臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1614號原 告 台北金融大樓股份有限公司法定代理人 周德宇訴訟代理人 蔡岳泰律師複代理人 翁毓琦律師被 告 時報文化出版企業股份有限公司法定代理人 趙政岷訴訟代理人 郝燮戈律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一０六年二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾捌萬壹仟玖佰零陸元，及自民國一０五年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾貳萬柒仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款定有明文。本件原告於民國一０五年四月一日起訴主張兩造間於一０四年七月九日就位在「台北一０一購物中心」之編號Ｌ４‧１１號店面成立專櫃租賃契約，被告竟未依約履行，致其受有新臺幣（下同）二百六十一萬二千五百三十三元之損害，又被告所提「提案書」其他約定事項有被告應繳付一百萬元保證金之約定，爰依債務不履行及前開約定請求被告給付三百六十一萬二千五百三十三元本息，嗣於同年十二月九日追加民法第一百七十六條第一項、第一百七十七條第一項、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第二百四十五條之一第一、三款規定為訴訟標的請求權基礎，原告前述訴訟標的之追加雖經被告表示不同意，惟原告在起訴狀及歷次書狀中業就前開追加無因管理費用償還、不當得利返還及侵權行為損害賠償訴訟標的之基礎事實（原告代被告僱工拆除該專櫃原設備、裝潢）為主張，所追加締約過失責任訴訟標的則係因應被告（兩造尚未成立專櫃租賃契約）之答辯，基礎事實均同一，原告關於所追加之訴訟標的亦未新增其他調查證據之聲請，兩造於二個月後之一０六年二月九日即已無其他攻防補充及證據調查，顯不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合，本院爰併就追加之訴訟標的為裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）訴之聲明：１被告應給付原告三百六十一萬二千五百三十三元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：被告於一０四年五月二十六日向原告提出內容略為：「承租『台北一０一購物中心』編號Ｌ４‧１１號、面積三０七‧九坪之店面，設立名稱『時報文化』專櫃，販售書籍、文化出版及文具，租金每坪每月五百五十元，租賃期間同年九月十六日起至一０六年九月十五日止共二年，並有一年優先續約權，一０四年八月二日點交，年目標營業額三千五百萬元，抽成率百分之九，保證金一百萬元」之專櫃提案書（下稱本件提案書），本件提案書「其他約定」欄第四點並記載被告應於原告書面核准通知後十四日內繳交指定之保證金，提案書如經原告核准即生效力，被告因故反悔不預訂約則屬違約行為，所繳交之保證金原告有權予以沒收不予返還，經原告於同年七月九日通知被告核准出租，並通知被告於同年月二十三日前交付保證金一百萬元，兩造間應已就編號Ｌ４‧１１號店面成立專櫃租賃契約。又兩造於專櫃租賃契約成立前後，均曾密集就該店面裝潢裝修開幕活動等細節事宜為協商，被告並請求原告協助與該店面之原承租人葉壹堂藝術書有限公司（PAGE ONE
