臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2468號原 告 穆旺建設股份有限公司法定代理人 邱益壽訴訟代理人 林雯澤律師複 代理人 林貴卿律師被 告 楊丹語
楊丹誠即語誠地政士聯合事務所共 同訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：㈠查本件原告於起訴時之法定代理人為邱美麗，嗣於本院審理
中變更為邱益壽，此有經濟部公司資料查詢在卷可稽（見本院卷一第244 頁），並由其具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第242 頁），於法尚無不合，應予准許。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第3 項主張：被告楊丹語應給付原告新臺幣（下同）175,645 元暨起訴狀送達翌日起至返還之日止之年息5 ％（見本院卷一第4 頁）。嗣於本院審理中，就該項聲明減縮為：被告楊丹語應給付原告175,484 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第76頁），係減縮應受判決事項之聲明。另原告起訴時，係以被告楊丹語違反雙方間之租賃契約轉租為由主張已終止租約，而請求遷讓返還房屋（見本院卷一第7 頁）。嗣於本院審理中，則追加主張以被告楊丹語未依約給付租金為由已終止租約，而請求遷讓返還房屋（見本院卷一第247 至248 頁），核其訴之追加之基礎原因事實相同。稽上，依前揭說明，原告所為訴之變更追加均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國102 年1 月1 日將其所有門牌號碼為臺北市○○
區○○路0 段000 號10樓（含10樓及11樓）之房屋及地下3樓之47號車位（下合稱系爭不動產）出租予被告楊丹語，並與被告楊丹語簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自102 年1 月1 日起至106 年12月31日止，每月租金5,000 元，被告楊丹語應於每年1 月5 日繳納1 年期之租金予原告。然被告楊丹語自102 年起即未依約給付租金，已違反系爭租約。另被告楊丹語未經原告之同意下，即逕自於10
4 年8 月1 日將系爭不動產其中11樓之部分轉租予被告楊丹誠即語誠地政士聯合事務所（下簡稱被告楊丹誠），已違反系爭租約第8 條不得轉租之約定。是被告楊丹語有上開違約事由，原告自得依系爭租約第14條及民法第440 條終止系爭租約。而原告於104 年12月3 日以存證信函終止系爭租約，並於同年月4 日送達被告楊丹語，故被告楊丹語就系爭不動產不具合法占有權源，原告爰依民法第455 條、第767 條第
1 項規定，請求被告楊丹語返還系爭不動產。另被告楊丹語自102 年起即未依約給付租金，另依民法第439 條規定及系爭租約第3 條約定，請求被告楊丹語給付102 年1 月至104年12月3 日其所積欠之租金共175,484 元（計算式：5,000×35+5,000×3/31=175,645）。又系爭租約既經終止，被告楊丹語迄今仍繼續使用系爭不動產，屬無權占有，而致原告受有損害，原告自得依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告楊丹語給付原告所受相當於租金每月租金5,000 元之損害。
㈡系爭房屋尚由被告楊丹誠向被告楊丹語承租而占有使用中，
然原告與被告楊丹語即轉租人間之租賃關係業已消滅，故被告楊丹誠就系爭不動產其中11樓之部分，自失去合法占有權源，原告爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告楊丹誠返還系爭房屋。
㈢為此，爰提起本件訴訟等語，並聲明：
⒈被告楊丹語應自系爭不動產遷出，並返還予原告。
