臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1681號原 告 林素貞
謝宜純陳美蘭施逢鈞張文政黃陳素治黃彥達温月玲陳淑英陳雪花黃秋雄王清堂王月華共 同訴訟代理人 曾孝賢律師複代理人 陳信憲律師被 告 蘇海德
吳月娥共 同訴訟代理人 吳 卜律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國106年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查本件起訴時係以林素貞、謝宜純、陳美蘭、施逢鈞、張文政、黃陳素治、黃彥達、温月玲、陳淑英、陳雪花、黃秋雄等11人為原告，主張其等均為坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號、96號建物（下稱系爭建物）即鴻富南福大樓（下稱系爭大樓）之共有人，依民法第767條第1項、第820條等規定請求被告拆除系爭建物屋頂平台（下稱系爭平台）之增建物，將系爭平台返還原告及全體共有人，並請求被告返還新台幣（下同）1,298,007元予原告，及按月返還不當得利。嗣系爭建物共有人王清堂、王月華於民國105年11月17日具狀追加為原告，亦本於共有物返還請求權及同一基礎事實，請求被告拆除系爭平台之增建物，將系爭平台返還原告及全體共有人，並擴張請求被告返還新台幣（下同）1,321,077元予原告，及按月返還不當得利（見本院卷第250頁），經核追加之訴與原訴之訴訟資料及證據亦均共通，宜於同一訴訟程序解決，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，被告雖不同意，仍應予准許。
二、原告主張：原告均為系爭建物之區分所有權人，系爭平台為全體區分所有權人共有，被告未經系爭建物全體共有人同意，於76年間擅自在系爭平台搭建如附圖即臺北古亭地政事務所105年7月21日土地複丈成果圖所示A（包括雨棚、雨遮之面積合計49.34平方公尺）、B（包括雨棚、雨遮之面積合計面積57.71平方公尺）之增建物（下稱系爭增建物），侵害共有人之權利，且系爭平台乃作為火災之避難場、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，被告於系爭平台加蓋系爭增建物，非但影響全建築物之景觀及住戶之安全，並已達變更屋頂之用途或性質，縱使兩造間就系爭平台約定專用，依鴻富南福大樓規約（下稱系爭規約）第15條規定，亦因違反法令規定而無效。經原告以101年12月14日捷瑞聯合法律事務所函101捷字第1214號律師函請求被告協商解決未果，爰依民法第767條第1項、第820條規定，請求被告拆除系爭增建物，並將系爭平台騰空返還予原告及全體共有人。又被告無權占有系爭平台獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告按系爭土地申報地價年息8％計算，返還附表一所列相當於租金之不當得利，及按月給付原告附表二所列不當得利。並聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○○路○段○○號、96號建物屋頂平台如附圖所示A、B增建物（面積各為49.34平方公尺、57.71平方公尺）拆除，將屋頂平台返還原告及全體區分所有權人。㈡被告應給付原告附表一所示金額，並依附表二所示之日起，按月給付原告附表二所示金額及按年息5％計算之利息。
三、被告則以：
㈠、被告買受系爭建物12樓後，因屋頂多次漏水請求當時之管理委員會協助處理未果，遂向建商即鴻富建設企業有限公司（下稱鴻富公司）反應，惟因保固期間已過，鴻富工司雖派員略做局部防水處理、但仍無法解決漏水問題。因鴻富公司表示，除非由被告負擔鉅額費用大規模地全面翻修屋頂頂板並施作防水工程，或在屋頂增建加蓋、以縮小平台之暴露面積，再輔以局部防水，否則無法解決，而依習慣及不動產交易慣例，頂樓住戶屋頂平台有使用權，系爭建物就屋頂平台之使用亦有分管約定，並提供臺北市工務局編印之宣導文件，輔導被告如何於屋頂平台搭建構造物，被告始於系爭平台興建系爭增建物。被告為遵守政府宣導之法令，於74年間委請建築師完成設計圖，並提出建築結構安全無虞且無礙防火避難之鑑定證明書，向臺北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）申請建造，經建管處以74年11月15日北市工建查字第57457號函覆被告應按「臺北市拆除違章建築認定基準」（下稱違建認定基準）之規定辦理予以核准，被告始進行興建工程，並於76年興建完畢後檢具相關資料向建管處申請備查，經建管處以76年11月1日北市工建查（備）字第06023號函覆准予備查，並已登卡列管在案。