THE DESIGNER'S BOOKSHOP LIMITED，下稱PAGE ONE書店）協商保留原裝設之機電、空調、消防設備及壁面書櫃由其承接、利用，原告因而免除原承租人PAGE ONE書店就該等設備及裝潢之回復原狀義務，並於同年月二十一日通知被告，該等設備、裝潢應歸被告所有，詎被告於同年八月五日片面終止專櫃租賃契約，屢經原告限期催告仍不依約履行，並於同年十二月四日以存證信函明示拒絕履行，則該等設備、裝潢無權占用原告之店面，原告於同年月支出二百六十一萬二千五百三十三元報酬委請訴外人達瑞室內裝修有限公司（以下簡稱達瑞裝修公司）承攬該店面設備裝潢之拆除修繕、回復原狀工程，被告受有免支出該筆工程費用之利益，原告受有支出該筆工程款以除去被告所有設備、裝潢之損害。另被告提出本件提案書後提出請原告協助協商原承租人留下機電、空調、消防設備及壁面書櫃要求，經原告盡力協助並通知被告已獲原承租人同意保留該等設備、裝潢後，仍未立即通知原告不欲訂立租賃契約，係故意為不實說明、違反誠實及信用方法，致原告尚須支出該等設備、裝潢之拆除費用受有損害，爰依本件提案書其他約定第四點請求被告給付保證金一百萬元，另依民法債務不履行損害賠償、第一百七十六條第一項、第一百七十七條第一項、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第二百四十五條之一第一、三款規定請求被告給付二百六十一萬二千五百三十三元，合計三百六十一萬二千五百三十三元，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分
（一）答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）被告則以：兩造間並未就編號Ｌ４‧１１號店面成立專櫃租賃契約，本件提案書係被告於一０四年六月十二日送交原告，依本件提案書所載，專櫃租賃契約以繳交保證金並簽立正式租賃契約為要件，且原告並未在本件提案書上簽章，本件提案書「其他約定」欄第四點並記載「本公司仍有權保留最後出租與否之核准權‧‧‧如本公司最終未予核准者，則本提案書之所有租賃條件將不成立且無效力」，足見本件提案書無拘束雙方之效力，自難認已成立租賃契約，況被告於收受原告核准本件提案書之通知前，已於同年六月二十九日、七月二日、六日三度變更本件提案書內容關於裝修費用、信用卡手續費（百分之一‧五）、租賃期間（租期三年、優先承租期五年）部分，要約已經更新，但原告並未表示同意，被告始未再進行磋商、簽立正式契約，兩造並未成立專櫃租賃契約甚明。兩造既未成立專櫃租賃契約，原告自不得依本件提案書「其他約定」欄第四點之約定請求被告給付保證金一百萬元。否認原告僱工拆除該店面之設備、裝潢支出之費用得依民法債務不履行、無因管理、不當得利、侵權行為之規定請求被告負擔，由雙方一０四年七月二十一日電子郵件內容可知，被告就設備、裝潢承接一事仍與原承租人PAGE ONE書店商議中，PAGE ONE書店亦未將該等設備、裝潢移轉、交付被告，被告自無以該等設備、裝潢占用原告店面情事，亦無拆除該等設備、裝潢之義務。又原告亦未能舉證證明所支付予達瑞裝修公司之費用均為拆除該等設備、裝潢之必要費用等語，資為抗辯。
三、原告主張被告於一０四年五月二十六日向原告提出承租「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面之本件提案書，經原告於同年七月九日通知被告核准出租，並通知被告於同年月二十三日前交付保證金一百萬元，兩造於一０四年六、七月間曾密集就該店面裝潢裝修開幕活動等事宜為協商，被告並請求原告協助與該店面之原承租人PAGE ONE書店協商保留原裝設之機電、空調、消防設備及壁面書櫃由其承接、利用，原告因而免除原承租人PAGE ONE書店就該等設備及裝潢之回復原狀義務，並於同年月二十一日通知被告，被告嗣後經催告並未履行，並以信函回覆拒絕履行及賠償，原告業自行負擔報酬委請達瑞裝修公司拆除PAGE ONE書店遺留之設備、裝潢等情，已經提出專櫃租賃提案書、選商委員會通知函、電子郵件列印、工程明細表、統一發票、函文、存證信函、相片為證（見卷第三至二七、三三至四四、六九至八九頁），除被告主張提出本件提案書日期為一０四年六月十二日、收受原告核准通知日為同年七月十六日外，並為被告所不爭執，應堪信為真實（關於被告提出本件提案書之日期，參酌該提案書前言記載「本專櫃提案書以下之內容，為台北金融大樓股份有限公司向貴公司提出承租台北１０１購物中心店面之租賃條件，請於２０１５年６月１０日前用印簽回：
