台灣台北地方法院民事判決 105年度訴字第1039號原 告 福田由美訴訟代理人 賴呈瑞律師
蔡孟潔律師被 告 陳碧蓮
楊俊毅共 同訴訟代理人 成介之律師複代理人 李文聖上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國104年8月間與訴外人日本國有限會社碧龍茶園（下稱碧龍茶園）之法定代理人即被告陳碧蓮洽談購買碧龍茶園名下土地地號為日本國東京都港區新橋3丁目11番10、11番29、11番34、11番35、11番41及建號為日本國東京都港區新橋3丁目11番10の1建物（門牌地址為日本國東京都港區新橋3丁目6番地之14，即碧山大廈之房地，下稱系爭房地），斯時被告楊俊毅表示其受被告陳碧蓮全權委託代為洽談系爭房地買賣，嗣於104年8月26日被告楊俊毅要求原告簽立不動產購買意願書並先支付日幣（下同）520萬元以示購買系爭房地誠意，原告遂於104年9月16日先委請訴外人陳正強代為匯款50萬元、以及於104年9月21日自行匯款470萬元，匯款至被告楊俊毅所有之永豐商業銀行東板橋分行帳戶（帳號為000-000-0000000-0）。然系爭不動產購買意願書洽談之標的（即系爭房地）之所有權人為日本國有限會社碧龍茶園，碧龍茶園卻未於系爭不動產購買意願書立約人欄蓋用大章，碧龍茶園之代表人（取締役）即被告陳碧蓮亦未於系爭意願書上簽章，則雙方（原告與碧龍茶園）顯未成立買賣之合意，且系爭房地之所有權人為碧龍茶園，楊俊毅自須取得碧龍茶園之委託始得代為洽談並收受520萬元日幣，惟系爭不動產購買意願書上全然未有被告楊俊毅代理碧龍茶園之意旨，顯非合法之代理。徵之被告楊俊毅係以見證人自居，依系爭不動產購買意願書第6條約定，復又以原告代理人自居，顯然與所稱係受碧龍茶園之委任授權不符，被告楊俊毅雖辯稱係受被告陳碧蓮之委託，然渠同樣未於系爭不動產購買意願書上表明代理陳碧蓮之意旨，顯然無論係碧龍茶園或是被告陳碧蓮均未委託被告楊俊毅代為洽談並收受520萬元；再者，系爭不動產購買意願書第2條註明「P.S第二條承諾甲乙雙方仍保有磋商空間」，顯見原告與碧龍茶園就買賣價金等契約必要之點尚未達成合意，自難認兩造已就系爭買賣之要素均已意思表示一致而成立不動產買賣法律關係。況被告同時辯稱原告與碧龍茶園已締結買賣契約，復辯稱陳碧蓮方為簽約之本人，係陳碧蓮與原告訂定買賣他人之物之契約；則被告自身主張陳碧蓮、碧龍茶園均與原告締約，此為客觀上不兩立之主張，則原告與碧龍茶園間既未成立不動產買賣關係，被告陳碧蓮、楊俊毅，自無任何法律上權利收取520萬元，被告收受520萬元即屬不當得利，原告自得依不當得利請求被告二人依不真正連帶關係返還。並聲明：被告陳碧蓮應給付原告日幣520萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告楊俊毅應給付原告日幣520萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告陳碧蓮與被告楊俊毅之任一方向原告為清償後，他方就該清償之範圍內，免為給付；並願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則以：㈠被告楊俊毅確受被告陳碧蓮委託授權處理系爭房地買賣，原
告亦知悉被告楊俊毅獲得被告陳碧蓮之授權，此由原告與被告楊俊毅間之Wechat及Line訊息記錄可以確認，否則若被告楊俊毅如原告所稱未獲碧龍茶園之法定代理人陳碧蓮授權，何以原告願與本件買賣無關之第三人商量頭款金額，甚至會將買賣訂金匯至被告楊俊毅之帳戶。
㈡原告於104年8月26日在被告楊俊毅見證下簽訂不動產購買意
願書，願以5億2000萬元購買系爭房地，系爭意願書應係原告與被告陳碧蓮為非對話要約之意思表示，被告楊俊毅於原告簽訂系爭意願書後，即於當日以通訊軟體，向被告陳碧蓮轉達原告願意以5億2000萬元購買系爭房地，被告陳碧蓮亦於同日同意此等買賣條件，則雙方就買賣各項必要之點即標的物及買賣價金達成合意，雙方買賣契約應於原告承諾時已成立，而兩造最後約定之訂金為日幣520萬元，原告並依約匯款50萬元、470萬元，是被告楊俊毅見證原告所簽署系爭意願書，顯見原告有購買系爭不動產之意思並提出要約，嗣後經被告楊俊毅將原告購買要約之意思表示通知被告陳碧蓮，而被告陳碧蓮亦同意系爭意願書之條件而為「承諾」，顯見雙方就買賣標的及買賣價金等契約必要之點達成合意，而原告亦確實依約交付訂金，依民法第248條規定，買賣契約關係應推定已成立且生效。
