臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1745號原 告 邵惠雲訴訟代理人 黃幼蘭律師被 告 榮鼎建設股份有限公司法定代理人 鄭恩弘訴訟代理人 林彥廷
孫世群律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參萬零柒佰貳拾捌元。
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾參萬元及自民國一百零三年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告貳佰零柒萬元及自民國一百零五年二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰參拾參萬零柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第2項係請求被告給付原告新臺幣（下同）279萬元，及自民國103年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第5頁），嗣於105年11月2日具狀減縮請求數額為223萬元（同卷第156頁），核無不符，應予准許。
二、原告主張：原告前於100年7月20日與被告簽定房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），與訴外人林棟樑簽定土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，以下合稱系爭契約），向被告及林棟樑購買坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱土地）及其上編號A3戶3樓房屋（下稱系爭房屋，以下合稱系爭房地），建案名稱「101行館」，約定房屋價金552萬元、土地價金828萬元，合計1380萬元，原告依約按期繳納如附表所示之房屋價金223萬元、土地價金56萬元，合計279萬元。系爭房屋契約第7條之1第1項約定被告應於102年5月10日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。詎被告未依約於102年5月10日前取得使用執照，經原告於105年1月12日寄發大里內新00007號存證信函，請求被告於文到5日內履行上開事項，被告於同年1月14日收受上開存證信函，迄未履行。爰依系爭房屋契約第19條第1款、系爭土地契約第11條第2款約定及民法第254條規定，以起訴狀之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示。又被告未依約於102年5月10日前取得使用執照，依系爭房屋契約第7條之1第2項「乙方（即被告）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳『房地』價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方（即原告）。」之約定，原告自得請求被告給付如附表所示遲延利息合計478,814元（訴之聲明第一項）。再系爭房屋契約第19條第3款約定：「甲方依第一款或二款解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款15％（不得低於15％）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，則系爭房屋契約既經解除，爰依上開約定及民法第259條第2款規定請求被告返還原告已繳納之房屋價金223萬元，及自原告最後一次繳納價金之日翌日即103年12月23日起之法定利息（訴之聲明第二項），併依上開約定請求被告按系爭房地總價款1380萬元15％計算之違約金207萬元（13,800,000元×15％＝2070,000元，未逾已繳交價款279萬元，訴之聲明第三項）。並聲明：㈠被告應給付原告478,814元。㈡被告應給付原告223萬元及自103年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應給付原告207萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：
㈠、被告就系爭房屋新建工程（建造執照：99年建字第0092號，下稱系爭工程），委由訴外人合眾建築經理股份有限公司（下稱合眾建經公司）負責工程進度查核與管理、產權管理等事項，將建造執照起造人名義信託予該公司。系爭工程於99年12月1日申報開工並開始施工後，即陸續遭遇施作預壘椿之鄰損爭議、基地內排水溝排水審查列管時程變化、基地面前公共排水溝拓寬工程影響工程施作，及為避免鄰損而變更地下室開挖支撐之構法等影響工期事件，致被告無法依約於102年5月10日前取得使用執照，不可歸責於被告，原告解除系爭契約為無理由。茲說明事由如下：
