臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1438號原 告 賴聰福訴訟代理人 陳憲政律師複代理人 施宇宸律師被 告 國防部法定代理人 馮世寬訴訟代理人 林志宏律師複代理人 楊翕翱律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序被告國防部之法定代理人已於訴訟繫屬中變更為馮世寬，並經其於民國105年6月22日具狀聲明承受訴訟，核無不合。
貳、實體
一、原告主張、聲明㈠主張：被告曾委由財政部國有財產署北區分署基隆辦事處(
下稱基隆辦事處)，辦理被告所有坐落於基隆市○○區○○段○○○○○○○號之土地（下稱系爭土地）標售，經公開標售後由原告得標，嗣經地政機關於104年9月15日複丈測量後（同年10月1日作成成果圖），發現系爭土地遭鄰近之「海光一村社區」部分占用（計56.83平方米），查係被告在89年間，於基隆市○○區○○段○○○○○號之土地(下稱1245地號土地）發包興建「海光一村新建工程」，於該工程中所設置，於興建之時（該新建工程於99年間完工），第1245地號、1245-3地號之土地，皆屬被告國防部所有，可見該海光一村擋土牆(下稱系爭擋土牆)占用到系爭土地之情形，係完全可歸責於被告所致，且被告完全知情，被告就該占用之情形，實有可歸責之處，致使該部分無從由原告開發使用，而屬有減少價值或效用之瑕疵，原告自得就遭占用之部分，依民法第359條行使減少價金請求權，被告就該價金減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，原告自得依不當得利之規定請求被告就該有瑕疵部分返還所受領之價金。原告自發現土地遭占用時起，即函催被告應為處理，惟被告迄今仍未出面，致使原告之預定開發計畫無法實行受有損害，且因系爭擋土牆之占用致使系爭土地使用面積及價值減少，原告另依民法第227條第2項請求損害賠償。綜上，原告爰依民事訴訟法第179條、第359條、第227條第1項、第2項起訴，及依第244條第4項僅表明其全部請求之最低金額。
㈡聲明：⒈被告應給付原告新台幣( 下同) 4,876,104 元，並
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯、聲明㈠答辯：原告所稱系爭土地遭鄰近海光一村社區占用者，實際
上為系爭土地與同段1245地號土地交界處之系爭擋土牆設施，此有系爭擋土牆坐落位置套繪地籍示意圖可稽，另依原告訴訟代理人所發國史館郵局572號、617號存證信函(下稱系爭572、617號存證信函)之內容均述及部分土地有遭海光一村擋土牆占用之情，即可知悉原告所爭執遭占用系爭土地之地上物乃系爭擋土牆設施，查系爭擋土牆施設之原因，乃在於1245地號土地與系爭土地間存在有1層樓半左右之高程差，此有自1245地號土地擋土牆上俯視系爭土地之照片可參，1245地號土地之地勢較高，而系爭土地之地勢較低，擋土牆本身之作用本在於加固邊坡，防止高處土石崩落及水土侵蝕，以同時保護高、低兩處土地行人及建築物或其他地上物之安全，是以系爭擋土牆之存在，不僅並未減損系爭土地之價值及效用，反是對系爭土地之使用安全形成一定保護作用，原告主張系爭擋土牆存在於系爭土地上為物之瑕疵，應非可採。另從系爭擋土牆所在位置乃橫跨於1245地號土地與系爭土地之交界觀之，面積為狹長型，佐以建築基地之興建開發於都市土地使用管制上本均有一定之建蔽率、容積率限制，本無可能將全部土地均予建築使用，原告為系爭土地開發使用之安全，恐亦有設置擋土牆之需要，則原告就系爭土地遭系爭擋土牆占用部分應無其所稱開發使用因此遭受妨礙之情形，原告當就其主張有如何開發使用計畫因該擋土牆而遭受妨礙情事具體舉證。