㈡、系爭大樓原住戶向鴻富公司購屋時，與鴻富公司簽訂之房屋買賣契約書第5條已約定放棄系爭平台之管理使用權，由鴻富公司取得，鴻富公司則將系爭平台之管理使用權轉讓予頂樓（12樓）住戶，是系爭大樓之住戶就系爭平台與鴻富公司成立由頂樓住戶使用管理之分管契約。亦即，系爭平台之使用權乃附隨於系爭建物12樓所有權，相當於從屬權利，於系爭建物12樓所有權移轉時，併同移轉與買受人，故被告雖非直接向鴻富公司購入系爭建物12樓，但輾轉買受系爭建物12樓，併同受讓系爭平台管理使用權，被告自有權管理使用系爭平台。且系爭平台長期由被告使用管理及維護，原告從未聞問，或負擔任何維護修繕之責，且被告自78年間起按月繳納管理費亦為共所見聞之事實，原告縱非明知，亦可得而知關於系爭平台之分管契約，自應受拘束。又被告在政府宣導之法令之下興建系爭增建物，對系爭建物之建築結構安全、防火逃生均無影響，故78年住戶大會時，即追認被告有權於系爭平台興建增建物，並決議被告就增建部分應回溯自興建完成時起繳納管理費，被告遂繳納39,400元，並按月繳納管理費迄今。嗣因系爭大樓欲依公寓大廈管理條例成立管理委員會並制定規約，乃就系爭增建物之合法性向建管處函詢，經建管處以90年10月19日建管處北市工建查字第9067780700號函覆：「經查本市○○區○○○路○段○○○○○號12屋頂違建係為83年12月31日以前之既存違建，依本市現行『違建查報作業原則』之規定，列入分期分類處理。」，確認系爭增建物係依據當時主管機關之規範申請搭建，為經年存在之既成事實。系爭大樓區分所有權人於92年8月1日召開區分所有權人會議（下稱系爭區權會）時，被告力陳相關權益應納入規約，在與會住戶無反對意見下，於系爭規約第21條規定：
「本規約訂立於92年8月1日，經主管機關核准後實施。唯本大樓為69年核發之使用執照，迄今已屆20多年之老建築物若有依法向主管機關申請核准之既成事實，仍以善良之傳統風俗習慣處理之。」，決議同意被告繼續使用系爭平台及增建物，並按月繳納管理費，依民法第799條第3項後段、第799條之1第3項前段規定，繼受人亦應受拘束，被告即非無權占有。
㈢、被告有權管理使用系爭平台，其取得占有之利益即非無法律上原因，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，自失憑據。又縱認原告主張有理由，被告所占有者為建物之屋頂平台，與土地之用益及價值相差甚大，原告依系爭土地申報地價按年利率8％，乘以占用屋頂平台之面積計算不當得利，自失公允。且原告陳雪花、陳美蘭係於69年1月間直接向鴻富公司直接購屋，依系爭契約第5條約定已放棄就系爭平台之使用權限，亦無因被告使用系爭平台而遭受任何損失，自與不當得利須以他人受有損害之要件不符。
㈣、並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、經查，兩造均為系爭大樓之區分所有權人（原告取得所有權之時間、所有建物之建號、門牌號碼、系爭土地之應有部分，詳如附表三所示），被告於76年間在系爭平台興建附圖所示A（面積49.34平方公尺，包括建物30.87平方公尺，雨棚、雨遮14.76平方公尺、1.92平方公尺、0.7平方公尺、1.09平方公尺）、B（面積57.71平方公尺，包括建物31.17平方公尺，雨棚、雨遮18.89平方公尺、1.14平方公尺、6.51平方公尺、1.09平方公尺）之系爭增建物，並占有使用至今等情，有土地及建物登記謄本、臺北古亭地政事務所105年7月21日土地複丈成果圖、本院105年7月21日勘驗筆錄，現場照片等在卷可稽（見本院卷㈠第19-29、150-151、160-169、202-215、255-256、278頁）。又系爭大樓區分所有權人於92年8月1日依公寓大廈管理條例召開第一次區分所有權人會議，通過「鴻富南福大樓規約」即系爭規約，92年12月4日經臺北市政府核備成立管理委員會之情，亦有系爭規約、公寓大廈管理組織條例報報備證明等存卷可佐（同卷第52-77頁）。且上開各情為兩造不爭執，應堪信實。