⒈施作預壘樁之鄰損爭議：
系爭工程基地為山坡地地形，西側鄰房後院有違建物且地基掏空，復無擋土措施。為維護鄰房建物安全，系爭工程原始設計即採上下兩排預壘椿，後面基地線與鄰房交界處預設一排50cm之上排預壘椿做為鄰房建物之擋土措施，並於100年12月開始施作上排預壘椿鑽掘工程。惟因鄰房違建後院平台之地基土壤未經夯實，未設立基礎椿腳，自然邊坡經多年風雨沖蝕，多處違建基礎皆有土石掏空現象，甚或已有地坪龜裂之結構疑慮，以致於施工期間鑽掘機入岩之震動，仍造成訴外人陳逸潁所有臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號B1戶、丁士奎所有同巷弄70號B1戶及黃信智所有同巷弄72號B1戶等3戶建物沉陷或龜裂擴大，不應歸責被告。詎臺北市政府都市發展局（下稱都發局）先後於101年6月21日、101年7月11日辦理共同會勘後，竟認屬施工損害，要求被告立即停工，同時向臺北市基礎工程學會（下稱基礎工程學會）申請緊急安全鑑定。被告為使工程順利進行，雖不爭執鄰損原因，並立即提出修復措施，由系爭工程承造人斌銓營造股份有限公司（下稱斌銓公司）完成修復補強，並經基礎工程學會鑑定無公共安全之虞後，始經都發局於102年2月1日同意復工，故自都發局101年6月21日要求停工時起，至都發局102年2月1日同意復工止，該段停工期間不可歸責於被告，應予扣除。
⒉基地內排水溝排水審查列管時程變化：
系爭工程基地鄰近山坡地，建造執照協審時業經臺市政府工務局水利工程處（下稱水利處）執行排水審查合格。101年6月12日因豪大雨來襲，系爭工程基地左側鄰戶淹水，當時系爭工程基地內排水道尚未變更，淹水自與被告無涉，惟訴外人臺北市議員張茂楠翌日到現場勘查後，卻要求被告於賠償鄰戶損失前停工，被告為使工程順利，遂配合陸續停工，積極與住戶協調並辦理第2次變更排水設計，經水利處於101年10月15日審查通過。惟鄰戶另向訴外人臺北市議員陳永德陳情，陳永德於102年1月10日邀同相關單位至現場會勘時竟要求被告重新提送審查，經臺北市政府建築管理工程處（下稱建管處）於同年1月22日函知於基礎版勘驗前重新檢討後送水利處審查，陳永德市議員並於同年2月21日再次邀同相關單位現場會勘，要求被告於同年2月25日前將排水溝設計圖送水利處審查，並與居民溝通後始得施作。經被告向鄰戶說明排水溝施工方法，並前往水利處說明排水溝圖面後，被告始獲准修復既有排水溝，並於同年5月9日重新掛件申請排水審查，經水利處於同年5月16日前往會勘確認通道雜物已清除後，都發局始於同年5月20日同意備查。不料，建管處復於同年5月21日函知因不明排水現況而造成現況改變，與原圖說不符，水利處原審查圖視同無效，並要求被告再次辦理鄰近山坡地排水系統圖說審查事宜，且應於放樣勘驗前經水利處審查核可。因事發突然，被告雖緊急將排水審查報告書送水利處審查，仍遲至同年7月24日始獲該處核准，並於同年8月9日經都發局同意備查。故系爭工程因排水溝爭議暨審查公文往返自102年1月10日起至102年8月9日止共212日無法施工，不可歸責於被告。
⒊基地面前公共排水溝拓寬工程影響工程施作：
系爭工程因水利處辦理「102年度雨水下水道預約維護工程（南港、內湖、信義區）（第一標）」工程，於臺北市○○街○○○巷○○弄口及本線進行拓寬公共道路排水溝施工，致系爭工程之施工機具、車輛無法進出，自102年7月15日起至同年10月31日止被迫停工109日。扣除與上開排水溝爭議重疊之日數，系爭工程因排水溝爭議及拓寬工程共295日無法施工，均不可歸責被告。
⒋變更地下室開挖支撐之構法：
系爭工程地下室開挖工程原僅須施作276日，於103年7月8日即可完工，但因鄰房違建後院平台地基土壤未經夯實，且均未設立基礎樁腳，自然邊坡經多年風雨沖蝕，多處違建基礎皆有土石掏空現象，甚至有地坪龜裂之慮，為顧及鄰房建物安全，避免再有如前述鄰損爭議發生，經專業廠商再次進行開挖安全支撐應力分析後，被告決定將原設計「2撐3挖」改為「4撐5挖」之工法，地下室工程業已完成，各項監測數據皆控制在警戒值內，施工過程未再造成鄰損，惟變更後之工法較為繁複特殊，所需工期增加105日，經都發局同意增加竣工日數，亦不可歸責被告。
㈡、縱認原告得解除系爭契約，系爭房屋買賣契約第7條之1第2項約定之真意為被告違約逾期未開工或未取得使用執照時，倘原告未依第19條約定解除契約，即得依上開約款請求遲延利息，惟原告既已解除系爭契約，僅得依第19條第3款約定請求違約金，不得再依第7條之1第2項約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，自非合理。又上開約款係記載「退還」原告已給付之價款及遲延利息，係指被告除退還原告已付價金外，應連同該價金付遲延利息併予退還，並非第7條之1第2項所定因遲延取得使用執照致原告所受損害賠償。
