臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2428號原 告即反訴被告 交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服務
所法定代理人 劉芳瑜訴訟代理人 王道元律師被 告即反訴原告 萬成航空科技股份有限公司法定代理人 曹美香被 告即反訴原告 華德來股份有限公司法定代理人 曹惠冠上二人共同訴訟代理人 邱創增被 告 謝順發
謝明佑兼上一 人訴訟代理人 謝忠廷被 告 林文龍
陳阿玉林文鴻李文慶李震宇兼上二 人共 同訴訟代理人 李智芬上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告萬成航空科技股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號一樓房屋遷讓返還原告。
被告萬成航空科技股份有限公司、華德來股份有限公司應自民國一百零五年三月一日起至返還前項所示房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣柒佰柒拾伍元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林文龍應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號一樓房屋遷讓返還原告。
被告林文龍、陳阿玉、林文鴻應自民國一百零五年三月一日起至返還前項所示房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣陸佰零伍元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李智芬、李文慶、李震宇應連帶給付原告新臺幣壹拾貳萬壹仟叁佰元，及自民國一百零五年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝順發、萬成航空科技股份有限公司、林文龍、李智芬負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告萬成航空科技股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬成航空科技股份有限公司如以新臺幣肆拾貳萬壹仟陸佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於每屆滿壹日，原告以新臺幣貳佰陸拾元為被告萬成航空科技股份有限公司、華德來股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬成航空科技股份有限公司、華德來股份有限公司如以新臺幣柒佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告林文龍供擔保後，得假執行；但被告林文龍如以新臺幣肆拾貳萬壹仟陸佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項，於每屆滿壹日，原告以新臺幣貳佰壹拾元為被告林文龍、陳阿玉、林文鴻供擔保後，得假執行；但被告林文龍、陳阿玉、林文鴻如以新臺幣陸佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣伍萬元為被告李智芬、李文慶、李震宇供擔保後，得假執行；但被告李智芬、李文慶、李震宇以新臺幣壹拾貳萬壹仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告之法定代理人已由黃國榮變更為劉芳瑜，有交通部臺灣鐵路管理局令可稽（見本院卷㈠第241頁），其聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款及第2項定有明文。查原告就被告謝順發、謝明佑、謝忠廷部分（下稱被告謝順發等3人）及被告李智芬、李文慶、李震宇（下稱被告李智芬等3人）部分原起訴聲明依序為：㈠被告謝順發應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋遷讓返還予原告。㈡被告謝順發等3人應自民國105年3月1日起至返還前項標的物予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣（下同）1,073元，並自應給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息。㈢被告李智芬應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓房屋遷讓返還予原告。