五、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭平台，依民法第767條第1項前段、第820條請求被告拆除系爭增建物，將占有部分之平台返還原告及全體共有人，並請求被告返還相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯。按大樓屋頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，為大樓各區分所有人之共有部分。系爭94號及96號建物共用樓梯間，系爭平台雖具構造上之獨立性，惟由系爭94號及96號建物全體住戶為逃生避難而共同使用，無使用上獨立性，性質上不得獨立於區分所有之各樓層，亦不能分割獨立為區分所有客體，依民法第818條規定，兩造對系爭平台，得按其應有部分使用收益，除契約另有約定外，由共有人共同管理之。是本件應審究者為：㈠兩造間就系爭平台是否有分管契約存在？是否包括得為增建？㈡如是，上開分管契約是否因系爭增建物之設置違反系爭平台之通常使用方法而無效？茲分別論述如下：
㈠、兩造間就系爭平台是否有分管契約存在？是否包括得為增建？⒈被告所提「鴻富南福大樓房地買賣契約書」空白契約書第5
條第1款約定：「地下層及屋頂凸出物等由乙方（即鴻富公司）獨自出資建造，甲方（即原始購屋者）同意其房地產權全部歸乙方所有。」，第5條第2款：「屋頂除裝設水塔、天線、電梯機房或其他公共設施外，由乙方負責管理、使用、維護。」（見本院卷㈠第93頁）。證人許信榮即原鴻富公司董事長於本院審理時到庭結證：「鴻富南福大樓房地買賣契約書」空白契約書，為鴻富公司出售系爭大樓時之契約範本，與所有買受人都用該份簽訂，沒有例外。系爭建物係鴻富公司與地主合建，鴻富公司興建完成時無任何保留戶，當時屋頂有設置水塔、電錶等公共設施，沒有其他增建物。買賣契約第5條第2款約定係指除了水塔等公共設施外，其他住戶都不能使用，因為如果每一層都可以使用會很亂，鴻富公司當時的做法是先保留屋頂平台的使用權，等到賣出12樓時再把屋頂平台的使用權轉讓給12樓使用。與其他樓層買受人簽約時，有告知不能無故到屋頂平台，避免損壞造成漏水，但未告稱頂樓住戶可以不經過全體住戶同意就在屋頂平台增建，因為以伊從事建築業30幾年的經驗，認為依照當時的慣例，屋頂平台歸12樓住戶管理使用，頂樓住戶要在屋頂增建不需要其他住戶同意，所以擬定第5條第2款時沒有想到在屋頂平台增建要不要經過其他住戶同意等細節的問題，印象中簽約後另外增列屋頂使用權歸12樓買受人管理使用的約定，只要買受12樓之住戶都可以使用，但因時間太久，不能確定。
鴻富公司當時保留的權利只有管理使用維護，不包括增建任何建物，亦即，鴻富公司只會負責保持屋頂平台清潔，不會增建其他設施，其他樓層住戶只能到平台看風景、曬衣服等語（見本院卷㈡第4頁反面至第6頁反面）。依此，被告所提「鴻富南福大樓房地買賣契約書」空白契約書，為鴻富公司出售系爭建物時，預先擬定之定型化契約條款範本，且與所有原始購屋者均使用同一份範本，毫無例外，自得以上開空白契約書範本為據。又系爭建物原始購屋者與鴻富公司簽訂買賣契約時，系爭平台除水塔等公共設施外，並無其他增建物存在，依第5條第2款約定，除裝設水塔、天線、電梯機房或其他公共設施之位置外，系爭平台其餘範圍均由鴻富公司取得管理使用權。惟鴻富公司於興建完成時，就系爭建物保留戶，鴻富公司自始非系爭建物之區分所有權人，上開約款僅約定由鴻富公司取得管理使用權，並未約定由特定之共有人占有使用，且依證人許信榮上開證述，鴻富公司係負責保持屋頂平台清潔之管理行為，不包括增建其他設施，亦未排除其他樓層住戶前往系爭平台看風景、曬衣服等使用權，尚難認系爭建物原始購屋者放棄系爭平台之使用權，與鴻富公司間成立由12樓住戶單獨使用並得增建之分管契約，縱鴻富公司出售系爭建物12樓時，曾與12樓原始購屋者約定讓與系爭平台管理使用權，亦僅該原始購屋者與鴻富公司間之債權契約，不得以之對抗其餘樓層原始購屋者或受讓人。至證人許信榮主觀上固認鴻富公司出售系爭建物當時有屋頂平台歸12樓住戶管理使用之慣例，但既未經明定於買賣契約中，亦無從拘束原始購屋者或其受讓人。從而，被告抗辯系爭大樓原始購屋者放棄系爭平台之管理使用權，成立由12樓住戶管理使用系爭平台之分管契約云云，自無足採。
