記載已經原告詳細閱覽，原告並於閱覽後於契約書第1條處簽名蓋章，如前述，原告對前開記載自難諉為不知，被告於系爭契約磋商條款記載說明地上1層機車停車空間另行規劃為1樓交誼廳係違反建築法規之變更使用，且可能經建管機關拆除，復記載就建管單位以違規使用為由拆除時被告不負回復原狀之義務，原告不得主張任何權利，原告於簽訂契約書時未為反對表示，並於契約書第1條之末簽名表示已詳閱契約書條款，足以推認兩造已合意排除廣告內容為契約內容之一部。
⒋從而，企業經營者廣告內容如已具體明確，在交易習慣上足
使一般消費者信賴廣告內容將成為契約內容之一部時，基於消費者保護法保護消費者之立法原則，應認為消費者得依前開規定主張該廣告內容已成為契約內容之一部，惟基於私法自治原則，企業經營者排除廣告內容成為契約內容一部之意思表示，已經消費者同意，且該排除並未違反誠信原則，對消費者亦未顯失公平時，廣告內容應得因當事人之合意而排除為契約內容之一部。被告預售系爭建物，所搭建樣品屋、廣告宣傳單、官方網站等廣告內容，於交易習慣上足使一般消費者信賴系爭建物地上1層為交誼廳之廣告內容將成為契約內容之一部，惟被告於契約書本文、附件、附圖及磋商條款已以足使消費者注意之排除廣告內容為契約內容之記載，原告經詳細閱覽後簽名同意，此項排除尚難認為違反誠信原則，對原告亦未顯失公平，則地上1層為交誼廳之廣告已非兩造契約內容之一部，被告無提供將地上1層合法變更使用圖說施作交誼廳之義務。
五、綜上所述，原告依民法第227條之1、第195條第1項規定，請求被告給付精神慰撫金30萬元，及依民法第354條、第359條規定，請求被告減少價金224萬4,000元，另依消費者保護法第22條、第51條規定，請求被告給付懲罰性賠償金224萬4,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，非屬正當，不應准許。其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 10 日
民事第八庭 法 官 徐淑芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日
書記官 賴竺君