臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1908號原 告 許淑晴訴訟代理人 王信凱律師
蔡崧翰律師被 告 張錦輝訴訟代理人 涂文勳律師上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國105年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百零四年十二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明主張：被告應給付原告新臺幣（下同）80萬元（見司促字卷第1 頁）。嗣於本院審理中，將上開訴之聲明擴張為：被告應給付原告80萬元，及自民國104 年12月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第45頁），依前揭說明，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告委託訴外人大師國際不動產股份有限公司（下稱大師房屋）代為斡旋購買被告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○號14樓之2 之房地（下稱系爭房地），於104 年10月6 日交付大師房屋保管承購系爭房地之斡旋金即面額80萬元之支票1 紙，並於104 年10月8 日簽立由大師房屋提供之買賣斡旋契約書（下稱系爭買賣斡旋契約書）。又被告於104 年10月9 日同意依系爭買賣斡旋契約書所填載之「承購總價款」出售系爭房地，並於系爭買賣斡旋契約書上簽名為憑，復經原告收受系爭買賣斡旋契約書，是依系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項前段之約定，兩造間就系爭房地之買賣契約即已成立。惟被告迄今仍拒不履行出賣人之義務，則依系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項之約定，原告向大師房屋索討取回上開支票後，並得請求被告給付80萬元之違約賠償及法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告80萬元，及自104 年12月7 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：訴外人即仲介梁玉光受被告委託仲介系爭房地時，刻意隱匿系爭房地之合理交易價格，未提供附近區域之「不動產交易實價登錄資料」予被告，並利用被告無暇他顧時，告知其友人即原告欲購買系爭房地，極力誘使未遑細看契約條文之被告於急切匆促及輕率下，即於委託契約書更改附表及系爭買賣斡旋契約書上簽名。惟被告當時並無降價求售以獲取資金之需要，故在知悉原告與梁玉光合謀，誘使被告以低於行情市價近2 成之價格出售系爭房地，冀圖獲利高達860 萬元以上等情後，已於104 年11月30日發函撤銷與大師房屋之委任關係，並主張於104 年10月9 日所簽名之系爭買賣斡旋契約書不生效力。又系爭買賣斡旋契約書乃係原告與大師房屋於104 年10月8 日所簽訂，依債之相對性原則，對被告自不生效力。況梁玉光於104 年10月9 日持系爭買賣斡旋契約書予被告瀏覽及要求被告簽名，未提供合理之審閱期間，是依消保法第11條之1 第1 項之規定，系爭買賣斡旋契約書及委託契約書更改附表之條款內容對被告均不生效力。且，被告於委託契約書更改附表記載之門牌位址並無不動產存在，即為未委託大師房屋居間仲介，據此，大師房屋與原告所簽訂之系爭買賣斡旋契約書自亦對被告不生效力。此外，被告簽名於系爭買賣斡旋契約書時乃附有「停止條件」，須待被告詢問過鄰近地區之不動產交易價格，而認為原告所提出之買價合理後，系爭買賣斡旋契約書始對被告生效，則經被告拒絕接受後，「停止條件」無從成就，系爭買賣斡旋契約書對被告不生效力。又被告對系爭買賣斡旋契約書為上開限制，依系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項但書之約定，應視為被告拒絕。據而，兩造就系爭房地未成立買賣契約，被告自無須依系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項之約定為任何違約賠償。再者，原告於104 年10月6 日並未開立80萬元之支票予大師房屋，是被告於104 年10月9 日在系爭買賣斡旋契約書上簽名時，根本未曾收受原告所給付之斡旋金，自無須負加倍返還80萬元之責任。另原告所請求違約金過高，爰請求酌減等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張其委託大師房屋代為斡旋購買被告所有系爭房地，
