臺灣臺北地方法院民事判決 105年度消字第5號原 告 白又勻
白又仁上二人共同訴訟代理人 董邵春
黃慧敏律師被 告 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師林桂聖律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國106年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告白又勻、白又仁於民國102年3月27日向被告分別購買「
台北晶麒」編號第A18棟16樓暨車位編號第004之房地、編號第B18棟16樓暨車位編號第041之房地，雙方並簽定房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），原告二人並無任何買賣不動產之經驗，簽立系爭買賣契約書時，原告並未攜回審閱，被告亦確未向原告二人詳盡說明系爭契約條款，原告二人固均曾於系爭契約書第1頁之「本契約於中華民國102年3月19日經甲方攜回審閱9日。（契約審閱期間至少五日）」等語之下方簽名，然原告二人實際並未攜回審閱，等同被迫拋棄契約審閱權，顯失公平，故原告依民法第247條之1第3款、第4款及消費者保護法第12條第1項之規定主張該違約及處罰條款即系爭契約書第25條應屬無效。
㈡且當時銷售李小姐稱可貸款總價款之八成，詎料之後於行將
交屋之際，被告卻告知僅能貸款六成。期間原告二人與被告聯繫，試圖尋求因應對策，至今均不得其門而入竟收到被告之存證信函。如今因經濟不景氣，原告二人之存款及收入根本無法繳納貸款不足部分之金額，爰以本起訴狀繕本送達被告為解除原告二人與被告間之系爭買賣契約之通知。
㈢若鈞院認原告二人前述主張系爭契約書第25條應屬無效不可
採，然目前經濟不景氣，日後被告得將系爭房地出售予他人，被告更實無任何損失，其竟利用原告二人共給付之594萬元興建房屋之鉅額利益，因此系爭契約書第25條規定「解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金」顯然過高，為此爰依民法第252條之規定請求酌減違約金。
㈣又原告二人簽約當時，兩造並無於簽約之前後進行任何條款
磋商，包含被證6號所示約款在內，原告二人遲至收到民事答辯㈠狀與代理人討論始發現有此份黏貼於合約書最末之磋商條款，在此之前，原告二人根本不知有此磋商條款存在。而此個別磋商條款，係被告方面預先擬定複印製作，並非有於個別簽約時磋商研擬。除原告二人親簽之部分，其餘原告之用印皆係由有關業務承辦人員處理，其中原告二人印章，其中之一為授權被告代刻，原告二人並未親自用印蓋章。另原告二人未曾將系爭合約攜回審閱：系爭買賣契約第一條記載「契約審閱期本契約於中華民國102年3月19日經甲方攜回審閱9日」等語，但原告二人未曾將系爭合約攜回審閱，雖有經原告二人於此文字下方特定空格簽章，係因當時業務人員向原告稱此僅是形式、制式的，填入簽約日往前推9日之日期，因而乃變相逼迫原告放棄審閱期，而於現場簽約之際，既無給予磋商機會，亦無進行逐條說明解釋，簽約當時業務人員表明貸款金額為價款之八成，契約係制式合約，因而記載略有出入。而未給予契約審閱期並無法因時間經過而瑕疵補正，蓋原告二人自始未曾審閱契約，加上業務人員強調制式合約。惟因陸續發生與簽約當下說法不符之情事，原告方面忍無可忍因而提告，違反誠信原則者並非原告方面。
㈤本件依消費者保護法第12條、第17條第2項、第16條以及民
法第247條之1等規定，應為無效契約，原告依民法第113條、及同法第179條規定，請求被告返還已繳付之價款：⑴「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。
企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」、「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」消費者保護法第17條、16條定有明文。系爭契約乃為定型化契約，內政部依據消費者保護法第17條第1項規定，分別公告有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」與「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等。經查，原契約書之第九條貸款約定，其中第九條第二項第二款第3目：「可歸責於乙方時：差額部分，乙方應依原承諾貸款相同年限及條件由甲方分期清償，如乙方不能補足不足額部分，甲方有權解除契約。」，關於上開建物買賣契約第9條有關貸款約定內容，本與前開「應記載事項」規定相仿，即可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。惟個別磋商條款第二條更改規定為「可歸責於乙方時：核貸金額為預定金額百分之七十以下，甲方得解除契約，乙方返還甲方已兌現價金外，並加計年息百分之五利息予甲方。核貸金額為預定金額百分之七十（含）以上，其貸款差額依本條第三項約定辦理。…」，是該個別磋商條款變更為核貸金額為以預定金額百分之70分界，區分做不同之約定，百分之70以下買方始可擁有解約權，實已不當減輕賣方契約義務，嚴格限制買方解除契約權利，明顯不利於原告。蓋一般民眾購買房地產，因金額鉅大，莫不透過金融機關貸款以為支付，因此金融機構之貸款條件，包括貸款成數多寡、貸款年數長短等等貸款條件，無一不關涉到買方權益。然被告等於上開系爭契約約定賣方有權洽訂金融機構，及限制原告最長貸款期限，與預定貸款有差距之後之約定處理方式等情，顯違反上開規定且漠視、損害消費者權益甚矣，且明顯不利於原告。
㈥又被告亦有違反民法第148條誠信原則，因被告先使業務人
員向原告表明貸款金額係價款之八成，契約係制式因而所載有出入，以讓原告安心簽約；又仿個別磋商條款約定，將原本之貸款規定移植為個別磋商條款第二條，即「可歸責於乙方時：核貸金額為預定金額百分之七十以下，甲方得解除契約，乙方返還甲方已兌現價金外，並加計年息百分之五利息予甲方。核貸金額為預定金額百分之七十（含）以上，其貸款差額依本條第三項約定辦理。…」，以上，應認該當於前開消費者保護法第16條但書規定，應認系爭契約應全部無效。又依民法第247條之一規定，定型化契約約定內容有顯失公平者，該部分約定無效，而本件應認符合「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「加重他方當事人之責任者」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」以及「其他於他方當事人有重大不利益者」等情形，則本件契約亦應認屬全部無效之情形。「無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任」，民法第113條有明定，原告謹爰引該條規定主張。又依據民法第213條第2項規定：「因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息」。另「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所得者，並應返還」民法第179條、第181條前段亦定有明文。承上，系爭契約既為自始無效之契約，被告即無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告據此請求被告返還原告已繳付之買賣價金及法定遲延利息。
