臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1892號原 告 美麗華公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 蘇麗華訴訟代理人 羅興章律師被 告 美河市公寓大廈管理委員會法定代理人 許鍾光訴訟代理人 蔡嘉恩律師上列當事人間給付報酬事件，本院於107年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾伍萬零玖佰伍拾元，及其中新臺幣壹佰肆拾伍萬捌仟玖佰貳拾柒元自民國一百零四年十二月十一日起，其餘壹佰肆拾玖萬貳仟零貳拾叁元自民國一百零五年一月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾伍萬零玖佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查被告之法定代理人原為傅正仁，嗣於本件訴訟繫屬中先後變更為李俊龍、許鍾光，此有美河市社區（下稱系爭社區）第四屆第一次區分所有權人會議紀錄、新北市新店區公所105 年12月23日新北店工字第1052125784號函、106年11月9 日新北店工字第1062116691號函為證（見院一卷第
211 、212 ；院二卷第147 、148 頁；院三卷第241 、242頁76頁），並經上2 人具狀聲明承受訴訟（見院一卷第199頁；院二卷第146 頁；院三卷第240 頁），核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於103 年10月間簽訂管理維護契約書（下稱系爭管理契約），約定由伊提供駐社區經理、副理、行政秘書長、裝潢組長、裝潢組員各1 人、社區秘書8 人、機電員
4 人、清潔員19人，為被告所屬之系爭社區服務，服務期間自103 年11月1 日起至104 年10月31日止；其後兩造協議延長服務期間6 個月，並於104 年10月31日簽訂服務費用與上哨簽認同意書（下稱系爭同意書），服務期間自104 年11月
1 日起至105 年4 月30日止。嗣伊已依約提供104 年11、12月份之管理人力，依系爭管理契約第4 條及系爭同意書有關請款方式之約定，被告應於104 年12月10日前給付同年11月份之服務費用新臺幣（下同）145 萬8,927 元，及於105 年
1 月10日前給付104 年12月份之服務費用149 萬2,023 元，合計295 萬950 元（計算式：1,458,927 ＋1,492,023 ＝2,950,950 ），經伊多次向被告請款，卻遭拒絕，爰依上開約定請求被告給付295 萬950 元等語，並聲明：㈠被告應給付原告295 萬950 元，其中145 萬8,927 元自104 年12月11日起，其餘149 萬2,023 元自105 年1 月11日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭服務契約約定之服務期間僅至104 年10月31日止，伊於
104 年10月29日第2 屆第10次管理委員會會議中，僅同意展延系爭管理契約至105 年4 月30日，故兩造間延長服務之契約應以系爭管理契約為準。原告雖提出系爭同意書，然該同意書係由被告前任主委楊榮忠在未經全體委員決議之情形下，擅自與原告簽訂，屬越權代理之行為，且原告非民法第10
7 條前段規定之善意第三人，故系爭同意書非兩造約定之契約文件，兩造間就如附表一、二編號1 至4 、7 、8 所示原告人員之值勤時間，仍應以系爭管理契約約定之「月休6 日」為準。又依系爭管理契約第4 條約定，原告於請款時，應開立發票，連同請款單、管理主任工作日誌（含各組工作重點及事件處理報告）及原告主管簽核之當月每日出勤紀錄（指排班表、時數表、人員出勤紀錄表）交付伊審核，而原告迄今未提出完整之請款文件，使伊無從充分核算原告請求之服務費用，依民法第264 條第1 項規定，伊得拒絕給付104年11、12月份之服務費用。況經伊核對原告提出之原證15、16排班表、簽到表及被證50新都興電子紀錄，發現原告派駐系爭社區之部分人員缺工出勤，應扣款合計12萬3,853 元（計算式：60,391＋63,462＝123,853 ），扣款情形如附表一、二「被告抗辯」欄位所載）。
㈡又原告於履約期間有諸多缺失，造成伊受有損害，主張以下述金額抵銷原告請求之金額：
⒈原告應賠償舉辦第三屆區分所有權人會議（下稱第三屆區權會）所支出之費用94萬1,693 元：
系爭社區為捷運聯開宅，臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）之所有權戶數為672 戶，依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第27條第2 項規定，系爭社區召開區權會時，捷運局之所有權有效戶數應為444 戶，其餘228 戶不予計算，可證系爭社區召開區權會時，捷運局能否參與投票及其投票意向，係議案能否通過之關鍵。原告於履約期間，共承辦103年11月29日之第二屆區權會及104 年11月28日之第三屆區權會，惟因原告製作之第三屆區權會選票設計及張數有問題，捷運局於投票時無法表達中立立場，導致捷運局就第三屆區權會之議題三、議題五均投廢票，造成上2 議案因同意票數未過半而遭否決。且原告就第三屆區權會議事手冊之規劃及會議主持均有缺失，使住戶誤認「相對多數決」即可通過議案，導致會議主席楊榮忠事後以會議紀錄違反住戶規約第16條約定為由，拒絕在第三屆區權會會議紀錄上簽名，造成新北市新店區公所（下稱新店區公所）就第三屆管委會組織變更程序不予備查，使伊無法變更新任管委會主、財、監委之印鑑，新北市政府工務局甚至建議伊再行召開區權會。又依系爭管理契約之約定，區權會之舉辦與執行應屬原告所派駐系爭社區經理、副理之職務範圍。是原告就第三屆區權會之舉辦與執行既有上開缺失，應賠償伊召開第三屆區權會所支出之費用，包括已支出之文具、郵費、影印、便當等費用共22萬8,693 元，及住戶完成報到出席費71萬3,000 元（共1,
