臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1177號原 告 郭春田訴訟代理人 孫世群律師被 告 張進在訴訟代理人 蕭萬龍律師複代理人 李安傑律師上列當事人間返還定金等事件，本院於一百零五年十月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠民國103年11月12月，被告友人黃賜祿向原告表示被告欲出
售名下座落新北市○○區○○○段○○○段○000地號土地（下稱系爭土地），並稱系爭土地屬建地，可以蓋12米高，4層樓。104年3月底，原告向友人邱忠義提及此事，邱忠義即介紹建商李國雄與原告認識。於104年4月9日，原告跟建商李國雄與邱忠義見面洽談此事，原告並建議建商李國雄購賣後可以興建廠房出售或出租。嗣後，經邱忠義告知建商李國雄說系爭土地假如可以建房子就願意買，可以先下定金，原告方於104年4月9日交付定金新臺幣（下同）100萬元予被告，其後帶同建商李國雄及邱忠義至現場測量共3次，建商李國雄一再表示測量起來平地僅500多坪，非700多坪，故建商李國雄不願意依照原約定日期104年4月13日簽訂買賣契約而延期至104年4月17日，然104年4月17日當日原告與邱忠義前往約定之桃園市縣○路○○○號3樓，建商李國雄則仍然認為坪數不足故不願前往，當天原告向被告委任之吳先生表示之前去現場測量坪數不足，吳先生才說坪數是夠只是有一部分在坡坎下面，原告跟邱忠義與黃賜錄隨即又去現場，亦請建商李國雄來到現場，原告當場跟黃賜錄說坪數不夠，黃賜錄才說有一部分在坡坎之下，則系爭土地不但地勢高低落差甚大，平地部分僅有500多坪，不足被告宣稱之可興建房屋700多坪土地，且系爭土地位於保護區不能興建新建物，及105年8月1日新北市政府城鄉發展局函說明第2項指出系爭土地係屬林口特定計畫範圍內之「保護區」，系爭土地自有重大瑕疵。
㈡本件係被告故意不告知系爭土地係屬保護區，且地勢高低落
差甚大平地部分僅有500多坪，不足被告宣稱之可興建房屋700多坪土地，則系爭土地之買賣契約不能訂立，顯係可歸責於被告，又原告交付定金應屬立約定金之性質，先位請求類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金。
又原告備位請求主張如認因兩造就買賣標的物未達一致合意，而未能簽立系爭土地之買賣契約，則亦屬不可歸責於雙方之事由致不能履行簽約義務，則類推適用民法第249條第4款規定，被告亦應返還原告已交付之定金100萬元。
㈢並聲明：被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠依兩造於104年4月9日簽訂之訂金收據（下稱系爭訂金收據
），其內容就買賣契約之必要之點即買賣之標的物部分，系爭土地與房屋門牌均已擬定，且買賣價金即每坪價金金額亦已約明，且兩造復於收據中訂明「104年4月13日前簽訂買賣契約」，顯見系爭訂金收據係屬已有約明買賣契約必要之點之預約，原告起訴狀逕稱系爭土地坪數不夠、地勢高低、老舊建物等問題係可歸責被告，並無理由：
⒈關於系爭土地坪數部分，並無任何不足之情。蓋原告所提出
之土地清單，其上所記載之各筆買賣預約標的○○○區○○○段頂福小段1492、1492-14、630-4、630-29、686、687、688）之面積坪數，實與各筆土地登記謄本之面積相等，並無任何坪數不足之問題。另原告稱出賣土地為700多坪的建地有不足之情形，然對照系爭訂金收據，就標的部分約明「如附圖所示實際坪數以地政分割坪數為準」，而觀諸該附圖所示之買賣標的土地，屬建地者僅有687地號系爭土地，而系爭土地依土地登記簿記載實有2,459平方公尺（即約743坪），而兩造簽約之附圖，早已將系爭土地全部劃入，是本件系爭訂金收據之標的中，就建地部分之面積實已有743坪，原告卻逕稱建地不足700多坪云云，顯非真實。
⒉被告又稱因現場地勢落差無法興建廠房，可歸責被告云云，
