臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1761號原 告 董映岑訴訟代理人 林世昌律師被 告 周文正訴訟代理人 楊擴擧律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，原告起訴時原以信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）及被告為本件被告，訴之聲明原為：「一、被告周文正應給付原告新臺幣（下同）100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告信義房屋應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。三、前二項所命給付，如其中有一被告為給付，其餘被告於其給付範圍內免其給付義務。四、願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷一第5 頁）。嗣原告於民國106 年7 月13日本院準備程序中擴張聲明第1 項、第2 項請求金額為2,828,490 元，並將起息日縮減為自106年7 月14日起算（見本院卷二第57頁），後於106 年11月28日撤回對信義房屋之起訴，並經信義房屋於同日具狀同意（見本院卷二第135 至136 頁），核原告所為撤回部分，合於前開規定，自生撤回效力，另原告前開擴張及減縮原應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，亦無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告於101 年間委由信義房屋居間仲介，並由訴外人盧宏杰擔任信義房屋之承辦人，嗣原告於101 年3 月27日與信義房屋簽訂買賣斡旋金契約（下稱系爭斡旋金契約），於101 年
3 月30日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告向被告以1,230 萬元之價金，買受坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（所有權應有部分1 萬分之88，下稱系爭土地），及其上同段1531建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○○號，所有權應有部分全部，下稱系爭房屋）、同段1593建號建物（所有權應有部分1 萬分之86，與系爭房屋合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），系爭房地並於101 年5 月9 日移轉登記為原告所有。又原告購買系爭房地主要用途係作為店鋪使用，被告亦表示系爭房屋室內空間全部均可供營業使用，詎原告於104 年12月間擬出售系爭房地，並委請訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）製作不動產說明書，始知系爭房屋逾50％面積規劃為停車場空間（下稱系爭停車位），且位於系爭房屋前半部，並因系爭停車位業經變更為室內空間使用為店鋪，違反建築法第73條第2 項應依土地使用分區之劃分使用之規定，恐有遭依同法第91條處罰之虞。
㈡、因系爭買賣契約書第1 條即明確記載「無停車位」，且被告出具予信義房屋之委託書車位標示欄亦註明「無停車位」，另被告復於標的物現況說明書其他重要告之事項欄勾選「無」。又被告於原告購買之際僅向原告說明店面營業登記審查事宜，未告知系爭房屋尚有規劃停車場空間而無法全部合法供作店鋪使用，復未於產權調查報告書揭露之，現場亦無任何停車場之標示或說明，原告自無可能了解並知悉系爭房屋內停車面積、位置及得否作為店鋪使用等節，遑論原告係於
101 年3 月27日與盧宏杰至現場賞屋後即簽署系爭斡旋金契約，後於101 年3 月30日即於信義房屋之簽約中心，經倉促議價後簽署系爭買賣契約書，盧宏杰於簽署系爭斡旋金契約時並未向原告解釋產權調查結果，且被告於簽署系爭買賣契約前亦未給予原告合理之審閱期間，顯係被告故意不告知原告此事。而經鑑定系爭房屋供店鋪及停車場使用與僅供店鋪使用之市價分別為9,109,760 元、11,938,250元，足徵原告確實不知系爭房屋內有停車位，才以遠高於行情之價格購入系爭房地。而因系爭房屋內有停車位乙事顯屬減少價值及通常效用之瑕疵，原告自得依民法第354 條、第359 條規定請求減少買賣價金之價差2,828,490 元，並依民法第179 條規定請求被告返還溢付價金2,828,490 元。為此，爰依民法第