」，及提案書表格下方「台北１０１購物中心提案人：黃千恩」、「提案日期：２０１５／０５／２６」字樣，堪認一０四年五月二十六日為原告提出本件提案書予被告之日期，而非被告向原告提出本件提案書之日期，被告所稱該公司於同年六月十二日在本件提案書上蓋章後送交原告一節，非無可採）。但原告主張兩造間業已就「台北一０一購物中心」之編號Ｌ４‧１１號店面成立專櫃租賃契約，被告依本件提案書「其他約定」欄第四點應給付原告一百萬元保證金，依民法債務不履行、無因管理、不當得利、侵權行為、第二百四十五條之一第一、三款規定應給付原告二百六十一萬二千五百三十三元部分，則為被告否認，辯稱：兩造均不受本件提案書之拘束，被告於本件提案書後三度更新要約內容均未獲原告同意，兩造間並未成立專櫃租賃契約，原承租人PAGE
ONE 書店遺留之設備、裝潢尚未移轉、交付被告，並無原告所指不實說明、違反誠實信用方法情事，且原告未證明支出之費用均為必要等語。
四、茲就兩造爭執之點分述如下：
（一）兩造間是否於一０四年七月十六日就「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面成立專櫃租賃契約部分（原告主張於一０四年七月九日通知被告核准本件提案書之要約，但被告主張該通知函於同年月十六日始到達並瞭解，見卷第六十、一五一頁書狀，原告既未舉證證明該核准通知於是日之前已到達被告，爰以被告自承日期為核准通知函到達日期）１當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第一百五十三條第一項、第四百二十一條定有明文。惟契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約，最高法院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號著有判例可資參照。
２本件被告於一０四年六月十二日向原告提出本件提案書，
內容固已記載「承租『台北一０一購物中心』編號Ｌ４‧１１號、面積三０七‧九坪之店面，設立名稱『時報文化』專櫃，販售書籍、文化出版及文具，租金每坪每月五百五十元，租賃期間同年九月十六日起至一０六年九月十五日止共二年，並有一年優先續約權，一０四年八月二日點交，年目標營業額三千五百萬元，抽成率百分之九，保證金一百萬元」等，就雙方擬成立租賃契約、租賃標的、租金數額、租賃期間、用途等節俱有明定，惟本件提案書第二十三項「保證金」部分係記載「一百萬元，開幕後一個月原票領回」，亦即原告就本件提案書所收取之保證金僅保證被告在所承租之店面開幕營業，與租賃契約之押租保證金係保證承租人履行租賃期間所有義務暨租賃契約終止後之回復原狀返還租賃物義務迥異，本件提案書「其他約定」欄第四點後段記載「本提案書如經本公司（即原告）核准者，即生效力，貴公司（即被告）因故反悔不欲訂約則屬違約行為，所繳之保證金，本公司有權予以沒收不予返還」，第六點記載「其他租賃條件以台北１０１購物中心租賃契約為準，小幅修正經雙方確認後始可更動」，下方簽署欄之聲明亦記載：「本人在此代表＿＿＿同意接受本提案書及上述條件。茲此確認同意以提案書之條件承租位於台北１０１購物中心店面。而當台北金融大樓股份有限公司核准後，若本人／本公司因任何原因而無法履行後續之簽約及開店營業之承諾者，則本人／本公司同意放棄該筆保證金」（見卷第三頁），由其中「反悔不欲『訂約』」、「無法履行後續之『簽約』」等語，亦可見被告於原告核准本件提案書後，就本件提案書所負之義務僅為依本件提案書所載內容與原告訂立、簽立專櫃租賃契約書面、在所承租店面之營業；參諸原告於一０四年七月九日所發通知函（同年月十六日到達被告），除表明已核准被告承租「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面外，並檢附「台北１０１購物中心租賃契約草稿」、「廠商付款方式通知書」等，另記載：「若對租賃契約稿如無意見回覆，則本公司將再發出正式租賃契約一式三份」、「收受本函後二十一日內，亦即２０１５／０７／３０前，完成三份租賃契約用印送回」（見卷第四頁），明示兩造仍須簽立一式三份之正式租賃契約書面，足見兩造俱非以本件提案書及原告之核准通知函為兩造間租賃契約之成立，而均以嗣後另簽立一式三份正式租賃契約書面為兩造間租賃契約之成立，本件提案書及原告之核准通知函性質僅為雙方間就「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面專櫃租賃契約所成立之預約，堪以認定。
