臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第133號原 告 鄧正民訴訟代理人 林邦棟律師複 代理人 林盈吟被 告 吳美珠
葉詩才林秀連劉金菊姜美梅上五人共同訴訟代理人 廖振洲律師複 代理人 吳聖平律師被 告 陳柏全上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號，面積1362平方公尺
土地（以下簡稱「系爭土地」）原係原告與訴外人陳俊呈、陳朝陽、陳錦槐及陳賢榮等人所有。原告與陳俊呈等人約定於民國76年間，由原告及陳俊呈等人提供系爭土地，訴外人僑泰建設有限公司（以下簡稱「僑泰建設」）出資興建之方式，在系爭土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號至369號之萬年青社區大樓（以下簡稱「萬年青大樓」），原告及陳俊呈等人並出具土地使用權同意書，供僑泰建設申請建造執照。詎料萬年青大樓完工後，僑泰建設並未按比例分配區分所有建物及系爭土地之持分，導致萬年青大樓之多數區分所有建物之所有權人就系爭土地之應有部分比例明顯不足，而包含原告在內之多數地主則是未取得萬年青大樓專有部分，使原告無端遭分配不合理高比例之系爭土地應有部分，亦即分得系爭土地之應有部分，遭其他區分建物所有權人占用，非但無從依照應有部分之比例使用收益系爭土地，長期以來更平白遭到稅捐機關追徵巨額地價稅累計達100餘萬元，原告名下財產甚至遭到查封拍賣並禁止出入境，甚至蒙受拘提管收之風險，嚴重影響原告生活。惟僑泰建設於96年間倒閉，並廢止營業，原告等地主無法繼續透過僑泰建設重新調整系爭土地之應有部分比例。依據最高法院55年台上字第1949號判例、62年台上字第1806號判例，及最高法院104年台上字第1576號判決意旨所示，被告等萬年青大樓之建物區分所有權人就系爭土地之使用，超過渠等應有部分之比例，與原告成立法定租賃關係，應按使用系爭土地之持分比例，給付原告相當於租金之使用對價，以平衡兩造就系爭土地實際使用與稅捐負擔關係，方符合誠實信用與權利行使原則。又系爭土地位於臺北市○○區○○路附近，該路係貫穿臺北市○○區○○○○道，聯絡往來新北市雙和區及臺北市諸如中正區西門町、大安區古亭等熱門地段皆相當便利，且鄰近臺北市最大生鮮批發果菜市場，附近餐店商家林立，並位於萬大國小與東園國小學區內，亦有光仁國小及韓僑國小，萬年青大樓整排建物一樓長期作為商店使用，具有極高經濟價值，依據土地法第97條之規定，應以系爭土地申報價額10﹪作為計算被告應給付相當於租金之標準。爰適用民法第425條之1第1項，或類推適用民法第425條之1第1項之規定，再參酌民法第799條第4項本文、公寓大廈管理條例第9條、公寓大廈管理條例施行細則第2條第1項之規定，請求被告就占用系爭土地部分按持分給付租金，其計算方式如下：⒈被告陳柏全所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號11樓（建號12218建物），其應有部分比例應為其建物專有部分面積
145.51平方公尺（主建物122.16＋＋陽台17.27＋花台6.08＝145.51），除以萬年青大樓專有部分面積總和10200.43平方公尺，則被告陳柏全於系爭土地應有部分比例應為142/10000，惟其於系爭基地謄本之登記持分僅為1/1 0000，其持分顯然短少141/10000，亦即19.20平方公尺，依該其申報地價年息10﹪，並按系爭土地原告持分71 0/10000比例給付原告自99年12月1日起至104年11月30日止5年份相當於租金之金額，而其中99年12月1日起至101年12月30日止，共25個月，申報地價為每平方公尺51,056.80元，該段期間之地租為14,500元（51,056.8×19.20×0.1×710/ 10000÷12×25＝14,500），而其中102年1月1日起至104年11月30日止共35個月，申報地價為每平方公尺51,057元，該段期間地租為20,300元（51,057×19.20×0.1×710/10000÷12×35＝20,300），故被告陳柏全應給付原告相當於租金之金額為34,800元（14,500＋20,300＝34,800），且於雙方就系爭土地之租賃關係終止前，被告陳柏全尚應按年給付原告6,960元（51057×19.20×0.1×710/10000÷12×12＝6,960）。⒉被告吳美珠所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（建號12229建物），其應有部分比例應為其地面層面積34.38平方公尺，除以系爭土地面積1362平方公尺，則其於系爭土地應有部分比例應為252/ 10000，惟其於系爭基地謄本之登記持分僅為56/10000，其持分顯然短少196/10000，亦即26.70平方公尺，依該其申報地價年息10﹪，並按系爭土地原告持分710/10000比例給付原告自99年12月1日起至104年11月30日止5年份相當於租金之金額，而其中99年12月1日起至101年12月30日止，共25個月，申報地價為每平方公尺51,056.80元，該段期間之地租為20,164元（51,056.8×26.70×0.1×710/10000÷12×25＝20,164），而其中102年1月1日起至104年11月30日止共35個月，申報地價為每平方公尺51,057元，該段期間地租為28,230元（51,057×26.70×0.1×710/1 0000÷12×35＝28,230），故被告吳美珠應給付原告相當於租金之金額為48,394元（20,164＋28,230＝48,394），且於雙方就系爭土地之租賃關係終止前，被告吳美珠尚應按年給付原告9,679元（51057×26.70×0.1×710/10 000÷12×12＝9679）。