惟兩造簽立之系爭訂金收據中，本無約定可供原告興建廠房，是原告逕稱無法興建廠房而欲歸責被告云云，實非是理。因100萬並非小數目，而原告於103年11月、12月左右，即取得土地清單，依常理，欲興建廠房之原告於當時即可調查現況，而可得知悉地勢情形，且無異議，否則原告即無可能願給付被告100萬之訂金。不料原告嗣後變卦違約不買，反欲卸責於被告，實無足採。更遑論土地地勢之高低本係自然現象，並非被告所致之瑕疵，豈有歸責被告之理。
⒊原告稱系爭土地上有老舊建物只能翻修無法興建新建物而可
歸責被告云云，亦不成理。蓋兩造就關於系爭訂金收據第1點已約明「(3)(687)土地地上建物磚造平房1棟（林口區頂福里20鄰51號）全部一併出售給買方不計價金）」，並於第3條明訂「土地以登記簿所載，房屋以現況為準」，是原告購買該磚造平房無須支出任何價金，且願以現況受讓，進而簽立系爭訂金收據並給付被告訂金100萬。
⒋系爭土地為保護區乙節，本屬公開資訊，任何人皆可查知，
並無隱瞞之可能。蓋按土地法第79條之2規定，任何人均得繳納工本費或閱覽費，聲請閱覽土地、建築改良物等不動產之買賣登記資料，又新北市政府地政局105年7月21日函可知，系爭土地屬變更林口特定區計畫（第一次通盤檢討）案範圍，無涉非都市土地使用管制（見卷第102頁）。原告單憑「保護區」三字即逕稱不得開發云云，顯有速斷。
㈡兩造簽立系爭訂金收據時，被告曾詢問原告是否有去現場調
查，經原告表示沒有問題後，雙方始簽立並交付100萬定金，詎料，嗣於雙方約好之簽約日，原告卻未出席，被告本於系爭訂金收據意旨，釋出善意另約原告改日再簽，然原告竟無故爽約，被告無奈之餘，仍最後通知另約原告應至代書處簽約，然而原告到場後，卻逕以前揭坪數不足之藉口推託不買，是原告反悔不買在先，事後又以上開牽強之詞推卸責任予被告，是原告臨訟稱買賣標的物未達一致合意係不可歸責雙方云云，實無足採。本件買賣預約並無不能履行之情，今無法簽立本約實乃原告之責。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：㈠被告交付原告土地清單1紙，其上記載「地號687、坪數743.
84坪」，並手寫「建地」等語，嗣兩造於104年4月9日簽立訂金收據（下稱系爭訂金收據），約定「一、承買不動產標示及買賣價金：⑴新北市○○區○○○段○○○段000地號土地2459平方公尺全部（以每坪65000元計價金）⑵新北市○○區○○○段○○○段000地號土地490平方公尺全部（以每坪20000元計算價金）⑶（687）土地地上建物磚造平房1棟（林口區頂福里20鄰51號）全部一併出售給買方不計價金）二、雙方約定於104年4月13日前簽訂買賣契約。三、土地以登記簿所載，房屋以現況為準。四、買方違約不買或不約履行，則訂金由賣方沒收；賣方違約不賣或不依約履行，則應退還訂金外，另備同額款項給買方做違約金，雙方解除契約。」另以手寫方式書立「○○○區道路○○○段頂福小段地號630-4及630-29每坪價金65000元正，及小南灣段頂福小段1492、1492-14及688共三筆價金每坪20000元正，如附圖所示實際坪數以地政分割坪數為準」等語，原告並交付面額100萬元支票1紙予被告作為定金（下稱系爭定金），有土地清單、系爭訂金收據、附圖等可稽（見臺灣新北地方法院104年度訴字第2153號卷第5至6頁、本院卷第52頁）。
㈡系爭土地登記面積2,459平方公尺，地目建，有土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第50頁）。
㈢新北市政府地政局105年7月21日新北地管字第1051376805號
函說明二謂「經查旨揭地號屬變更林口特定區計畫（第一次通盤檢討）案範圍，無涉都市土地使用管制。」等語。新北市政府城鄉發展局105年8月1日新北城開字第1051387419號函說明略謂「…二、經查旨揭土地係屬林口特定區計畫範圍內之「保護區」，最初屬59年11月30日以北府建九字第141443號發布實施之「林口特定區計畫」案，禁限建日期為57年12月1日起至59年11月30日止；惟是否符合建築法或其他法令限制建築或不能建築，請另洽建築主管機關或各該法令主管機關查詢。三、另查都市計畫法新北市施行細則第28條（略以）：「保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經本府審查核准得為下列之使用：一、國防所需之各種設施。二、警衛、保安、消防設施。三、臨時性遊憩及露營所需之設施。四、公用事業、幼兒園、社會福利事業所必需之設施、再生能源發電設備及其輸變電相關設施。幼兒園經目的事業主管機關核准，得兼供國民小學兒童課後照顧服務使用。五、採礦之必要附屬設施：電力設備、輸送設備及交通運輸設施。六、土石方資源堆置處理。…。」，倘經目的事業主管機關認定屬符合上開規定，自可依前開規定申請使用。」等詞（見本院卷第102頁、104頁）。