⒉被告另抗辯78年住戶大會追認被告有權於系爭平台增建，並
決議被告就增建部分回溯自興建完成時起繳納管理費，被告遂依決議繳納39,400元，並按月繳納管理費迄今，為共所見聞之事實，原告縱非明知，亦可得而知系爭平台已存在分管契約云云。惟查，系爭建物原始購屋者與鴻富公司間未存有由12樓住戶單獨使用並得增建之分管契約存在之情，業已認定於前，而證人彭光宇即系建物96號1樓住戶於本院審理時到庭結證稱：伊為第二手買受人，自75年居住系爭建物96號1樓至今，知道12樓住戶於屋頂平台加蓋建物，對此沒有意見。伊雖然沒有每次參加住戶大會，但據伊所知幾乎每次都有人針對屋頂加蓋建物的事情討論，因為有很多新進來的住戶，對大樓過去的事情不清楚，對屋頂加蓋有意見，爭執的內容不清楚，伊事後了解，經過幾次開會討論之後知道屋頂增建物有經過申請，大家就開會討論，決議請12樓的人增繳管理費。系爭大樓是逐層輪流當主委，伊在80年及90幾年左右各當過一次，80年那次應該還沒有繳費的決議，92年當主委時已有收屋頂增建的管理費。被告所提89年1月20日收據（見本院卷㈠第96頁），應該是繳屋頂平台管理費沒有錯，因為繳納一般樓層管理費金額都是幾千元，沒有這種500元的，依照收據時間只能推斷決議的時間是在繳費之前，無法記憶究竟何時作成決議。90年間因為1樓空地使用的問題，有參與住戶協商，協商過程有一併討論屋頂增建物問題，決議請12樓增繳管理費等語（見本院卷㈡第7- 8頁），參以被告所提管理費收據影本（見本院卷㈠第96-106頁），不論證人彭光宇所指任主任委員之時間是否正確，均可認系爭大樓住戶於92年依法成立管理委員會前，曾決議被告繳納系爭平台管理費，被告亦按月繳納之情。惟系爭大樓住戶要求被告繳納管理費之目的，或僅為平衡管理費，或基於其他考量而暫緩請求被告拆除系爭增建物，尚難僅憑被告持續繳納管理費之事實，即認系爭平台有分管契約存在，且由證人彭光宇上開證言亦無從認定78年住戶大會曾就被告得於系爭平台使用系爭增建物之事項為討論，並作成同意被告得繼續使用之決議，被告復未能提出78年住戶大會同意被告於系爭平台增建之會議紀錄為佐，自難認系爭平台有分管契約存在，並得拘束受讓人，被告上開抗辯，亦屬無據。
⒊被告於76年興建系爭增建物前，先於74年間委請建築師陳鳳
舉完成設計圖，並提出建築結構安全無虞且無礙防火避難之鑑定證明書，向建管處提出申請，經建管處74年11月15日北市工建查字第57457號函覆同意被告於系爭94號12樓屋頂搭建面積28.8平方公尺輕鋼架磚造構造物，但應按違建認定基準規定辦理後，始進行興建工程，於76年興建完成後並檢具相關資料向建管處申請備查，經建管處以76年11月1日北市工建查（備）字第06023號函覆准予備查，並已登卡列管等情，固有系爭增建物設計圖2份、鑑定證明書、上開函文、收件單影本等在卷可稽（見本院卷㈠第84-90頁），應堪信實。惟依上開資料之內容觀之，均僅系爭94號建物屋頂平台部分增建物（即附圖標示A部分）之核備資料，並非系爭96號建物屋頂平台部分增建物之資料，況無論系爭增建物是否係合法建築，均屬被告使用系爭平台之方法，是否符合行政程序之要求，有無遭拆除之可能而已，與被告是否有權使用系爭平台之認定無涉，尚難僅憑經建管處核准或備查，即認被告就系爭平台有管理使用權，而得為增建。
⒋被告另抗辯系爭大樓區分所有權人於92年8月1日第一次區分
所有權人會議即（系爭區權會），決議同意被告繼續使用系爭平台及增建物，按月繳納管理費，並明定於系爭規約第21條，自非無權占有等語。經查：
⑴、系爭規約第21條規定：「本規約訂立於民國92年8月1日，