⒊被告葉詩才所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（建號12230建物），其應有部分比例應為其地面層面積34.38平方公尺，除以系爭土地面積1362平方公尺，則其於系爭土地應有部分比例應為252/10000，惟其於系爭基地謄本之登記持分僅為54/10000，其持分顯然短少198/10000，亦即26.97平方公尺，依該其申報地價年息10﹪，並按系爭土地原告持分710/10 000比例給付原告自99年12月1日起至104年11月30日止5年份相當於租金之金額，而其中99年12月1日起至101年12月30日止，共25個月，申報地價為每平方公尺51056.80元，該段期間之地租為20,368元（51,056.8×26.97×0.1×710/10000÷12×25＝20,368），而其中102年1月1日起至104年11月30日止共35個月，申報地價為每平方公尺51,057元，該段期間地租為28,516元（51,057×26.97×0.1×710/10000÷12×35＝28,516），故被告吳美珠應給付原告相當於租金之金額為48,884元（20,368＋28,516＝48,884），且於雙方就系爭土地之租賃關係終止前，被告葉詩才尚應按年給付原告9,777元（51057×26.97×0.1×710/10000÷12×12＝9777）。⒋被告林秀連所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（建號12231建物），其應有部分比例應為其地面層面積34.38平方公尺，除以系爭土地面積1362平方公尺，則其於系爭土地應有部分比例應為252/10000，惟其於系爭基地謄本之登記持分僅為54/10000，其持分顯然短少198/10000，亦即26.97平方公尺，依該其申報地價年息10﹪，並按系爭土地原告持分710/ 10000比例給付原告自99年12月1日起至104年11月30日止5年份相當於租金之金額，而其中99年12月1日起至101年12月30日止，共25個月，申報地價為每平方公尺51,056.80元，該段期間之地租為20,368元（51056.8×
26.97×0.1×710/10000÷12×25＝20,368），而其中102年1月1日起至104年11月30日止共35個月，申報地價為每平方公尺51,057元，該段期間地租為28,516元（51,057×26.97×0.1×710/1 0000÷12×35＝28,516），故被告吳美珠應給付原告相當於租金之金額為48,884元（20,368＋28,516＝48,884），且於雙方就系爭土地之租賃關係終止前，被告林秀連尚應按年給付原告9,777元（51057×26.97×0.1×710/10000÷12×12＝9777）。⒌被告劉金菊所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（建號12232建物），其應有部分比例應為其地面層面積34.38平方公尺，除以系爭土地面積1362平方公尺，則其於系爭土地應有部分比例應為192/10000，惟其於系爭基地謄本之登記持分僅為40/10 000，其持分顯然短少152/10000，亦即20.7平方公尺，依該其申報地價年息10﹪，並按系爭土地原告持分710/ 10000比例給付原告自99年12月1日起至104年11月30日止5年份相當於租金之金額，而其中99年12月1日起至101年12月30日止，共25個月，申報地價為每平方公尺51,056.80元，該段期間之地租為15,633元（51,056.8×20.7×0.1×710/10000÷12×25＝15,633），而其中102年1月1日起至104年11月30日止共35個月，申報地價為每平方公尺51,057元，該段期間地租為21,886元（51057×20.7×0.1×710/10000÷12×35＝21,886），故被告吳美珠應給付原告相當於租金之金額為37,519元（15,633＋21,886＝37,519），且於雙方就系爭土地之租賃關係終止前，被告劉金菊尚應按年給付原告7,504元（51,057×20.7×0.1×710/10000÷12×12＝7,504）。