426 戶，每戶得減免500 元），合計94萬1,693 元（計算式：228,693 ＋713,000 ＝941,693 ）。
⒉漏未催繳水費及車位清潔費之遲延利息損失共17萬6,342 元：
依系爭社區住戶規約第37.6條約定，系爭社區區分所有權人或住戶積欠應繳納之費用已逾2 期，經管委會定期催告而不給付時，管委會得訴請法院命其給付應繳之費用及另外收取遲延利息百分之十。又辦理管理費相關作業應屬原告負責之重要業務，原告派駐之社區經理應擬定催繳管理費之年度計畫工作，並由行政秘書長統籌管理及執行該計畫。然原告於履約期間，漏未查出系爭社區3 樓公共平臺景觀噴灌系統即水號H-00-000000-0 水錶費用係日勝生活科技股份有限公司（下稱日勝生公司）應繳交之費用，嗣新任物管公司於106年5 月間清查後始發現，導致伊自103 年8 月8 日起至原告終止契約止，代付1 萬8,880 元。又原告漏未查出日勝生公司辦理信託予兆豐銀行之135 筆車位，自102 年8 月17日起即未繳交車位清潔費，於該日起至原告104 年12月終止契約止漏繳費用達192 萬2,400 元，是此期間因原告未催討車位清潔費，導致被告受有遲延利息之損失共15萬7,462 元。以上合計17萬6,342 元（計算式：18,880＋157,462 ＝176,34
2 ）。⒊漏未催繳管理費之遲延利息損失39萬5,069元：
原告就系爭社區欠繳管理費之住戶，長期漏未催繳或晚催繳，導致被告受有遲延利息之損失合計39萬5,069 元（見院一卷第205 至210 頁之附表二、三、四）。
⒋綜上，原告履行系爭管理契約，未盡善良管理人之注意義務
，違反系爭管理契約第5 條第1 項、第2 項及民法第535 條、第544 條規定，造成伊受有上開損害，故主張以151 萬3,
104 元（計算式：941,693 ＋176,342 ＋395,069 ＝1,513,
104 ）抵銷本件原告請求之金額等語，資為抗辯。㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告應給付104 年11、12月份之管理服務費，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點為：㈠原告依系爭服務契約第4 條及系爭同意書之約定，請求被告給付10
4 年11月份服務費145 萬8,927 元及同年12月份服務費149萬2,023 元，有無理由？㈡如原告之請求為有理由，被告主張原告應賠償：①舉辦第三屆區權會所支出之費用94萬1,69
3 元、②漏未催繳水費及車位清潔費之遲延利息損失共17萬6,342 元、③漏未催繳管理費之遲延利息損失39萬5,069 元，並以上開金額抵銷原告之請求，有無理由？㈢若被告主張抵銷為有理由，則原告得請求之金額若干？茲分述如下：
㈠原告得請求被告給付104 年11月份服務費145 萬8,927 元及
104 年12月份服務費149 萬2,023 元：⒈經查，兩造於103 年10月間簽訂系爭管理契約，約定由原告
提供駐社區經理、副理、行政秘書長、裝潢組長、裝潢組員各1 人、社區秘書8 人、機電員4 人、清潔員19人為被告所屬之系爭社區服務，服務期間自103 年11月1 日起至104 年10月31日止等情，為兩造均不否認，並有系爭管理契約在卷可稽（見院一卷第5267至頁）。又原告主張：兩造已於104年10月31日簽訂系爭同意書以為續約等語，業據提出系爭同意書為證（見院一卷第68頁）。被告雖辯稱：系爭同意書係由被告前任主委楊榮忠在未經全體委員決議之情形下，擅自與原告簽訂，屬越權代理之行為，且原告非民法第107 條前段規定之善意第三人，故系爭同意書並非兩造約定之契約文件云云。惟查，楊榮忠於104 年10月間代表忠貿公司執行該管委會之主委職務，此為兩造均不否認；且被告於同年月29日召開第10次例會會議時，因委員就第6 次臨時會議中，有關展延系爭管理契約至105 年4 月30日之表決過程，有未清點人數，致生表決人數是否過半、表決無效之疑義，提請重新表決，嗣經與會委員表決確認過半數以上同意，議決通過展延後，楊榮忠始代表被告與原告簽訂系爭同意書，並依上開會議決議，於系爭同意書之附註10、11分別約定：「第三屆管理委員會有終止本合約之權利，但需於一個月前通知。
」、「新約未簽訂前，雙方相關約定細項比照103 年11月1日至104 年10月31日契約內容。」等語，此有系爭社區104年10月29日第二屆管委會第10次例會會議記錄及被告10 4年10月30日美管住字第1041030002號函（見院一卷第68頁背面、第97頁及背面）存卷可查。足徵楊榮忠應係依被告之合法授權，始與原告簽訂系爭同意書，以辦理展延服務期間甚明。被告所辯：楊榮忠越權代理簽約云云，顯與事實不符，洵不足採。則原告主張：系爭同意書係兩造合意之內容，就附表一、二編號1 至4 、7 、8 所示原告派駐人員之值勤時間，應以系爭同意書約定之「月休8 日」為依據等語，應屬可採。
⒉本件兩造就系爭管理契約已同意續約，且原告已提供104 年