㈣被告李智芬等3人應自105年3月1日起至返還前項標的物予原告之日止，按日連帶給付原告867元，並自應給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈠第2頁反面、第3頁），嗣於105年8月10日以民事一部撤回起訴暨訴之變更狀變更謝順發等3人聲明為：被告謝順發等3人應連帶給付原告2萬7,292元，及自105年6月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈠第89頁），再於106年2月21日以民事一部撤回起訴暨訴之變更狀變更被告李智芬等3人聲明為：被告李智芬等3人應連帶給付原告18萬6,834元，及自105年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷㈠第185頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，被告謝順發等3人同意此部分變更（見本院卷㈠第183頁反面），被告李智芬等3人對之無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開規定，應予准許。
三、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查被告萬成航空科技股份有限公司（下稱萬成公司）、華德來股份有限公司（下稱華德來公司）於言詞辯論終結前之105年11月23日言詞辯論期日以原告提前解約，應賠償其等損失為由，請求原告給付10萬元（見本院卷㈠第140頁反面），反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均與兩造間成立之租賃契約相牽連。又被告萬成公司、華德來公司（下稱被告萬成公司等2人）提起之反訴雖應適用小額訴訟程序，惟參諸最高法院29年上字第638號判例意旨，及本訴與反訴均係應依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，依現行民事訴訟法並無禁止二者合併辯論及裁判之明文，民事訴訟以適用通常訴訟程序為原則，簡易訴訟程序及小額訴訟程序僅係特別規定，通常訴訟程序對當事人程序利益保障較周全，基於紛糾解決一次性原則，則於通常訴訟程序提起原應適用小額訴訟程序之反訴，應認仍得與本訴同行通常訴訟程序，以達訴訟經濟目的，是被告萬成公司等2人對原告提起反訴合於前揭法條規定，亦應准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00000號土地（下
稱系爭土地）及其上如附表承租房屋之門牌號碼欄所示門牌號碼之房屋（下稱系爭房屋）均為中華民國所有，原告為管理機關。如附表承租人欄所示之被告，於如附表租賃契約簽訂及公證日所示之時間，邀同如附表連帶保證人欄所示之被告為連帶保證人，與原告分別簽訂房地租賃契約（下稱系爭租賃契約），承租系爭房屋，租賃期間如附表租賃期間欄所示，約定租金如附表租金欄所示。然系爭土地原訂自104年7月1日起變更為非公用財產並須移交與財政部國有財產署接管，而無法再辦理出租事宜，顯已符合系爭租賃契約第14條第2款「政府實施國家政策……必須收回者」、第8款「甲方（原告）業務需要使用本出租之標的物時」之約定，原告得隨時終止系爭租賃契約。故原告接獲交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所103年6月12日函後，先於103年9月3日通知如附表所示之承租人，再於104年2月6日通知各承租人務必於104年7月1日交還系爭房屋，又於104年4月10日通知各承租人務必依照契約規定於104年7月1日交還系爭房屋。嗣訴外人交通部臺灣鐵路管理局曾通案研議若承租人同意換約並經公證之前提下，可將房屋收回期限展延至105年6月30日止以便各承租人有充足之因應時間，然因此一方案最終未能獲致全部承租人同意而致不成立，原告遂於104年11月26日通知各承租人，應於105年2月29日提前終止租約，並至遲應於該日以前點交歸還系爭房屋，否則自105年3月1日起按日求償違約金。詎屆期後，被告均置之不理，並未遷讓返還系爭房屋，經原告於105年3月8日以存證信函再催告被告應立即返還系爭房屋，被告收受後仍未將系爭房屋遷讓返還原告，被告自105年3月1日起無權占有系爭房屋，被告萬成公司、林文龍迄今未返還承租房屋，被告李智芬則於105年12月28日返還承租房屋，被告謝順發於105年6月13日返還房屋，原告得依民法第767條第1項規定請求被告萬成公司、林文龍分別將承租房屋騰空遷出返還予原告，並得依系爭租賃契約第17條、第18條規定，按日請求如附表承租人欄所示之被告與連帶保證人欄所示之被告連帶給付原告相當於租金兩倍之懲罰性違約金，另被告謝順發應扣除已繳納的保證金8萬4,300元、被告李智芬則扣除7萬5,000元，故被告應給付之違約金金額如附表違約金欄所示等語。