四、得心證之理由：原告主張交付被告系爭定金100萬元後兩造未能依約簽訂買賣契約，係因被告出售之系爭土地有重大瑕疵，應可歸責於被告，或係因不可歸責於雙方致就買賣標的未能意思表一致，而未能簽訂買賣契約，類推適用民法第249條第1項第3款、第4款規定請求被告加倍返還200萬元，為被告否認，並以上開情詞置辯。茲就兩造爭點分述如下：
㈠原告交付之系爭定金性質為何？⒈按在契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者，即通常
所謂之「立約定金」，交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第248條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第249條之規定，最高法院90年度臺上字第1405號民事裁定可供參照。
⒉經查，兩造簽訂系爭訂金收據，其上記載「一、承買不動產
標示及買賣價金：⑴新北市○○區○○○段○○○段000地號土地2459平方公尺全部（以每坪65000元計價金）⑵新北市○○區○○○段○○○段000地號土地490平方公尺全部（以每坪20000元計算價金）⑶（687）土地地上建物磚造平房1棟（林口區頂福里20鄰51號）全部一併出售給買方不計價金）二、雙方約定於104年4月13日前簽訂買賣契約。三、土地以登記簿所載，房屋以現況為準。四、買方違約不買或不依約履行，則訂金由賣方沒收；賣方違約不賣或不依約履行，則應退還訂金外，另備同額款項給買方做違約金，雙方解除契約。」等語，原告並同時交付系爭定金予原告，堪認系爭定金係兩造為擔保系爭土地買賣契約之簽訂（即成立契約），而於契約成立前交付之定金，且如付定金之當事人拒不成立契約時，受定金當事人無庸返還其定金；反之，如受定金當事人拒不成立契約時，即應加倍返還定金，核其性質應屬立約定金。
㈡被告出售之系爭土地，是否構成物之瑕疵？⒈「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」（最高法院73年台上字第1173號民事判例參照）。
⒉原告主張被告出售系爭土地時，故意不告知系爭土地屬保護
區，地勢高低落差甚大，平地部分僅500多坪，不足宣稱之可興建房屋700多坪土地，屬重大瑕疵，為被告否認。經查，被告交付之土地清單上記載「地號687、坪數743.84坪」，並手寫「建地」；系爭訂金收據記載「…⑴新北市○○區○○○段○○○段000地號土地2459平方公尺全部（以每坪65000元計價金）…三、土地以登記簿所載，房屋以現況為準。…」等語；系爭訂金收據所示之附圖即新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖於系爭土地上書立「建743坪」等語（見本院卷第52頁），而系爭土地登記面積2,459平方公尺（約743.8475坪），地目建，有土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第50頁），則被告交付原告前開土地清單、系爭訂金收據、附圖中，就出售之系爭土地依土地登記謄本內容之面積2,549平方公尺換算為743.84坪、地目建等事項為如實記載，難認有何登載不實之情形。次查，證人邱忠義證稱：「（問：104年3月底，郭春田是否有向你提到林口有一筆建地要賣？詳情如何？）有，他說那邊有一個土地七百多坪，那是建地通通可以蓋房子，我才介紹給朋友李國雄說有個建地七百多坪是否要買。」