11、12月份之管理服務予被告，此為被告所不否認，則原告依系爭服務契約第4 條及系爭同意書之約定，自得請求被告給付上2 月份之服務報酬。被告固辯稱：縱認原告得請求服務費用，然原告自始未提出符合系爭服務契約第4 條約定之管理主任工作日誌、工作重點報告等必要文件，伊無從確認原告執行業務情形，故得拒絕給付服務費用云云。查系爭服務契約第4 條約定：乙方（指原告）應於次月5 日以前將請款發票連同請款資料，包括請款單、管理主任工作日誌（含各組工作重點及事件處理報告）及乙方主管簽核之當月每日出勤記錄（指排班表、時數表、人事出勤紀錄表）交付甲方（指被告）審核等語（見院一卷第53頁）。而原告於104 年12月、105 年1 月間向被告請領104 年11、12月服務報酬時，已提出請款單及統一發票，此為被告所不爭執，並有兩造各自提出之原告請款資料為證（見院一卷第69至75頁；院二卷第55至66頁）。被告雖辯稱：原告於請款時未提出排班表、簽到表云云，然觀之卷附被告104 年12月3 日簽呈、105年1 月20日簽呈，說明均記載：「謹檢附…排班時數表、簽到表勤務核實資料（如附件）」等語（見院二卷第55、61頁）；且原告於本件審理時，亦提出104 年11、12月之班表、值勤人員簽到表（見院二卷第16至29-1、69、169 至206頁背面），則原告主張已依約提出員工每日出勤記錄，即有所據。又證人即被告第二屆財務委員陳中成於本件審理時具結證稱：伊有在原告104 年11月份請款資料中之104 年12月
3 日簽呈上簽名，也看過簽呈所附之文件；管委會每次開會時，原告於會中都會報告其工作重點、處理事務內容，原告與管委會委員有設立LINE群組，主委、副主委、監委、財委都會使用此群組與原告人員溝通事情；原告員工在系爭社區服務時，有使用新都興刷卡機及打卡電子記錄系統，副主委張恩傑會抓此系統之資料來確認原告請款之數量、金額等語（見院二卷第260 頁背面至264 頁）；證人即被告第二屆副主委張恩傑於本件審理時亦結證稱：伊是安全委員，原告向被告請領管理服務費時，伊會審核保全巡邏打卡紀錄是否與出勤人數相符，但有寬限額度，可能是百分之二或三，例如一天若需要打卡500 次，若達到490 次，即是在許可範圍內；經伊審核如符合打卡紀錄，伊簽名後會再送給主委、副主委、財委、監委簽名；原告於請款時，不需提出新都興系統的記錄，被告權責委員可自行抓取該資料；原告於服務系爭社區期間，有將其工作重點、事件處理報告通知管委會各委員，因為有設立LINE群組，原告會於該群組內報告處理情形等語（見院三卷第193 至195 頁）。復觀諸兩造提出之LINE群組對話記錄（見院一卷第120 至122 、126 頁背面至129頁；院二卷第5 至14頁背面），可知原告確有在兩造共同設立之LINE群中，向被告委員報告其日常工作重點及事件處理情形甚明。至原告於請款時，雖未提出管理主任工作日誌，然觀之被告所提出原告請領104 年6 月份服務費時檢附之請款資料（被證39，見院二卷第38至54頁），發現原告雖未檢附管理主任工作日誌，被告仍予撥款而無異議，堪認被告應已默示同意原告之請款不以檢附工作日誌為必要，是被告辯稱：原告未檢附工作日誌，與請款條件不符云云，實有違誠信，不足採憑。準此，原告既已提供104 年11、12月份之管理服務予被告，並提出104 年11、12月份管理服務費之請款單、統一發票、排班時數表、出席簽到表等請款文件；復經本院核對卷附出席簽到表及新都興系統打卡紀錄（見院二卷第16頁背面至22、24至29-1、169 頁背面至176 頁背面、17
8 頁背面至188 、189 頁背面至195 頁背面、197 頁背面至
206 頁背面；院三卷第9 至57頁），發現兩者大致相符，且原告於104 年11、12月期間提供如附表一、二編號1 至8 所示人員之值勤時數，亦大於系爭同意書約定之值勤時數（見院一卷第68頁；詳見附表一、二「本院認定之金額」欄位之說明），從而原告請求被告給付104 年11月份服務費145 萬8,927 元及104 年12月份服務費149 萬2,023 元，均屬有據。
㈡被告主張原告應賠償：①舉辦第三屆區權會所支出之費用94
萬1,693 元、②漏未催繳水費及車位清潔費之遲延利息損失共17萬6,342 元、③漏未催繳管理費之遲延利息損失39萬5,
069 元，並以上開金額抵銷原告之請求，有無理由？⒈有關賠償第三屆區權會所支出費用部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成的客觀存在事實，為觀察的基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人之行為與損害之間，即有因果關係。
⑵被告雖辯稱：原告製作之第三屆區權會選票格式設計及張
數有問題，捷運局於開會時因無法表達中立立場而就議題
三、五均投下廢票，造成上2 議案因同意票數未過半而遭否決。且原告就第三屆區權會議事手冊之規劃及會議主持均有缺失，使住戶誤認「相對多數決」即可通過議案，導致會議主席楊榮忠事後以會議紀錄違反住戶規約第16條約定為由，拒絕在第三屆區權會會議紀錄上簽名，造成新北市新店區公所就第三屆管委會組織變更程序不予備查，使伊無法變更新任管委會主、財、監委之印鑑，新北市政府工務局甚至建議伊再行召開區權會，區權會之舉辦與執行；而區權會之舉辦與執行，屬原告所派任社區經理、副理之職務範圍，故原告應賠償舉辦第三屆區權會所支出之費用云云。按「區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。」，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第27條第2 項定有明文。查系爭社區為臺北市捷運聯合開發住宅，其中登記臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）所有權戶數為672 戶，依公寓條例上開規定，捷運局所有權有效戶數為444 戶（即A 棟293 戶、C 棟5 戶、D 棟