並聲明：⒈被告謝順發、謝明佑、謝忠廷應連帶給付原告2萬7,292元，及自105年6月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告萬成公司應將臺北市○○路○段○○○巷○弄○號1樓房屋遷讓返還予原告。⒊被告萬成公司、華德來公司應自105年3月1日起至返還前項標的物予原告之日止，按日連帶給付原告1,033元，並自應給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息。⒋被告林文龍應將臺北市○○路○段○○○巷○弄○號1樓房屋遷讓返還予原告。⒌被告林文龍、陳阿玉、林文鴻應自105年3月1日起至返還前項標的物予原告之日止，按日連帶給付原告807元，並自應給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息。⒍被告李智芬、李文慶、李震宇應連帶給付原告18萬6,834元，並自105年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒎願以現金供擔保，請准予宣告假執行。
㈡被告萬成公司等2人則以：伊等簽訂系爭租約、招標都經公
證，簽約完畢並已裝修好了，原告才說要收回，伊等在一三五村均有承租，現在臺鐵主管都還住在那裡，也未清空，假如原告有迫切性，應找伊等協商如何補償。原告於租賃及標租時未事先告知伊等有關變更系爭租賃契約第14條變更為非公用財產並須移交與財政部國有財產署接管此政策，原告因上級單位要收回房地而在不考慮任何情況下，強制伊等返還房地且要求支付賠償金，實不合理，縱使支付違約金，因伊才剛搬進去裝修好，就通知要收回，也屬過高，不應給付或要減免。依據原告安東街宿舍設定地上權開發計畫，並未看出開發期程及其急迫性，沒有立即收回必要，交給國有財產署也不一定要拆除，原告還在招標，出租，伊現無法搬遷是因為無法找到房子等語置辯；被告謝順發等3人則以：系爭租賃契約還未到期，原告應該返還押租金給伊。伊沒有違約，因為已在105年6月16日搬遷，原告沒有立即拆屋的必要，沒有急迫性，因為沒有人標，法律應該保護人民的財產，2萬多元卻還告伊等語，資為抗辯；被告林文龍則以：原告要提前終止，但伊才剛搬進去，伊合約到105年年底，希望原告撤銷告訴，違約金過高，應該減免，伊對原告政策不是很瞭解，因為改來改去，說法不一，現在還在找房子沒有搬，原告應該給我們安置，原告一直招標，卻強制我們搬走等語置辯；被告陳阿玉則以：希望能夠住下去，叔叔、媽媽年紀都大了，林東芳牛肉麵也說103年搬走，但現也還在營業，房屋已經裝潢好了等語置辯；被告李智芬等3人則以：開發案並無急迫性，因為審查要很久，三五村還有人在打官司，民視新聞有作新聞訪問，有10戶尚未拆遷，證明無法開發，如果是急迫性，為何員工還可以居住，如果員工不搬走，也一樣要強制執行要透過法院，因為自己人可以住到105年9月30日，且有一戶到107年12月為止，原告不應該罰我們違約金及加計利息，應該減免。依原告內部公文於103年6月12日發文說要終止，卻於隔日與被告簽約，標租之前就應有周廷的計畫，如果有開發，就不應該出租又要求收回等語，資為抗辯。被告並均聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢查原告主張如附表承租人欄所示之被告以連帶保證人欄所示
之被告為連帶保證人，與原告簽訂系爭租賃契約；被告謝順發、李智芬、萬成公司、林文龍已依序繳納保證金8萬4,300元、7萬5,000元、8萬2,500元、7萬2,300元；被告謝順發已於105年6月13日返還承租房屋，被告李智芬已於105年12月28日返還承租房屋等情，業據原告提出系爭租賃契約（見本院卷㈠第12至35頁），並為被告所不爭執，堪信為真。㈣惟原告主張系爭租賃契約已依第14條第2款、第8款約定經原
告於105年2月29日終止，被告自105年3月1日起無權占有系爭房屋，伊依民法第767條第1項規定，得請求被告萬成公司、林文龍遷讓返還承租房屋，並依系爭租賃契約第17條、第18條規定，扣除被告謝順發、李智芬已繳納之保證金等費用後，得請求被告連帶給付懲罰性違約金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：⒈原告依系爭租賃契約第14條第2款、第8款約定終止租約是否有理由？⒉原告依民法第767條第1項規定請求被告萬成公司、林文龍依序返還臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓、臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋有無理由？⒊原告依系爭租賃契約第18條約定，請求被告連帶給付違約金有無理由？如有理由，得請求之違約金金額為何？以下分述之：
⒈原告依系爭租賃契約第14條第2款、第8款約定終止系爭租賃契約為有理由。
⑴系爭租賃契約為定期租賃契約，其中第14條約定「租賃標的
