臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1329號原 告 柳昀呈訴訟代理人 連元龍律師
陳瓊苓律師黃國紘律師被 告 龔永妙訴訟代理人 黃照峯律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國106 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬捌仟陸佰壹拾玖元，及其中新臺幣肆拾萬元自民國一百零四年四月二十二日起；新臺幣壹拾肆萬陸仟貳佰元自民國一百零五年三月六日起；新臺幣伍萬貳仟肆佰壹拾玖元自民國一百零五年十月二日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾玖萬捌仟陸佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。本件依兩造於民國104 年2 月10日就所簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第13條第6 項所載：
「本契約…如有爭議致涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審管轄法院。」（見本院卷第11頁），而本件買賣標的為門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號12樓之不動產（下稱系爭房屋），揆諸前開規定，本院就本件訴訟有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）54萬6,200 元，暨自民國104年4 月22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」（見本院卷第4 頁），嗣於105 年9 月30日擴張聲明為：「被告應給付原告59萬8,619 元，暨自104 年4 月22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」（見本院卷第167 頁），核其所為係屬擴張減縮應受判決事項聲明之情形，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣被告委託訴外人龔詔文與原告簽定系爭契約，約定以總價
款為3,800 萬元出售系爭房屋。依照系爭契約第9 條「擔保責任」第5 項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如滲漏水…）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任」，被告所提出之標的物現況說明書（下稱系爭標的物現況說明書）亦記載：「建物現況是否有滲漏水情形：否」，被告並於104 年3 月24日表示系爭房屋並無漏水，雙方始於當日交屋。惟原告於104 年3 月28日拆除裝潢時，竟發現系爭房屋有嚴重漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕、外露等情，依鑑定報告及修繕師傅之意見，均一致認定係長期漏水、防水層破裂、長期滲透侵蝕所致，此等漏水原因及情況絕非一朝一夕可發生，顯然早於交屋前即已發生，被告明知系爭房屋有漏水情形，卻將系爭房屋以裝潢、防水布包覆掩飾漏水，並於交屋時再三向原告表示系爭房屋已無漏水情事，乃係故意隱匿漏水之事實。
㈡原告於104 年3 月28日發現上開漏水情形，旋即透過房仲洪
勝峰將現場照片傳予龔詔文告知上情，龔詔文則透過仲介轉知原告願意負責，原告、被告及仲介三方更達成共識，希望一次性全部解決漏水問題，被告並允諾由原告自行找廠商處理漏水而由被告負擔費用。故原告、被告、房仲三方即分別委由修繕廠商至系爭房屋進行估價，3 間廠商均一致認為漏水原因係舊RC層破損，修繕方式均係將已破損之RC層敲掉重新施作，若以每公尺單價計算，楊坤庚之報價最為便宜，故原告就餐廳以外部分之漏水，委由楊坤庚修繕，已支出之446,200 元，乃屬必要費用。而關於餐廳之漏水，依鑑定機關認定，餐廳漏水修繕費用為137,919 元（系爭房屋內部36,019元，屋頂為101,900 元），而因鑑定機關表示非木工專業，故無法估計修繕所需之天花板木工拆除及復原費用，原告謹委由木工師傅顏久翔提出估價單報價為14,500元。綜上系爭房屋因漏水修繕費用總計為598,619 元（計算式：446,20