146 戶），其餘228 戶部分不予計算出席人數及表決權；且104 年11月28日召開第三屆區權會時，應出席戶數為1,
992 戶，實際簽到人數計1,118 戶等情，為兩造均不否認，並有第三屆區權會會議記錄附卷可參（見院一卷第101頁背面）。又依系爭社區住戶規約第16條約定：「區分所有權人會議討論事項應有區分所有權人過半數及其區分有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」（見院一卷第216 頁背面、217 頁），是第三屆區權會開會表決議案時，需有占區分有權比例合計過半數、996名（計算式：1,992 ÷2 ＝996 ）以上區權人出席，並經區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數、559名（計算式：1,118 ÷2 ＝559 ）以上區權人同意，始能通過議案。參以第三屆區權會應出席戶數為1,992 戶、實際簽到人數計1,118 戶，其中捷運局之所有權有效戶數高達444 戶，足證捷運局是否參與投票及其投票意向，確為各議案能否通過之關鍵。
⑶觀之卷附捷運局105 年2 月1 日北市捷財字第1053018430
0 號函及附件之105 年1 月25日協談會備忘錄（下稱系爭備忘錄），固記載：捷運局在住戶事務採中立原則，尊重住戶自決；由於第三屆區權會發給捷運局之各議案選票僅有1 張，與第二屆區權會之複數選票不同，導致捷運局無法以選票表達中立立場等語（見院一卷第105 頁背面至10
6 頁背面）；且依第二屆區權會會議記錄及第三屆區權會會議記錄（見院一卷第101 頁背面至104 頁；院四卷第頁），可徵第三屆區權會有關討論議題三、五之投票結果，均出現贊成票數明顯高於反對票數，但因廢票數高達450餘票，致議案未能通過之情形，議題四、六、七部分則因反對票數高於贊成票數而未通過議案；但第二屆區權會中，各議案之廢票數均未超過46票，亦無發生因廢票導致議案無法通過之情形。惟查，經本院比對兩造各自提出103年11月29日第二屆區權會會議及104 年11月28日第三屆區權會之表決票（見院三卷第135 至140 頁背面；院四卷第22至42頁），發現捷運局於上二區權會會中取得之表決票格式設計相同，均為A 棟292 （或293 ）戶1 張、C 棟5戶1 張、D 棟146 戶1 張，則第三屆區權會就議案三、五投票結果出現廢票數高達450 餘票之原因，得否直接歸責於原告就表決票之格式設計、張數有問題，誠值懷疑。又證人即參與第三屆區權會投票之捷運局商場業務承辦人林依芳於本院審理時具結證稱：伊參加第三屆區權會時，負責投C 棟的選票，伊有拿到代表C 棟投票權數之單張選票，於此次開會前，捷運局內部未事先開會決定要如何投票，現場投票時伊考慮各議案是否影響捷運局就商場部分之權益，來勾選贊成或反對，至於與此無關部分，捷運局沒有意見，所以伊沒有投贊成或反對等語（見院四卷第129至132 頁）；證人即參與第三屆區權會投票之捷運局人員沈志強則結證稱：伊參加第三屆區權會時，與方天明負責投A 棟、D 棟的選票，伊等各拿代表該棟投票權數之單張選票，於現場討論後，一起投下贊成、反對或不投票；於此次區權會開會前，捷運局內部未事先開會決定要如何投票，現場投票時是考量如何投票對機關最有利，伊針對沒有影響市政府權益之議案，就不投票，沒有想到會因此造成議案無法通過之結果等語（見院四卷第129 至132 頁）；證人即參與第二屆區權會投票之捷運局租賃科科長林萬融則結證稱：伊和方天明、孫文麒一起參加第二屆區權會，並非拿到捷運局代表之400 多張選票，只有拿到幾張選票，是由方天明去投票的；於第三屆區權會開會前，捷運局未正式開會決定要如何投票，但於第二屆區權會開會前，被告第一屆主委有事先來溝通，希望捷運局支持某些議案，所以於第二屆開會前，捷運局就已經決定要如何投票，最後投票結果也都是支持贊成，並無廢票，而於第三屆區權會開會前，被告沒有先跟捷運局溝通要如何投票，所以針對比較中立性的問題，捷運局就盡量表達中立立場，不勾選贊成或反對，造成廢票；105 年1 月25日與被告開協談會時，是依照方天明的說法，才會在會議結論記載：第三屆區權會與第二屆區權會之複數選票不同，導致捷運局無法以選票表達中立立場等文字；捷運局管理30幾棟大樓，以往就其他社區區權會之議案要表達中立立場時，會投一半贊成、一半反對等語（見院四卷第129 至132 頁）。依證人林依芳、沈志強、林萬融之上開證述，及卷附第二屆、第三屆區權會格式相同之表決票，足證系爭備忘錄所載：第二屆區權會提供捷運局「複數」選票等文字，係依訴外人方天明之錯誤陳述所為之記載，即難以系爭備忘錄逕為不利於原告之認定。基上說明，第三屆區權會有關議題三、五之投票結果，固然發生贊成票數明顯高於反對票數，卻因捷運局未勾選贊成或反對欄位而形成400 餘張廢票，致議案未能通過之情形，然證人林萬融已證稱：係因被告未於第三屆區權會開會前，先與捷運局溝通要如何投票，才造成廢票等語；且原告就第三屆區權會表決票之設計與第二屆區權會表並無不同，而捷運局就第三屆區權會之議案四、六、七部分亦參與投票，足徵捷運局就第三屆區權會議題三、五部分，不勾選表決票之贊成或反對欄位之行為，係其放棄行使投票權之決定，尚難認與表決票之設計及張數有相當因果關係。