（二）原告得否請求被告賠償債務不履行之損害部分１兩造既僅於一０四年七月十六日就「台北一０一購物中心
」編號Ｌ４‧１１號店面專櫃租賃契約成立預約，原告依該預約僅能請求被告依本件提案書所載內容與其訂立、簽立正式專櫃租賃契約、在該店面開幕營業，被告如不履行預約，原告固非不得請求債務不履行損害賠償，但該損害僅限於因被告拒不與原告訂立正式租賃契約所受之損害。本件被告並未依本件提案書所載條件與原告訂立、簽立正式專櫃租賃契約，此經原告陳明在卷，並為被告所不爭，而本件提案書已約定保證金為一百萬元，「其他約定」欄第四點後段記載本件提案書如經原告核准即生效力，被告因故反悔不欲訂約則屬違約行為，所繳之保證金，原告有權予以沒收不予返還，下方簽署欄之聲明記載被告確認同意以提案書之條件承租位在「台北１０１購物中心」之店面，當原告核准後，若被告因任何原因而無法履行後續之簽約及開店營業之承諾，則同意放棄該筆保證金，前已述及，是兩造就被告不履行該預約與原告訂立、簽立正式租賃契約情節，已約定屬違約、原告得沒收一百萬元之保證金，性質應屬違約金之約定，原告依本件提案書「其他約定」欄第四點後段之約定請求被告給付一百萬元，尚非無據。
２被告雖辯稱本件提案書「其他約定」欄第四點記載「本公
司（即原告）仍有權保留最後出租與否之核准權‧‧‧如本公司最終未予核准者，則本提案書之所有租賃條件將不成立且無效力」，足見本件提案書無拘束雙方之效力，況該公司於收受原告核准本件提案書之通知前，已於一０四年六月二十九日、七月二日、六日三度變更本件提案書內容關於裝修費用、信用卡手續費、租賃期間部分，要約已經更新，但原告並未表示同意，雙方意思並未合致，原告不得依本件提案書之約定請求被告給付一百萬元云云，然查：
①本件提案書「其他約定」欄第四點貫穿全文文義觀察，已
可明瞭係指原告保有是否依本件提案書所載條件出租店面予被告之決定權，如經原告核准，被告即應繳付保證金及依本件提案書所載條件與原告訂立正式租賃契約，如原告最終未核准出租，本件提案書所載條件方歸於無效，並無兩造均自始不受拘束之意甚明，本件提案書由簽署欄聲明事項之記載，性質亦難謂被告無受拘束之意思，與民法第一百五十四條第一項但書所定「要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思」顯屬有間。
②至被告固於一０四年六月二十九日、七月二日、六日三度
寄發電子郵件予原告，提及裝修費用、信用卡手續費、租賃期間等節，但契約之要約人因要約而受拘束，民法第一百五十四條第一項前段規定甚明，本件提案書並無要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質可認當事人無受其拘束之意思情事，已如前述，已難認被告不受本件提案書所提要約之拘束；且其中六月二十九日由被告公司本案聯絡人即副理譚白絹寄發之電子郵件，係記載：「目前時報正在耐心和PAGE ONE商談壁面書櫃留下一事‧‧‧有件事情必須先跟１０１說明，請您務必幫忙。時報願意接下PAGE ONE位置開辦書店，並接受２＋１年合約，條件是機空消不動，現場只做修整‧‧‧PAGE ONE口頭聲明一定拆除現場乾淨還給１０１‧‧‧所以，請你們務必幫忙協助一起請PAGE ONE留下壁櫃並承擔機空消的保養維修費，時報願意在下一次簽立六年以上合約時，進行大整修。或是‧‧‧１０１願意拉長合約年限到六年以上‧‧‧時報自己的信用卡手續費只有１‧５％，這條是否可以依我們的１‧５％來支付１０１呢？」（見卷第十六頁），七月二日由被告董事長趙政岷寄發之電子郵件，記載：「鑒於機空消與書櫃費用的變動遠遠超過我們預期，時報希望能請１０１協助商議PAGE ONE留下書櫃、維持現有機空消原本運作，並將合約延長為３＋５，不然龐大的財務負擔，作為一家上櫃公司，我們很難跟廣大股東交代，也必須重新慎重考慮，敦請協助‧‧‧」（見卷第十五頁），七月六日由被告董事長趙政岷寄發之電子郵件亦記載：「‧‧‧關於PAGE ONE部分我們可能付錢承接‧‧‧另外合約期限真的要請幫忙，也許用３＋５都可，不然按會計師要求，，我們財報會很難看，拜託‧‧‧」（見卷第十四頁），考其內容均僅係「請求」原告考量該公司營運成本及會計帳務報告之需要，「協助」與該店面原承租人PAGE