經主管機關核准後實施。唯本大樓為69年核發之使用執照，迄今已屆20多年之老建築物若有依法向主管機關申請核准之既成事實，仍以善良之傳統風俗習慣處理之。」（見本院卷㈠第76-77頁）。而上開規定所稱「依法向主管機關申請核准之既成事實」，及「善良之傳統風俗習慣」究何所指，依證人林育生即92年間系爭建物94號、96號11樓住戶於本院審理時到庭結證稱：伊於91年到97年6月30日期間受財團法人北部臺灣基督長老教會台北中會派駐在94、96號11樓那邊擔任駐堂牧師，只有白天會在該處辦公，之後因為調任就離開，非所有權人，上開房屋的所有權人是長老教會，由台北中會管理。92年8月1日有代表教會參加系爭大樓區分所有權人會議，伊記得當時蘇海德有特別發言希望住戶了解，系爭建物的頂樓增建有經過合法申請，而且他就屋頂平台有使用權，就是這二句話，沒有特別說明他有經過住戶同意，但當場有提供文件由與會人傳閱，伊稍微翻了一下，注意的重點在發文的機關、事由等項目，伊問蘇海德說他是否真的有依法申請且有權使用屋頂平台，蘇海德回答是，有人講說就讓他繼續繳管理費，以前怎麼處理，以後就怎麼處理等類似的用語，之後在場也沒有任何人就此問題表示意見，就跳去討論規約的修改。
蘇海德有強調他持續繳納屋頂平台增建物管理費，可以使用屋頂平台，住戶對這點也沒有提出意見。因為伊在系爭建物只有9個月，又以傳教為主，所以對這個部分也沒有表示意見，伊認知是大家對這個問題都表示了解。系爭規約第21條後段係針對系爭增建物所定，印象中規約草案原本第21條後段不是這樣規定，只有到經主管機關核准後實施，後面就沒有了。關於公共區域部分，草案則是規定由住戶大會決議就可以，系爭增建物是在公共區域，蘇海德認為這樣損害到他的權益，所以就站起來發言，說他就屋頂增建已經有申請，而且他有權利使用屋頂，希望在規約內規定，可是經過討論不知道要放在哪壹條比較妥當，所以後來就決定於系爭規約第2條二、增加「非依法令規定或經主管機關核准」這段文字，另外增訂第21條後段。這部分內容是何人擬定的我現在不記得了，但是「善良之傳統風俗習慣」這段文字就是指以前怎麼處理，以後就沿用。因為以前蘇海德有繳管理費，伊理解是沿用這樣的方式，繼續由蘇海德繳納管理費。伊認為這樣的結論代表同意12樓使用屋頂平台的意思，因為在場的人對於上開條文的變更及第21條的增加都沒有意見等語（見本院卷㈡第9頁至第10頁反面）。嗣被告於證人林育生為上開證述後，提出91年2月5日區分所有權人會議之出席簽名單、會議紀錄影本等文件（見本院卷㈡第46-65頁），其中會議紀錄七、討論及決議「㈡規約草案第2條第2、3項合併為『二、本大樓周圍上下、外牆面、屋頂平台防空避難釋及法定空地，非依法令規定或經主管機關核准或經區分所有人會議之決議，不得有變更構造，顏色、使用目的、設置廣告或其他類似之行為。』原項數順序調整。」、「㈨草案第21條『本規約訂立於民國92年8月15日（應為8月1日之誤載）後加上文字『經主管機關核准後實施。本大樓為69年核發之使用執照，迄今已20多年之老建築物，若有依法向主管機關申請核准之既成事實，仍以善良之傳統風俗習慣處理之。』」（見本院卷㈡第52、53、64頁），參以系爭規約第2條第2項規定：「本大樓周圍上下、外牆面、屋頂平台防空避難釋及法定空地，非依法令規定或經主管機關核准或經區分所有人會議之決議，不得有變更構造，顏色、使用目的、設置廣告或其他類似之行為。」，與上開會議紀錄㈡之記載一致，堪認證人林育生確有參與92年8月1日區分所有權人會議，所證述規約修改過程，均與會議紀錄之記載相符。
⑵、依證人林育生上開證言及92年8月1日區分所有權人會議紀
錄可知，於討論系爭規約之制定時，因規約草案第2條二、無「非依法令規定或經主管機關核准」等文字，亦即，僅區分所有權人會議決議即可決定屋頂平台之使用，被告蘇海德因認上開規定已損害其權益，而發言主張系爭增建物係經合法申請，且其持續繳納系爭增建物管理費，就系爭平台有使用權，要求明訂於規約，並當場提供文件交在場人傳閱，經在場住戶建議由被告繼續繳納管理費，維持先前處理方式，在場無人就此問題表示意見，即進而討論規約之修改，惟經討論後，不知上開事項應規定於何條款，最後決定於規約第2條二、增列「非依法令規定或經主管機關核准」，於第21條文末增列：「唯本大樓為69年核發之使用執照，迄今已屆20多年之老建築物若有依法向主管機關申請核准之既成事實，仍以善良之傳統風俗習慣處理之。」。