⑷被告固辯稱：原告就第三屆區權會議事手冊之規劃及會議
主持均有缺失，未準備議案一、二之表決票，使住戶誤認「相對多數決」即可通過議案，導致會議主席楊榮忠事後以會議紀錄違反住戶規約第16條為由，拒絕簽署第三屆區權會會議紀錄，造成新北市新店區公所就被告組織變更程序不予備查，新北市政府工務局甚至建議伊再行召開區權會云云。查原告人員於第三屆區權會開會時擔任司儀，於開會最初階段朗讀討論議案之決議條件時，未向與會者說明社區規約第16條之決議條件，僅朗讀大會手冊第3 頁二、議事簡則之內容，其中第7 條記載：「由主席宣布『可、否』不同意見表決，以多數者為決議事項。為表示贊成以及反對二種意見時，以『相對多數決』為決議共識後，再以共識選項兩面俱呈表決、以符合規約規定之表決同意額數。」，嗣因討論議案三、五之投票結果，贊成票數明顯高於反對票數，卻因廢票數過高，主席裁示依社區規約第16條約定，議案未能通過，引發與會者質疑主席議事不公，造成開會現場混亂，與會者並討論是否以臨時動議方式修改社區規約之決議條件為相對多數決等情，有第三屆區權會會議記錄逐字稿及大會手冊在卷可考（見院三卷第61至131 頁）。又第三屆區權會之主席楊榮宗曾於104 年12月22日、同年月29日，寄發內容為：伊已於104 年12月
9 日簽署符合社區規約之第三屆區權會會議紀錄，原告將該會議紀錄貼在公佈欄，卻遭不明人士撕毀，致住戶無法看到正式會議紀錄及公告，原告經理已於同年月11日用電子檔案發送伊簽名之會議紀錄給所有相關委員查收；近日其他管理委員強迫伊簽署不合規約之會議紀錄，律師提醒伊不能簽署，否則要負法律責任等語之聲明書予系爭社區之住戶，有聲明書2 份在卷可證（見院一卷第132 、145頁）。足徵被告第二屆、第三屆管理委員與楊榮宗間，係就「應以何份第三屆區權會會議紀錄送請主管機關備查」乙事發生爭執，楊榮忠不願簽署被告擬送請新店區公所核備之會議紀錄，進而造成金融機構不願受理被告變更銀行帳戶為第三屆管委會主、財、監委印鑑之結果，則縱認原告就第三屆區權會之規劃及會議主持有缺失，尚難認此缺失與被告未能向新店區公所完成組織變更備查之間，具有相當因果關係。
⑸況查，系爭社區於104 年11月28日召開第三屆區權會推選
該屆管理委員，經該屆管委會第一次籌備會議選任傅正仁為主任委員，嗣新店區公所就被告之組織變更不予備查，系爭社區區分所有權人已推選傅正仁為召開區權會會召集人，經新店區公所准予備查為系爭社區之管理負責人等情，有被告105 年6 月13日美管住字第1050602001號函及附件之104 年12月11日第三屆管委會第一次籌備會會議記錄、第三屆委員名單公告、新店區公所105 年3 月2 日新北店工字第1052069617號函等附卷可考（見院一卷第至39至44頁背面），足徵被告並未依新北市政府工務局之建議，重新舉辦第三屆區權會，應屬無疑。綜上各情，原告規劃及主持第三屆區權會之行為縱有缺失，惟該次會議通過之決議仍合法有效，且原告之行為與捷運局就討論議案三、五部分不行使投票權，及被告未能完成第三屆管委會組織報備程序間，尚難認有相當因果關係，則被告主張原告應賠償其舉辦第三屆區權會所支出之費用94萬1,693 元，即屬無據。
⒉有關賠償漏未催繳水費及車位清潔費之遲延利息損失部分：
被告又抗辯：原告於履約期間，漏未查出系爭社區3 樓公共平臺景觀噴灌系統即水號H-00-000000-0 水錶費用係日勝生日勝生公司應繳交之費用，導致伊自103 年8 月8 日起至原告終止契約止，代付1 萬8,880 元；又原告漏未查出日勝生公司辦理信託予兆豐銀行之135 筆車位，自102 年8 月17日起即未繳交車位清潔費，於該日起至原告104 年12月終止契約止，漏繳費用達192 萬2,400 元，此期間因原告未催討車位清潔費，導致被告受有遲延利息之損失15萬7,462 元。而管理費收支作業屬原告負責之重要業務，故原告應賠償合計17萬6,342 元（計算式：18,880＋157,462 ＝176,342 ）云云，並提出被告105 年5 月6 日美管住字第1050506001號函及附件之水費繳納證明單、105 年5 月14日美管住字第1050514002號函及附件之新北市○○區○○段○○○○○號建物登記謄本、繳費通知單、日勝生公司致美河市住戶公開澄清信及附表一之遲延利息明細表為證（見院一卷第95、115 至119頁背面；院二卷第104 、105 頁）。然查，系爭社區住戶規約第37.6條：「（費用積欠之處理方式）區分所有權人或住戶若積欠應繳納之費用已逾2 期，經管委會定相當期間催告仍不給付者，管委會得訴請法院命其給付應繳之費用及另外收取遲延利息（以未繳金額之年息百分之十計算）。」（見院一卷第220 頁及背面）之約定，僅屬規範被告催討積欠系爭社區費用之處理方式，尚難逕認各區權人或住戶有以上開約定達成就「欠款金額給付年息百分之十之利息」之合意，則被告主張原告應賠償以欠款金額年息百分之十計算之遲延利息損失，即屬無據。又依被告105 年5 月6 日美管住字第1050506001號函（見院一卷第115 至116 頁背面）觀之，固可證明被告曾向日勝生公司催討系爭社區3 樓公共平臺景觀噴灌系統之水費，惟縱如被告所稱原告於服務期間漏未發現上開水費應由日勝生公司負擔，造成被告代墊103 年8 月8日至104 年12月期間之水費等情，被告仍可向日勝生公司求償，且依被告之舉證，尚難逕認此筆代墊費未獲清償而屬原告之損失。至依105 年5 月14日美管住字第1050514002號函及日勝生公司致美河市住戶公開澄清信（見院一卷第116 頁背面至119 頁背面；院二卷第104 、105 頁），雖可徵日勝生公司已承認積欠被告135 個車位之清潔費，然原告否認被告所提出附表一遲延利息明細表所列之金額（見調補字卷民事準備狀第5 頁），被告卻未舉證以實其說，則其此節主張遲延利息損失之抵銷抗辯，亦不足採。