㈦就違約金酌減部分，原告未依約繳納價款致解除買賣契約，
係出於被告違反誠信原則，原本承諾可貸款八成，契約所載係制式條款，嗣後又提出制式契約回應原告，因而並非可歸責於原告之事由所致，且系爭房屋尚未興建完成，並無交付房屋等情，被告並無任何具體之損害。又系爭房地買賣，被告在成本上原僅需支付一次銷售費用，本件被告原支付一次銷售費用，而銷售費用為買賣房屋之成本，在被告出售房屋之際，本已列為成本，並不能直接把佣金列為損失加諸於原告。且被告主張認為違約金定為總價款15%，實已過高，包含將轉售可能之跌價損失、重行出售之費用，此至多係「未來」「可能」遭受之損失等等，惟前揭項目並非現在解除契約之損失：
⑴本件被告主張受有房地跌價損失、房地管理費用、重行銷售
佣金、回復原狀費用及利息損失，均係被告所受損害云云，即便屬實，既屬因契約解除後所生之損害，而非因原告債務不履行所生之損害。
⑵就房屋跌價而言，按負損害賠償責任者，除法律另有規定或
契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀民法第213條明文規定。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，同法第216條亦定有明文。被告尚未將系爭房地移轉並交付予原告，此亦為兩造所不爭執，系爭房地並無因原告債務不履行之事實而受有何積極損害，且系爭房地之價值縱有貶損亦係因市場交易價值之浮動所致，與原告之債務不履行非同一事實，自無相當因果關係。何況，縱被告於解除系爭買賣契約後將系爭房地另行售予第三人有減損之差額，亦係契約消滅後所生之損害，並非原告履行原契約，被告可得之利益。且被告尚未將系爭房地另行出售，對其將來何時出售、現況如何、市場之供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足影響系爭房地之價格，尚難認此差價即為被告因可歸責於原告之事由，解除買賣契約所受之損害。是被告主張其受有房地跌價之損失，應由原告負損害賠償責任云云，洵屬無據。
⑶就重行銷售佣金部分，查此部分被告之支出核屬被告之成本
，應已經計入被告之利潤中，自無庸重複審酌，況原告所買受之系爭房地，被告尚未再行售出，為被告所是認，則被告主張其受有重行銷售佣金之損害，毫無依據。是被告所訂之違約金實已過高，應予以扣減之。
㈧另就被告答辯㈢狀所附被證20，查諸筆建築物不動產標的，
凡有顯示屋齡者，倘非14年、即或20年之屋齡，此等建築物與本件不動產（坐落於臺北市萬華區漢中有關地號及其上之「台北晶麒」社區）係全新落成，二者完全沒有比較對照之基礎。蓋被告所提出條件係「系爭房地週邊（同位於康定路上、且同為20坪左右之小坪數住宅房屋）」，並未將興建完成年份或屋齡作為篩選條件，因而，以此被證20所示表格，指出之所謂跌價情形，為中古房屋價格之情形，與本件不同；而依據591房屋交易網站105年7月6日資料，「台北晶麒」房屋並無任何跌價情形，同社區第13樓、第16樓、第18樓、第25樓同樣坪數建築物之售價，平均每坪售價仍在74萬至86萬之間，絲毫無跌價跡象。又依照「台北晶麒」第14樓實價登錄交易資料，每坪71萬，亦無任何跌價情形可言。是被告方面主張受有損害跌價損害，顯見並無根據可言。故被告於本件所訂之違約金實已過高，應予以扣減。
㈨按「兩造締結之房屋預訂買賣契約書及土地預訂買賣契約書
，核其給付之內容，係上訴人按被上訴人施工之進度，將價款逐期交付給被上訴人，於房屋建成後，由被上訴人將土地及房屋分別過戶與上訴人，屬於將來給付契約之一種，在給付期限屆至前，土地所有權即令非屬被上訴人所有，或設有他項權利，該契約之有效成立，均屬無妨，上訴人對已屆清償期之款項，仍有給付義務，此為預售屋契約之性質」，最高法院73年度台上字第2540號判決可資參照，依此本件房屋土地預定買賣契約書乃將來給付契約性質，原告並非向被告購買成屋，原告於簽約後在被告交屋之前，對於預售屋只有債權存在，並無物權可請求。而原告於105年3月31日系爭不動產取得使用執照完工之前，即已告知被告無法繼續繳款，自104年11月26日起原告等已多次以存證信函通知被告有關無法繼續繳款等情事，且嗣後迄今系爭房地之所有權亦皆未曾歸屬予原告。故於104年11月26日至105年3月31日間，原告對於被告尚無任何物權請求權可言，則以系爭房地作為鑑價之標的，並進而以之衡量違約金包含之所失利益，顯非相當。況且，其主張鑑定系爭房地於105年3月21日市場價格，但是原告於104年11月26日起陸續發函予被告，而被告亦回覆原告之期間，系爭房地之房屋部分尚未完工（當時進度係鷹架拆除），以未完工之建築物進行鑑價或以105年3月21日作為鑑價基準日，亦與原被告兩造之間基礎事實或請求權基礎事實未盡相同。又本件係購買預售屋，原告於解約前原有按期繳付資金予被告興建房屋，原告無異承擔所有的風險與利息，因此被告興建房屋並無所述龐大資金成本；從而，被告所主張進行之鑑價係倒果為因，反將以「完工建築物」（土地所有權人與房屋起造人自始皆屬於被告）作為鑑價標的，模糊原本兩造債權債務之關係，而原告與被告之間違約金法律關係，係存在於系爭房地之預售屋興建完成之前，就此完工之後的預售屋進行鑑價，顯不相當；況且，倘如以已興建完成系爭房地作為鑑定標的、項目、或內容，亦無法引申作為度量釐清違約金內涵是否包含跌價損失之判準。
㈩另被告主張所失利益，係以「能否順利另行出賣」為核心，
進而指出「系爭房地予日後有可能因天災地震而毀損滅失，亦有可能因市場房屋供過於求而永遠無法售出，復有可能因房價下跌最終必須賠本能賣出」等語，惟此與本件所失利益完全無涉，倘有遭遇「天災地震而毀損滅失」亦係另有外力造成，亦有涉及結構品質等因素，皆非本次買賣契約情事所需負擔之風險；另主張「市場房屋供過於求而永遠無法售出」，則涉及商品規劃或市場規劃等等因素，與本件所失利益無關。是被告日後未必能另行出售系爭房地獲利，作為衡量所失利益，即與所失利益無涉；再者，被告主張「本件原告若能依約如期履行債務，被告依通常情形原可獲得營業淨利之預期利益…自屬民法第216條所定債務人應賠償填補至如同契約被履行之債權人所失利益」等語，係以未來房屋跌價為假設基礎，並非現在解除契約之損失：因按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀民法第213條明文規定。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，同法第216條亦定有明文。本件尚未移轉交付系爭房地，是系爭房地並無因原告債務不履行之事實而受有何積極損害，且系爭房地之價值縱有貶損亦係因市場交易價值之浮動所致，與原告之債務不履行非同一事實，無相當因果關係。何況，縱被告於解除系爭買賣契約後將系爭房地另行售予第三人有減損之差額，亦係契約消滅後所生之損害，並非原告履行原契約，被告可得之利益。且被告尚未將系爭房地另行出售，對其將來何時出售、現況如何、市場之供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足影響系爭房地之價格，尚難認此差價即為被告因可歸責於原告之事由，解除買賣契約所受之損害。是被告主張其受有房地跌價之損失，應由原告負損害賠償責任云云，洵屬無據。