0 ＋137,919 元＋14,500元＝598,619 ）。㈢被告雖抗辯交屋時有提供林溪池所提供之防水保固書（下稱
系爭保固書），原告應要求林溪池以保固修復漏水，無須大動工程云云，惟原告所請求既均為修復漏水之必要費用，則被告即應賠償或減價，殊無由被告指定原告應以何種方式修繕，否則不得請求賠償之理。且兩造既已合意一次性解決漏水問題，被告如此答辯，與其自己之承諾與兩造協議不符。況依林溪地證詞，其原先只施作PU層即認為已修復漏水並提出保固書，然其修繕方式並非徹底根治漏水，故每次修繕後仍會持續發生漏水，故林溪池簽立保固書後仍陸續至系爭房屋修繕漏水，每次再向被告請款，足見被告主張可利用保固書免費修復漏水，或是伊早已修復漏水云云，洵屬臨訟杜撰之飾詞，要無足取。遑論，原告確有向林溪池詢問保固方案，然林溪池表示僅係局部修繕、暫時止水，不足以修復系爭房屋瑕疵，與兩造間尋求一次解決漏水之共識並不相符，原告要求林溪池提出一次解決漏水之方案，林溪池亦主張應全部打掉重新施作，而非以保固書免費處理，益證被告主張可利用保固修復，顯與事實有違。
㈣綜上，原告爰依系爭契約、民法第227 條，第359 條、第36
0 條及第179 條之規定，請求減少買賣價金、買賣瑕疵損害賠償或不完全給付損害賠償，請求法院擇一為原告有利之判決。並聲明：⒈被告應給付原告598,619 元，及自104 年4月22日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：㈠原告應就系爭房屋有漏水或漏水情形係因被告交付房屋前所
存在之事實，負舉證責任。查系爭契約書第9 條第5 點約定：「本買賣契約書於交屋前如有存在物之瑕疪（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，足見兩造契約亦約定被告僅擔保約定交屋時並無漏水之瑕疵存在。本件買賣乃透過訴外人永慶房屋居間而成立，而兩造除簽定系爭契約外，並有標的現況說明書附於契約書之後，標的現況說明書既係附於系爭契約之後，自應視為契約之一部分。由系爭現況說明書中有關是否有滲漏水情形之欄位，勾選為「否」，是否曾在一年內修復滲漏水之欄位，勾選為「是」，可知系爭房屋於104 年3 月24日交屋時並無漏水之情形，此亦有證人洪勝峰證詞為佐。系爭房屋自103 年8 月8 日委託永慶房屋至104 年2 月10日出售予原告期間既均無漏水，則原告於將天花板裝潢拆除後表示系爭房屋有漏水，自應就該漏水係於交付房屋前已存在乙節負舉證之責。
㈡有關系爭房屋餐廳漏水部分，除如上開所述，被告於交屋時
並無漏水情況，且根據鑑定報告書之漏水原因略謂：「為同號屋頂之結構體應有防水層破裂及縫隙等，致使外來水（雨水、人為用水等）長期時會造成168 號12樓牆壁和天花板水分增加，故導致長期滲透侵蝕之樓板層及加強磚造牆。」等語，原告亦承認，有關餐廳頂樓修繕部分並未施作，而參照鑑定報告，因有新舊防水層搭接之問題及使用年限已到，故以全面修復為原則，為此，被告交付給原告時，並無漏水，係因被告已請林溪池做過防漏工程，係一次性施作，並沒有修就防水層搭接之問題，今原告委請楊坤庚重新施作，然卻未將餐廳相對應之頂樓部分施作，是否因楊坤庚師施作時，造成新舊防水層有搭接之問題，而造成之漏水，顯有可疑，此部分之漏水既為被告交屋給原告後所產生，自不屬於被告應負擔之瑕疵。
㈢退萬步言，縱認漏水之事實係於被告交屋給原告前即存在，