⒉被告楊丹誠應自臺北市○○區○○路0 段000 號11樓之房屋遷出，並返還予原告。
⒊被告楊丹語應給付原告175,484 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按週年利率5 ％計算之利息。
⒋被告楊丹語應自104 年12月4 日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告5,000 元。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：被告楊丹語與原告於102 年1 月5 日就系爭租約訂立補充契約書，原告同意系爭不動產得為一部轉租，是原告主張被告楊丹語違法轉租，並無理由。另被告楊丹語有依約繳付102 年度之租金共6 萬元；就103 年度至104 年度之租金，原告曾與被告2 人約定，由被告2 人共同代原告墊付三芝區建物之空屋管理費371,808 元、電費74,536元、水費22,223元，及原告之電話費及網路費共81,614元、勞保費51,686元、勞退費23,346元、健保費16,373元、薪資721,50
0 元、記帳費35,000元等費用，共計1,398,086 元，並以代墊費用抵付租金，則被告楊丹語代墊之款項為699,043 元（計算式：1,398,086 ÷2 ＝699,043 ），以此抵銷原告對被告楊丹語103 年起至104 年12月3 日之租金共115,484 元後，被告楊丹語並未積欠原告租金。是原告請求被告楊丹語給付102 年至104 年12月3 日之租金共175,645 元，及以被告楊丹語未付租金為由終止系爭租約，均無理由。又系爭租約既仍繼續存在，被告使用系爭不動產屬有權占有，原告請求被告遷讓返還系爭不動產，以及請求被告楊丹語給付相當於租金之不當得利，均無理由等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第3頁反面至4頁）：㈠原告於102 年1 月1 日將其所有系爭不動產出租予被告楊丹語，並立有系爭租約。
㈡系爭租約約定租期5 年，每月租金5,000 元，於每年1 月5
日前繳納，每次應繳1 年。於系爭租約中約定被告楊丹語未經原告同意，不得私自將系爭不動產權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。嗣被告楊丹語與原告於102 年1 月5 日就系爭租約另訂補充契約書，原告同意系爭不動產得為一部轉租。原告簽訂系爭契約與補充契約書時，公司負責人為謝亦馨。
㈢被告楊丹語及被告楊丹誠間就系爭不動產訂有房屋租賃契約書，租期為104 年8 月20日至106 年8 月19日。
㈣原告於104 年12月3 日以土城郵局存證號碼000354號存證信
函向被告楊丹語終止系爭租約、請求返還系爭不動產相關事宜暨請求被告楊丹語給付所積欠之租金，而被告楊丹語於10
4 年12月4 日收受該存證信函。㈤位於新北市三芝米蘭社區」如附表1 （見本院卷一第81頁）所示之空屋，為原告所有。
㈥附表2 （見本院卷一第82頁）所示中華電信股份有限公司之電話號碼，登記使用人為原告。
四、得心證之理由：本件爭點厥為：㈠原告以被告楊丹語轉租系爭不動產之部分予他人為由終止系爭租約，有無理由？㈡原告以被告楊丹語未繳納租金為由終止系爭租約，有無理由？㈢原告請求被告
2 人遷讓返還系爭不動產，有無理由？㈣原告依民法不當得利或侵權行為之法律關係，向被告楊丹語請求相當於租金之不當得利，有無理由？㈤原告依系爭租約向被告楊丹語請求給付租金共175,484 元，有無理由？茲分述如下：㈠原告以被告楊丹語轉租系爭不動產之部分予他人為由終止系
爭租約，有無理由？⒈原告於102 年1 月1 日將其所有系爭不動產出租予被告楊丹