並聲明：被告應給付原告白又勻新台幣（下同）297萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付原告白又仁297萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息；上開請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約第25條約定，經兩造另行個別磋商簽立「台北
晶麒」買賣契約個別磋商條款（下稱個別磋商條款）第五點予以修訂。該條款既經兩造另行個別磋商修訂，自非屬定型化契約條款，並無消保法第11條之1、第12條第1項及民法第247條之1第3款、第4款規定之適用，因定型化契約條款，乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，此參消費者保護法第2條第7款規定甚明。而兩造針對系爭買賣契約第25條約款，業經另行個別磋商，修訂如「個別磋商條款」第五點所載內容。系爭契約第25條約款既經兩造另行個別磋商修訂，自非屬定型化契約條款，顯無消保法第11條之1、第12條第1項及民法第247條之1第3款、第4款規定之適用。
㈡縱認經兩造另行個別磋商而修訂之系爭契約第25條約款係屬
定型化契約條款，原告仍不得依消保法第11條之1主張該條款未經其合理審閱而屬無效，亦不得依消保法第12條第1項及民法第247條之1第3款、第4款規定主張該約款違反誠信原則對消費者顯失公平而屬無效：
⑴消費者保護法第11條之1規定訂立審閱期間條款之目的，在
於給予消費者充分瞭解契約內容之機會，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害；如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者基於節省時間、爭取交易機會或其他因素考量而選擇自願放棄契約審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可，若強令以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異迫使所有之交易均需遞延數日，可能徒使消費者坐失商機，未必盡屬有利，是消費者非不得選擇自行放棄審閱權利；企業經營者於簽約後如已將定型化契約交付予消費者，消費者在經過相當合理之期間後，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，應認契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者如於事後再以違反審閱期為由而排除契約條款之適用，其行使權利顯然違反誠信原則，並有害於交易安全秩序，不應准許；另企業經營者為使消費者更易於掌握契約條款重要內容，而於契約條款下要求消費者簽名確認，以示慎重，對於消費者並無不利，更與消保法保護消費者之立法旨趣無違。
⑵系爭房地係原告父親白詠於102年3月19日代原告二人前往接
待中心預約購買，當日原告父親白詠當場簽立之二份「房地買賣預約單」其「附帶約定」欄位第3點載：「本人攜合約審閱本No：AB031簽章：白詠」，原告父親並親簽其姓名「白詠」於該欄位之上。由於原告父親確已於102年3月19日代原告攜回合約審閱本進行審閱，故原告於102年3月27日簽立系爭契約時，兩造乃於契約第一條載明：「契約審閱期本契約於中華民國102年3月19日經甲方攜回審閱9日。（契約審閱期間至少5日）」，上開約款之「102年3月19日」及「9日」部分，係以手寫方式填入，並經原告二人於該條款下方另行特別簽名蓋章確認，足證原告二人確已於簽約前9日即取得合約進行審閱，原告辯稱其等未曾合理實質審閱系爭契約云云，顯非事實。且原告二人自102年3月間簽立系爭買賣契約後，迄至本件起訴為止長達3年餘之期間，除一再發函表達其無力繳納款項並要求被告退還其已繳價金外，從未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平之情事，自應認契約審閱期之瑕疵已經補正治癒。原告二人既於第一條下方簽章確認瞭解知悉，更見其已實質審閱契約文件，而明悉條款約定內容，而購買系爭房地，原告二人多年後起訴主張契約條款未經其合理審閱，其行使權利顯然違反誠信原則，並有害於交易安全秩序，揆諸前揭裁判見解自不應准許原告再執此事由主張約款無效。
⑶按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂立之契約
，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第二百四十七條之一第二款所明定。所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約之本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有失公平之情形而言。」、「本件最高限額保證契約，雖為定型化契約，但契約條款既經上訴人審閱後簽章其上，自無為上訴人所不及知或無磋商變更餘地之可言」、「該連帶保證書上由被上訴人事先印刷之內容部分，上訴人於簽立時，原非不易詳閱內容，若有意見，本得要求刪改，非無選擇或拒絕之餘地，其於事後始任指保證書為定型化契約,內容違反誠信原則，顯失公平而無效，亦非有理」（最高法院94年台上字第2340號、93年台上字第1856號、93年台上字第696號裁判參照，被證8）。
⑷查兩造於簽訂系爭買賣契約時，若對約款有意見，亦非不得