再由系爭房屋、土地買賣契約前言之記載可知，系爭契約僅成立及法律效力存續應相互依存，任一契約均不得獨立存在，房屋出賣人即被告並無就土地出賣人即林棟樑因系爭土地買賣契約所生義務共同負責之理，實則，被告係因引用其同時出售房地之契約文字，漏未修改，原告請求之遲延利息及違約金，僅得按房屋價款計算，不應併計土地價款，始符真意。
㈢、系爭房屋買賣契約係於101年6月19日簽定，其中第19條係參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所定，未必符合具體買賣契約雙方當事人間之公平，且近年來因政府打房措施，房市大不如前，縱使被告依約於102年5月10日前取得使用執照並交屋，獲利亦屬有限，關於違約金計算標準自應予以調整，以免過苛致失公允。原告已繳納之房屋價款僅占總價40％（223萬÷552萬≒0.4039），履行比例不高，如原告將上開款項存放銀行，自被告取得價金至105年3月7日調解之日止，按當時各金融機構最低存款利率計算，原告所受損失不多，相較於原告請求付之違約金金額，差距甚大。況除第1至3期外，原告給付房屋價款之日期均在約定取得使用執照日之後，其既已預見被告無法依約履行，仍持續繳納房屋價金，所受損害自屬有限，爰依民法第252條規定請求酌減違約金。
㈤、並答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
四、查原告前於100年7月20日簽定系爭房屋買賣契約書，與林棟樑簽定系爭土地買賣契約，向被告及林棟樑購買系爭房地，建案名稱「101行館」，房屋價金552萬元、土地價金828萬元，合計1380萬元，原告已於附表所列時間交付附表所列房屋價金223萬元、土地價金56萬元，合計279萬元。被告未依系爭房屋契約第7條之1第1項約定於102年5月10日前取得使用執照，經原告於105年1月12日寄發大里內新00007號存證信函，請求被告於文到5日內履行上開事項，被告於同年1月14日收受上開存證信函，未於期限內履行等情，有系爭契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、統一發票、收據影本等在卷可稽（見本院卷第11-49、50-58頁），且為兩造所不爭執（同卷第154、161頁），應堪信實。
五、兩造爭執要旨及得心證之理由：原告主張被告未依系爭房屋契約第7條之1第1項約定於102年5月10日前取得使用執照，依系爭房屋契約第19條第1款、系爭土地契約第11條第2款約定及民法第254條規定解除系爭契約，並依同契約第19條第3款約定及民法第259條第2款規定請求被告返還房屋價款223萬元及自受領時起之利息、違約金207萬元，另依系爭房屋契約第7條之1第2項請求遲延利息478,814元等語，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告是否因被告未依約取得使用執照有不可歸責事由而不得解除契約？㈡原告得否同時請求被告賠償違約金及遲延利息？㈢違約金及遲延利息得否按已繳房地價金總額計算？㈣違約金應否酌減？茲分別析述如下：
㈠、原告是否因被告未依約取得使用執照有不可歸責事由而不得解除契約：
⒈系爭房屋買賣契約第7條之1第1項約定：「一、本預售屋之
建築工程應在100年12月31日前開工，102年5月10日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：⒈因天災地變等不可抗力之事由，至乙方不能施工者，其停工期間。⒉因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其停工期間。⒊因甲方（即原告）未依本約付款日期之規定交付價款或交付應負擔之費用。⒋因甲方要求變更室內設計施工，致影響工程之進度時。」，第19條第1款約定：「一、乙方違反『主要建材及其廠牌、規格』（第七條）、『開工及取得使用執照期限』（第七條之一）之規定者，甲方得解除本契約。」。被告未依系爭房屋買賣契約第7條之1第1項約定於102年5月10日前取得使用執照，經原告於105年1月12日寄發大里內新00007號存證信函，請求被告於文到5日內履行上開事項，被告於同年1月14日收受上開存證信函，仍未於期限內履行等情，為兩造不爭執，原告依第19條第1款約定解除系爭房屋買賣契約，核屬有據。又依系爭土地買賣契約前言所載：「本契約書與101行館房屋預定買賣契約書聯立，101行館房屋預定買賣契約書有無效、撤銷、解除等原因時，本契約書亦一併無效、撤銷、解除。」