、「（問：到現場之後，郭春田當場是否跟黃賜錄說坪數不夠，黃賜錄是否回稱坪數夠但有一部分在坡坎之下？）是。（問：在104年4月17日你們到事務所之前，原告及李國雄及你是否知道該建地有部分在坡坎之下這件事？）不知道。」、「（問：在4月9日郭春田交付定金之後，你或李國雄有無去了解本件687地號的建地是不是屬於保護區而不能興建建物？）李國雄應該有去查，地主一直沒有說687地號建地屬於保護區不能興建建物，只有一直說七百多坪是建地可以建房子。（問：地主是指誰？）就是賣方，我不清楚地主是誰。」等詞（見本院卷第75至76頁），證人黃賜祿則否認之，並證稱：「（問：在你交原證一清單後，你還有跟郭春田聯絡買賣土地的事情嗎？）郭春田有去找我，看好幾次地，我開車帶郭春田及那位老人家去。」、「（問：你當天在土地現場有無跟郭春田說該建地有一部分在坡坎之下？）沒有。」、「（問：有無告知郭春田買地前要先去現場看過之後再決定要不要買？）郭春田有去看，看了好幾次，他才決定的。」、「（問：你們簽約當天104年4月9日郭春田有無表示687地號坪數有不足或是說地勢有高低起伏的問題？）沒有。」、「（問：被告張進在有無保證系爭土地可蓋什麼樣的房子？）沒有。」、「（問：10 4年4月9日簽訂定金收據之後，原告有無跟你反應過坪數不足？）沒有。」等語（見本院卷第77至79頁），證人黃淑美證稱：「（問：原告郭春田有無去看過現場？）我不認識原告，我到現場後，他們正吃飯聊天當中，郭春田說他們有去現場看過，他們是誰我不清楚。我聽原告說去現場好幾次，說要買、他要付錢了，請我書寫收據。（問：當天原告郭春田有無表示687地號坪數不足或有地勢問題？）沒有，我去的時候大家是很OK的狀況，要付款了，氛微是很好的，我只是去負責幫他們寫。（問：被告張進在有無保證系爭土地可興建什麼樣的建物？）沒有提到這件事。」、「（問：被告是否告訴原告這塊土地是否可以開發要問過相關專業人士再決定？）我在現場沒有聽到被告保證如何開發，畢竟買的人要如何做不是被告要怎麼做，我沒有聽到被告說這塊地可以怎麼做、要怎麼做。」等語（見本院卷第81頁），依證人黃賜祿、黃淑美前開證言，原告於簽訂系爭訂金收據前，已先行多次至現場查看，簽約前原告並未表示系爭土地有坪數不足或地勢問題，被告亦未保證系爭土地可供興建如何之建物及進行如何開發，系爭訂金收據上亦無此約定之明文，證人邱忠義復自承係原告自陳系爭土地700多坪，屬建地可以蓋房子，不清楚地主是誰等情，則證人邱忠義空言證述「黃賜錄回稱坪數夠但有一部分在坡坎之下」、「地主一直沒有說687地號建地屬於保護區不能興建建物，只有一直說七百多坪是建地可以建房子。」等詞，即難採信。再查，依新北市政府城鄉發展局105年8月1日新北城開字第1051387419號函說明略謂「…二、經查旨揭土地係屬林口特定區計畫範圍內之「保護區」，最初屬59年11月30日以北府建九字第141443號發布實施之「林口特定區計畫」案，禁限建日期為57年12月1日起至59年11月30日止；惟是否符合建築法或其他法令限制建築或不能建築，請另洽建築主管機關或各該法令主管機關查詢。三、另查都市計畫法新北市施行細則第28條（略以）：「保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經本府審查核准得為下列之使用：一、國防所需之各種設施。二、警衛、保安、消防設施。三、臨時性遊憩及露營所需之設施。四、公用事業、幼兒園、社會福利事業所必需之設施、再生能源發電設備及其輸變電相關設施。幼兒園經目的事業主管機關核准，得兼供國民小學兒童課後照顧服務使用。五、採礦之必要附屬設施：電力設備、輸送設備及交通運輸設施。六、土石方資源堆置處理。…。」，倘經目的事業主管機關認定屬符合上開規定，自可依前開規定申請使用。」等詞（見本院卷第104頁），系爭土地雖屬林口特定區計畫範圍內之保護區，但於59年11月30日以北府建九字第141443號發布實施之「林口特定區計畫」案，禁限建日期為57年12月1日起至59年11月30日止之期間已經過，於符合都市計畫法新北市施行細則第28條第1項規定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經新北市政府審查核准得為同條第1項第1款至16款所定設施或建物之使用，而非全面禁建不得開發使用。