並於104 年10月6 日交付大師房屋保管承購系爭房地之斡旋金80萬元之支票乙張，復於同年10月8 日簽立由大師房屋提供之系爭買賣斡旋契約書，由大師房屋代為向被告斡旋購買，被告於隔日即10月9 日同意依該斡旋金額4,250 萬元出售，並於系爭買賣斡旋契約書上簽名等情，業據原告提出聲明書、斡旋金保管條、系爭買賣斡旋契約書為證（見司促字卷第3 至6 頁），被告亦不否認系爭買賣斡旋契約書勾選記載有「賣方同意依本斡旋出售，並確認由受託人代為保管斡旋金」、「賣方同意以4,250 萬元整出售」等語，且其有在系爭買賣斡旋契約書上簽名乙情，則此部分事實堪以認定。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153 條第1 項及第345 條分別定有明文，且依系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項前段亦約定：「本斡旋書須經賣方載明承諾時間及簽章並送回買方時，買賣契約即為成立，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」。本件被告既已同意依斡旋金額即4,250 萬元出售系爭房地，兩造間已就買賣標的物即系爭房地、價金即4,250萬元意思表示合致，兩造間買賣契約關係自已成立。又依系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項約定：「買賣契約成立後，因可歸責於賣方致無法完成買賣契約之簽訂時，賣方應加倍返還已收之全部價金作為違約賠償。」，而被告迄今拒不履行其出賣人之義務，則原告依上開約定請求被告加倍返還斡旋金即80萬元，自屬有據。
㈢茲就被告所抗辯分述如下：
⒈被告抗辯：系爭買賣斡旋契約書係原告與大師房屋於104 年
10月8 日所簽訂，依債之相對性原則，系爭買賣斡旋契約書僅在原告及大師房屋間發生契約效力，對被告不生效力，並不拘束被告等語，惟查被告同意以4,250 萬元出售，並在系爭買賣斡旋契約書上簽名表示同意之情，已如上述，系爭買賣斡旋契約書效力並非只是發生於原告與大師房屋間，其上開抗辯實屬無由。
⒉被告抗辯：系爭買賣斡旋契約書及委託契約書更改附表均屬
定型化契約，依上述規定，大師房屋應提供予被告審閱且審閱期間必須充分合理，惟原告與大師房屋於104 年10月8 日訂立系爭買賣斡旋契約，仲介梁玉光於隔日即104 年10月9日晚上7 點就持系爭買賣斡旋契約書給被告匆促瀏覽即要求被告於文件上簽名，被告並未審閱亦欠缺合理之審閱期間，是依消費者保護法第11條之1 第1 項規定，系爭買賣斡旋契約書及委託契約書更改附表之條款內容對被告不生效力等語。惟查，消費者保護法對於定型化契約條款之規範，係針對「企業經營者與消費者間」之法律關係所設，而系爭買賣斡旋契約書中，針對買賣雙方就系爭房地之買賣斡旋事宜為規範者，其對象為買賣雙方即本件之原告、被告，均非屬企業經營者，已難認系爭買賣斡旋契約書中關涉兩造間之權利義務內容有消費者保護法之適用。再原告本件之請求權基礎即系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項：「因可歸責於賣方致無法完成買賣契約之簽訂時，賣方應加倍返還已收之全部價金作為違約賠償」之約定，其內容意旨與民法第249 條關於定金之規定近乎完全相同，亦非不合理之定型化契約條款，是亦難認就兩造間之買賣關係有消費者保護法定型化契約條款之適用。
⒊被告又稱：被告與大師房屋間委託契約書更改附表（見本院
卷第30頁）中之建物門牌號碼記載為臺北市○○區○○○路○0 段○00號14樓之2 ，惟該建物實坐落於臺北市○○區○○○路○0 段○00號14樓之2 ，是被告於委託契約書更改附表記載之門牌號碼處並無房屋存在，自無委託大師房屋居間仲介之可能，故該份委託契約書更改附表應屬無效等語。查，兩造間買賣關係之成立在於被告同意依系爭買賣斡旋契約書以4,250 萬元賣出，委託書更改附表實屬被告與大師房屋間之關係；再者，上開情形經證人梁玉光到庭結證：「我實際上最主要土地地號及建號不會錯，因為那是唯一的。建號就是指建物本身，只是門牌誤寫，建號是正確的」等語（見本院卷第69頁反面），復核就系爭房地之標示坐落地號及建物建號均屬正確，亦有該委託契約書更改附表（見本院卷第30頁）可佐，被告所辯情形實純為誤寫，至為明確，以此抗辯無效等語，實屬無稽。