與被告進一步協商，且事實上兩造對於系爭買賣契約條款（含第25條）亦有另行個別磋商進行修訂而簽立「個別磋商條款」，故原告並非處於無選擇或拒絕締約及無磋商變更之附合地位，兩造乃係立於平等地位，並無顯失公平情形。且「買賣契約個別磋商條款」，乃係兩造針對系爭買賣契約第2條、第9條、第10條、第19條、第25條、第30條另行個別磋商修訂而簽立。該條款內容既係經兩造另行個別磋商，自非屬定型化契約條款，且原告於102年3月27日簽立系爭買賣契約當時，業經代銷公司業務人員李琪縈對原告詳細說明個別磋商條款之內容，此有原告親自簽章之「台北晶麒房地預定買賣契約書要點說明」第四點明列有：「個別磋商條款說明」可稽，足見原告確已實質審閱瞭解該個別磋商條款之內容，原告聲稱伊等係於起訴後始知悉有個別磋商條款之存在，其未曾審閱該個別磋商條款云云，顯與事實不符。而系爭經修訂後之第25條第2項約款（見個別磋商條款第5點第2項）約定：「甲方（按即原告）違反本契約或經雙方個別磋商同意之各項約定時，乙方（按即被告）得解除本契約，解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」，並無隱諱不明之處，一般智識之人均可清楚瞭解其文義，復核其約款內容，與民法規定之歸責原則甚為相符（於甲方違反契約約定時，乙方始得解除契約），且對於兩造依買賣契約本質所生之主要權利義務（即原告給付買賣價款及被告交付買賣標的物之對待給付義務），並未有影響或變動而致不相當，實無違反誠信原則對消費者顯失公平可言，自難認該約款違反消保法第12條第1項規定而屬無效。況民法第247條之1第3款、第4款規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而定訂之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」審諸個別磋商條款所載之約款內容，與民法債權所定歸責原則相符，並無使原告拋棄權利或限制原告行使權利，亦無於原告有何重大不利益之情形，從而，原告主張該條款違反民法第247條之1第3款、第4款應屬無效云云，亦屬無稽。
⑸況縱使認為個別磋商條款無效，但是本件原告因違反系爭契
約所定「付款條件及方式」而遲延付款，被告依據系爭買賣契約第25條第2項之約定，仍得解除契約並沒收依房地總價款15%計算之違約金。
㈢系爭買賣契約業經被告於105年3月18日發函合法解除，並依
買賣契約第25條沒收系爭約定違約金，原告於系爭契約業經解除失其效力後，再次針對已然失效之契約主張解除，進而請求返還已付價金，自屬無據：
⑴依系爭房屋買賣契約第九條「貸款約定」第一項「不辦貸款
」約定：「甲方不辦理金融機構貸款者，於乙方通知辦理銀行貸後對保手續時，應繳納預定貸款金額之半數款項，並開立與另半數未繳金額同額且禁止背書轉讓免除作成拒絕證書之擔保本票予乙方，作為乙方取得甲方未繳款項之擔保。乙方於取得本約房屋契稅單時，通知甲方繳交另半數未繳金額予乙方，逾期視為甲方違約，乙方得逕行依本契約第二十五條第二項違約約定處理；且繳付之票據未兌現或未付清款項前，乙方得拒絕辦理產權移轉登記予甲方。」第二項「辦理貸款」約定：「㈠委辦貸款1、甲方同意委託乙方統籌代覓金融機構辦理貸款，並依乙方通知期限內辦理一切貸款相關手續，包括提供辦理產權移轉相關文件、辦妥貸款對保手續(含保證人)及簽蓋核貸文件、撥款委託書及簽具與申貸金額同額且禁止背書轉讓免除作成拒絕證書之擔保本票予乙方，並按照金融機構之規定，辦妥乙方領款之一切手續。…㈡自洽貸款1、甲方若欲自洽金融機構辦理貸款者，應自行向自洽之金融機構瞭解貸款條件…並於乙方通知辦理銀行貸款對保手續期限內向乙方提出申請，乙方始有配合辦理之義務。
…㈢甲方同意不論委辦貸款或自洽貸款均應遵守下列約定：⒈…2、甲方若因辦理貸款之條件不合、或中途改變主意不辦貸款、或主動向金融機構表明拒絕貸款或未於期限內辦妥銀行貸款相關手續及出具應完成用印文件及相關貸款資料時，經乙方以書面催告期限內仍未完成，視為甲方放棄辦理銀行貸款，乙方得逕依本條第一項不辦貸款約定方式處理。」復依個別磋商條款第5點第2項約定：「甲方違反本契約或經雙方個別磋商同意之各項約定時，乙方得解除本契約，解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。」準此，依據系爭房屋買賣契約第九條第一、二項約定，原告應於被告通知期限內辦理一切貸款相關手續（包括提供辦理產權移轉相關文件、辦妥貸款對保手續【含保證人】及簽蓋核貸文件、「撥款委託書」及簽具與申貸金額同額且禁止背書轉讓免除作成拒絕證書之擔保本票予乙方）。
⑵被告於104年11月23日寄發台北成功郵局第1311號、第1294
號存證信函予原告二人，催告於104年11月30日前赴被告公司辦妥銀行貸款相關手續暨繳納代收款項29萬元，並聲明逾期將依買賣契約第九條不辦貸款約定辦理。惟原告並未依限辦理。被告嗣於104年12月15日寄發台北成功郵局第1417號、第1418號存證信函予原告二人，催告於文到七日內分別依約繳納預定貸款金額之半數款項及貸收款項計481萬元暨開立擔保本票，並聲明逾期將依買賣契約違約約定處理。然仍未依限辦理。被告繼於104年12月28日寄發台北成功郵局第1498號、第1497號存證信函予原告二人，催告原告於文到七日內依約給付第九期工程款及遲延利息計308萬8624元，並聲明逾期將依買賣契約違約約定處理。仍未依限辦理。被告再於105年2月22日寄發台北成功郵局第131號、第130號存證信函予原告二人，催告於文到七日內分別依約給付第九期工程款、遲延利息及代辦費用計341萬1272元，並聲明逾期將依買賣契約違約約定處理。詎原告二人仍未依限辦理。被告最終乃於105年3月18日寄發台北成功郵局第340號、第339號存證信函予原告二人，聲明依買賣契約第八條及第二十五條解除契約並沒收已繳價金計230萬5500元，並聲明逾沒收金額之已繳價金請原告與被告聯繫洽辦領回。
⑶系爭買賣契約既經被告於105年3月18日合法解除，原告二人
自無於嗣後對已解除失效之契約，再主張以起訴狀繕本為解除。況原告主張解除契約之理由略以：原告購買系爭房地時，被告銷售小姐稱可貸款八成，嗣於行將交屋之際，卻告知僅能貸款六成云云，惟系爭買賣契約第九條約定：「貸款約定本契約【附件三】付款明細表約定之銀行貸款金額計新台幣零仟玖佰零拾肆萬元整（以下簡稱預定貸款金額）…」，原告二人並特別於該條款下方另行簽名蓋章以確認同意知悉。從而，原告指稱其購買系爭房地時經被告聲稱可貸款八成云云，顯與事實不符而無足採。
㈣原告請求酌減系爭約定違約金之部分：
⑴原告應就所主張違約金過高之利己事實負舉證責任，但原告
並未舉證證明系爭約定違約金有何過高顯失公平情事，其請求酌減不應准許：
①按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及司法秩序之維護。」②因此，約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規
定，減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是本件原告應就系爭約定違約金過高顯失公平之利己事實，依辯論主義負舉證責任，法院始得依法審酌是否確有過高及如何核減至相當數額，否則當事人均應同受違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，本件原告並未舉證證明系爭約定違約金有何過高而顯失公平之情，其空言主張約定之違約金過高而請求酌減，自無理由。
③又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及司法秩序之維護。原告於簽訂系爭買賣契約前，對於契約條款內容等主客觀因素，本得事先評估後決定是否簽約，不得於事後自行違約而受違約處罰時，任意指摘債務不履行違約金約款不當。原告既未舉證證明系爭約定違約金有何過高而顯失公平情事，法院當應尊重兩造間關於違約金之約定，原告亦應受契約約款之拘束，不得任意違反契約信守要求酌減違約金。