㈢再者，買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣
之標的物，不以有處分權為必要。被告陳碧蓮為碧龍茶園社長即公司負責人，對外代表公司執行公司業務及管理公司資產，縱系爭房地實為碧龍茶園所有，而被告陳碧蓮與原告就系爭房地訂立買賣契約，即屬出賣他人之物之買賣契約，依前揭說明，該買賣契約之效力，並不以原告陳碧蓮對系爭房地有處分權為必要，只要原告與被告陳碧蓮間就買賣標的及買賣價金等契約必要之點達成合意，買賣契約即已成立生效。縱嗣後被告陳碧蓮因非系爭房地所有權人，而無法履行交付系爭房地及移轉房地所有權之出賣人義務，僅是債務不履行之問題。是以，原告與被告陳碧蓮間有效成立之買賣契約即為被告陳碧蓮取得520萬元之法律上原因，故原告以陳碧蓮非所有權人抗辯雙方買賣關係不存在，顯無理由。原告依不當得利法律關係請求返還並無理由。
㈣且被告楊俊毅僅代理陳碧連收受該筆訂金，楊俊毅亦已將該
筆訂金交付陳碧蓮，則楊俊毅既未收取該筆訂金，即未受有利益，原告請求被告楊俊毅返還，亦無理由。
㈤為此聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於104年8月26日簽訂不動產購買意願書，表明願意購買
日本有限會社碧龍茶園名下（代表取締役陳碧蓮）所有系爭房地，並由被告楊俊毅擔任該不動產購買意願書之見證人。㈡原告於104年9月16日委請訴外人陳正強代為匯款50萬元、以
及於104年9月21日自行匯款470萬元，匯款至被告楊俊毅所有永豐商業銀行東板橋分行帳戶（帳號000-000-0000000-0）。
四、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據原告提出不動產購買意願書、被告楊
俊毅於永豐商業銀行帳戶之存摺封面、陳正強之匯款水單、國泰世華銀行之匯出匯款申請書等文件以為佐證（卷第8頁至第14頁），被告則否認原告主張，而以前詞置辯，並提出104年8月24日、9月18日原告與被告楊俊毅Wechat訊息記錄、104年9月21日原告與被告楊俊毅Line訊息記錄以資為據（卷第38頁至第40頁），是本件所應審酌者為：原告與陳碧蓮間之買賣關係是否成立？被告陳碧蓮受領520萬元是否有法律上原因？原告請求被告二人返還不當得利，有無理由？以下分別論述之。
㈡按不動產物權之移轉應以書面為之，係指不動產移轉之物權
契約而言，若為債權契約（如不動產買賣契約）則不以書面為必要，即非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示已然一致，則其契約即已成立；又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院69年台上字第1710號判例、68年台上字第1504號判例意旨參照）。
㈢經查，本件原告於104年8月26日所簽署之不動產購買意願書
內容略以：「立書人福田由美（以下簡稱甲方），願意購買日本有限會社碧龍茶園名下（代表取締役陳碧蓮女士，以下簡稱乙方）所有之不動產（以下簡稱本標的），標的資料如下…（按為系爭房地）」、第1條：「甲方願意自不動產買賣契約簽定日起，兩年內給付總價款日幣5億2,000萬円購買本標的（未含稅金、服務費等任何費用）」、第2條：「甲方同意如無依本意願書第1條約定給付價款時，本標的之總價款則訂為日幣6億6,910萬円整（未含稅金、服務費等任何費用）。Ps.第2條承諾甲、乙雙方保有磋商空間。」、第6條：「甲方同意本標的之買賣契約書由信律國際法律事務所（以下簡稱本事務所）製作完成，並全權委託本事務所資深法律顧問楊俊毅先生（以下簡稱見證人）洽談協商該不動產買賣事宜。」、第11條：「甲方同意於104年9月15日前給付日幣500萬円整做為購買本標的之訂金。」等情，此有不動產購買意願書在卷可按（卷第8頁），因此，依照上揭內容以觀，其係原告委託被告楊俊毅代為向日本有限會社碧龍茶園之董事長陳碧蓮聯繫，表示其願意以日幣5億2,000萬元至6億6,910萬元間之價格（價格可以磋商）購買系爭房地之意思，應堪確定，是被告主張：不動產購買意願書係原告對被告陳碧蓮為本件買賣非對話要約之意思表示，並由被告楊俊毅擔任見證人，作為原告買賣意思之確認等語，應堪採據。㈣次查，本件系爭房地買賣交易內容之意思表示之過程，乃經