如認系爭擋土牆存在於系爭土地之邊界構成物之瑕疵，惟被告委託基隆辦事處標售系爭土地標售公告之公告事項(下稱系爭公告)四、已明載「標售房地之都市計畫使用分區或非都市土地使用編定，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使用分區證明書、政府機關網站公布之使用分區或地政事務所核發之土地登記謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀。」，系爭公告之附表標號3備註欄1亦明載「採現況標售及點交，如有地上物或占用問題概由得標人自理。」又系爭土地之國有不動產投標須知(下稱系爭土地投標須知)三記載「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」是原告於投標時理應屬可得知悉系爭土地上會有地上物或占用問題存在，若原告在投標前疏於前往系爭土地確認土地現況，以致不知系爭土地邊界有系爭擋土牆占用情形，或雖有前往系爭土地查看土地現況，但對於系爭土地邊界之擋土牆是否占用系爭土地存有疑義卻在所不問的仍予投標，應認原告係因重大過失而不知物之瑕疵，被告復無保證系爭土地無遭占用之情形，依民法第355條第1項或同條第2項前段規定，被告均應不負擔保之責。縱若系爭擋土牆占用系爭土地構成物之瑕疵，原告於104年3月30日已發函予被告表示系爭土地有遭占用海光一村社區擋土牆占用情形，此有原告104年3月30日（104)福字第03300001號函(下稱系爭00000000號函)可稽，足見原告於104年3月30日以前即已知悉並通知被告其所主張之瑕疵存在，其後原告訴訟代理人代理原告所發系爭572號存證信函及原告訴訟代理人代理原告寄發之系爭617號存證信函（寄發日期為104年11月20日），此存證信函之寄發時間自104年3月30日起算已超過6個月，前述三份函文之內容係請被告出面協商處理，依法研擬減少價金或其他處理辦法，均並無確定向被告行使減少價金請求權之意思表示存在，遲至原告向被告起訴方於民事起訴狀中確定表示對被告行使減少價金請求權，故原告就其主張行使物之瑕疵擔保之減少價金請求權，自其通知被告有其主張物之瑕疵存在時起，應有已超過6個月而不行使之情形，其減少價金請求權當已罹於除斥期間而消滅，不得再為主張。又稽原告系爭00000000號函記載，可知原告104年3月30日寄發前揭函文時，即係據原告向地政機關申請鑑界測量之結果，向被告主張其認系爭土地有遭擋土牆占用之瑕疵存在，原告稱須待土地複丈結果做出後方得確認，故係104年10月1日才知悉云云，顯非事實。另原告一再指稱其開發計畫受到妨礙，或其預定開發計畫無法實行，然原告並未就其具體之開發計畫加以舉證。系爭土地依系爭公告所示，標售土地之面積、都市計畫使用區分為「791.29平方公尺」、「住宅區」。而系爭土地經原告標得並繳納價款後，被告業按前揭標售公告將系爭土地全部辦理移轉登記予原告完畢。此有系爭土地之土地登記第二類謄本可參。即令本件兩造爭執之系爭土地為擋土牆占用之56.83平方公尺部分，亦經被告辦理土地所有權移轉登記原告，並無坪數短少之情事。
㈡聲明：如主文所示。
三、不爭執事項：被告曾委由基隆辦事處，辦理被告所有系爭土地標售，經公開標售後由原告得標，嗣經地政機關於104年9月15日複丈測量後，系爭土地鄰近之「海光一村社區」之系爭擋土牆占用到部分系爭土地(計56.83平方米)。
四、原告主張系爭土地有遭系爭擋土牆占用之瑕疵，就該瑕疵被告應依民法第227條第1項、第2項；第179條、第359條返還價金，被告則否認原告主張，是本件即應認定系爭土地遭系爭擋土牆占用，是否構成瑕疵，現簡要說明認定理由如下：㈠按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執