⑵況本件被告所受損害，已遠遠超過系爭約定違約金之數額，自不應酌減系爭約定違約金：
①按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第216條定有明文。復按「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」、「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」②就營業利潤所失利益部分：民法第216條規定損害賠償應填
補債權人所受損害及所失利益，依通常情形可得預期之利益視為所失利益。上開所引最高法院判決均肯認依同業利潤標準或依建商實際利潤率，計算賣方因買方違約致生所失利益之損害，即係本於民法第216條所規定完全賠償原則之當然。故被告出售系爭房地依通常情形原可獲得之利潤，自屬被告所受損害之範圍，為最高法院所肯認。現今房市交易緊縮整體經濟環境欠佳，系爭契約經解除後，被告能否順利另行出賣，尚屬未定之數，系爭房地於日後有可能因天災地震而毀損滅失，亦有可能因市場房屋供過於求而永遠無法售出，復有可能因房價下跌最終必須賠本方能賣出，自難率爾臆測被告日後必能另行出售系爭房地獲利，而謂被告於本件之預期營業利益損失日後必能再獲填補，即難認被告日後必可再獲得另行出售價金之利益，而謂於本件訴訟計算被告所失利益有致被告重複獲利之情。況縱被告得以另行出賣系爭房地，該所得價金利益乃係基於被告與第三人間之買賣契約，其與被告因本件契約經解除而受有之所失利益，並非基於同一原因事實，自不得以被告可能受有再行出賣價金利益而謂被告於本件買賣未受有所失利益之損害，甚或謂被告得因兩者扣抵而無損害。至於被告於解約後仍保有系爭房地（無須依約過戶及交付原告）、及原告於解約後仍保有原價金（無須依約支付被告），乃係因系爭契約業因原告違約而經解除之故，上開兩造各自仍保有之資產，均係兩造之固有財產，此與所失利益之概念完全無涉，無從以被告仍保有系爭房地乙節，遽認被告並無營業利潤所失利益之損害。系爭買賣契約係於102年3月簽訂，依據財政部「102年度營利事業各業所得暨同業利潤標準」，不動產買賣之同業利潤毛利率為27%、淨利率為17%，再審諸被告公司99年度至103年度經會計師查核簽證之綜合損益表顯示，被告公司99年度至103年度之實際淨利率分別為25%、30%、23%、23%、33%，該五年度之平均淨利率為26%，故無論係依財政部頒布之同業利潤標準或依被告公司之實際淨利率，均高於系爭約定違約金（占買賣價金總額15%）之比例，準此，若暫不計算被告所受其他損害，而僅就消極損害之所失利益而言，被告之損害已逾系爭約定違約金（即買賣價金15%）之數額，足認系爭約定違約金並無過高情事，自不應予以酌減。而本件原告投資購買系爭房地後，發現房市反轉下跌，乃不願承受原應歸其承擔之相關風險及損害，而逕行違約欲將風險及損害轉嫁予被告。原告於其違約以圖轉嫁風險及損害予被告後，反謂系爭房地日後必無上開毀損滅失或無法售出或賠本售出之風險，並謂被告日後必能另行售出獲利以實現本次買賣原可獲取之預期營業利益云云，不僅有違誠信正義，屬臆測之詞，殊不足採。
③銷售服務費用損害部分：系爭房地被告委託仰山林廣告有限
公司代銷，並支付仰山林公司85萬5000元（白又勻部分）及84萬9000元（白又仁部分）之銷售佣金及服務費。被告因仰山林公司代銷系爭房地，而支付予仰山林公司之銷售佣金及服務費，分別占白又勻買賣總價款之5.56%、占白又仁買賣總價款5.52%，而「按出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，其價值低於原定買賣價金，出賣人之財產即因而減少，難謂其未受損害，法院審酌約定之違約金金額是否過高，自應予斟酌。東雲公司抗辯系爭廠房於伊解約之八十七年市場行情，每坪已跌價十一萬零九百元，伊受有二千四百五十五萬八千二百六十六元減少收入之損害等語，並提出業務銷售合約書影本乙件為證。原審就系爭廠房於解約時之市價有否下跌？跌落若干？未予調查審認，徒以東雲公司既未再行出售系爭廠房，即認其未受跌價之損失，自嫌速斷。次查東雲公司抗辯伊委託台北房屋服務股份有限公司及潤泰廣告事業股份有限公司銷售系爭廠房與肯友公司，計支出佣金三百十六萬零二百六十七元，有廣告製作業務執行合約書、發票、收款日報表在卷可稽，並經證人徐博文證述屬實。倘非虛妄，上開佣金不因嗣後系爭買賣契約之解除而得請求返還，能否謂此非東雲公司因肯友公司違約所受之損害，尚非無疑。原審未於核減違約金時就此加以審究，亦有疏略。東雲公司究得沒收若干價金充作違約金，攸關肯友公司得請求東雲公司返還價金之多寡，而違約金之數額既尚待原審查明審認，自應將原判決全部予以廢棄發回。」最高法院93年度台上字第1616號判決可資參照，被告公司支付代銷公司之銷售佣金及服務費（約占買賣總價5.6%、5.5%），自屬因原告違約所致生被告之損害，而應計入違約金由原告賠償。
④房地跌價損害部分：本件係於102年3月27日以每坪76.9萬元
購買系爭房地（總價1537萬元/總面積19.99坪），惟自102年以來政策打房造成房市反轉直下，迄至系爭契約於105年3月21日解除時，系爭房地之每坪市價已下跌至64.7萬元以下，跌價損失已達243.9萬元以上【（原契約成交價76.9萬元/坪-解約當時市場成交價64.7萬元/坪）* 19.99坪=-243.9萬元】，準此，被告所受系爭房地一戶之跌價損害至少為243.9萬元（約占買賣總價15.9%），自屬因原告違約所致生被告之損害，蓋因原告若選擇繼續履約將由其自行承受房屋之跌價損失至少243.9萬元之不利益，故原告選擇違約再請求法院酌減違約金至零，以將投資失利完全轉嫁予被告。單就此部分房價下跌之損害，已遠逾系爭約定違約金之數額，足見系爭約定違約金顯無過高，自不應予以酌減。
⑤價金利息損害部分：被告於104年12月15日以存證信函催告
原告於文到七日內繳納預定貸款金額（房屋部分1,793,600元、土地部分6,406,400元、車位部分840,000元）之半數452萬元，原告於104月12月16日收受。嗣被告於104年12月28日以存證信函催告原告於文到七日內給付第九期工程款308萬元（土地部分2,780,000元，車位部分300,000元），原告於104年12月29日收受。從而，被告所受價金利息之損害，截至目前為止已累計達330,680元（單一原告），自應於審酌違約金時斟酌。【計算如下：4,520,000元*年息5%*331天（104.12.23～105.10.28）/365天=204,948元。3,080,000元*年息5%*298天（105.1.5～105.10.28）/365天=125,732元204,948元+125,732元=330,680元。】，被告所受價金利息損害，乃原告違約所致，隨著時間之遞延將持續增加擴大，屬原告應賠償至如同契約被履行之損害範圍，且損害額目前尚難估算完全。