ONE 書店洽商保留機電、空調、消防設備及壁面書櫃以便該公司減省新店面設置費用，以及「同意」延長租賃期間俾便該公司攤提報銷新店面設置成本、美化財務報告，足見被告有受本件提案書拘束之意思，且明知如未獲原告同意，無從更易本件提案書內容，方一再敘明原委以「請您務必幫忙」、「敦請協助」、「拜託」等語請求原告同意變更，而原告除協助被告取得原承租人PAGE ONE書店同意保留機電、空調、消防設備及壁面書櫃，並同意調整信用卡手續費為１‧７５％外，係明示租賃期間仍依原約定（見卷第十五、二一頁電子郵件），是並無證據足認被告已不受本件提案書之拘束，被告此節所辯，委無可採。
（三）原告得否依民法無因管理、不當得利、侵權行為之規定請求被告負擔店面原承租人PAGE ONE書店遺留之設備、裝潢拆除回復原狀費用部分１按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之
意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第一項對於管理人之義務，以其所得之利益為限；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十六條第一項、第一百七十七條第一項、第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段固有明文。
２本件原告主張被告應依前揭規定給付其拆除原承租人PAGE
ONE 書店遺留之機電、空調、消防設備及天花板裝潢費用二百六十一萬二千五百三十三元，無非以其係應被告之請求協助與該店面原承租人PAGE ONE書店洽商保留機電、空調、消防設備及壁面書櫃，以便被告減省新店面之設置費用，因而免除PAGE ONE書店就該等設備及天花板裝潢之回復原狀義務，並於一０四年七月二十一日通知被告，該等設備、裝潢已歸被告所有為論據，惟動產所有權之移轉，依民法第七百六十一條之規定，非交付占有（含簡易交付、占有改定、指示交付）不生效力，而本件被告並未與原告簽立正式租賃契約書面，未點交占有「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面，亦未因占有店面而占有原承租人遺留之設備、裝潢，此為兩造所不爭執，已難認被告取得PAGE ONE書店遺留之設備、裝潢，且被告於一０四年七月六日電子郵件載稱「‧‧‧關於PAGE ONE部分我們可能付錢承接‧‧‧」，前業提及，原告同年月十三日之電子郵件亦記載「目前仍與PAGE ONE協商中，希望能爭取機、消、空設備留下‧‧‧」（見卷第十七頁），顯見斯時被告尚未與PAGE ONE書店議定承接設備或裝潢，迄至同年月二十一日上午十時二十四分許，被告之電子郵件仍記載：「‧‧‧我們的工班先至現場看妥PAGE ONE遺留下可用的設備，做完修繕估價以及日後全數拆除估價‧‧‧才能簽立裝潢復原切結書‧‧‧」（見卷第二一頁），足見當日被告仍未與PAGE ONE書店議定承接何種設備、裝潢，否則豈有承接、受讓PAGE ONE書店何項設備、裝潢均不知悉，亦未能檢視、察看之理，參諸原告所提一０四年七月二十一日上午十一時四十分許、由原告公司專案經理吳正平寄發予被告之電子郵件，略記載：「‧‧‧PAGE ONE預計留下：機、消、空及天花板，但天花板在拆除書架時周邊可能小部分損壞，目前仍為PAGE ONE承租期間，並不適宜時報派駐人員進場‧‧‧１０１已盡最大努力留下重要設備，租約期間仍維持原議定２＋１年‧‧‧」（見卷第二一頁），亦即PAGE ONE書店僅係獲原告同意無庸將機電、消防、空調設備及天花板裝潢拆除、回復原狀，而「向原告」表明屆時將不拆除該等設備、裝潢，並未直接向被告為移轉該等設備、裝潢之意思表示，原告既非被告之代理人，PAGE ONE書店並未與被告就該等設備、裝潢所有權之移轉意思表示合致甚明，被告無由取得該等設備、裝潢之所有權，原告主張該等設備、裝潢為被告所有、無權占用原告之店面，被告負有拆除、回復原狀之義務，應負擔拆除該等設備、裝潢之費用，原告代被告僱工拆除該等設備、裝潢支出二百六十一萬二千五百三十三元之必要拆除、回復原狀費用，被告受有利益、原告受有損害，而依首揭規定請求被告如數給付，難認有據。