，第11條第2款前段約定：「乙方不依約履行者，甲方得限期催告履行，逾期仍不履行，甲方得予解除契約。」，準此，原告依系爭土地買賣契約前言及第11條第2款約定，併予解除系爭土地買賣契約，亦屬有據。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告固不爭執未依系爭房屋契約第7條之1第1項約定於102年5月10日前取得使用執照，但抗辯系爭工程開工後陸續遭遇施作預壘椿之鄰損爭議、基地內排水溝排水審查列管時程變化、基地面前公共排水溝拓寬工程影響工程施作，及為避免鄰損而變更地下室開挖支撐之構法等事件，致被告無法依約取得使用執照，不可歸責於被告，依舉證責任分配原則，自應就此有利於己之事項負舉證之責。經查，依被告所提都發局101年10月12日都建字第10163030400號函說明二、「旨揭建照工程施工涉及損害本市○○區○○街○○○巷○○弄○○號B1樓、同巷弄70號B1樓及同巷弄72號B1樓等3戶，前經本局101年6月21日及101年7月11日辦理現場會勘，經監造建築師張顏鵬建築師認定『係屬施工損害，有危害公共安全之慮』，依臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第4條第1項第2款規定，應立即停止施工，並依所擬具之緊急應變計劃進行受損房屋安全維護及工地安全加強措施，並立即向項鑑定機構申請緊急安全鑑定，安全鑑定報告內容應包括受損危害程度評估（是否有立即遷出之必要）及補強修復建議，以作為後續補強修復及後續處理之依據。」所載（見本院卷第128頁），足認上開損鄰事件係因施工不當所致，故系爭工程因此停工，迄修復完成始復工，致該段期間無法施工，自可歸責被告。又依被告所提水利處102年5月21日北市工水下字第10264152900號函檢送之105年5月16日現場會勘紀錄所載六、會勘結論：「有○○○區○○街○○○巷○○弄○○號施工致影響排水一事，經現場會勘，通道雜物已清除，惟為避免施工期間雜物、泥砂造成案址再次發生積淹水事件，請建商定期檢查並清除淤泥雜物及備妥足夠抽水機待命。」所載（同卷第117頁至同頁反面），亦可認上開鄰戶淹水事件係因施工期間施工範圍內之排水溝水道堆積淤泥雜物所致，被告復未舉證證明保持該處水道通暢非其義務，亦屬可歸責被告。再依被告所指，系爭工程基地前方排水溝拓寬工程施工期間為102年7月15日至同年10月31日，已在102年5月10日之後，倘被告依約於前開期限內取得使用執照，前項拓寬工程即於被告依約履行不生影響，況被告亦未舉證證明確因前項拓寬工程致完全無法施工，被告此部分抗辯，亦難憑採。至被告所稱為免再度發生損鄰事件，而變更地下室開挖支撐之構法，係為修補前述施工不當採取之措施，亦難認不可歸責被告。從而，被告就系爭工程上開延宕有不可歸責事由之事實，未能舉證以實其說，其抗辯無法依約於102年5月10日前取得使用執照不可歸責於被告，原告解除系爭契約為無理由云云，洵無可取。
㈡、原告得否同時請求被告賠償違約金及遲延利息：系爭房屋買賣契約第6條第2項約定：「依前款規定，如甲方逾期達五日仍未繳清款項或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。如逾期二個月未繳，或逾使用執照核發後一個月仍未繳清欠繳期款或遲延利息，並經乙方以存證信函催繳後七日仍未繳納，乙方得解除契約，並依第十九條違約罰則之規定辦理。」，第7條之1第2項約定：「乙方如逾期前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之2單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，第19條第3款約定：「甲方依第一款或第二款解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」。依上開約定觀之，被告逾期未取得使用執照逾3個月以內時，原告僅得依第7條之1第2項前段請求被告按已繳房地價款萬分之2計算，賠償遲延利息，如逾期超過3個月，視同被告違約，原告除得解除系爭房屋買賣契約外，並得依第19條第3款約定，請求被告返還已繳房地價款及遲延利息，暨按房地總價款15%之違約金。亦即，原告依第7條之1第2項約定僅得請求被告逾期3個月以內之遲延利息，逾期超過3個月部分，即應依第19條第3款約定處理兩造之權利義務關係，不得再依第7條之1第2項約定請求。