由上開討論過程可知，系爭區權會之在場區分所有權人對於被告蘇海德主張系爭增建物係經合法申請，就系爭平台有使用權，要求明訂於規約之發言，不僅無人表示反對意見，甚至於在場人提出由被告繳納管理費後，維持由被告繼續使用狀態之意見後，隨即就如何明訂於規約等技術性之問題進行討論，而決議為前述修正，應堪認定參加系爭區權會之區分所有權人已同意被告繼續以使用系爭增建物之方式管理使用系爭平台，始為上開修正，此由在場證人林育生亦認上開結論代表在場人均同意由被告使用屋頂平台之意，即可明證。原告雖以系爭增建物非經建管處核准，僅屬備查性質，與系爭規約第21條後段規定須經主管機關核准之規定不符，主張被告對系爭屋頂平台並無使用權云云。惟系爭規約第2條二、增列「經主管機關核准」，及第21條文末增列「依法向主管機關申請核准」之用語固非精準，而與系增建物僅屬經建管處同意核備之情形不同，系爭規約第21條文末所稱「善良之傳統風俗習慣」亦非明確，但此乃因參與系爭區權會之人欠缺不諳法律，無法使用明確之用語所致，不影響系爭區權會業已決議由被告依斯時使用系爭增建物之方式繼續管理使用系爭平台之真意。則系爭增建物自76年興建迄今之現狀既未變更，系爭建物之全體區分所有權人間復於92年8月1日決議被告得以使用系爭增建物之方式繼續管理使用系爭平台，堪認就此部分已有分管協議存在，被告就附圖所示A、B部分自有管理使用權，其抗辯非無權占有，應屬有據。⒌原告雖主張系爭規約未載明約定專用之範圍及使用主體，
依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，應屬無效云云。惟系爭區權會於92年8月1日召開時，公寓大廈管理條例第23條尚未訂有區分所有權人應將約定專用部分載明於規約，否則不生效力之法定限制，該規範迄公寓大廈管理條例於92年12月31日修法後始新增，故系爭大樓區分所有權人縱未於規約具體載明形成專用權之約定內容，然本件既得依證人林育生之證言及系爭規約修訂過程，確認系爭區權會同意由被告依92年8月1日當時現況使用之約定，權利範圍及使用主體均可得特定，其他區分所有權人仍應受該約定之限制，要不得僅因該約定未於規約為完整記載，而否認其效力之存在，原告上開主張，自無足取。
⒍按為維持共有物管理秩序之安定性，倘共有人已按分管契
約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。原告施逢鈞、溫月玲、陳淑英、王清堂雖在92年8月1日系爭區權會制訂系爭規約後，始分別受讓附表所列房地所有權，惟系爭增建物外觀構造獨立，被告自76年間即占有使用系爭增建物迄今，原告等4人僅須前往系爭平台查看並稍加查訪即可輕易知悉上開約定之存在，自應受分管契約之拘束，併此敘明。
㈡、上開分管契約是否因系爭增建物之設置違反系爭平台之通常使用方法而無效？原告另主張系爭增建物占有面積超過違建認定基準第2條第4項規定，系爭增建物影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，與系爭規約第15條規定未符，顯已違反建築法令及通常使用方法，縱有約定專用，亦因違反法令規定而為無效等語。惟按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。前項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項固有明文。查違建認定基準第2條第4項規定：「合法房屋平型屋頂上搭建之構造物，簷高未超過2.5公尺，面積小於每棟屋頂平台1/3，且未大於30平方公尺，並經建築師鑑定安全及無妨礙屋頂平台之防火逃生避難者。」（見本院卷㈠第78頁）。系爭94號建物屋頂平台部分增建物（即附圖標示A部分），經被告於74年間委請建築師陳鳳舉完成設計圖，並提出建築結構安全無虞且無礙防火避難之鑑定證明書，經建管處同意搭建面積28.8平方公尺輕鋼架磚造構造物，76年興建完成後並經建管處准予備查，並已登卡列管等情，已詳述如前㈠、⒊，是附圖標示A部分應與上開規定所稱建築結構安全無虞且無礙防火避難之要件相符。