⑥稅捐損失部分：就房屋稅部分，依台北市稅捐稽徵處105年
房屋稅繳款書，系爭不動產每戶每年房屋稅為67,824元，原告若依約履行，系爭房地所有權將登記為原告所有，則房屋稅應由原告繳納而非被告，原告若依約履行，被告即無須承受之損害。且系爭不動產之每年房屋稅率為3.6%（按67,824/1,884,000=3.6%），如被告無法於4.17年內售出，則僅計算房屋稅之損害即已超過15%（按15%/3.6%=4.17年），如被告無法於27.78年內售出，則被告就系爭房屋所納房屋稅數額即等同系爭房屋之全部價值，形同系爭房屋被政府徵收一次（按100%/3.6%=27.78年）。因台北市於103年大幅調高房屋稅之持有房屋成本，原告違約拒絕繼續履行買賣契約，將原應由其承擔之損害轉嫁予被告，則上開損害，自屬原告若依約履行，被告即毋需承受之損害。上開被告須按年支出房屋稅之損害，乃原告違約所致，隨著時間之遞延將持續增加擴大，均屬原告應賠償至如同契約被履行之損害範圍（按如原告依契約履行，即係由原告承擔而非被告），且損害額目前尚難估算完全。又地價稅部分，地價稅依法於每年11月對所有權人開徵，如原告依約履行，系爭房地所有權將登記為原告所有，則地價稅應由原告自行負責每年繳納，惟因原告選擇效率經濟性的違約拒絕繼續履行買賣契約，致地價稅亦轉嫁由被告承擔，則此亦屬原告若依約履行，被告即毋需承受之損害。上開被告須按年支出地價稅之損害，乃原告違約所致，隨著時間之遞延將持續增加擴大，均屬原告應賠償至如同契約被履行之損害範圍（按如原告依契約履行，即係由原告承擔而非被告），且損害額目前尚難估算完全。
⑦此外，被告因系爭房地後續無法售出期間之資金成本例如貸
款利息、繼續銷售系爭房地之管銷成本等，亦係因原告違約所致之損害，且系爭不動產市值仍持續跌落，且由於與系爭房地同屬「台北晶麒」之套房拋售量體太大，依現今套房市價崩盤之跌勢以觀，系爭房地根本難以脫手售出，從而，前開所述被告因系爭房地後續無法售出期間之資金成本，將隨著時間之遞延持續增加，損害之大實難估計。是系爭約定違約金實不足以完全填補被告所受損害，自不應再予酌減。
㈤按內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載
事項」第24條「違約之處罰」第4款規定：「買方違反有關【付款條件及方式】之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，上開預售屋買賣定型化約款係經行政院消費者保護委員會議通過，並由內政部公告施行，且歷經多次修訂均未就此15%之比例修正。可知中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式而沒收買賣價金15%，係屬客觀合理之範圍。是系爭約定違約金數額，與消費者保護機關及預售屋買賣主管機關之認定相同（即與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款所定得沒收總價款15%作為違約金之規定相符），合於一般社會經濟狀況所認可接受之標準，且本件被告因原告違約之所受損害及所失利益【包含被告依通常情形原可獲得之營業利潤（約占買賣總價23%~33%）、被告公司因此支付代銷公司之銷售佣金及服務費（約占買賣總價5.6%及5.5%），及系爭房地管理費用、買賣價金遲延利息、重行銷售費用、解約前之跌價損失等損害】，已遠遠超過系爭約定違約金之數額(占買賣總價15%)，自不應再予酌減系爭約定違約金。
㈥原告請求自起訴狀繕本送達翌日起按法定利率計算之遲延利
息，並無理由：按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效力形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息之問題。」、「當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。」最高法院98年台上字第501號、97年台上字第1078號判決要旨可資參照，是法院酌減違約金之裁判，係於判決確定時始生形成效力，亦即原告就酌減違約金部分對被告之不當得利返還請求權，係於本件判決確定時始告發生，被告之返還不當得利義務亦於斯時始屆清償期，故就酌減違約金之返還義務，於起訴時既尚未發生，從而即不生應自起訴狀繕本送達翌日起支付遲延利息之義務。
㈦按司法院釋字第576號解釋文揭示：「契約自由為個人自主
發展與實現自我之重要機制，並為私法自治之基礎，除依契約之具體內容受憲法各相關基本權利規定保障外，亦屬憲法第22條所保障其他自由權利之一種。」是契約自由亦為憲法所保障之權利。復按民法第252條規定賦予法院對違約金之酌減權（形成力），目的在矯正因當事人地位不對等致違約金約定過高而顯失公平，以避免重大不公。尤其「約定違約金乃當事人私法自治與契約自由之權限，介入干涉，必須謹慎，因此違約金須達本條規定之『過高』之程度，法院始得予以酌減。」，「應強調的是，若約定之違約金額未達『顯相懸殊』或『顯失公平』之情形，不宜適用民法第252條予以酌減」，是對違約金之酌減均以「顯失公平」之要件為前提。且最高法院亦認為「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」準此，除非系爭約定違約金過高而達顯失公平之程度，而有限制契約自由之必要性外，法院即不應適用民法第252條強行介入私法交易、變更契約條件、干涉憲法所保障之契約自由，而系爭約定違約金符合我國消費者保護機關及預售屋買賣主管機關所制定之標準，並無過高而達顯失公平之程度，法院實無介入干涉而予酌減之必要。
㈧是系爭約定違約金數額（即總價15%），符合我國消費者保
護機關及預售屋買賣主管機關所制定之標準（即與內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款所定得沒收總價款15%為違約金之規定相符），足認約定之違約金係屬客觀合理之範圍，並無過高致達顯失公平程度，且兩造之所以約定違約金，原意即在藉此達成降低日後證明損害之成本及降低法院或當事人之訴訟成本等目的。法院實應尊重契約自由及私法自治，嚴守民法第252條所定『過高』之要件，於違約金「顯相懸殊」、「顯失公平」之情況，始得予以酌減，俾維持當事人締約決定、對價平衡及履約動機，避免事後任意爭執約定之違約金過高，致無從達成違約金制度之目的，並可防止訴訟資源之無謂浪費。本件約定違約金為總價15%，與我國消費者保護機關及預售屋買賣主管機關所制定之標準相同，屬客觀合理範圍內，實無約定過高而達顯失公平之程度，原告復未舉證證明系爭約定違約金有何過高致顯失公平、與被告所受損害顯相懸殊情事，如依原告請求而予酌減，無異鼓勵債務人可任意違約並動輒訴請法院酌減違約金，且將債務人不履行契約之不利益轉嫁予債權人承擔，實對被告難謂公平而有違社會正義，並有礙交易安全及私法秩序之維護。
㈨為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告白又勻於102年3月27日與被告簽立房屋土地預定買賣契