⒍被告姜美梅所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（建號12233建物），其應有部分比例應為其地面層面積24.01平方公尺，除以系爭土地面積1362平方公尺，則其於系爭土地應有部分比例應為176/10000，惟其於系爭基地謄本之登記持分僅為37/10000，其持分顯然短少139/10000，亦即18.93平方公尺，依該其申報地價年息10﹪，並按系爭土地原告持分710/ 10000比例給付原告自100年11月1日（建物登記日期為100年10月11日）起至104年11月30日止計49個月份相當於租金之金額，而其中100年11月1日起至101年12月30日止，共14個月，申報地價為每平方公尺51,056.80元，該段期間之地租為8,006元（51,056.8×18.93×0.1×710/10000÷12×14＝8,006），而其中102年1月1日起至104年11月30日止共35個月，申報地價為每平方公尺51,057元，該段期間地租為20,015元（51057×18.93×0.1×710/10000÷12×35＝20,015），故被告姜美梅應給付原告相當於租金之金額為28,021元（8,006＋20,015＝28,021），且於雙方就系爭土地之租賃關係終止前，被告姜美梅尚應按年給付原告6,862元（51,057×18.93×0.1×710/10000÷12×12＝6,862）。
㈡我國民法或其他特別法對於多數土地所有權人間，或土地所
有人與建商間之合建關係，並未定有典型契約予以規範，是如區分所有建物所有人無土地應有部分，或其所有土地之應有部分不足區分所有建物時，依實務見解所示，該區分所有人應給付相當於租金之不當得利予共有人。本件被告所有建物占用系爭土地部分，顯然逾越各該被告就系爭土地之應有部分面積，係超越被告等權利範圍而為使用收益，屬無權占用系爭土地，依一般社會通念，將獲有相當於租金之利益，則被告等所受逾越利益，應屬不當得利。是如鈞院認為不成立法定基地租賃關係，則被告占用系爭土地無法律上之原因，致原告受有相當於地租之損害，爰依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還前揭利益。
㈢並聲明：
⒈被告陳柏全應給付原告34,800元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告陳柏全就臺北市○○區○○段○○段000地號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告6,960元。
⒉被告吳美珠應給付原告48,394元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告吳美珠就臺北市○○區○○段○○段000地號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告9,679元。
⒊被告葉詩才應給付原告48,884元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告葉詩才就臺北市○○區○○段○○段000地號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告9,777元。
⒋被告林秀連應給付原告48,884元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告林秀連就臺北市○○區○○段○○段000地號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告9,777元。
⒌被告劉金菊應給付原告37,519元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告劉金菊就臺北市○○區○○段○○段000地號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告7,504元。
⒍被告姜美梅應給付原告28,021元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告姜美梅就臺北市○○區○○段○○段000地號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告6,862元。
⒎原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告吳美珠、葉詩才、林秀連、劉金菊及姜美梅則以：㈠民法第425條之1之立法基礎在於土地及其上之房屋所有權均
同屬一人者，經該所有人為處分後致有土地及房屋所有權人相異之情事，而因房屋性質上不能與土地分離而存在，乃推斷土地受讓人應有以有償之租賃方式默許房屋受讓人繼續使用土地之意思。本件系爭土地原為原告與陳俊呈等人所有，而與僑泰建設簽訂合建契約，約定由原告及陳俊呈等人提供系爭土地作為建築基地，由僑泰建設在其上興建萬年青大樓，則系爭土地上之建物於85年9月前已成為獨立之不動產，亦即第一次保存登記係在86年3月13日，建築完成日期係86年1月9日，考量到取得使用執照，辦妥建物所有權登記需要行政時間，故僑泰建設應早於85年9月前取得建物所有權，可見系爭土地及其上建物之所有權自始非同屬一人，並不適用民法第425條之1第1項之規定。