物有下列情形之一者，甲方（出租人）得隨時終止契約，乙方（承租人）不得要求任何補償（含乙方自行修繕、裝潢）及其他異議」，該條第2款、第8款則分別約定：「政府實施國家政策或都市計畫或甲方參與都市計畫必須收回者」、「甲方業務需要使用本出租之標的物時」（見本院卷第15、21、27、32頁反面）。而依103年5月20日交通部臺灣鐵路管理局核定、同年月21日函報臺北市都市更新處之臺鐵局安東街宿舍設定地上權開發計畫，其中參、資產屬性及開發法令分析一、資產屬性記載：「本案範圍土地係作員工宿舍使用，其餘空置房屋以公用財產方式辦理標租。惟因範圍內18棟建物中僅有1棟屬員工宿舍，其餘房舍則以標租方式活化，出租率約為六至七成，而本案範圍位於臺北市精華地區，面積大、形狀方整，周邊交通便利，商業發達，故單以標租方式活化土地，無法促進都市發展，開發效益亦低。依據資產活化償債計畫內容，考量及時阻止債務擴大，並達到整體償債效果，本局採『一次執行整體檢討規劃、分區分段分類開發』原則，將本案基地列為第二階段開發資產，其開發收益應悉數作為償債之用」。另肆、開發策略記載：「一、開發方式評估依據本局經營土地依法得適用資產開發方式中，本基地之開發定位，促參法並無適用之公共建設項目。另因目前國產法第53條限制大面積國有土地不得標售，故標售或都市更新權利變換皆不可行。因此，就國有土地長期永續經營之角度而言，設定地上權應為本基地較適合之開發方式，開發方式可依國有財產法或都市更新條例辦理，……二、國產法設定地上權辦理方式辯理設定地上權之前，必須變更為非公用財產移交國產署接管，分署同意接管後，選列招標設定地上權標的，徵詢推動相關產業之中央目的事業主管機關有無結合產業發展需求，選定招標設定地上權標的。……依據國有非公用土地設定地上權作業要點第6點規定，作業程序如下圖，時程估算約為6個月」，而陸、開發進度規劃記載：「一、前置作業階段本案須先辦理變更為非公用財產移交國產署接管，使得辦理地上權。爰前置作業階段須先收回標租房舍及員工使用宿舍，俟全部皆收回後辦理拆除作業，拆除完成即依程序辦理變更為非公用財產作業，初步估計約須10個月之作業時程」；柒、結語記載：「本案基地屬本局經營土地，位於臺北市精華地區，且面積大、土地方整之重要開發基地之一，故應妥適規劃利用，除能加速本局債務償還外，亦應實現促進地方發展之效。爰就法令面、市場性及本局資產屬性等因素進行分析，以國產法設定地上權應為較適宜之開發方式。後續本局將戮力推動本開發案作業，以達積極活化國有土地，並創造持續性收益，挹注本業鐵路營運之目的」（見本院卷㈠第190頁反面至198頁）。另依交通部於105年1月15日核備之「修正償債計畫開發資產規劃評估報告」，其中參、新增第二階段開發資產規劃評估記載：「經檢討101年10月18日奉行政院同意備查臺鐵局資產活化償債計畫之第二階段開發資產，擬調整位於臺北市○○○街宿舍、杭北宿舍及師大宿舍等3處為第一階段開發資產，相關開發規劃內容及開發效益說明如下：一、安東街宿舍：……㈡方案說明規劃方案說明如下表所示：開發時程⒈招商作業（含前置作業）：104-105年。⒉設定地上權起始年：106年。」（見本院卷㈠第146、189頁）。由上述說明可知，交通部臺灣鐵路管理局為活化鐵路資產，改善事業財務狀況及解決龐大資金缺口，將系爭土地採國有財產法設定地上權方式進行開發，該開發案屬償債計畫之一部分，且前置作業階段須先辦理變更為非公用財產並須移交與財政部國有財產署接管，俟全部收回後辦理拆除作業，預估約須10個月之作業時程，開發時程其中招商作業（含前置作業）須於105年完成。交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所並以103年6月12日貨業字第1030003208號函通知原告：「為配合執行本局安東街宿舍區設定地上權開發計畫，請停止辦理鐵路一、二、三、五村空餘房屋標租作業，並於104年6月底收回已標租之房屋」（見本院卷㈠第36頁），故原告主張因政府實施國家政策及原告業務需要使用出租之標的物，原告依系爭租賃契約第14條第2款、第8款得終止系爭租賃契約，應屬有據。
⑵原告於103年9月3日以北貨業字第1030004886號函通知被告
：「台端／貴公司承租本局經管鐵路1、3、5村房地，因本區土地（臺北市○○區○○段○○段00000000000地號）將於104年7月1日變更為非公用財產並移交予財政部國有財產署接管，本所將收回旨揭房地不再辦理出租，屆時請台端／貴公司依契約規定配合交回房地，請查照」（見本院卷㈠第37頁），嗣於104年2月6日以北貨業字第1040000745號函通知被告：「台端／貴公司承租本局經管鐵路1、3、5村房地，因本區土地（臺北市○○區○○段○○段00000000000地號）將以設定地上權方式開發，故須收回房地、拆除地上物並變更為非公用財產移交予財政部國有財產署辦理設定地上權；請台端／貴公司務必依契約規定配合於104年7月1日交還租賃標的物，逾期將依契約第十八條規定辦理，請查照」（見本院卷㈠第38頁），再於104年11月26日以北貨業字第0000000000函通知被告：「請台端／貴公司於105年2月29日前配合本局政策提前終止租約，返還房地，逾期本所將提起返還租賃標的物訴訟並求償違約金，請查照。