行準用關於動產執行之規定，強制執行法第69條、第113條分別定有明文。強制執行法第69條規範理由乃係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，故強制執行法第69條之適用，並不因債權人有否具實陳報受執行標的物之品質而有異。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。本件原告雖非經由法院拍賣程序取得系爭土地，惟因一般行政機關所為之不動產拍賣，多已履行類似強制執行程序不動產拍賣之公示原則，上述強制執行法規範之精神，如不負物之瑕疵擔保責任，及出賣人之完全給付義務悉依公告內容判斷等，除非拍定買受人能證明出賣人故意、過失不揭示買受物之瑕疵於拍賣公告，否則，即不能將買受人不查拍賣公告所負之風險，轉嫁予出賣人，以維持交易秩序。
㈡原告主張被告交付之系爭土地，因系爭擋土牆占用系爭土地
，致使該部分無從由原告開發使用，屬減少價值或效用之瑕疵，致使原告之預定開發計畫無法實行受有損害云云，固提出國史館郵局572號存證信函、國史館郵局617號存證信函（本院卷第13-20頁）為證，惟前二存證信函僅述及部分土地有遭海光一村擋土牆占用之情，請被告盡速出面協商，並無法證明被告係故意、過失不將系爭土地遭系爭擋土牆占用之情形揭示於拍賣公告；而原告所另提國政眷服字第1040012562號函（本院卷第75-76頁），該函文內容僅謂：『有關「海光一村新建工程」基地有無越界占用民人賴聰福等4人毗鄰土地，本局已於104年10月16日辦理現勘，惟貴公司代表以未妥善保管相關地籍及設計資料，無法於會中釐清，仍請儘速彙整基地放樣及建築線指示相關資料，於104年11月13日前提供佐證等』，係就系爭土地是否有越界占用容有疑義，督促當事人彙整基地放樣及建築線指示相關資料等以釐清而已，益足認被告並無故意、過失不揭示系爭擋土牆占用系爭土地之事實，此外，即便被告不否認系爭擋土牆係被告之前委託興建海光一村社區時所設，亦不當然可以推認被告明知或過失不知系爭擋土牆占用系爭土地。是綜合以上，並參諸首揭強制執行法規定之精神及最高法院之判例，原告即應受系爭土地投標須知第三點記載：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」（本院卷第9頁）及受拍賣公告「1.採現況標售及點交，如有地上物或占用問題概由得標人自理。」等記載之拘束，而應自行承擔標定買受後查悉系爭擋土牆占用系爭土地之買受風險。原告雖主張若未經被告之同意，原告無從依法向地政機關申請鑑界或複丈，縱赴土地現場查看，單憑目測亦無可能發現系爭土地存有遭第3人占用之瑕疵，惟此乃屬系爭土地拍賣時所同時存在之風險，原告及其他投標人本即應將該風險列入是否參與標售之風險評估之中，原告未及評估率為投標並買受，自應自行承擔該風險，是原告上項主張，亦不足取。
㈢末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第226條第1項、第227條分別定有明文。再民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種；是以構成不完全給付之要件，係債務人已為給付，惟所提出之給付與債之本旨不相符合（最高法院96年度台上字第2084號判決意旨參照）。查系爭土地之拍賣公告已記載「採現況標售及點交，如有地上物或占用問題概由得標人自理」（本院卷第41頁），且原告已登記為系爭土地所有權人，原告所取得之系爭土地，悉依系爭土地標售公告所示[標售土地之面積、都市計畫使用區分為「791.29平方公尺」、「住宅區」，有系爭土地之土地登記第二類謄本可證(本院卷第98頁)]，並無坪數短少或不符拍賣公告之情，應認被告已依債之本旨履行完畢，無不完全給付之債務不履行情事。原告主張之占用問題，不在被告之給付義務範圍之內，其依民法第227條規定，主張被告不完全給付云云，亦無可採。
五、從而，原告依民事訴訟法第179條、第359條、第227條第1項、第2項請求被告應給付原告4,876,104元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 王文心