再者，原告既係以取得建商所興建之部分建物所有權為其提供系爭土地之代價，堪認原告就系爭土地之使用收益，主觀上本即欲藉由合建關係而獲得一次終局的滿足，而非藉由類如租賃之繼續性定期收益，亦不具有同一之法律上利益，顯無應為同一利益衡量之類推基礎存在，自無類推適用民法第425條之1第1項之餘地，自不得認原告與被告就系爭土地有法定租賃關係存在。況原告既已於合建契約中同意基地分配比例，並於85年9月、86年3、5月、87年1、5月間，皆配合僑泰建設移轉系爭土地之持分，顯見原告有同意移轉登記系爭土地之所有權，履行其分配比例之約定，自應受合建契約中基地分配比例之拘束，不得出爾反爾、事後追悔，或向合建契約以外之第三人請求系爭土地使用收益，始足以落實私法自治、契約自由原則，並維護契約效力及法秩序之安定。是縱原告就系爭土地事實上為獲得建商依合建契約為一次性終局滿足，即取得應受分配之建物所有權，惟此乃原告與建商間關於合建契約之糾葛，在合建契約未解除前，原告均僅得依合建契約向建商就關於系爭土地之使用、收益為請求，要不得向建商以外之合建建物繼受人為權利之主張。
㈡縱僑泰建設有土地與房屋同屬一人之情況，但僑泰建設係將
系爭土地應有部分與其上建物一起移轉予同一人，仍與民法第425條之1第1項之情形不相符合。被告葉詩才之建物係於95年6月20日登記，而其取得系爭土地之時點係95年6月20日，被告林秀連之建物係於95年8月2日登記，而其取得系爭土地之時點為95年8月2日，被告劉金菊之建物係於97年5月22日登記，而其取得系爭土地之時點係97年5月22日，被告姜美梅之建物係於100年10月28日登記，而其取得系爭土地之時點係100年10月28日，被告吳美珠之建物係於86年4月12日登記，原因發生日期係86年3月15日，而其取得系爭土地之時點係86年3月。故僑泰建設係將系爭土地應有部分與房屋一起移轉予同一人，而非僅將系爭土地或房屋所有權讓與他，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，故本件實無民法第425條之1之適用。
㈢依據最高法院104年度台上字第40號判決、96年度台上字第9
61號判決意旨，僑泰建設既係基於合建契約，為合法、有權且正當之基地所有權人，而被告係直接向僑泰建設或輾轉買受系爭土地上建物之繼受人，即得直接或間接有權使用系爭土地，亦得本於占有連鎖之法律關係，對原告及陳俊呈等人主張占有之正當權源，並非無法律上之原因。原告及陳俊呈等人既均已出具土地使用權同意書，自應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益。又現行民法第799條第4項之規定，係於98年1月23日修正公布，在此之前並無溯及既往適用之餘地，而參考內政部94年11月8日內授中辦地字第0940730204號函示意見：「由於區分所有建物應分擔之基地應有部分，基於私權自治及基地權利種類（所有權、地上權），無法以條文明定，在實務上多由賣方（建商）決定分配比例，其計算方式約有：⒈以主建物面積之比例。⒉以總建物（含附屬建築物及公設）比例。⒊以銷售價格之比例，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記」，可知區分所有建物應配賦地基之應有部分，在公寓大廈管理條例明文規定前，實務上多由賣方（建商）決定分配比例，計算方式有上列三種，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記。系爭土地係於公寓大廈管理條例無明文規定前訂定之合建契約，實務上均委諸當事人以私法自治原則處理，而處理方式即有上開3種之多，然原告並未提出其與僑泰建設簽訂之合建契約，而據以引用其等簽訂合建契約後才訂定之公寓大廈管理條例，而稱被告就系爭土地持分不足而有無權占有之情，顯與實情有所未合。至原告雖主張自己就系爭土地之持分於合建前後皆無變動，而其他地主如陳朝陽等人之系爭土地持分皆有大幅變動，惟持分不變不代表原告與僑泰建設無合建契約或換地取屋之事實，原告持分維持不變係因原告於系爭土地之持分為國稅局查封所致，本件實係原告與僑泰建設間之合建紛爭，基於債之相對性，應循合建契約向僑泰建設為主張或請求，不應轉而向被告主張。故被告占有系爭土地實屬有權占有，非無法律上之原因，原告依據不當得利法律關係請求被告返還所得利益，顯非有理。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、被告陳柏全則以：原告與僑泰建設簽訂合建契約，並非簽訂三方契約，原告在僑泰建設將房屋蓋好後，雖未取得應分配之房屋，但於86年間即已分配到系爭土地710/10000之土地，原告無法取得合建房屋之事，應於當時向僑泰建設提告求償，可能是與僑泰建設有糾紛，或其他無法解決之問題，才無法取得，但與被告無關。被告陳柏全之房屋，其建築基地使用執照共有3個地號，分別是臺北市○○區○○段0○段000地號土地0.164平方公尺（1640×1/10000＝0.164）、771地號0.014平方公尺（825×1/60000＝0.014）、772地號土地0.136平方公尺（1362×1/10000＝0.136），另被告陳柏全之妻即訴外人陳姿霖持有770地號土地49.364平方公尺（1640×301/10000＝49.364）。