說明：……二、本局原研議於台端／貴公司同意換約並經公證（公證費用由承租人負擔）之前提下，將房地收回期限展延至105年6月30日止，惟因部分承租人不同意換約，爰該展延方案不成立。因此，請台端／貴公司儘速於105年2月29日前點交歸還租賃標的物，逾期本所將提起民事訴訟請求返還租賃標的物，亦將依契約規定自105年3月1日起按日求償日租金兩倍之懲罰性違約金」（見本院卷㈠第40頁），該項通知並於104年11月26日、同日、同日、同年月27日依序送達被告謝順發、林文龍、萬成公司、李智芬，有回執可稽（見本院卷㈡第56至59頁），並為上開被告所不爭執，則原告主張系爭租賃契約已於105年2月29日經原告合法終止等語，堪予認定。
⑶被告雖以開發無急迫性，沒有立即拆屋之必要，無開發可能
性置辯。惟如前述，系爭土地以設定地上權方式開發，可活化資產，改善臺灣鐵路管理局之資金缺口，所有收益係作為償債之用，並預定於106年為地上權設定，依預定時程須於105年前完成包含收回系爭土地、交予財政部國有財產署之前置作業，原告自有提前終止系爭租賃契約之必要性。另被告李智芬提出新聞報導一則固記載台鐵企業處地權科長洪元森稱：房屋大概都很老舊不宜再租賃，宿舍的配任戶大概還有10戶左右，還沒有搬遷，所以現階段我們要去拆除也造成一些困難等語，面對議員、里長質疑，台鐵表示由於部分員工仍住在宿舍，讓開發案無法進行等語（見本院卷㈠第120頁），然此僅能證明系爭土地現住戶與原告尚有糾紛，尚難認無開發可能。又系爭租賃契約係於103年1月10日、同年月11日、同年2月26日、同年5月16日完成簽訂及公證程序，交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所則於103年6月12日函知原告：「為配合執行本局安東街宿舍區設定地上權開發計畫，請停止辦理鐵路一、二、三、五村空餘房屋標租作業，並於104年6月底前收回已標租之房屋……」（見本院卷㈠第36頁），被告李智芬辯稱依原告內部公文於103年6月12日發文說要終止，卻於隔日與被告簽約云云，顯有誤認，且原告亦否認有另外招租三五村房屋之事（見本院卷㈠第164頁），被告復未舉證以實其說，被告辯稱原告開發系爭土地卻出租房屋又收回，現仍繼續出租房屋云云，當非可取。綜上，被告上開抗辯，均非可採⒉原告依民法第767條第1項規定請求被告萬成公司、林文龍依
序返還臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓、臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋為有理由。
如前所述，原告已於105年2月29日合法終止系爭租賃契約，惟被告萬成公司、林文龍迄今未返還承租之臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓、臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告萬成公司返還臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋、被告林文龍返還臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋為有理由。
⒊原告依系爭租賃契約第18條約定，請求被告給付違約金為有理由，惟應酌減至以日租金1.5倍為適當。
⑴依系爭租賃契約第18條約定，於契約期間屆滿或契約終止之
翌日，如被告謝順發、萬成公司、林文龍、李智芬未返還租賃標的物予原告時，應按逾期之期間，每日依序給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金1,073元、1,033元、807元、867元（見本院卷㈠第15頁反面、21頁反面、27頁反面、33頁），系爭租賃契約於105年2月29日經原告合法終止，自105年3月1日起被告謝順發、萬成公司、林文龍、李智芬即應將系爭房屋返還予原告，惟被告謝順發至105年6月13日返還承租房屋，被告李智芬至105年12月28日返還承租房屋，被告萬成公司、林文龍迄今仍未返還承租房屋，原告主張依上開約定被告應給付原告違約金，即屬有據。