語，並立有系爭租約，約定租期5 年，每月租金5,000 元，被告楊丹語於每年1 月5 日前繳納租金，每次應繳1 年；於系爭租約中約定被告楊丹語未經原告同意，不得私自將系爭不動產權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。嗣被告楊丹語與原告於102 年1 月5 日就系爭租約另訂補充契約書，原告同意系爭不動產得為一部轉租。原告簽訂系爭契約與補充契約書時，公司負責人為謝亦馨；被告楊丹語及被告楊丹誠間於就系爭不動產訂有房屋租賃契約書，租期為104 年8 月20日至106 年8 月19日；以及原告於104 年12月3 日以土城郵局存證號碼000354號存證信函向被告楊丹語終止系爭租約、請求返還系爭不動產相關事宜暨請求被告楊丹語給付所積欠之租金，而被告楊丹語於10
4 年12月4 日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈢㈣）。
⒉據上可知，原告與被告楊丹語間既以另訂補充契約書，原告
同意系爭不動產被告楊丹語得為一部轉租，已變更原系爭租約第8 條不得轉租之約定，則被告楊丹語另將系爭不動產其中一部轉租予被告楊丹誠，自無違反雙方間之租約。原告雖主張被告楊丹語於105 年1 月25日向原告寄發存證信函時，未將系爭補充契約書作為存證信函之附件；又本件竟另外簽署補充契約書，非直接刪改原系爭租約，均有違常情等語，惟實難認有原告所指之上開「常情」存在，原告上開所指情節，均無從推斷補充契約書即屬事後製作。再原告主張被告楊丹語與謝亦馨為母子關係，則補充契約書疑屬被告等人臨訟製作等語，僅為其主觀之臆測，未能舉證以實其說。至於補充契約書第1 點載以：「甲方同意乙方得將承租之標的物即臺北市○○區○○路0 段000 號10樓11樓，予以對外一部份出借或轉租予其他第三人，不受上開原租約『第10條』之限制，…。」（見本院卷一第73頁），而系爭租約第10條係規定：「房店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」，係第8 條才為不能轉租之約定（見本院卷一第19頁反面）。此顯然是條號誤載之情形，亦無以此逕認有原告主張之臨訟杜撰。
⒊稽上，原告既然已於102 年1 月5 日由當時之負責人謝亦馨
代表與被告楊丹語簽訂補充契約書，同意被告楊丹語得就系爭不動產為一部轉租，被告楊丹語自可合法為轉租。原告主張補充契約書疑屬被告等人臨訟製作，尚無足採。是原告主張依系爭租約第8 條與第14條之約定，終止系爭租約，並無理由。
㈡原告以被告楊丹語未繳納租金為由終止系爭租約，有無理由
？查原告主張被告楊丹語未繳納102 年1 月至104 年12月3 日之租金共175,484 元，並無理由（此部分詳下述），故其主張因未繳租金而於104 年12月3 日以存證信函終止租約，自於法不合。再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項定有明文。是有遲付租金之情形，出租人應先催告承租人支付租金，逾期未付始取得終止租約之權利。然查上開存證信函之內容為：「豈料，臺端除自102 年1 月1 日起均未給付租金予本公司外，竟未經本公司之同意而擅將租賃物之一部轉租予語誠地政士聯合事務所，臺端顯已違反系爭租約第8 條之約定，本公司爰依系爭租約第14條之約定終止系爭租約，並依民法第76
7 條之規定，請求臺端於函到5 日內騰空並返還租賃物，以及給付自102 年1 月1 日起迄今積欠之租金18萬元」等語（見本院卷一第22至24頁），僅有述及因被告楊丹語違約轉租而終止租約，並請求未付之租金，實並未主張因被告楊丹語未繳納租金而終止租約或催告被告楊丹語給付租金，若逾期未給付即終止系爭租約。則原告主張因被告楊丹語未付租金，其已以上開存證信函終止租約等語，自難認採。
㈢原告請求被告2 人遷讓返還系爭不動產，有無理由？
原告與被告楊丹語之系爭租約至106 年12月31日止，原告終止系爭租約並無理由，且被告楊丹語亦係合法轉租予被告楊丹誠，均已如上述，則被告2 人非屬無權占有系爭不動產，故原告依民法第455 條、第767 條第1 項規定，請求被告2人遷出返還系爭不動產，均無理由。