可見被告陳柏全與妻子持有系爭土地面積加總為49.678平方公尺，依照原告計算方式，被告陳柏全名下房屋土地面積應有19.20平方公尺，但被告陳柏全與妻子名下土地持分面積加總後，還超過自己共有房屋之土地面積，何來占用原告土地之理。原告就系爭土地持分僅有710/ 10000，但被告共有之持分為1024/10000，原告提告顯然已經超過其個人持有之權利範圍。被告陳柏全與妻子皆是與僑泰建設簽約合建之地主，並未與原告簽訂三方契約，被告陳柏全取得房屋都很順利，與原告並無關係。被告陳柏全與其他住戶之房屋，均持有三個地號，也均屬同一基地，並非原告所述不同基地，當時法律亦未規定何屋之何地號須持有多少土地，原告應依據合建契約向僑泰建設為請求，方屬妥適等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原係原告與陳俊呈、陳朝陽、陳錦槐及陳賢榮等人
所共有，原告與陳俊呈等人約定於76年間提供系爭土地，與僑泰建設合建萬年青大樓，原告及陳俊呈等人並於83年11月16日出具土地使用權同意書，以供僑泰建設申請建造執照使用，此經本院依職權調閱臺北市84年建字第143號建造執照卷宗存卷供參（見卷一第25、26頁）。
㈡被告陳柏全所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號11樓（
臺北市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物總面積為145.51平方公尺（主建物122.16＋陽台17.27＋花台6.08＝145.51），此有建物登記謄本1紙可證（見卷一第40頁）。
㈢被告吳美珠所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（臺北
市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物第1層面積為34.38平方公尺，此有建物登記謄本1紙可證（見卷一第42頁）。
㈣被告葉詩才所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（臺北
市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物第1層面積為34.38平方公尺，此有建物登記謄本1紙可證（見卷一第43頁）。
㈤被告林秀連所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（臺北
市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物第1層面積為34.38平方公尺，此有建物登記謄本1紙可證（見卷一第44頁）。
㈥被告劉金菊所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（臺北
市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物第1層面積為26.14平方公尺，此有建物登記謄本1紙可證（見卷一第45頁）。
㈦被告姜美梅所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號（臺北
市○○區○○段0○段00000○號建物），其建物第1層面積為24.01平方公尺，此有建物登記謄本1紙可證（見卷一第46頁）。
五、本件之爭點及本院得心證之理由：原告主張被告無償占有系爭土地，兩造成立法定租賃關係，依據民法第425條之1，或類推適用民法第425條之1，或被告無權占用系爭土地，依民法第179條不當得利法律關係請求被告給付租金或返還利益，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：㈠兩造就系爭土地是否成立法定租賃關係？原告依據民法第425條之1，或類推適用民法第425條之1，請求被告給付租金，有無理由？㈡被告是否無權占用系爭土地？原告依據民法第179條不當得利法律關係請求被告返還利益，是否有理？茲分述如下：
㈠兩造就系爭土地是否成立法定租賃關係？原告依據民法第42
5條之1，或類推適用民法第425條之1，請求被告給付租金，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。復按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院48年台上字第1457號固著有判例。惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。且使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束，最高法院95年度台上字第2717號判決意旨可資參照。查系爭土地原係原告與陳俊呈、陳朝陽、陳錦槐及陳賢榮等人所共有，原告與陳俊呈等人於83年間出具土地使用權同意書供僑泰建設申請建造執照以興建萬年青大樓使用，此為兩造所不爭執，而被告所有上開房屋均係於86年3月13日辦理第一次登記，此有建物登記謄本存卷可稽（見卷一第40至46頁），可見系爭土地及其上房屋之所有權自始非同屬一人，依據文義解釋，核與民法第425條之1第1項之規定仍有不符。再者，原告係與僑泰建設合建，以分得部分房屋作為提供系爭土地之代價，則原告主觀上本即欲藉由合建關係，獲得系爭土地使用收益一次終局性之滿足，並非係欲獲取類如租賃關係之繼續性收益，且僑泰建設係出售上開房屋予被告，或被告輾轉買受上開房屋，並無將土地或房屋所有權單獨讓與之意，亦即土地與房屋為相異之人，僅係事實如此，並非土地與土地上之房屋同屬一人，而基於何種法律關係而分別讓與相異之人，尚難認原告與被告就系爭土地有法定租賃關係存在，而得適用民法第425條之1第1項之情形。故原告主張直接適用民法第425條之1第1項之規定請求被告給付租金，尚非有理。