然漏水並非不能修補，且被告交屋時已提供系爭保固書，保固之時間自102 年8 月15日至105 年8 月14日止，原告提起本訴訟時，尚在保固期間內，應無疑義。被告所交付給原告之系爭房屋係經過漏水修補之老屋，並非新品，原告自不得主張與新品為相同主張，況鑑定機關所提出之鑑定書保固期間亦僅為5 年，可知漏水工程並無法擔保永久一次性不會再有漏水發生。因此，原告於知悉系爭房屋一年內有漏水維修之情形下，仍與被告簽訂契約，且無異議收下系爭保固書，即表示原告同意於保固期間發現有漏水之瑕疵，應向保固之廠商請求修補，此為交付保固書之真意，倘原告對系爭保固書之內容或期間有疑義，自應於買賣契約中另行約定，或要求被告提高保固年限，或更換保固廠商等等，其既未為任何異議，顯已與被告就此部分達成協議。故原告於拆除裝潢，發現有漏水情形，依兩造間就上開保固之協議，原告應通知防水保固廠商即林溪池，進行漏水修補，原告未依約處理，卻另行雇請廠商重新進行防水工程，修補漏水及將防水工程保固延長為5 年，原告此行為，不啻另行要求被告付費將系爭工程防水保固工程由原本3 年時間延長為5 年，顯已踰越兩當簽訂系爭契約之範圍，被告自無給付之義務。
㈣原告雖依不當得利之法律關係向被告請求給付修繕費用，然
參系爭鑑定報告內容可知，修補漏水之方式、工法、材料並非單一，亦無法評斷優劣，被告既已檢附系爭保固書，林溪池亦願意無償修補，則縱系爭房屋確有漏水情事，原告捨向林溪池請求修補，而另行雇工施作，被告並無因此受有何利益，原告自不得主張不當得利。且有關餐廳之漏水部分，縱認係應由被告負擔之瑕疵，然林溪池已向原告表明修補惟遭原告拒絕，依民法第234 條規定，原告應負遲延責任，而保固之期間至105 年8 月14日，履約期限既已屆至，則被告即無履約之義務，原告請求給付152,419 元之部分，亦無理由。
㈤末按參酌最高法院94年度台上字第2352號判決意旨可知，因
買賣標的物有瑕疵，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致，始構成不完全給付之債務不履行責任。為此，原告主張依民法第227 條規定請求損害賠償，應先就上開構成要件舉證證明，且被告並無經催告補正而不補正之情形，故原告自不得依民法第227 條規定主張請求被告損害賠償。
㈥爰聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠被告委由龔詔文出售系爭房屋，龔詔文於標的現況說明書中
就「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，「是否曾在最近一年內修復滲漏水」勾選「是」，並註明為餐廳、客廳正上方。嗣於104 年2 月10日龔詔文與原告簽訂系爭契約，總價款為3,800 萬元。
㈡系爭房屋係於104 年3 月24日交屋，原告旋於同年3 月28日
拆除天花板後發現漏水，即透過永慶房屋之仲介洪勝峰與龔詔文聯繫，龔詔文曾表示「跟買方說：很抱歉，廠商處理成這樣，若是他提出的方案無法使人滿意，可由他的廠商施工，費用由我負責」等語，惟經原告提出楊坤庚（420,000 ＋26,200＝446,200 元）、林溪池（452,000 元）、羅健文（445,500 元）之報價單後，龔詔文則認費用過高，表示無法承受。
㈢系爭房屋於買賣前曾發生漏水，係由被告委請「鄉村園藝企
業有限公司」負責人林溪池進行修繕，林溪池並出具有102年8 月15日簽署之保固書（保固3 年）。惟因出具保固書後，仍有發現漏水情徵，林溪池遂再次進行估價及修繕，終於
103 年12月14日與被告進行結算、請款。㈣系爭房屋經台灣營建防水技術協進會進行鑑定後認：餐廳部
分有滲漏水情形，需就屋頂地坪及女兒牆同時維修，方可回復，系爭房屋內部修復費用（不含餐廳天花板及木作）為36,019元、屋頂之修復費用為101,900 元。
四、得心證之理由：原告主張其向被告購買系爭房屋後，發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水之瑕疵，被告既於系爭房屋現況說明書說明系爭房屋無滲漏水瑕疵，自應依系爭契約、民法第
227 條，第359 條、第360 條及第179 條之規定，請求減少買賣價金、買賣瑕疵損害賠償或不完全給付損害賠償共598,
619 元等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：㈠系爭房屋於交屋時即危險移轉時，是否即已存在有滲漏水之瑕疵？㈡被告是否應就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任？㈢原告主張減少價金，並依不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金，有無理由？如有理由，被告應返還之數額為何？茲分述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373 條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35