359 條、第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告2,828,490 元，及自106 年7 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約第17條其他約定事項第6 項已載明買方（即原告）已知悉因系爭房屋面積較小，貸款成數及利率將受影響，同條第9 項、第10項復明確約定系爭房屋總面積包含停車位，且登記用途為店鋪及停車場，足徵原告購買系爭房地時即知悉系爭房屋有部分空間係作為停車場使用，原告稱其至104 年12月間始知悉上開情事與事實不符。又原告與被告於系爭買賣契約中就系爭房屋之位置、總面積、買賣價金等必要之點均已達成合意，被告亦依約出售系爭房屋，而原告固稱系爭房屋是否得以合法作為營業使用亦為該契約重要之點，惟系爭房屋登記用途既為店舖及停車場，本得作為營業使用。況倘停車位及店舖分別所佔之面積對原告而言實屬重要，且將影響其購買意願，何以原告未於簽約前再次確認，顯見系爭房屋並無原告所主張之瑕疵存在，而系爭房屋就此部分既無瑕疵，即難謂被告有何故意不告知瑕疵之情事。退步言之，縱然系爭房屋存有上開瑕疵，原告既於系爭買賣契約成立時，即已明知系爭房屋總面積包含停車場空間，依民法第355 條第1 項之規定，被告不負瑕疵擔保責任，原告自不得據此請求減少價金等語，資為抗辯。並聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於105 年11月28日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷一第200 頁）：
㈠、原告於101 年間委由信義房屋居間仲介，並於101 年3 月27日與信義房屋簽訂系爭斡旋金契約，後於101 年3 月30日與被告簽訂系爭買賣契約，由原告向被告以1,230 萬元之價金，買受系爭房地，系爭房地並於101 年5 月9 日移轉登記為原告所有，有系爭買賣契約、系爭斡旋金契約、系爭房屋登記第二類謄本等件在卷可考（見本院卷一第11至40頁、第16
7 頁、第222 頁）
㈡、系爭土地使用分區為第三之二種住宅區，系爭房屋於使用執照之登記用途為店舖、停車場，此有信義房屋不動產說明書、永慶房屋不動產說明書、使用執照（下稱系爭使用執照）等件附卷為憑（見本院卷一第28至31頁、第39至42頁、第
115 至142 頁、第176 至177 頁）。
四、得心證之理由：原告主張：被告未告知原告系爭房屋之用途包含系爭停車位而無法全部供作店鋪使用，具有減少價值及通常效用之瑕疵，致原告受有財產上之損害，原告自得依民法第359 條規定減少價金2,828,490 元，並依民法第179 條規定請求被告返還溢付價金2,828,490 元等語。被告則分別以上開情詞置辯。經查：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院106 年度台上字第194 號判決意旨參照）。
本件原告主張其買受之系爭房屋存有內含系爭停車位之瑕疵等節，為被告所否認，原告自應就上開事實為買賣標的物之瑕疵等情，負舉證之責。
㈡、查，原告於101 年3 月27日與信義房屋簽訂系爭斡旋金契約，於上附產權調查表注意事項第4 點記載：「本物件建物總面積包含地面層車位」、第5 點記載：「本物件土地使用分區為第三之二種住宅區，建物人工謄本登記用途為店鋪、停車場，其使用不得違反都市計畫法、建築法、土地使用分區管制及台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準等相關規定，有關使用組別及項目之相關規定如后附件所示」。