⒉另按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部
分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，民法第799條第4項定有明文。復按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條定有明文。查區分所有建物應配賦地基之應有部分，依據上開規定，如當事人有約定者，得從其約定，而本件原告並未提出其與僑泰建設之合建契約，無法知悉原告與僑泰建設間就區分所有建物配賦基地應有部分如何計算，則原告主張被告上開房屋坐落系爭土地分配持分不足，計算方式應該如上云云，尚屬無法證明。又原告既然提供系爭土地與僑泰建設合建，衡情雙方如無利益分配之約定，原告當無同意提供系爭土地合建之理，則原告應於合建契約中同意系爭土地分配比例，甚至亦配合僑泰建設移轉系爭土地之持分，顯見原告同意移轉登記系爭土地之持分，以履行合建契約之約定，自應受其分配比例之拘束，如僑泰建設嗣後未依合建契約履行，原告自應向僑泰建設主張合建分配之權利，尚難僅憑其主觀認為被告上開房屋坐落系爭土地分配持分不足，即認原告得類推適用民法第425條之1第1項之規定請求被告給付租金。
㈡被告是否無權占用系爭土地？原告依據民法第179條不當得
利法律關係請求被告返還利益，是否有理？查原告及陳俊呈等人出具土地使用權同意書，供僑泰建設申請建造執照使用，以履行合建契約，業如前述，則僑泰建設係基於合建契約，合法占有使用系爭土地，而被告係直接向僑泰建設或輾轉買受上開房屋之繼受人，亦得本於占有連鎖之法律關係，對原告及陳俊呈等人主張具有占有系爭土地之正當權源。故被告占有使用系爭土地，非無法律上之原因，原告主張被告無權占有，並依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還上開利益，亦屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告無償占有系爭土地，兩造成立法定租賃關係，依據民法第425條之1，或類推適用民法第425條之1請求被告給付租金，或主張被告無權占用系爭土地，依民法第179條不當得利法律關係請求返還利益，均非有據。
從而，原告聲明請求：⒈被告陳柏全應給付原告34,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告陳柏全就臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告6,960元；⒉被告吳美珠應給付原告48,394元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告吳美珠就臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告9,679元；⒊被告葉詩才應給付原告48,884元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告葉詩才就臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告9,777元；⒋被告林秀連應給付原告48,884元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告林秀連就臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告9,777元；⒌被告劉金菊應給付原告37,519元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告劉金菊就臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告7,504元；⒍被告姜美梅應給付原告28,021元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，並自起訴狀送達翌日起至原告與被告姜美梅就臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按年給付原告6,862元，為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，亦因失所附麗，應一併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
書記官 劉庭君