（四）次按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：㈠就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者；㈢其他顯然違反誠實及信用方法者，民法第二百四十五條之一第一項第一、三款亦有明定。
１本件兩造於一０四年七月十六日就「台北一０一購物中心
」編號Ｌ４‧１１號店面專櫃租賃契約成立預約，惟本件被告並未依本件提案書所載條件與原告訂立、簽立正式專櫃租賃契約，兩造並未成立專櫃租賃契約，但兩造就被告不履行該預約與原告訂立、簽立正式租賃契約情節，已約定屬違約（違反預約）、原告得沒收一百萬元之保證金，性質屬違約金之約定，原告得依本件提案書「其他約定」欄第四點後段之約定請求被告給付違約金一百萬元，此經本院審認如前，而依民法第二百五十條第二項規定，違約金視為因被告不履行預約而生損害之賠償總額，是原告尚不得就「被告未依本件提案書所載條件與原告訂立專櫃租賃契約」一節另行請求被告賠償所受損害。
２然被告除於一０四年六月十二日提出之本件提案書之外，
另於同年月二十九日、七月二日以電子郵件請求原告協助請該店面原承租人PAGE ONE書店留下壁櫃、機電、空調、消防設備，七月六日再以電子郵件表示可能付費承接PAGE
ONE 書店設備、裝潢（見卷第十四至十六頁），二十一日復以電子郵件表示必須待該公司工班至現場檢視PAGE ONE書店遺留之設備、完成修繕及拆除費用評估後，始能簽立裝潢復原切結書（見卷第二一頁），前曾提及，亦即被告在本件提案書之外另以新店面設置成本過高為由請求原告協助，並明揭協助方法為由原告以出租人身份同意原承租人PAGE ONE書店無庸拆除機電、空調、消防設備及部分裝潢、回復原狀，俾便該公司承接利用，被告此項請求既非本件提案書所載租賃契約條件，並非本件提案書擬定違約金時兩造所能預期之損害，是原告因應被告是項額外請求所為締約準備行為，於未能締約時所受損害，如超逾前開約定之違約金數額，應非不得另行請求被告賠償。
３本件被告三度以電子郵件央請原告協助以出租人身份同意
原承租人PAGE ONE書店無庸拆除機電、空調、消防設備及部分裝潢、回復原狀，俾便該公司承接利用，經原告同意後，兩造於一０四年七月十六日已就「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面專櫃租賃契約成立預約，原告於同年月二十一日通知被告已獲PAGE ONE書店保留不拆除機電、消防、空調設備及天花板裝潢（見卷第二一頁），已如前敘，被告收受該電子郵件後，於同日、翌日、二十七日回覆要求會談並洽商會談時間、地點、人數等節，迄同年八月三日方以電子郵件告稱因勘查結果工程費用仍過高，同年七月三十一日經該公司董事長決定需報請同年八月十二日之董事會決議，因而有無法締約之可能性，同年八月五日仍以電子郵件表示施工預算不斷升高，並詢問租賃期間有無可能更易為２＋３年等語（見卷第二三、二四頁）。兩造業已成立預約，原告就兩造依本件提案書所載條件訂立正式專櫃租賃契約自有合理期待，被告未曾明確告知原告如租賃期間依本件提案書所載（租期二年、一年優先承租）、無法變更延長，其即無依預約內容與原告訂立正式租賃契約之意願，反告以如原告得協助請PAGE ONE書店留下機電、消防、空調設備及壁面書櫃裝潢，該公司即得在將來兩造另簽立長期租約期間進行大整修云云（見卷第十六頁電子郵件），促使原告積極協助，又被告已接獲原告通知PAGE ONE書店將保留不拆除機電、消防、空調設備及天花板裝潢，並已勘查現場、委請廠商就修繕及拆除等工程估價，自知悉原告為兩造間訂立專櫃租賃契約之準備，確已應其額外要求同意PAGE ONE書店保留機電、空調、消防設備及部分裝潢無庸拆除回復原狀，及該等設備、裝潢之拆除回復原狀所需費用甚鉅，而被告早於同年六月一日即已知悉原告與PAGE ONE書店間租賃期間至同年七月三十一日止（見卷第七頁），竟延宕拖延至原告與PAGE