⒋被告抗辯：被告在系爭買賣斡旋契約書簽署自己姓名時，曾
當面告知梁玉光，系爭買賣斡旋契約書僅是基於對其信任暫時先簽給其，被告需待詢問系爭房地附近之不動產交易價格後，始會同意與原告簽訂關於系爭房地之買賣契約，故系爭買賣斡旋契約書為附有「停止條件」，須待被告詢問過系爭房地鄰近地區之不動產交易價格且認為原告所提出之買價合理後，系爭買賣斡旋契約書才對被告生效，而被告後來發現原告出價與附近市場行情相差過大拒絕接受，系爭買賣斡旋契約書自對被告不生效力。且依系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項但書約定，賣方將斡旋書擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕本斡旋而另為書面意思表示。現被告對於系爭買賣斡旋契約書為「限制」，須待被告詢問過系爭房地鄰近地區之不動產交易價格且認為原告所提出的買價合理之後才為承諾，自應視為被告拒絕，是系爭買賣斡旋契約書對被告不生效力，兩造間關於系爭房地未成立買賣契約等語。惟查，據證人梁玉光於本院審理中結證：在104 年10月6 日原告就出了第一次斡旋，同時就簽署買賣斡旋契約書及收受原告斡旋金。第一次簽斡旋金契約書是在104 年10月6 日，第二次是104 年10月9 日。通常買方出的價格若賣方不接受，我們會代為退還斡旋金契約書給買方。因斡旋金契約書一式有四份，若賣方不接受的話，就會簽退，我們同時告知賣方不接受買方價格，這個叫做退還斡旋金的動作。本案是104 年10月6 日簽署後，被告不接受原告所提價格而簽退，然後在
104 年10月8 日原告又再加價出第二次斡旋，隔天10月9 日晚上7 點被告簽署同意第二次斡旋。左下角欄位中上載日期、金額是我當天當著被告面前寫的，是經過被告看過，姓名則是被告自己簽的。被告簽的時候，有說叫我隔天可以再試試看是否還有其他潛在買家可以出更高價格，在隔天我也試著打了幾個電話給潛在買家，但是都沒有願意要加價。所以10月10日下午傍晚左右，我就回報給被告表示已經努力過，是否就這樣子，被告表示OK接受原告的價格，因為有電話中的回報及確認，我才敢接下去聯絡買方及代書，電話中同時也約定10月11日早上10點半在我們公司簽訂買賣契約。到了10月11日早上10點半之前我有打電話或發簡訊提醒被告要來簽約，時間到了10點半，買方及代書都已經到現場，而被告沒有來。後來我有請同事去被告住家找被告，被告表示無法簽約；在簽系爭買賣斡旋契約書時，被告並沒有跟我講說，只是基於對我的信任暫時先簽契約書給我，他要詢問附近不動產交易價格後，才會同意與原告簽訂系爭房地買賣契約。被告只是要我隔天再去找潛在買家等語明確（見本院卷第69頁反面、71頁反面、73頁），則依證人梁玉光所證述，被告確時已同意依系爭買賣斡旋契約書之條件出賣系爭房地予原告；況且被告若確時要另行詢問他人價格後才同意，自可如同其於原告於104 年10月6 日就系爭房地第一次出價時，簽退系爭買賣斡旋契約書即可，其未如此，反於系爭買賣斡旋契約書上勾選同意出售並簽名，亦足徵證人梁玉光上開證述情節應為可採。被告抗辯要詢問價格後，始同意出售等語，核與卷證不符，且亦未舉證以實其說，自無可採。是被告以此抗辯兩造間關於系爭房地未成立買賣契約，尚難採認。
⒌被告辯稱：於104 年10月9 日被告簽名於系爭買賣斡旋契約
書時，大師房屋之梁玉光或其他人員從未告知被告，大師房屋已收受原告之斡旋金；被告亦從未收受該80萬元之支票，甚至連看過該80萬元支票之影本亦無等語。惟查，關於原告所支付斡旋金之收受，經證人梁玉光結證：我們公司收受買方斡旋契約書時同時會收受買方的斡旋金，本案是支票，支票抬頭都是開給公司，因為我們公司都處理高總價的房子，不會讓買方把支票開成賣方姓名，會開抬頭給大師房屋，存在我們公司保險箱。在104 年10月6 日原告就出了第一次的斡旋，同時我們就簽署買賣斡旋契約書及收受原告的斡旋金。本件收到支票後有將支票影印，及持買賣斡旋書跟被告報告，並有出示買方斡旋金支票影本給被告看，是在第一次10月6 日收斡旋時就已經有提示給被告看。因本案尚有第二次斡旋，且因是同一案子，我們就沒有再收第二次斡旋金支票，因第一次支票還存在公司，同時因買方有誠意要加價，所以才會有第二次斡旋。於10月6 日原告出價4,120 萬元，10月9 日加價至4,250 萬元。