4 條第1 項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。經查：
⒈被告委由龔詔文出售系爭房屋時，在系爭標的物現況說明書
中就「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」（見本院卷第13頁），然原告於交屋後4 天之104 年3 月28日拆除天花板後即發現漏水，旋透過仲介洪勝峰與龔詔文聯繫等情，有原告提出之天花板拆除後滲漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕、外露、剝落之照片及洪勝峰與龔詔文於104 年3 月28日之Line對話紀錄及分別由楊坤庚、林溪池、羅健文出具之估價單在卷可參（見本院卷第14頁至第28頁、第29頁至第31頁、第35頁至第37頁），且為兩造所不爭執，應可認系爭房屋於104 年3月28日確有漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕、外露、剝落情形。
⒉被告雖辯稱：系爭現況說明書中有關是否有滲漏水情形之欄
位，勾選為「否」，可知於104 年3 月24日交屋時並無漏水之情形，之後之漏水或係因原告拆除天花板裝潢致天花板水泥龜裂所致，且證人洪勝峰亦證稱交屋時沒有漏水云云，然查：
①證人洪勝峰於本院105 年8 月3 日言詞辯論時雖先證稱：原
本屋況有包天花板的裝潢，當時屋主有表示房子沒有漏水，但是一年內有修復過滲漏水，龔詔文表示交屋的時候已經沒有漏水，我們交屋給買方，現場看不出來有漏水的水漬跟痕跡等語，然亦證稱：因為有包天花板，當時看不出有漏水的跡象，交屋後，當時當時柳昀呈有提說他急著裝潢，他很快就找工班進去，天花板拆掉後就發現房子漏水，當時連續大雨，我去看的時候，就發現客廳部分有漏水，水是用滴的等語（見本院卷第109 頁），又依證人楊坤庚於本院105 年6月22日言詞辯論時證稱：系爭房屋頂樓平台防水底層完全氧化掉，168 號是12樓是最高層，防水氧化後，只要下雨就會滲透到12樓的天花板，只要下雨就會漏水，原證3 之照片是
104 年3 、4 月間系爭房屋漏水之情形，客廳、房間、餐廳幾乎12樓的天花核全部都有，漏水原因是原始防水層已經使用年限超過，氧化、柏油硬化裂開所致等語（見本院卷第83頁反面），且就餐廳天花板滲漏水部分，經兩造合意由台灣營建防水技術協進會為鑑定（見本院卷第87頁），依系爭鑑定報告所研判漏水原因為：系爭房屋漏水原因為同號屋頂之結構體應有防水層破裂及縫隙等，致使外來水（雨水、人為用水等）長期時會造成系爭房屋牆壁和天花板水分增加，故導致長期滲透侵蝕之樓板層及加強磚造牆。該建築物經過長期、溫度或濕度變化…等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或損壞處滲入樓板及牆壁內，而造成內部含水量增告，使天花板及牆面滲水並長期含水量增加…形成壁癌等語（見本院卷第129 頁），上開鑑定乃兩造合意為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該會因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異，況且台灣營建防水技術協進會為鑑定營建防水工程之專業機構，應有相當之公信力，所為鑑定結果，自堪憑採。應可認系爭房屋之滲漏水係因外來水長期自屋頂之結構體應有防水層破裂及縫隙滲透侵蝕之樓板層及加強磚造牆所致。因系爭房屋於交屋時因天花板有裝潢，是否有滲漏水之瑕疵，並非一般房屋買受人於初始進入該屋時即能予以立即發現之瑕疵，係屬於依通常檢查不能即時發現之瑕疵，尚不能僅憑系爭標的物現況說明書就是否有滲漏水情形之欄位，勾選為「否」，遽認於交屋時不存在滲漏水之瑕疵，且系爭房屋於交付原告4 天後即發現有如上開原告提出之天花板拆除後滲漏水、壁癌、鋼筋鏽蝕、外露、剝落之照片所示情形，而壁癌、鋼筋鏽蝕、外露等情形，均係長期滲漏水所致，不可能於交屋前沒有，於交屋後4 日即形成。