又依第19條第5款約定：「買賣雙方當事人除前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」觀之，原告除依第19條第3款約定請求外，不得再請求其他損害賠償，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，與第7條之1第2項約定係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，而屬懲罰性違約金之性質不同，是本件並無重複請求違約金之情形。被告抗辯原告已解除系爭契約，僅得依第19條第3款約定請求違約金，不得再依第7條之1第2項約定請求任何遲延利息云云，自無可取。再依第6條第2項約定可知，如原告未依同條第1項約定按期繳納價金，亦應按逾期款每日萬分之2計算繳付遲延利息，故第19條第3款約定所稱「如有遲延利息應一併退還」，應指倘原告有逾期未繳納價金而繳付遲延利息予被告時，被告應併予返還，被告抗辯第19條第3款約定所載「退還」非第7條之1第2項所定遲延利息，應屬有據。則原告於本件價金之繳納並未逾期，並未發生遲延利息，亦未繳付任何遲延利息予被告，被告自無應退還之遲延利息。從而，被告逾期未取得使用執照之期間超過3個月，原告業已合法解除系爭契約，其依第7條之1第2項約定請求自被告應取得使用執照期限翌日起3個月內，即自102年5月11日至同年8月10日期間共92日，按已繳房地價款167萬元（即附表所列第1、2、3期房屋價金111萬元、28萬元及土地價金28萬元總額）萬分之2計算之遲延利息30,728元（1,670,000元×2/10000×92日＝30,728元），為有理由，逾此範圍，即不應准許。又原告依第19條第3款約定及民法第259條第2款規定請求被告返還已繳房屋價金223萬元暨自103年12月23日起之法定遲延利息（房屋部分之最後繳款日期為103年5月20日，原告僅請求自同年12月23日起之利息），洵屬有據，其依第19條第3款約定請求被告按系爭房地總價款1380萬元15％計算之違約金207萬元（13,800,000元×15％＝2070,000元），未逾已繳交價款279萬元，亦屬有據。
㈢、違約金及遲延利息得否按已繳房地價金總額計算：次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，資以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號、102年度台上字第2272號判決意旨參照）。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。依此，解釋契約，首應依契約文字推求，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。查系爭房屋買賣契約前言記載：「本契約書與101行館土地預定買賣契約書聯立，101行館土地預定買賣契約書有無效、撤銷、解除等情形時，本契約書亦一併無效、撤銷、解除」。依系爭土地買賣契約前言亦載：「本契約書與101行館房屋預定買賣契約書聯立，101行館房屋預定買賣契約書有無效、撤銷、解除等原因時，本契約書亦一併無效、撤銷、解除。」，依此觀之，系爭契約中之一因解除或其他原因失其效力時，另一契約亦隨之失效，就原告而言，其雖因系爭土地之登記名義人為林棟樑，配合被告分別簽定房屋及土地買賣契約書，惟其締約目的在購買系爭房屋及土地，二者具有不可分之關係。且依系爭房屋買賣契約第19條第4款約定：「甲方違反有關付款方式及條件之規定者，乙方得沒收依房地總價款百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並解除契約。」。可知倘原告未依約按期繳納房屋價款，被告得沒收依房地總價款15％之金額，同依房、地總價為違約金之計算基礎，足認系爭房屋買賣契約第7條之1第2項、第19條第3款所載遲延利息及違約金依「已繳房地價款」、「房地總價款」為計算基礎，已足以表示兩造真意，自無須別事探求，原告依此請求被告給付違約金，即屬有據。被告雖抗辯其不應就林棟樑因系爭土地買賣契約所生義務共同負責，及被告錯誤引用契約文字云云，惟上開約定僅為計算遲延利息及違約金之計算基礎，並非使被告代林棟樑負違約責任，況系爭土地買賣契約第11條第2款後段約定：「乙方除應將已收價款退還甲方外，並應賠償與已繳價款同額之違約金。」，與系爭房屋買賣契約關於解除契約後違約責任之約定有異，被告與林棟樑應負之違約責任不同，亦難認被告擬定系爭房屋買賣契約時有錯誤引用之情，其此部分抗辯，洵無可信。
㈣、違約金應否酌減：末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文，惟違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院著有92年度臺上字第2747號判決意旨可資參照。查依系爭房屋買賣契約第19條第4款約定，倘原告未依約按期繳納房屋價款，被告得沒收依房地總價款15％之金額，同依房地總價為違約金之計算基礎，難認有失公允或有過苛之處。況系爭房屋買賣契約為被告預擬供不特定人簽定之定型化契約，簽約時已基於優勢地位，自不得再任意指摘違約金額過高而要求核減，被告請求本院依民法第252條規定酌減違約金，難謂有據。