⑵惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。而違約金有「賠償性違約金」及「懲罰性違約金」，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由、契約嚴守原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金。申言之，「賠償性違約金」目的在於填補債權人因其債權不能實現而受之損害，法院衡量當事人所約定之違約金是否過高時，應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債權人主觀之歸責情形無關；「懲罰性違約金」則具違約懲罰之色彩，其違約金是否有過高之情，即非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之。至所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。（最高法院100年度台上字第533號、103年度第2194號、105年度台上字第679號、第2289號、106年度台上字第394號判決意旨參照）。
⑶查原告雖主張兩造在締約之際，被告均同意該違約金條款，
顯見其等已經妥善考量己身之財力，違約金金額為其等所能負荷，以及自身履之意願，始簽訂系爭租賃契約，並經公證，基於契約自由、私法自治之原則，兩造自應服膺此約定，且原告於104年11月26日即已發文告知於105年2月29日提前終止租約，被告亦有充裕時間規劃其他租賃標的物以便搬遷，被告拒絕搬遷，應自負違約責任，自不得主張違約金酌減，本件按日租2倍之違約金並無苛酷情形，無不當或過高，未有損害二造衡平情形，難認顯失公平等語。惟本院審酌系爭租賃契約係因原告為擴大開發效益，減少資金缺口，而採地上權設定之開發方式致有提前終止租約之必要，依系爭房租賃契約第14條第2項約定，原告受有損害，被告應負損害賠償責任，則原告請求被告給付按日租2倍計算之懲罰性違約金，尚有過高之情，參酌原告自承違約金其實就包含使用對價與不當得利等語（見本院卷㈡第67頁反面），認應酌減至以日租金1.5倍為適當。是被告謝順發自105年3月1日起至同年6月12日共計違約占用承租房屋104日，以每月租金1萬6,100元，每日違約金805元（16,100÷30×1.5＝805，元以下四捨五入，下同）計算，被告謝順發等3人應連帶給付違約金8萬3,720元（805×104＝83,720），惟被告謝順發已繳納保證金費用共8萬4,300元，為兩造所是認，故扣除保證金費用後，原告尚應返還被告謝順發580元，原告請求被告謝順發等3人連帶給付2萬7,292元及自105年6月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即非有據。至被告李智芬自105年3月1日起至同年12月27日止共計違約占用承租房屋302日，以每月租金1萬3,000元，每日違約金650元（13,000÷30×1.5＝650）計算，被告李智芬等3人應連帶給付違約金19萬6,300元，惟被告李智芬已繳納保證金費用共7萬5,000元，故扣除後，被告李智芬等3人尚應連帶給付原告12萬1,300元，故原告請求被告李智芬等3人連帶給付12萬1,300元，及均自105年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。另被告林文龍、萬成公司自105年3月1日起迄今未返還承租房屋，被告林文龍承租部分，以每月租金1萬2,100元，每日違約金605元（12,100÷30×1.5＝605）計算；被告萬成公司承租部分，以每月租金1萬5,500元，每日違約金775元（15,500÷30×1.5＝775）計算，則原告請求被告林文龍等3人自105年3月1日起至返還臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋之日止，按日連帶給付原告605元，及被告萬成公司等2人自105年3月1日起至返還臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋之日止，按日連帶給付原告775元，暨均自應給付日之翌日起至清償日止，各按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。逾上開部分之請求，則均屬無據。
㈤綜上所述，原告依民法第767條第1項規定、系爭租賃契約第
18條約定，請求被告萬成公司將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋遷讓返還原告；被告萬成公司、華德來公司自105年3月1日起至返還前開房屋之日止，按日連帶給付原告775元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告林文龍將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄0號1樓房屋遷讓返還原告；被告林文龍、陳阿玉、林文鴻自105年3月1日起至返還前開房屋之日止，按日連帶給付原告605元，及自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告李智芬、李文慶、李震宇連帶給付原告12萬1,300元，及自105年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：反訴被告在合約有效期間通知終止租賃契約