⒊有關賠償漏未催繳管理費之遲延利息損失部分：
被告另辯稱：原告負有催繳管理費之義務，卻就系爭社區欠繳管理費之住戶22名，漏未催繳104 年9 月後欠繳之管理費，且遲至104 年11月3 日，始針對141 名區權人寄發存證信函催繳管理費，及遲至104 年12月18日，始針對18名區權人寄發支付命令催繳管理費，故原告應賠償漏未催繳或晚催繳，造成被告受有遲延利息百分之十之損失合計39萬5,069 元（金額明細見院一卷第205 至210 頁之附表二、三、四）云云。惟按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第22
9 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件被告所稱：依系爭規約第第37.6條約定，欠款之各區權人或住戶應給付其年息百分之十之利息云云，並不足取，已如前述。又衡諸經驗法則判斷，管委會寄發繳費通知單，通知各區權人或住戶繳納管理費時，應定有繳款期限，此由被告所提出之被告繳費通知單亦可證明（見院一卷第122 頁背面），足證管理費應屬定有確定期限之債務。是縱如被告所稱原告有漏未催繳或晚催繳管理費之情形，仍不影響被告依法得於原繳款期限限屆滿時起，向欠款人請求按年息百分之五計算遲延利息之權利。準此，被告主張原告應賠償此部分漏未催繳管理費之遲延利息損失，亦不足取。
㈢承上說明，被告所為抵銷之抗辯均無理由，原告請求被告給
付104 年11月份服務費145 萬8,927 元及104 年12月份服務費149 萬2,023 元，均屬有據；且依系爭管理契約第4 條約定，被告應於次月10日（遇假日則順延之）將每月管理服務費匯入原告之帳戶（見院一卷第53頁），而被告迄今未給付原告任何款項，則被告就104 年年11月份、12月份之服務費應各自104 年12月11日、105 年1 月11日起陷於給付遲延，原告就被告前開所應給付之服務費用，自得請求加計自上述遲延時起之法定遲延利息。
四、綜上所述，原告依系爭服務契約第4 條及系爭同意書有關請款方式之約定，請求被告給付295 萬950 元（計算式：1,458,927 ＋1,492,023 ＝2,950,950 ），及其中145 萬8,927元自104 年12月11日起，其餘149 萬2,023 元自105 年1 月11日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第五庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 林奕瑋附表一（104年11月份服務費用）：
┌──┬───────┬──────┬──────┬──────┬───────┬───────┬─────────┐│編號│契約編制職稱/ │ 契約單價 │ 契約複價 │約定值勤時間│原告請求之項目│ 被告抗辯 │ 本院認定之金額 ││ │人數（值勤人員│ （新臺幣） │ （新臺幣） │ │、金額（見院三│ │ ││ │姓名） │ │ │ │卷第151 頁） │ │ │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│ 1 │社區經理/1人（│7萬元 │7萬元 │每日服務8 小│管理服務費51萬│因行政秘書缺工│本院經核對卷附物業││ │張立賢） │ │ │時、月休8 日│6,027 元（含稅│合計5 天又2.5 │人員排班表、值勤人│├──┼───────┼──────┼──────┤（即需值勤22│）（行政秘書1 │小時，裝潢人員│員簽到表、新都興資││ 2 │社區副理/1人（│6萬元 │6萬元 │日） │人4 萬6,000元 │缺工20日，應扣│訊系統員工打卡紀錄││ │蕭源宏） │ │ │ │部分，因其中1 │款1 萬1,881 元│表（見院二卷第169 │├──┼───────┼──────┼──────┤ │人僅服務11日，│。 │至177 頁；院三卷第││ 3 │行政秘書長/1人│5萬元 │5萬元 │ │此部分僅計價1 │ │9 至57頁），認定：││ │（劉序虹） │ │ │ │萬6,867 元） │ │①原告派駐系爭社區│├──┼───────┼──────┼──────┤ │ │ │之社區經理、社區副││ 4 │行政秘書/5人 │4 萬6,000 元│23萬元 │ │ │ │理、行政秘書長、裝││ │（蔡玉飛、林宜│ │ │ │ │ │潢組長、裝潢組員，││ │臻、余寧恩、陳│ │ │ │ │ │於104 年11月份分別││ │奕涵、張依涵、│ │ │ │ │ │值勤24日、24日、27││ │周蓉秀、洪詩婷│ │ │ │ │ │日、24日、24日（每││ │、呂兆真、李瑄│ │ │ │ │ │日值勤時數8 小時以││ │臻） │ │ │ │ │ │上），值勤日數均合│├──┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ │於系爭同意書之約定││ 5 │裝潢組長/1人 │6萬元 │6萬元 │每日服務8 小│ │ │。 ││ │（黃聖中） │ │ │時、週六日休│ │ │②原告派駐系爭社區│├──┼───────┼──────┼──────┤息（即需值勤│ │ │之行政秘書5 人部分││ 6 │裝潢組員/1人（│5 萬4857元 │5 萬4,857 元│22日） │ │ │，因蔡玉飛、林宜臻││ │李育易） │ ├──────┤ │ │ │、余寧恩、陳奕涵、││ │ │ │（編號1 至6 │ │ │ │張依涵、周蓉秀、洪││ │ │ │合計55萬1,10│ │ │ │詩婷、呂兆真、李瑄││ │ │ │0 元，含稅）│ │ │ │臻等人於104 年11月││ │ │ │ │ │ │ │份分別值勤24日、7 ││ │ │ │ │ │ │ │日又6 小時、24日、││ │ │ │ │ │ │ │21日、12日、5 日、││ │ │ │ │ │ │ │14日又4 小時、7 日││ │ │ │ │ │ │ │、5 日（每日值勤時││ │ │ │ │ │ │ │數8 小時以上），合││ │ │ │ │ │ │ │計119日又10小時， ││ │ │ │ │ │ │ │大於系爭同意書約定││ │ │ │ │ │ │ │之110 日（月休8 日││ │ │ │ │ │ │ │即每人22日；計算式││ │ │ │ │ │ │ │：5 人×22日＝110 ││ │ │ │ │ │ │ │日）。 ││ │ │ │ │ │ │ │③故原告得請求全額││ │ │ │ │ │ │ │管理服務費，而原告││ │ │ │ │ │ │ │此部分僅請求被告給││ │ │ │ │ │ │ │付51萬6,027 元（含││ │ │ │ │ │ │ │稅），應屬可採。 │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│ 7 │機電員/4人（游│6萬3,000元 │25萬2,000元 │每日服務8 小│機電服務費26萬│因機電員缺工合│本院經核對卷附新都││ │順平、孫瑋彬、│ │ │時、月休8 日│4,600 元（含稅│計22天，應扣款│興資訊系統員工打卡││ │林宏宇、李秉宏│ │ │（即需值勤22│） │4 萬8,510元 │紀錄表（見院三卷第││ │） │ │ │日） │ │ │22背面至26頁），認││ │ │ │ │ │ │ │定：游順平、孫瑋彬││ │ │ │ │ │ │ │、林宏宇、李秉宏等││ │ │ │ │ │ │ │4 人於104 年11月份││ │ │ │ │ │ │ │分別值勤22日、21日││ │ │ │ │ │ │ │、23日、22日（每日││ │ │ │ │ │ │ │值勤時數8 小時以上││ │ │ │ │ │ │ │），合計88日，與系││ │ │ │ │ │ │ │爭同意書之約定相符││ │ │ │ │ │ │ │（月休8 日即每人22││ │ │ │ │ │ │ │日；計算式：4 人×││ │ │ │ │ │ │ │22日＝88日）。故原││ │ │ │ │ │ │ │告得請求全額機電服││ │ │ │ │ │ │ │務費26萬4,600 元（││ │ │ │ │ │ │ │含稅）。 │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│ 8 │清潔員/19 人 │3萬4,000元 │64萬6,000元 │每日服務8 小│清潔服務費67萬│67萬8,300 元（│67萬8,300 元（含稅││ │（安巧莉、張月│ │ │時、月休8 日│8,300 元（含稅│扣款0 元） │） ││ │淑、柯青蓉、歐│ │ │（即需值勤22│） │ │ ││ │李芝陵、張彩華│ │ │日） │ │ │ ││ │、黃美華、周佳│ │ │ │ │ │ ││ │修、盧玉琴、夏│ │ │ │ │ │ ││ │紅波、陳秋月、│ │ │ │ │ │ ││ │洪金葉、陳采羚│ │ │ │ │ │ ││ │、李燕萍、游金│ │ │ │ │ │ ││ │盞、何文献、郭│ │ │ │ │ │ ││ │淑芬、黃羅曦、│ │ │ │ │ │ ││ │周惠美、何秀珍│ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│合計│ │ │ │ │145 萬8,927元 │139 萬8,536 元│145 萬8,927元（含 ││ │ │ │ │ │（含稅） │（即扣款6 萬39│稅） ││ │ │ │ │ │ │1 元） │ │└──┴───────┴──────┴──────┴──────┴───────┴───────┴─────────┘附表二（104年12月份服務費用）：
┌──┬───────┬──────┬──────┬──────┬───────┬───────┬─────────┐│編號│契約編制職稱/ │ 契約單價 │ 契約複價 │約定值勤時間│原告請求之項目│ 被告抗辯 │ 本院認定之金額 ││ │人數（值勤人員│ （新臺幣） │ （新臺幣） │ │、金額（見院三│ │ ││ │姓名） │ │ │ │卷第152 頁） │ │ │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│ 1 │社區經理/1人（│7萬元 │7萬元 │每日服務8 小│管理服務費54萬│因社區經理缺工│本院經核對卷附物業││ │張立賢、陳智欽│ │ │時、月休8 日│9,123 元（含稅│1 日、行政秘書│人員班表、值勤人員││ │） │ │ │（即需值勤23│）（行政秘書1 │長缺工7 日，應│簽到表、新都興資訊│├──┼───────┼──────┼──────┤日） │人4 萬6,000 元│扣款1萬2,249元│系統員工打卡紀錄表││ 2 │社區副理/1人（│6萬元 │6萬元 │ │部分，因其中1 │ │（見院二卷第189至 ││ │蕭源宏） │ │ │ │人僅服務25日，│ │196 頁；院三卷第9 │├──┼───────┼──────┼──────┤ │此部分僅計價4 │ │至57頁），認定： ││ 3 │行政秘書長/1人│5萬元 │5萬元 │ │萬8,387 元） │ │①原告派駐系爭社區││ │（劉序虹） │ │ │ │ │ │之社區經理、社區副│├──┼───────┼──────┼──────┤ │ │ │理、行政秘書長、裝││ 4 │行政秘書/5人 │4 萬6,000元 │23萬元 │ │ │ │潢組長、裝潢組員，││ │（蔡玉飛、李瑄│ │ │ │ │ │於104 年12月份分別││ │臻、余寧恩、陳│ │ │ │ │ │值勤25日、25日、24││ │奕涵、張依涵、│ │ │ │ │ │日、24日、24日（每││ │張燕蘭、洪詩婷│ │ │ │ │ │日值勤時數8 小時以││ │） │ │ │ │ │ │上），值勤日數均合│├──┼───────┼──────┼──────┼──────┤ │ │於系爭同意書之約定││ 5 │裝潢組長/1人 │6 萬元 │6萬元 │每日服務8 小│ │ │。 ││ │（黃聖中） │ │ │時、週六日休│ │ │②原告派駐系爭社區│├──┼───────┼──────┼──────┤息（即需值勤│ │ │之行政秘書5 人部分││ 6 │裝潢組員/1人（│5 萬4,857元 │5 萬4,857元 │23日） │ │ │，因蔡玉飛、李瑄臻││ │李育易） │ ├──────┤ │ │ │、余寧恩、陳奕涵、││ │ │ │（編號1 至6 │ │ │ │張依涵、張燕蘭、洪││ │ │ │合計55萬1,10│ │ │ │詩婷等人於104 年12││ │ │ │0 元，含稅）│ │ │ │月份分別值勤25日、││ │ │ │ │ │ │ │25日、25日、25日、││ │ │ │ │ │ │ │25日、4 日（每日值││ │ │ │ │ │ │ │勤時數8 小時以上）││ │ │ │ │ │ │ │，合計129 日，大於││ │ │ │ │ │ │ │系爭同意書約定之11││ │ │ │ │ │ │ │5 日（月休8 日即每││ │ │ │ │ │ │ │人23日；計算式：5 ││ │ │ │ │ │ │ │人×23日＝115 日）││ │ │ │ │ │ │ │。 ││ │ │ │ │ │ │ │③故原告得請求全額││ │ │ │ │ │ │ │管理服務費，而原告││ │ │ │ │ │ │ │此部分僅請求被告給││ │ │ │ │ │ │ │付54萬9,123 元（含││ │ │ │ │ │ │ │稅），應屬可採。 │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│ 7 │機電員/4人（游│6萬3,000元 │25萬2,000元 │每日服務8 小│機電服務費26萬│因機電員缺工22│本院經核對卷附新都││ │順平、孫瑋彬、│ │ │時、月休8 日│4,600 元（含稅│日，應扣款5 萬│興資訊系統員工打卡││ │林宏宇、李秉宏│ │ │（即需值勤23│） │1,213 元 │紀錄表（見院三卷第││ │） │ │ │日） │ │ │22背面至26頁），認││ │ │ │ │ │ │ │定：游順平、孫瑋彬││ │ │ │ │ │ │ │、林宏宇、李秉宏等││ │ │ │ │ │ │ │4 人於104 年12月份││ │ │ │ │ │ │ │分別值勤24日、25日││ │ │ │ │ │ │ │、24日、21日（每日││ │ │ │ │ │ │ │值勤時數8 小時以上││ │ │ │ │ │ │ │），合計94日，大於││ │ │ │ │ │ │ │系爭同意書約定之92││ │ │ │ │ │ │ │日（月休8 日即每人││ │ │ │ │ │ │ │23日；計算式：4 人││ │ │ │ │ │ │ │×23日＝92日）。故││ │ │ │ │ │ │ │原告得請求全額機電││ │ │ │ │ │ │ │服務費26萬4,600 元││ │ │ │ │ │ │ │（含稅）。 │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│ 8 │清潔員/19 人 │3萬4,000元 │64萬6,000元 │每日服務8 小│清潔服務費67萬│67萬8,300 元（│67萬8,300 元（含稅││ │（安巧莉、張月│ │ │時、月休8 日│8,300 元（含稅│扣款0 元 │） ││ │淑、柯青蓉、歐│ │ │（即需值勤23│） │ │ ││ │李芝陵、張彩華│ │ │日） │ │ │ ││ │、黃美華、周佳│ │ │ │ │ │ ││ │修、盧玉琴、夏│ │ │ │ │ │ ││ │紅波、陳秋月、│ │ │ │ │ │ ││ │洪金葉、陳采羚│ │ │ │ │ │ ││ │、李燕萍、游金│ │ │ │ │ │ ││ │盞、何文献、郭│ │ │ │ │ │ ││ │淑芬、黃羅曦、│ │ │ │ │ │ ││ │周惠美、何秀珍│ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼──────┼──────┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│合計│ │ │ │ │149 萬2,023 元│142萬8,561元（│149 萬2,023 元（含││ │ │ │ │ │（含稅） │即扣款6 萬3,46│稅） ││ │ │ │ │ │ │2 元） │ │└──┴───────┴──────┴──────┴──────┴───────┴───────┴─────────┘