ONE 書店租約期間屆滿、原告已無從再與PAGE ONE書店協商拆除設備、裝潢、回復原狀餘地後，方拒不與原告訂立正式專櫃租賃契約，致原告必須自行負擔拆除該等設備、裝潢之費用，被告此舉顯然違反誠實及信用方法，亦足認定。
４被告於一０四年七月十六日兩造訂立預約前後反覆請求原
告以出租人身份同意原承租人PAGE ONE書店無庸拆除機電、空調、消防設備及部分裝潢，俾便該公司承接利用，於同年月二十一日知悉原告已同意PAGE ONE書店保留不拆除機電、消防、空調設備及天花板裝潢後，仍始終未曾表明如租賃期間依本件提案書所載、無法變更延長，其即無依預約內容與原告訂立正式專櫃租賃契約之意願，延宕拖延至原告與PAGE ONE書店租約期間屆滿、已無再與PAGE ONE書店協商拆除設備、裝潢、回復原狀可能，始拒絕履行預約、與原告訂立、簽立正式專櫃租賃契約，致原告必須自行拆除該等設備、裝潢方得以將該店面另行出租他人，被告以違反誠實及信用方法令原告為額外之締約準備行為，就損害超逾一百萬元違約金部分，原告依民法第二百四十五條之一第一項第三款規定請求被告賠償，應屬有據。
（五）拆除PAGE ONE書店遺留設備、裝潢費用數額部分原告主張於一０四年十二月間委請訴外人達瑞裝修公司承攬該店面內設備裝潢拆除修繕回復原狀工程，支出報酬二百六十一萬二千五百三十三元，已經提出工程明細表、統一發票、相片（見卷第二八至三二、六九至八九頁），並引用證人即達瑞裝修公司前負責人陳信忠之證述，暨所提工程明細單、相片、匯款清單、綜合保險單所載（見卷第一一二至一四三頁）。
１其中證人陳信忠到庭結證稱：「‧‧‧達瑞裝修公司跟原
告有往來，大約在九十一年到現在都一直有承接原告的工程，我們承接裝修類工程，例如撤櫃、新櫃入駐的拆除、復原，原告要更換櫃位時，會委託我們把櫃位拆除到一定標準後再交給下一個櫃位承租人，我們這麼多年來的合作都是拆掉舊櫃位的工程，要拆除的工作包括天花板、牆面、地面、機電、消防、空調，每個空間需要的空調、消防設備不一樣，所以撤櫃時這些也要一併拆除，撤櫃時的拆除只會把前述部分拆除，不會再做基本的裝潢，但消防部分會根據現有的狀況作配置‧‧‧（問：【提示原證四工程明細表、統一發票】這工程你有無參與？）都有參與，我是作報價、現場監工，內裝機電工程也有參與，是在四樓的櫃位，原來是PAGE ONE的書局，後來撤櫃後，我們負責清空拆除，包括拆除天花板、牆面、地面、機電、消防、空調的拆除，等於是整間拆除，原來天花板有做暗架拆除後使混凝土露出，牆壁部分也是一樣，天花板上還有鐵架，牆壁是石膏板，地面RC、PVC 也都拆除至原本的結構，當時PAGE ONE櫃位還有留下的東西‧‧‧空調設備幾乎沒有拆，消防也是，因為原本天花板的結構所有器具都沒有拆除。工程明細表所寫的『復原』是指回復到原來原告交給PAGE ONE接收時的標準，項目裡頭寫到『消防設備復原』亦同‧‧‧一般空調比較不會沿用，因為整理很麻煩且故障率很高，牆面拆除，其他機電，比方電燈及其管線等都拆除，不會保留，一般也沒有特別價值‧‧‧（問：就你施作拆除工程的經驗，當撤櫃後，如果遺留現場都不處理，是否會影響該空間的公共安全？）會，這些空間就是要到合乎整個法規，基本上會有影響。（問：如果設備都不拆除，新的承租人有無辦法進駐？）比較困難，一般大企業之前的形象跟後來業主的形象不符，基本上要承接的人都會重新做過‧‧‧（問：臨時電盤應為承包商的設備，為何費用要定作人負擔？）當時施工時並非使用原來的電盤，而是臨時施作因應使用，事後要拆除。原來的電盤迴路會拆除，所以無法使用，臨時電盤費用是指施工的工資，不是電盤設備‧‧‧（問：工程管理費為何？）是我現場監工管理的報酬‧‧‧（問：為何要保險？）這是原告的規定‧‧‧（問：原告用什麼方式付款？）轉帳，有收受匯款的資料，我們可以提供‧‧‧（問：拆除後的物品是當廢棄物清除嗎？）