，侵害伊等之使用權，並背於善良風俗，且違反民法租賃編之保護他人法令，所以有侵權行為，另反訴被告終止租賃契約沒有提供房屋給伊等使用，違反兩造契約約定且不完全給付，構成債務不履行，導致伊等必須打官司，應賠償伊等支出之法律顧問諮詢費10萬元，爰依民法第184條第1項、第2項、第227條及系爭租賃契約約定請求等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告10萬元。
㈡反訴被告則以：反訴原告就其主張未舉證以實其說，且反訴
原告均為自己來應訴。反訴原告主張的10萬元與一般諮詢費用落差太大，且人民使用律師諮詢或委任的服務，依最高法院見解，並非訴訟費用，且非損害，反訴原告請求在法律上欠缺依據。反訴原告已超過租賃期間未返還房屋，伊未妨害反訴原告之使用權，租賃契約為債權契約，不符合民法第184條第1項前段所要求之絕對權，伊未以背於善良風俗之方法侵害反訴原告之權利，且伊已將房屋交給反訴原告使用，事後提前終止契約，未違反系爭租賃契約，非屬民法第227條之不完全給付等語，資為抗辯。並聲明：駁回反訴原告之訴。
㈢查反訴原告雖主張反訴被告提前終止租賃契約，致伊受有10
萬元律師諮詢費之損害，構成侵權行為及債務不履行云云，惟如上述，反訴被告提前終止租賃契約係屬合法，反訴原告萬成公司自105年3月1日起無權占有承租房屋，應將承租房屋遷讓返還反訴被告，並應與反訴原告華德來公司連帶給付反訴被告違約金，則反訴被告自無對反訴原告構成侵權行為及債務不履行，反訴原告依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求反訴被告賠償律師諮詢費10萬元，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法核與本件訴訟結果不生影響，爰不一一引用，附此敘明。另本件訴訟係因起訴時被告謝順發、萬成公司、林文龍、李智芬未返還承租房屋所生，因此本訴部分訴訟費用由被告謝順發、萬成公司、林文龍、李智芬負擔，併此敘明。
四、據上論結，本訴部分，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴部分，反訴原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
民事第八庭 法 官 鄭佾瑩附表：
┌──┬────┬────┬─────────┬─────────┬─────┬─────┐│編號│承租人 │連帶保證│承租房屋之門牌號碼│租賃期間 │租金 │租賃契約簽││ │ │人 │ │（民國） │（新臺幣/ │訂及公證日││ │ │ │ │ │元） │ │├──┼────┼────┼─────────┼─────────┼─────┼─────┤│ 1 │謝順發 │謝明佑 │臺北市○○區○○路│103年1月11日至105 │16,100 │103年1月13││ │ │謝忠廷 │2段266巷4弄1號1樓 │年12月31日 │ │日 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼────┼─────────┼─────────┼─────┼─────┤│ 2 │萬成航空│華德來股│臺北市○○區○○路│103年6月13日至105 │15,500 │103年5月16││ │科技股份│份有限公│2段266巷2弄2號1樓 │年12月31日 │ │日 ││ │有限公司│司 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼────┼─────────┼─────────┼─────┼─────┤│ 3 │林文龍 │陳阿玉 │臺北市○○區○○路│103年2月26日至105 │12,100 │103年2月26││ │ │林文鴻 │2段266巷4弄6號1樓 │年12月31日 │ │日 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼────┼─────────┼─────────┼─────┼─────┤│ 4 │李智芬 │李文慶 │臺北市○○區○○路│103年1月10日至105 │13,000 │103年1月10││ │ │李震宇 │2段266巷2弄4號3樓 │年12月31日 │ │日 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │└──┴────┴────┴─────────┴─────────┴─────┴─────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
書記官 巫玉媛