約書，約定以總價1,537萬元向被告購買坐落於臺北市○○區○○段三小段678-1、816、817、819、863、864、886等七筆土地持分120/100000及其上之「台北晶麒」社區編號第A18棟第16樓房屋乙戶及地下第7層機械編號第004號汽車停車空間1位。
㈡原告白又仁於102年3月27日與被告簽立房屋土地預定買賣契
約書，約定以總價1,537萬元向被告購買坐落於臺北市○○區○○段三小段678-1、816、817、819、863、864、886等七筆土地持分120/100000及其上之「台北晶麒」社區編號第B18棟第16樓房屋乙戶及地下第7層機械編號第041號汽車停車空間1位。
㈢原告二人已分別給付被告買賣價款各為297萬、297萬。㈣原告白又仁於104年12月8日寄發台中北屯郵局第001231號存
證信函予被告（卷第175頁）；原告白又勻於104年12月8日寄發台中北屯郵局第001232號存證信函予被告（卷第177頁）。
㈤被告於104年11月23日分別寄發台北成功郵局第1311號、第
1294號存證信函予原告二人，催告原告二人於104年11月30日前赴被告公司辦妥銀行貸款相關手續暨繳納代收款項29萬元，並聲明逾期將依買賣契約第九條不辦貸款約定辦理（卷第45頁）。
㈥被告於104年12月15日分別寄發台北成功郵局第1417號、第
1418號存證信函予原告二人，催告原告二人於文到七日內分別依約繳納預定貸款金額之半數款項及代收款項計481萬元暨開立擔保本票，並聲明逾期將依買賣契約違約約定處理（卷第49頁）。
㈦被告於104年12月28日分別寄發台北成功郵局第1498號、第
1497號存證信函予原告二人，催告原告二人於文到七日內分別依約給付第九期工程款及遲延利息計308萬8624元，並聲明逾期將依買賣契約違約約定處理（卷第55頁）。
㈧被告於105年2月22日分別寄發台北成功郵局第131號、第130
號存證信函予原告二人，催告原告二人於文到七日內分別依約給付第九期工程款、遲延利息及代辦費用計341萬1272元，並聲明逾期將依買賣契約違約約定處理（卷第60頁）。㈨被告於105年3月18日分別寄發台北成功郵局第340號、第339
號存證信函予原告二人，聲明依買賣契約第八條及第二十五條解除契約並沒收已繳價金計230萬5500元，並聲明逾沒收金額之已繳價金請原告與被告聯繫洽辦領回（卷第66頁）。
四、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據原告提出土地暨房屋買賣契約書節本
、土地暨房屋買賣契約書之個別磋商條款、存證信函、591房屋交易網之列印資料、實價登錄交易資料查詢結果、存證信函等文件以為佐證（卷第9、140、175、253頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯，並提出存證信函及回執、系爭買賣契約個別磋商條款、財政部102年度營利事業各業所得暨同業利潤標準、被告公司99年度至103年度經會計師查核簽證之綜合損益表、系爭房地買賣銷售傭金代銷公司收訖證明書影本、內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、房地買賣預約單、台北晶麒房地預定買賣契約書要點說明、591房屋交易網之列印資料、系爭買賣契約附件三付款明細表、內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料、台北市稅捐稽徵處105年房屋稅繳款書影本、三立新聞網報導資料、自由時報電子報報導資料、系爭「台北晶麒建案」其他承購戶取得之所有權狀、其他承購戶之買賣契約節本及所有權狀影本、另案確定判決證明書等文件以資為據（卷第45、161、181、234、256頁），是本件所應審酌者為：原告主張未合理審閱實質審閱系爭契約、簽約時根本不知個別磋商條款存在，並依消費者保護法第12條、第17條第2項、第16條以及民法第247條之1等規定主張系爭契約第25條規定無效，並依民法第113條、及同法第179條規定，請求被告返還原告已繳付之價款各297萬元，有無理由？原告依民法第252條規定請求酌減違約金，有無理由？被告抗辯系爭契約第25條約款為經兩造另行個別磋商修訂，故本件無消保法第11條之1、第12條第1項及民法第247條之1第3款、第4款等規定之適用，有無理由？被告抗辯系爭買賣契約業經被告於105年3月18日發函合法解除，原告不得再解除契約主張返還價金，有無理由？被告抗辯因原告違約受有「跌價損害」、「利息損害」、「銷售服務費用損害」、「營業利潤所失利益」、「稅捐損失」等損害，已逾買賣價金15%，故已無再酌減違約金之必要，有無理由？以下分別論述之。
㈡按消費者保護法第11條之1規定訂立審閱期間條款之目的，
在於給予消費者充分瞭解契約內容之機會，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害；如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者基於節省時間、爭取交易機會或其他因素考量而選擇自願放棄契約審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，尚無不可，若強令以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異迫使所有之交易均需遞延數日，可能徒使消費者坐失商機，未必盡屬有利，是消費者非不得選擇自行放棄審閱權利；企業經營者於簽約後如已將定型化契約交付予消費者，消費者在經過相當合理之期間後，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，應認契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者如於事後再以違反審閱期為由而排除契約條款之適用，其行使權利顯然違反誠信原則，並有害於交易安全秩序，不應准許；另企業經營者為使消費者更易於掌握契約條款重要內容，而於契約條款下要求消費者簽名確認，以示慎重，對於消費者並無不利，更與消保法保護消費者之立法旨趣無違。
㈢經查，本件系爭房地前由原告父親白詠於102年3月19日前往
接待中心預約購買，當日原告父親白詠當場簽立之二份「房地買賣預約單」其「附帶約定」欄位第3點載：「本人攜合約審閱本No：AB031簽章：白詠」，原告父親並親簽其姓名「白詠」於該欄位之上，繼之原告於102年3月27日簽立系爭契約時，雙方乃於契約第一條記載：「契約審閱期本契約於中華民國102年3月19日經甲方攜回審閱9日。(契約審閱期間至少5日)」等語，其中條款之「102年3月19日」及「9日」部分，則係以手寫之方式填入資料後，再經原告於該條款下方另行特別簽名蓋章確認，此有該文件在卷可按，因此，被告主張本件係由原告父親於102年3月19日，代原告攜回合約審閱本進行審閱，因此原告繼之於102年3月27日前往簽立系爭契約時，其即填載原告父親攜回合約之102年3月19日，足證原告二人確已於簽約前9日即取得合約進行審閱等語，即非無由，應堪採信；另外，就雙方房屋土地預定買賣契約書所附之買賣契約個別磋商條款係經原告簽名之部分，有該條款在卷可按，且原告對於其所親自簽名之事實亦不爭執，足堪認定，是原告主張：其未曾合理實質審閱系爭契約、簽約時根本不知有此磋商條款存在等語，委不足採。