對」（見卷第一０六至一０八頁筆錄），陳信忠非兩造董事、員工，與兩造無任何宿怨仇隙，本件訴訟結果於其亦無任何法律上、經濟上利害關係，此為兩造所不爭執，衡情陳信忠應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述應屬客觀可採，且原告係因被告拒不履行兩造間預約，為將該店面出租他人而負擔費用、自行僱工拆除其原應被告要求、同意PAGE ONE書店遺留之設備、裝潢，前業載明，豈有先浮濫支出、加重自身損失，再轉向被告請求賠償、繫諸不確定訴訟結果之理？被告亦自承原告之工程現場規範要求較高致工程費用無法降低（見卷第二四頁電子郵件），則達瑞裝修公司與原告有長期往來，對於原告「台北一０一購物中心」建物各專櫃店面原結構及設備之構造、狀態、機電消防空調配置及施工需求知之甚稔，且所施作之「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面專櫃設備、裝潢拆除、回復原狀工程，僅係將原承租人所設置之牆面、地面、天花板等裝潢拆除至露出原構造程度，及將原承租人所設置之機電、消防、空調等設備拆除，並復原機電消防設備至合於消防安全法規程度，並未逾拆除該店面裝潢設備、回復原狀之必要程度，被告空言指原告工程費用過高、無必要性，亦無可採。
２然原告所提統一發票二紙之金額共二百四十八萬一千九百
零六元（即百分之九十完工款二百三十五萬一千二百七十九元及百分之五驗收款十三萬零六百二十七元，見卷第三二頁），與證人陳信忠所提匯款清單、支付款項明細表所示一致（見卷第一四０、一四一頁），原告迄至本件言詞辯論終結時止仍未提出支出其餘報酬（保留款）之證據，尚難遽認原告確有支出超逾二百四十八萬一千九百零六元之費用。
（六）綜上所述，兩造於一０四年七月十六日就「台北一０一購物中心」編號Ｌ４‧１１號店面專櫃租賃契約成立預約，被告拒不履行該預約，原告得請求因被告拒不與原告訂立正式租賃契約所受損害之賠償，而就是項違反預約情事兩造業於預約即本件提案書「其他約定」欄第四點後段為沒收保證金一百萬元之違約金約定，原告得依該約定請求被告給付一百萬元，PAGE ONE書店並未將所遺留之機電、消防、空調設備及天花板裝潢所有權移轉予被告，原告不得依無因管理、不當得利、侵權行為規定請求被告負擔拆除該等設備、裝潢之費用，但原告因應被告本件提案書以外之額外請求（以出租人身份同意原承租人PAGE ONE書店無庸拆除機電、空調、消防設備及部分裝潢、回復原狀）所為締約準備行為，於未能締約時所受損害，就超逾前開約定之違約金數額部分，亦得請求被告賠償，被告未曾明確告知原告如租賃期間依本件提案書所載、無法變更延長，其即無依預約內容與原告訂立正式租賃契約之意願，反一再請求原告協助以出租人身份同意原承租人PAGE ONE書店無庸拆除機電、空調、消防設備及部分裝潢、回復原狀，俾便該公司承接利用，於知悉原告已同意PAGE ONE書店保留不拆除機電、消防、空調設備及天花板裝潢，並已勘查現場、委請廠商估價而知悉該等設備、裝潢之拆除回復原狀所需費用甚鉅後，仍延宕拖延至原告與PAGE ONE書店租約期間屆滿、原告無從再與PAGE ONE書店協商拆除設備、裝潢、回復原狀餘地後，方拒不與原告訂立正式專櫃租賃契約，違反誠實信用方法，致原告自行僱工拆除該等設備、裝潢，受有二百四十八萬一千九百零六元工程報酬之損害，就超逾違約金一百萬元部分，原告得依民法第二百四十五條之一第一項第三款規定請求被告賠償。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條規定甚明。從而，原告依兩造間一０四年七月十六日成立之預約（即本件提案書「其他約定」欄第四點後段）及民法第二百四十五條之一第一項第三款規定請求被告給付二百四十八萬一千九百零六元，及自起訴狀繕本送達翌日即一０五年四月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論斷，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 2 日
民事第四庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 2 日
書記官 顏子薇