至系爭96號建物屋頂平台部分增建物（即附圖標示B部分），雖無相同之核備資料可佐，惟其格局、面積與系爭94號屋頂平台之增建物相仿，有設計平面圖、照片在卷可佐，並有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷㈠第84、85、150、202-215頁），且依建管處76年1月8日建管處北市工建（查）字第10202號函覆檢舉者「有關本市○○○路○段○○○○○號12屋頂違建乙案，經查該兩戶違建已於74年檢送建築師安全鑑定證明至本處報備，搭建面積合於『台北市拆除違章建築認定基準』2之4條規定，不構成取締要件。」（見本院卷㈠第277頁），及該處90年10月19日建管處北市工建查字第9067780700號函：「經查本市○○區○○○路○段○○○○○號12屋頂違建係為83年12月31日以前之既存違建，依本市現行『違建查報作業原則』之規定，列入分期分類處理。」（見本院卷㈠第110頁）等函文，可知系爭96號建物屋頂平台增建物與94號屋頂平台增建物，均符合違章建築認定基準之規定，而經建管處同時列入分期分類處理，亦難認於建築物結構安全有何影響。雖附圖所示A、B部分增建物本體占用之面積經地政機關於105年7月21日測量結果分別為30.87平方公尺、31.17平方公尺，而與建管處同意備查之面積28.8平方公尺略有不同，且稍逾違建認定基準第2條第4項所定30平方公尺之限制，但系爭94號建物屋頂平台面積105.21平方公尺，系爭96號建物屋頂平台面積
127.59平方公尺，有建物登記謄本可稽（見本院卷㈠第159-169頁），附圖所示A部分增建物本體占用系爭94號建物屋頂平台約29.34％（30.87㎡/105.21㎡≒29.34％），附圖所示B部分增建物本體占用系爭94號建物屋頂平台約24.43％（
31.17㎡/127.59㎡≒24.43％），均未逾違建認定基準第2條第4項所定1/3之範圍，參以系爭大樓設有樓梯間（內設樓梯）可直接通往系爭平台，而系爭增建物搭建於系爭平台出入口另一側，並未阻擋系爭大樓通往系爭平台之樓梯通道，而所設雨棚、雨遮約18.74平方公尺、26.54平方公尺，但除建物本體之一側外，三面均無遮蔽，下方亦未放置任何雜物，有附圖及照片可佐，是系爭增建物本體以外其餘平台之使用均未受妨礙，自無礙系爭平台之防火、逃生、避難功能，難認已變更屋頂之用途或性質，或違反系爭規約第15條規定。
況違建認定基準係臺北市政府就違章建築所制定暫緩拆除之標準，本以違章建築為規範對象，與公寓大廈管理條例第9條第3項所稱建築法規，係由主管建築機關審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危險，而屬取締規定之性質迥異，縱系爭增建物主體面積與違建認定基準第2條第4項之規定略有不符，亦難認系爭增建物之設置違反建築法規。原告此部分主張，洵屬無據。
㈢、從而，系爭建物之全體區分所有權人於92年8月1日決議被告得以使用系爭增建物之方式繼續管理使用系爭平台，堪認就此部分已有分管協議存在，被告就附圖所示A、B部分自有管理使用權，且系爭增建物之設置無礙系爭平台之防火、逃生、避難功能，並未變更屋頂之用途或性質或違反建築法規，被告以使用系爭增建物之方式管理使用系爭平台，自非無權占有，原告依民法第767條第1項、第820條規定請求被告拆除系爭增建物，並將系爭平台騰空返還予原告及全體共有人，及依民法第179條規定請求被告按系爭土地申報地價年息8％計算返還相當於租金之不當得利，均屬無據。
六、綜上而論，原告依民法第767條第1項、第820條規定請求被告拆除系爭增建物，並將系爭平台騰空返還予原告及全體共有人，及依民法第179條規定請求被告給付原告附表一所示金額，並依附表二所示之日起，按月給付原告附表二所示金額及按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 21 日
民事第八庭 法 官 邱蓮華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 21 日