②再從林溪池於102 年3 月10日修繕系爭房屋漏水，於估價單
上註記「本次防水效果可達5 年以上至10年」，並出具系爭保固書，惟後續仍有發現漏水情形，經被告通知再行修繕，終於103 年12月14日與被告進行結算、請款，有被告所提出
102 年3 月10日估價單、103 年12月14日估價單及系爭保固書可憑（見本院卷第66頁、第67頁至第70頁、第173 頁至第
180 頁），參以林溪池所證：我的修復方式是針對漏水的地方局部做修補，老房子本身裂縫很多，我都是以切割補強的方式處理，但無法一次解決漏水問題，若要一次解決，就要全部打掉重新施作RC層等語（見本院卷第112 頁至第113 頁），可知林溪池就系爭房屋漏水之修繕方式並非全面一次性的施工，係針對局部做修補，待發現新漏水時，再防堵，林溪池於103 年12月14日修繕請款完後，是否仍有新的漏水點，已存有疑異，從被告於103 年12月1 日與林溪池結算後，不到3 個月時間即於104 年2 月10日與原告簽訂系爭契約，原告於104 年3 月24日交屋後4 日之同年月28日即發現漏水之情形觀之，尚難確知屋頂滲漏水瑕疵是否業經有效防止，或系爭房屋並無其他漏水之情，難認林溪池所施作之工法已確實修復系爭房屋之漏水，顯見系爭房屋於交屋時即危險移轉時，即已存在有滲漏水之瑕疵。是被告抗辯系爭房屋之漏水情況應係交屋後始發生云云，尚難憑採。
⒊綜上，應認系爭房屋於交屋時已存在滲漏水之現象，且依屋
況結構及瑕疵之程度判斷，並非短期所致，且原告於交屋後
4 日即發見瑕疵，並已通知被告處理，自不容被告空言指陳交屋時尚無滲漏水瑕疵，或系爭房屋自始均無漏水瑕疵。準此，系爭房屋既於交屋前後均有滲漏水之情事，本院自應再為判斷此等漏水情事，是否已違反被告在系爭契約上之瑕疵擔保責任。
㈡按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易
觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。申言之，物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。經查：
⒈綜觀系爭契約之約定內容，系爭契約第9 條「擔保責任」之
條文係約定：「…五、本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海京屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第10頁反面）。被告於契約後附之系爭標的物現況說明書第8 項就「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，「是否曾在最近一年內修復滲漏水」勾選「是」，並簽名（見本院卷第13頁），被告並於交屋時提供系爭保固書以擔保滲漏水已修復，由此可見，系爭房屋是否滲漏水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事項，被告就不動產標的現況說明書、不動產說明書中就系爭房屋提供無滲漏水情形之說明，核屬被告就系爭房屋所保證之品質，足認被告於法律規定之瑕疵擔保責任外，已再以契約向原告承諾擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵之品質。
⒉被告既以系爭契約承諾擔保滲漏水之瑕疵責任，且以標的物
現況說明書說明系爭房屋並無漏水之情況，復交付系爭保固書向原告表示系爭房屋先前之滲漏水已修復，顯然係向原告表示系爭房屋無滲漏水等瑕疵之意思，堪認原告主張被告有向其保證系爭房屋無漏水瑕疵乙情為真實。參諸原告所提出之照片及證人楊坤庚之證詞，可知系爭房屋之漏水範圍含蓋客廳、餐廳、房間等，房屋乃生活起居之重要場所，有滲漏水之情形，足認影響生活之品質，且已無法有效利用該房屋，且原告亦未違反從速檢查之義務，於104 年3 月28日即向龔詔文反應，則原告主張系爭房屋缺少被告所保證之品質，被告應就系爭房屋之漏水，負瑕疵擔保責任，足堪認定。
㈢按民法第354 條第1 項本文規定，物之出賣人對於買受人，