依公司規定，原則上是要收受買方總價金2 ％當作斡旋金，當時我們都是取整數，所以本件才會收80萬元。雖然第二次與第一次價金有差價，但差不了多少，故沒有退回第一次又再收第二次等語（見本院卷第69頁反面、70頁反面），復且系爭買賣斡旋契約書第3 條第1項及第3 項均明載：買方為表示購買之誠意，同意支付承購總價款2 ％作為斡旋金，由受託人開立保管條予買方，作為受託人前往賣方處確認價格及條件之憑據。（保管條編號「cu0000000 ）；本斡旋契約書經賣方同意並送達買方後，斡旋金即轉為買賣定金之一部分，且由受託人代為保管等語（見司促字卷第5 頁）。而被告於系爭買賣斡旋契約書所簽名處之上方（見司促字卷第6 頁）亦有勾選記載「賣方同意依本斡旋出售，並確認由受託人代為保管斡旋金」等語，被告空言抗辯不知大師房屋已收受並保管原告之斡旋金等語，實無可採。再被告又以：原告所開具之支票，其上記載之日期為104 年10月13日，大師房屋之斡旋金保管條上記載的票據到期日亦為104 年10月13日，但被告於系爭買賣斡旋契約書簽名係在104 年10月9 日，此即表示被告於系爭買賣斡旋契約書上簽名之時（104 年10月9 日），原告之80萬元斡旋金尚未實際給付予大師房屋，其遲至104 年10月13日才給付，縱依約大師房屋得代被告保管該斡旋金，惟原告於104 年10月9 日時，未實際給付80萬元斡旋金予大師房屋，等同於當時原告未給付80萬元斡旋金予被告。是以，被告於104 年10月9 日簽名之時，並未收受原告80萬元之斡旋金，不應負加倍返還之責任等語。惟查，大師房屋收受原告所開立之斡旋金支票係在104 年10月6 日，已經證人梁玉光證述明確如前，且斡旋金保管條上右上角亦記載「104 年10月6 日」、發票日「104 年10月6 日」、到期日「104 年10月13日」（見司促字卷第3 頁）；至於原告所指支票上的日期為「104 年10月13日」，此應為本來依票據法之相關規定，支票限於見票即付，執票人並不得於發票日期向金融機構提示，且支票僅有發票日，無所謂到期日。是金融實務遂發展出所謂「遠期支票」，即發票人開票時於支票上填載實際簽發日後某特定日作為發票日，執票人於所載發票日屆至時，方得向金融機構提示付款。故本件原告應為104 年10月6 日簽發支票交付，然實際付款日期設定為104 年10月13日，始於支票上記載日期為「104 年10月13日」，且於斡旋金保管條上相應記載「發票日104 年10月6 日」、「到期日104 年10月13日」。被告以上情抗辯原告係於104 年10月13日始開立支票交付斡旋金，顯屬無稽。
⒍被告另抗辯：衡酌本件發生之事實狀況及原告所受損害輕微
，請求為違約金酌減等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。且債務人於違約時若得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，此無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，對債權人難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。本件被告雖抗辯請求加倍返還斡旋金之違約金額過高，然被告並未就兩造之約定依一般客觀事實、社會經濟狀況有何過高之情事盡舉證責任，僅空言衡酌本件發生之事實狀況及原告所受損害輕微違約金過高應予酌減等語，尚難遽信。況且，依系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項所約定賣方應加倍返還已收之斡旋金80萬元，與民法第249 條第3 款所定因可歸責而不能履行時，該當事人應「加倍」返還其所受之定金之規定相差無幾，已難認有違約金過高之情。且審酌本件違約被告應加倍返還之80萬元，僅佔系爭買賣總價4,250 萬元不到
2 ％，亦難認違約金有過高情事。⒎被告另抗辯：遭原告與梁玉光合謀誘使而簽約，原告與梁玉
光至少獲利達860 萬以上等語，均未能舉證以實其說，為其主觀臆測，自無可採。
四、綜上所述，原告依系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項之約定，請求被告給付80萬元，及自104 年12月7 日（被告不爭執，見本院卷第73頁反面）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 王曉雁