書記官 鄭舒方【附表三】┌────┬───────┬────────────────┬────────────────┬──────────┐│原 告 │取得所有權時間│ 建 號 │門牌號碼 │系爭土地應有部分 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│林素貞 │88年11月29日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號4樓 │應有部分：341/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│謝宜純 │92年05月30日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號5樓 │應有部分：766/10000 ││ │80年06月04日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號10樓 │ │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│陳美蘭 │69年06月09日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號6樓 │應有部分：341/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│施逢鈞 │95年09月23日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號7樓 │應有部分：341/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│張文政 │73年04月20日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號9樓 │應有部分：341/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│黃陳素治│84年07月18日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號10樓 │黃陳素治應有部分 ││黃彥達 │ │ │ │341/20000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│温月玲 │101年06月11日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號3樓 │應有部分：766/20000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│陳淑英 │94年11月28日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號6樓 │應有部分：424/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│陳雪花 │69年06月09日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號7樓 │應有部分：424/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│黃秋雄 │80年03月23日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號9樓 │應有部分：424/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│王清堂 │95年01月27日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號2樓 │應有部分：341/10000 │├────┼───────┼────────────────┼────────────────┼──────────┤│王月華 │92年02月07日 │臺北市○○區○○段○○段0000○號│臺北市○○區○○○路○段○○號8樓 │應有部分：341/10000 │└────┴───────┴────────────────┴────────────────┴──────────┘