應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是以，出賣人縱係出售中古屋，原則上仍應擔保具有通常中古屋之效用與品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨參照）。再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。是出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。系爭房屋交屋時存有原告主張之漏水瑕疵，業經本院認定如前，且該瑕疵對於原告使用系爭房屋當然有居住使用上之影響，欠缺被告所保證之品質，揆諸上開說明，原告自得請求減少價金，原告於發現滲漏水瑕疵後即於104 年3 月28日透過洪勝峰向龔詔文反應，並於104 年4 月13日以台北三張犁000316號存證信函為民法第356 條之通知，請求被告給付40萬元（見本院卷第38頁至第39頁），未逾民法第365 條第1 項規定之6 個月除斥期間。則原告依民法第359 條之規定請求減少價金，依第179 條規定請求被告給付應減少之價金，自屬有據。本院自應審究原告得主張減少之價金為何。經查：
⒈關於餐廳以外之漏水，原告主張其因修繕花費共446,200 元
，並提出楊坤庚之估價單及收據為證（見本院卷第35頁、第41頁），業經楊坤庚證述屬實（見本院卷第84頁），關於餐廳之漏水，則依系爭鑑定報告關於內部修繕及屋頂修繕方式（見本院卷第149 頁、第159 頁）及顏久翔所提出之木作價單為據，主張修繕費用為152,419 元，共計向被告請求598,619 元，被告雖對上開費用之花費及計算不爭執，然辯稱：被告交屋時已提供系爭保固書，發現漏水時既仍在保固期間，原告應通知防水保固廠商即林溪池，進行漏水修補，其另行雇請廠商重新進行防水工程，不啻另行要求被告付費將系爭工程防水保固工程由原本3 年時間延長為5 年，顯已踰越兩當簽訂系爭契約之範圍，被告自無給付之義務云云。查原告於104 年3 月28日發現漏水後即透過仲介洪勝峰與龔詔文聯繫，龔詔文明確向楊坤庚表示：「跟買方說：很抱歉，廠商處理成這樣，若是他提出的方案無法使人滿意，可由他的廠商施工，費用由我負責。可轉傳給他看」（見本院卷第31頁），且證人洪勝峰亦證稱：我們透過賣方經紀人通知龔詔文，當時賣方的經紀人有傳漏水的現場照片給龔詔文看，龔詔文有表示師傅作成這樣他很抱歉，如果師傅所提的方案他不滿意，他會負責，他還講說可以把這段對話傳給柳昀呈。當時知道房屋漏水，有請賣方師傅來看過，現場去看的時候，主要滲水是頂樓平台漏下去，我們現場去看頂樓平台，PU已經老化，所以水滲下去，林溪池來看的時候，表示他工法很厲害，他的材料做海底隧道，我們有問他要如何處理，他則表示其實當時龔詔文在做房子的時候，給的預算沒有很多，他在這樣的預算下，作到這樣已經很厲害，因為屋主有表示林溪池對於漏水修繕是有保固的，可是林溪池他的回應是他當時做的時候已經快要賠錢，如果現在要按照當時情況只能做補強的，例如打針或是簡單的止漏，沒有辦法再去負擔敲掉整個重新鋪的保固，當時龔詔文有提到叫我們公司找廠商，然後費用部分由他們負擔。當時我們知道漏水之後，有開過一次協調會，當時柳昀呈開始出來就提說三方都在，是不是希望一次把這個事情解決，以後大家沒有任何關係，龔詔文也表達希望這樣，三方都是這麼希望的，三方是買、賣方與仲介等語（見本院卷第109 反面至第110 頁），顯見原告主張兩造間有合意一次性解決漏水問題，且龔詔文有表示可自找廠商修繕，費用由被告負擔等語，應堪採信。又參以林溪池於本院審理時證稱：我所提供的保固，是3 年內發生漏水的情形，我都可以針對各個漏水的部分去修繕而不收費，但新的屋主表示要一次解決漏水問題，如果要一次解決的話，就必須要打掉原本的RC上面的混凝土層，而之前做的修補也都歸零，等於是整個重做，所以才會有四十幾萬元的費用，新屋主要求的一次全面解決的方式，並不在我保固的處理範圍等語（見本院卷第113 頁），可知林溪池所提供之保固方式，並無法全面一次性解決系爭房屋漏水之情形，且依林溪池所施作之工法，尚難確知屋頂滲漏水瑕疵是否業經有效防止，或系爭房屋並無其他漏水之情，難認已確實修復系爭房屋之漏水乙節，已如前述，難認林溪池所提供之保固得有效修繕系爭房屋之漏水瑕疵，且與兩造合意一次性解決漏水問題之合意相違，故被告辯稱：可利用保固書請求林溪池免費修復漏水云云，要無足取。