又系爭買賣契約第17條第9 項同約定：「本物件建物總面積包含地面層車位」、第10條約定：「本物件土地使用分區為第三之二種住宅區，建物人工謄本登記用途為店鋪、停車場，其使用不得違反都市計畫法、建築法、土地使用分區管制及台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準等相關規定，有關使用組別及項目之相關規定如后附件所示」（下稱系爭約款），且系爭買賣契約後附不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）產權調查表用途欄亦登載：「依謄本原始記載為店鋪、停車場」；後附產權調查表注意事項記載同系爭斡旋金契約上載產權調查表注意事項；後附臺北市中山地政事務所建物所有權狀及建物登記第二類謄本上「主要用途」欄均記載：「見使用執照」；後附系爭使用執照存根上載建築物概要第一層用途欄亦載明為：「店鋪、停車場」等節，有系爭斡旋金契約書、系爭買賣契約書等件在卷可佐（見本院卷一第17至18頁、第29至30頁、第121 頁反面、第136 頁反面、第143 頁、第167 頁）。又觀諸原告除於系爭斡旋金契約產權調查表注意事項旁親簽姓名，並於系爭買賣契約其他約定事項條文最末端簽署姓名，足認上開契約內容應為原告所得閱覽知悉。徵諸上開契約文字及相關文件上載用語，並無晦澀難明之處，苟具一般學識及社會經驗之人，應均能明瞭系爭房屋內含店鋪及地面停車位無疑，又原告自承為工業設計學科碩士畢業，並曾任職設計及行銷公司（見本院卷一第
214 頁），對此應無不能理解之情事，另衡以常情，常人對不動產交易之重要文件無不詳予注意檢視之理，據此，原告既於系爭買賣契約及系爭斡旋金契約上簽署姓名，則其主張於簽訂系爭買賣契約時因被告刻意隱瞞而不知系爭房屋內含停車位云云，實難憑採。
㈢、原告雖主張：系爭約款屬定型化契約，兩造並無磋商空間，縱有約定亦不能認原告已知悉系爭房屋內含停車位云云。然按定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消費者保護法第2 條第9 項訂有明文。查系爭買賣契約係由原告與被告簽立，原告既未證明被告為以出售不動產為業之企業經營者，自難認本件契約條款屬原告所稱「定型化契約」，原告此部分主張，容有誤解。又觀諸系爭約款為被告依據系爭房地狀況所為個別說明，亦難認屬民法第247 條之1 所稱一方預定用於同類契約之條款。況原告除於系爭買賣契約第17條第5 項下方簽名外，另於系爭買賣契約第17條第12項即系爭買賣契約所載文字最下方再為簽名，是原告對系爭約款之存在及其內容存在實難諉為不知，是系爭買賣契約縱為信義房屋事先以電腦製成，然與原告於簽約時是否閱覽並知悉系爭房屋內含停車位等情，難認有何關聯可言。
㈣、原告另主張：依系爭約款無從得知停車位面積多寡、位置及停車面積是否得為店鋪使用，足認被告並未告知原告此情云云。查，系爭買賣契約固未明載系爭停車位面積多寡及於系爭房屋內之確切位置等節，然被告縱未將此些系爭停車位相關資訊記載於系爭買賣契約，亦與其有無將系爭房屋內含系爭停車位乙事告知原告無關，蓋系爭買賣契約之系爭約款即已明載如上。尤有甚者，本院前函詢臺北市建築管理工程處系爭房屋內平面停車位面積若干，該處以105 年8 月19日北市都建使字第10568611500 號函回覆略以：依系爭使用執照適用之建築技術歸責建築設計施工編（適用期限自63年2 月15日至71年6 月15日）第60條：「停車空間面積，應以每輛不小於寬2.5 公尺、長6 公尺之空間及供汽車進出用之車道迴車道等面積計算。」；經查本案圖說並無標註尺寸，依比例量度圖說，長寬似應為2.5 公尺及6 公尺等語（見本院卷一第183 頁），是系爭停車位面積究為幾何，本屬難明，又因系爭房屋竣工圖上未標註系爭停車位長寬尺寸，此有該竣工圖附卷可參（見本院卷一第179 頁），則就其正確坐落位置亦難遽為認定。是被告辯稱其因無法確認本件停車位面積及位址固未記載於契約內等語，非屬無據，亦不得以此逕認被告並未將系爭房屋內含系爭停車位乙事告知原告自明。另依系爭買賣契約第10條係約定：「本物件土地使用分區為第三之二種住宅區，建物人工謄本登記用途為店鋪、停車場，其使用不得違反都市計畫法、建築法、土地使用分區管制及台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準等相關規定，有關使用組別及項目之相關規定如后附件所示」。又按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，建築法第73條第2 項、第91條第1 項第1 款訂有明文。則上開約款既已指明建物使用不得違反建築法之規定，原告指稱其不知悉停車位不得作為店鋪使用云云，實屬有疑。此外，原告主張被告曾表示系爭房屋得全數作為店鋪使用云云，復未提出任何事證以實其說，自難採信為真正。