六、綜上所述，原告合法解除系爭契約，其依系爭房屋買賣契約第7條之1第2項約定請求自被告給付遲延利息30,728元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。又原告依系爭房屋買賣契約第19條第3款約定及民法第259條第2款規定請求被告返還223萬元及自103年12月23日起按年息5％計算之利息、違約金207萬元及自起訴狀繕本送達翌日即105年2月20日（見本院卷第65頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息均有理由，亦應予准許。又原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第八庭 法 官 邱蓮華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 鄭舒方【附表】┌──┬────────┬───────┬──────────┬───────────┐│期別│ 原告已繳金額 │ 繳納日期 │ 遲延利息之期間 │遲延利息 │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│1、2│房屋價金111萬元 │100年7月20日 │102年5月11日起至 │222,222元 ││ │ │ │105年2月5日共1001日 │（1,110,000元×2/10000││ │ │ │（應取得使用執照期限│×1001日） ││ │ │ │翌日即102年5月11日起│ ││ │ │ │至105年2月5日止） │ │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│1、2│土地價金28萬元 │100年7月20日 │同上 │56,056元 ││ │ │ │ │（280,000元×2/10000 ││ │ │ │ │1001日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│ 3 │房屋價金28萬元 │101年10月8日 │同上 │56,056元 ││ │ │ │ │（280,000元×2/10000 ││ │ │ │ │×1001日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│ 4 │房屋價金28萬元 │102年12月20日 │102年12月21日起至 │43,512元 ││ │ │ │105年2月5日共777日 │（280,000元×2/10000 ││ │ │ │ │×777日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│ 5 │房屋價金28萬元 │103年3月20日 │103年3月21日起至 │38,472元 ││ │ │ │105年2月5日共687日 │（280,000元×2/100000 ││ │ │ │ │×687日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│ 6 │房屋價金28萬元 │103年5月20日 │103年5月21日起至 │35,056元 ││ │ │ │105年2月5日共626日 │（280,000元×2/100000 ││ │ │ │ │×626日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│ 7 │土地價金14萬元 │103年7月15日 │103年7月16日起至 │15,960元 ││ │ │ │105年2月5日共570日 │（140,000元×2/100000 ││ │ │ │ │×570日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│ 8 │土地價金14萬元 │103年12月22日 │103年12月23日起至 │11,480元 ││ │ │ │105年2月5日共410日 │（140,000元×2/100,000││ │ │ │ │×410日） │├──┼────────┼───────┼──────────┼───────────┤│合計│房屋價金223萬元 │ │ │478,814元 ││ │土地價金 56萬元 │ │ │ │└──┴────────┴───────┴──────────┴───────────┘