被告楊俊毅以Wechat及Line之通訊軟體與原告聯繫，其內容略以：「（原告稱：）楊先生好（按即被告楊俊毅），乾媽（按即被告陳碧蓮）要我找你商討頭款問題，她急著希望可以在這禮拜做完簽約動作…（被告楊俊毅稱：）好，我明天研究一下，看看如何處理對雙方均有利！」、「（原告稱：）我剛電話的意思你可能誤會了，我主要是要表達我今天就是把足額的尾款匯給你，當然匯差的部分，看到時候誰處理就是多退少補…（被告楊俊毅稱：）不會，我能理解啦！只是，我既受委任，當事人要求的方式，我就需盡力滿足！陳碧蓮女士既然要求以日幣為付款方式，我就必須遵守，不然，有歸責問題。妳匯完請給我個電話，並拍完匯款水單傳給我，這樣妳我都有憑據。」、「（原告稱：）我下禮拜會匯。帳號乾媽已經給我了。所以你要把陳博那50萬日幣匯到我戶頭哦。我就一筆過去我總共會給520萬日幣也就是5200的一成。這是我跟乾媽已經協商好了。…（被告楊俊毅稱：）瞭解，謝謝」等語，此有被告提出之Wechat及Line通訊軟體列印資料在卷可按（卷第38-40頁），且再審酌被告陳碧蓮亦陳明其委由被告楊俊毅處理系爭房地之買賣事務等情，足見被告楊俊毅確已獲得被告陳碧蓮之委託，負責協助處理原告與被告陳碧蓮間就系爭房地之買賣事務，且此事為原告所知悉，原告並因此與被告楊俊毅聯繫接洽，而系爭房地之買賣價金及訂金等事項，則係由原告與被告陳碧蓮討論確認交易金額日幣5億2,000萬元以及訂金為日幣520萬元後，復由原告通知負責處理之被告楊俊毅，經被告楊俊毅與被告陳碧蓮確認匯款細節後，即由原告依照該約定匯款等事實，應堪確定，是被告主張：雙方就不動產買賣契約必要之點即標的物及買賣價金已然達成合意，買賣關係即已成立，被告楊俊毅受被告陳碧蓮委託處理本件交易並代為收受訂金日幣520萬元，並非無法律上原因等語，應堪確信。
㈤再查，依照上揭通訊軟體對話之內容以觀，乃原告就不動產
購買意願書所載訂金之金額及匯款方式，多次與被告陳碧蓮、楊俊毅商討及溝通，嗣經原告與被告陳碧蓮、楊俊毅確認無誤後，即由原告匯款520萬元，此由通訊軟體對話內容，由原告於104年9月18日傳予被告楊俊毅之WeChat訊息記錄所稱：「帳號乾媽已經給我了…我就一筆過去我總共會給520萬日幣也就是5200的一成。這是我跟乾媽已經協商好了。」等語，應堪確定，是被告主張：被告陳碧蓮授權被告楊俊毅處理本件不動產買賣，且原告亦確實知悉被告楊俊毅有獲陳碧蓮授權，而被告楊俊毅告知被告陳碧蓮不動產購買意願書之條件內容後，乃獲得被告陳碧蓮之同意，但被告陳碧蓮希望提高原來不動產購買意願書第11條所記載訂金500萬元之金額，被告楊俊毅乃將被告陳碧蓮同意不動產購買意願書之條件內容，但是被告陳碧蓮希望提高訂金金額之結果告知原告，經原告與乾媽即被告陳碧蓮雙方協商達成訂金改為520萬元之協議後，原告即告知被告楊俊毅同意以520萬元為計算之結果，原告並依此將買賣訂金匯至被告楊俊毅之帳戶，而被告楊俊毅之後亦已將訂金520萬元之款項交予被告陳碧蓮，足見被告主張：被告楊俊毅僅是代理被告陳碧蓮收受訂金，則被告陳碧蓮收受520萬元訂金，乃係依雙方買賣契約之約定，並非無法律上原因，楊俊毅亦未受有利益，原告依不當得利法律關係請求返還，顯無理由等語，即非無由，應堪採信。
㈥末查，法律行為，依其效力之不同，可分為負擔行為及處分
行為，負擔行為者，以發生債權債務為其內容之法律行為，又稱債權行為；處分行為者，直接使某種權利發生、變更或消滅之法律行為，包含物權行為及準物權行為，有效之處分行為，需處分人有處分權為必要，負擔行為，則不以行為人有處分權為必要。而出賣他人之物之買賣契約，係負擔行為，僅發生債權債務關係，買受人僅得向出賣人請求交付買賣標的物，並移轉所有權，並不直接引起標的物權利之變動，與標的物之所有權無涉，自不以出賣人有處分權為必要，出賣人對標的物雖無處分權，其買賣契約仍屬有效，因此，買賣契約之效力，並不以原告陳碧蓮對系爭房地有處分權為必要，縱使嗣後無法履行交付系爭房地及移轉房地所有權之出賣人義務，僅是債務不履行之問題，並不影響原買賣契約之效力，應堪確定，因此，原告主張：系爭房地為碧龍茶園所有，被告陳碧蓮並非所有權人，原告與碧龍茶園間並未成立不動產買賣關係，被告陳碧蓮亦非出賣人，自無任何法律上權利收取日幣520萬元云云，即與負擔行為與處分行為前揭規範之情形相違，不足採信，併此陳明。
五、綜上所述，原告給付被告陳碧蓮520萬元，係基於雙方意思表示合致之買賣內容為給付，而非無法律上之原因而受利益，而被告楊俊毅僅代理被告陳碧蓮收受訂金520萬元，楊俊毅並已將520萬元交付陳碧蓮，從而，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告等依不真正連帶法律關係返還520萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
書記官 陳惠娟