㈤、又系爭買賣契約書第1 條第2 項停車位事項欄及系爭專任委託書雖均填載「無停車位」，有系爭買賣契約書足證（見本院卷一第13頁、第35頁）。然系爭買賣契約書第1 條不動產標示及買賣權利範圍部分，即已記載本件標的即系爭房地，並於系爭房屋主要用途欄記載為「見使用執照」。而觀諸同條第2 項停車位事項之記載，分別有「無停車位」與「含停車位」之欄位，倘勾選「含停車位」欄位，則需明載「位置編號：在第＿＿層，現場編號第＿＿號車位」、「車位形式：○坡道＊平面○升降＊平面○坡道＊機械○升降＊機械○其他＿＿」、「使用約定：車位使用如有特別約定（如住戶規約、區分所有權人會議決議、分管契約、現況使用慣例等），買方願繼續承受遵守；買賣標的物如為國民住宅或國軍眷舍等，其停車位之使用及管理，應依照相關法令及其管理機關之規定」（見本院卷一第13頁）。則依上開條文約定觀之，應認此處所指停車位應係外於系爭房屋者為是，蓋本件停車位既位於系爭房屋內，實無另行為記載所在位置、車位形式及使用約定之必要。另被告所出具系爭專任委託書上雖勾選無車位，然此僅為被告與信義房屋間之契約關係，縱有填載不明之情事，亦與成立於原告與被告間之系爭買賣契約無直接關聯，而仍應以其等最終成立之系爭買賣契約為認定權利義務關係之基準。
㈥、原告復主張：其以系爭房地為抵押物申辦貸款時，訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）所為不動產鑑價表其上亦無停車位之記載，且於特殊情形說明欄載明：「本巷店效差，一樓皆以住家及辦公室為主」，是原告於簽訂系爭買賣契約時亦無從仔細閱覽並探究系爭約款意旨云云，此有上開鑑價表可參（見本院卷一第251 頁）。然前揭鑑價表並未說明國泰世華銀行鑑價認定之依據，實無從推知其為上開登載之標準為何，或與系爭買賣契約書之簽訂有何關聯，則原告以此主張其因不知系爭停車位而買受系爭房地，為無理由。
㈦、另依中華徵信不動產估價師聯合事務所106 年5 月5 日所出具不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定結果固為系爭房地倘係供店鋪及停車場使用價值為：9,109,760 元；倘供店鋪使用價值為：11,938,250元等情，有系爭鑑定報告附卷可考，似與系爭買賣契約所約定價格1,230 萬有一定差距。惟系爭鑑定報告停車位所擇標的為坡道平面車位，與系爭停車位為平面車位已屬有別（見系爭鑑定報告第24頁），且因系爭房屋扣除系爭停車位外面積應均得作店鋪使用，此觀諸系爭使用執照即明，則系爭鑑定報告逕將車道空間併予算入車位面積計算（見系爭鑑定報告第19頁），亦屬有疑。又個別不動產買賣之價格，不僅受其設計格局、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，亦隨市場景氣而有所波動，最終仍取決於當事人主觀上自由意志與判斷，倘買賣雙方於意思合致之際自認為合理，即屬於自由市場經濟下之合理價格，尚難事後以估價結果較約定價金為低，反推其於簽約時不知系爭房地內有系爭停車位之可能。
㈧、再建築技術規則建築設計施工編第113 條第8 款固規定：建築物應按左列用途分類分別設置滅火設備、警報設備及標示設備，應設置之數量及構造應依建築設備編之規定：第八類：車站、飛機場大廈、汽車庫、飛機庫、危險物品貯藏庫等，建築物依法附設之室內停車空間等。然建築技術規則建築設計施工編係經建築法第97條授權訂定，而上開規則屬建築物施工技術之準則，原告就建築物所有權人亦應依規則標示停車空間乙事，未提出任何說明，則原告以此主張被告應受上開條文之拘束併應於系爭房屋內標示停車位云云，實乏所據。
㈨、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。原告於簽訂系爭買賣契約時既已知悉系爭房地內含系爭停車位及店鋪而買受之，則其就系爭房屋並非全為店鋪等情，當無不知之理，而停車空間與店鋪雖異其功能及效用，然停車空間亦為依建築法第102 條之1 規定所設置者，專供車輛停放之用，難認屬上開所述物之缺點，是原告主張系爭房地具有物之瑕疵，並據此請求減少價金云云，為無理由。
五、綜上所述，原告不能證明系爭房地存有瑕疵，從而，原告依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條請求被告返還不當得利，為無理由，不應准許。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 林幸怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 鄧竹君