證人李國雄固證稱：「我打算蓋起來，再出售。要做廠房或其他用途也可以，因為我本身也做過住宅區的房屋、工業廠房也蓋過。」等語（見本院卷第113頁），但此屬原告買受系爭土地後轉賣證人李國雄之締約動機，系爭訂金收據亦無約定系爭土地700坪可供興建建物之明文，原告主張被告宣稱系爭土地700多坪可興建房屋云云，自不足採。又查，原告於簽訂系爭訂金收據前，已收受被告交付之土地清單並多次至系爭土地現場查看，若就系爭土地現況及是否受有法令上限制等事項產生疑慮，自得請求被告說明提供資料或自行向相關主管機關查閱，但原告於簽訂系爭訂金收據前，未表示系爭土地有坪數不足或地勢高低落差大之問題，而被告出售系爭土地面積核與土地登記謄本登載相符，並無面積短少不足情形，系爭土地雖屬保護區土地，但於符合都市計畫法新北市施行細則第28條第1項規定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經新北市政府審查核准仍得為同條第1項第1款至16款所定設施或建物之使用，並非全面禁建不得開發使用，足認被告出售之系爭土地並無面積短少或欠缺約定品質、效用之瑕疵。原告主張系爭土地位於保護區不得興建新建物，且不足700多坪土地可興建房屋，屬重大瑕疵云云，並不足採。
㈢原告請求被告給付200萬元，是否有理由？⒈按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契
約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」民法第249條第3款、第4款定有明文。
⒉兩造簽訂系爭訂金收據，約定於104年4月13日前簽訂買賣契
約主約，兩造自有於104年4月13日前簽定主契約之義務，依前述，被告出售之系爭土地並無瑕疵，原告未於104年4月13日前簽定買賣契約，經被告同意延至同年月17日簽約，原告無正當理由拒絕簽約，自屬可歸責於原告之事由而不能履行，被告並無可歸責之事由，應類推適用民法第249條第2款之規定，不得請求返還其所交付之系爭定金。原告先位請求類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金200萬元，於法即屬無據。
⒊原告另主張因兩造就買賣標的物未達一致合意，而未能簽立
系爭土地之買賣契約，屬不可歸責於雙方之事由致不能履行，類推適用民法第249條第4款規定，被告應返還定金100萬元。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而土地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，自得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本。系爭訂金收據僅就買賣標的物、價金計算方式為約定外，就總價款、價款繳納方法、土地移轉登記及交付期限等事項均未約定，應屬買賣預約之性質。兩造就以每坪65,000元為系爭土地計價基準，及彼此間負有簽訂買賣契約之義務等事項，既已達成合意，兩造均應受拘束。原告主張兩造就買賣標的未合致致不能履行簽訂買契約本約云云，核不足取。原告備位請求類推適用民法第249條第4款規定，請求被告返還已付系爭定金100萬元，於法亦屬無據。
⒋綜上，原告於104年4月9日支付系爭定金與被告簽訂系爭訂
金收據，並約定於104年4月13日前簽訂買賣契約，拒不簽立買賣契約主約，且係因可歸責於付定金當事人即原告之事由，致不能成立主約，自應類推適用民法第249條第2款之規定，不得請求返還定金，原告類推適用民法第249條第3款、第4款規定，請求被告返還定金200萬元，於法無據，不應准許。
五、從而，原告先備位請求類推適用民法第249條第3款、第4款規定，請求被告返還定金200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 學妍伶