㈣其次，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民
法第252條訂有明文。而「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護」，最高法院96年度台上字第1065號判決意旨可資參照。
因此，就當事人主張所約定之違約金額過高，而依照民法第252條規定請求減至相當之數額，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，有關約定之違約金額是否有過高之事實，乃應由主張者提出相關之事證資料作為裁判之基礎，而並非由法院依職權蒐集調查，或由對方提出事證以為證明，應堪確定，因此，本件原告應就系爭約定違約金過高顯失公平之利己事實，依辯論主義負舉證責任，但是本件原告除對於被告所提出其所受損害及所失利益之部分為指摘外，就系爭違約金究有何過高之情事，原告並未就違約金額過高而顯失公平之部分提出證據以資主張，則上無從僅以原告所任意指摘原約定違約金額過高之敘述，即認為應酌減違約金，否則屬於原告故意違約所產生不履行契約之不利益強令由被告分攤，是尚無從僅依照原告之主張而為其有利之認定，被告主張：本件原告並未舉證證明系爭約定違約金有何過高而顯失公平之情，其空言主張約定之違約金過高而請求酌減，並無理由等語，應堪採據。
㈤況且，經行政院消費者保護委員會議通過，由內政部公告施
行之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違約之處罰」第4款規定：「買方違反有關【付款條件及方式】之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等情，業據被告提出在卷可按，因此，由形式上以觀，本件雙方就違約金之約定，並未逾越內政部之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之範圍，因此，被告主張：中央主管機關於預售屋買賣關係中，為維護消費者之正當權益，亦認賣方因買方違反付款條件及方式而沒收買賣價金15%，係屬客觀合理之範圍，本件系爭約定違約金數額，與消費者保護機關及預售屋買賣主管機關之認定相同（即與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款所定得沒收總價款15%作為違約金之規定相符），合於一般社會經濟狀況所認可接受之標準，並無過高之情形等語，即非無由。
㈥再者，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以
填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第216條、第250條分別訂有明文，因此，違約金之約定，係本於契約自由而由雙方預先就違約賠償等事項預先為約定，其與違約時所實際產生之所受損害及所失利益之內涵，並非全然一致，原告就被告所主張其因為原告違約之所受損害及所失利益所為之反駁，縱使認屬有據，亦係對於其所受損害及所失利益之範圍為主張，與雙方合意約定違約金之意全然一致，是並無僅僅依照所受損害及所失利益之金額計算與所約定違約金之金額有差距，即能遽邇認定屬於違約金額過高之情形，應堪確定；況且，被告主張其因原告違約之所受損害及所失利益，乃包含：⑴營業利潤所失利益：系爭買賣契約係於102年3月簽訂，依據財政部「102年度營利事業各業所得暨同業利潤標準」，不動產買賣之同業利潤毛利率為27%、淨利率為17%，另被告公司99年度至103年度經會計師查核簽證之綜合損益表，被告公司99年度至103年度之實際淨利率分別為25%、30%、23%、23%、33%，該五年度之平均淨利率為26%，故無論財政部頒布之同業利潤標準或依被告公司之實際淨利率，均高於系爭約定違約金15%之比例；⑵銷售服務費用損害部分：系爭房地被告委託仰山林廣告有限公司代銷，並支付仰山林公司85萬5000元（白又勻部分）及84萬9000元（白又仁部分）之銷售佣金及服務費，支付之銷售佣金及服務費，分別占白又勻買賣總價款之5.56%、占白又仁買賣總價款5.52%；⑶房地跌價損害部分：本件於102年3月27日以每坪76.9萬元交易系爭房地（總價1537萬元/總面積19.99坪），惟自102年以來政策打房造成房市反轉直下，現今房市交易緊縮且整理經濟環境欠佳之情況下，迄至系爭契約於105年3月21日解除時，系爭房地之每坪市價已下跌至64.7萬元以下，跌價損失已達243.9萬元以上（原契約成交價76.9萬元/坪，解約當時市場成交價
64.7萬元/坪）*19.99坪=-243.9萬元，被告所受系爭房地一戶跌價損害至少為243.9萬元（約占買賣總價15.9%）；⑷價金利息損害部分：被告所受價金利息之損害，截至目前為止已累計達330,680元（【計算如下：4,520,000元*年息5%*331天（104.12.23～105.10.28）/365天=204,948元。3,080,000元*年息5%*298天（105.1.5～105.10.28）/365天=125,732元204,948元+125,732元=330,680元。】，單一原告）；⑸稅捐損失部分：房屋稅部分，依台北市稅捐稽徵處105年房屋稅繳款書，系爭房屋每戶每年房屋稅為67,824元，另地價稅依法於每年11月對所有權人開徵，如原告依約履行，系爭房地所有權將登記為原告所有，則房屋稅地價稅應由原告繳納而非被告，原告若依約履行，被告即無須承受之損害，惟因原告選擇效率經濟性的違約拒絕繼續履行買賣契約，致使房屋稅、地價稅轉嫁由被告承擔，則此亦屬原告若依約履行，被告即毋需承受之損害；⑹另外被告主張尚有因系爭房地後續無法售出期間之資金成本例如貸款利息、繼續銷售系爭房地之管銷成本等，亦係因原告違約所致之損害之部分，業據被告提出證據陳明在卷，是被告據此主張其所受之損害已遠逾系爭約定違約金（即買賣價金15%）之數額，足認系爭約定違約金並無過高情事，自不應予以酌減等情，即非無據，應堪採信。
五、綜上所述，原告主張未合理審閱實質審閱系爭契約、簽約時根本不知個別磋商條款存在，並依消費者保護法第12條、第17條第2項、第16條以及民法第247條之1等規定主張系爭契約第25條規定無效，並依民法第113條、及同法第179條規定，請求被告返還原告已繳付之價款各297萬元，以及依民法第252條規定請求酌減違約金，均無理由，應予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
民事第三庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
書記官 曾東紅