⒉系爭房屋因修繕工程而使漏水瑕疵狀況得以改善復原，成為
無瑕疵狀況，且依不動產交易常情，買方如知悉買賣標的物有漏水問題，於評估交易價格時，必定會將所需支出之修繕費用以及修繕期間無法利用買賣標的物之損失納入考量，而降低成交價格，本院自得以修繕費用作為減少之價金金額之酌定。本院審酌楊坤庚所提出之估價單，除第8 項「石英地磚」18萬元外，其餘細項均與修繕漏水有關，且經證人楊坤庚證稱：第1 頁1 至5 項共420,000 元、第2 頁1-6 項共計26,200元，全部都與漏水有關，且均為必要費用，只是最基本、最便宜的作法等語（見本院卷第84頁），及參與楊坤庚之修繕費用於扣除上開石英地磚後為446,200 元，與林溪池之故價452,000 元及洪勝峰所尋價之羅健文報價445,500 元相當，有3 份報價單在卷可參（見本院卷第35頁、第36頁、第37頁），應認公允。另關於餐廳部分漏水之修繕費用共計為137,919 元，則有系爭鑑定報告可佐，乃鑑定人依瑕疵原因及狀態、瑕疵修補費用加以核定估算，費用之支出目的係將來原告主張之漏水狀態排除，並預防未來系爭房屋再滲漏水之必要費用，亦屬合理。而因台灣營建防水技術協進會之鑑定修復費用不含餐廳天花核及木作，故原告又另尋顏久翔進行估價，需費14,500元，亦有單為證（見本院卷第181 頁），被告對此費用亦無意見（見本院卷第207 頁反面），故系爭房屋因漏水所需之修繕費用共計為598,619 元（計算式：446,200 ＋137,919 ＋14,500＝598,619 ），是原告依民第359 條規定主張減少價金335,772 元，自屬適當，而其行使減少價金之形成權一經行使，即生減少價金之效果，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。
五、綜上所述，被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋確存有前述減少通常效用及價值之漏水瑕疵，故原告依民法第359 條規定主張應減少598,619 元之價金，並依民法第179 條不當得利之規定，請求被告將其受領之上開金額返還予原告，即屬有據。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。原告雖主張曾於104 年4月13日以台北三張犁郵局存證號碼000316號存證信函催告被告給付修繕費用，被告於104 年4 月22日以台北安和郵局存證號碼001095號存證信函回覆原告，故主張自104 年4 月22日起算上開款項之遲延利息，然原告存證信函所請求之金額僅為40萬元，於起訴時請求546,200 元，故就146,200 元（計算式：546,200 －400,000 ＝146,200 ）之請求，應自起訴狀繕本送達翌日即105 年3 月6 日起算遲延利息（105 年
2 月23日寄存，於105 年3 月5 日發生效力），另關於原告擴張聲明請求598,619 元之書狀，係於105 年10月1 日送達於被告，故就擴張之52,419元（計算式：598,619 －546,20
0 ＝52,419）之請求，應自105 年10月2 日起算遲延利息。原告就請求被告給付598,619 元部分雖有理由，然關於遲延利息之起算日，逾上開範圍部分為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文所示之相當擔保金額准許之。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。經查，原告之訴為一部有理由、一部無理由，本院審酌原告請求之敗訴部分僅為法定遲延利息，金額甚為微少，爰諭知本件訴訟費用由被告負擔。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁之必要，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 葉藍鸚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 賴靖欣