㈣原告依民法不當得利或侵權行為之法律關係，向被告楊丹語
請求相當於租金之不當得利，有無理由？查系爭租約迄今仍有效存在，被告楊丹語非無權占有系爭不動產，已如上述，自不成立不當得利或侵權行為，則原告依民法不當得利或侵權行為之法律關係，向被告楊丹語請求自
104 年12月4 日（即原告主張系爭租約之終止日）起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告5,000 元，並無理由。
㈤原告依系爭租約向被告楊丹語請求給付租金175,484 元，有
無理由？原告主張：被告楊丹語積欠系爭不動產102 年1 月至104 年12月3 日（共35個月又3 日）之租金共175,484 元（計算式：5,000 ×35+5,000×3/31=175,645）等語。
⒈原告請求102 年度租金部分：
原告請求被告楊丹語給付102 年度之租金共6 萬元（計算式：5,000 ×12=60,000 ）。被告楊丹語抗辯已給付102 年度租金6 萬元予原告，業據提出統一發票為證（見本院卷第84頁）。原告雖主張查無相關收入資料等語。惟查，前揭統一發票記載買受人為被告楊丹語，品名為租金收入（102.1.1~
102.12.31 ），並蓋用原告公司統一發票專用章（見本院卷第84頁）。前揭發票既由原告所簽立，原告就未收受該筆租金僅空言泛稱查無相關收入資料，並未能舉證以實其說（見本院卷第143 頁）。是被告楊丹語抗辯已給付102 年度租金
6 萬元予原告，應堪採信。原告就此部分之請求，並無理由。
⒉原告請求103年度至104年12月3日之租金部分：
①原告請求被告楊丹語給付103 年至104 年12月3 日之租金共
115,484 元（計算式：5,000 ×23+5,000×3/31=115,484）。被告楊丹語抗辯：曾與原告約定由被告2 人代墊原告應支出之相關費用，並以代墊費用抵付租金等語。經查，證人即原告前任董事長、被告之母謝亦馨於本院105 年度訴字第2459號遷讓房屋事件（下稱另案）105 年11月8 日準備程序具結證稱：我在97年9 月至103 年年初在原告公司任職並擔任董事長，曾經和被告2 人約定就系爭不動產之租金，由被告
2 人替原告公司墊付水費、電費、管理費、薪資、記帳費等費用抵付，103 年初原告公司負責人變更為邱美麗後，被告
2 人仍然有繼續繳納費用，被告2 人大多是拿錢給我，請我幫忙繳交費用等語（見另案卷第216 頁反面至219 頁）。原告主張謝亦馨為被告之母，前揭證詞不足採信。惟原告已於
103 年1 月27日改選董事，並由邱美麗擔任董事長，有原告公司登記表在卷可憑（見另案卷第393 頁）；另被告2 人於
103 年2 月以後仍繼續繳納三芝區建物管理費、電費、水費、電信費等費用，則有新北市三芝米蘭社區公寓大廈管理委員會收據、台灣電力公司收據、台灣自來水公司各項費款收據、中華電信股份有限公司繳款通知在卷可憑（見另案卷第
246 至364 頁），與謝亦馨證稱於原告負責人變更為邱美麗後仍有繼續繳費相符（見另案卷第217 頁反面）。又謝亦馨於103 年2 月後已非原告之負責人，並無義務為原告支付相關費用，被告2 人亦無義務為原告支付相關費用，惟被告2人仍繼續繳納前揭費用，堪認被告2 人與原告間確實有被告
2 人墊付前揭費用以抵付系爭不動產租金之約定，是謝亦馨之證詞應堪採信，原告與被告2 人間有以代墊費用抵付租金之約定。就被告2 人代墊費用之金額，其中管理費部分，被告2 人就墊付三芝區建物103 年1 月至104 年12月管理費共371,808 元，業據提出新北市三芝米蘭社區公寓大廈管理委員會收據6 紙為證（見本院卷一第86至88頁）。原告主張三芝區建物係由謝亦馨占有使用，應由謝亦馨繳交管理費，且前揭管理費係以謝亦馨之支票交付，而非被告2 人繳付等語。惟查，前揭收據均記載住戶為原告，原告亦不否認三芝區建物為原告所有（見不爭執事項㈤）；原告就三芝區建物均由謝亦馨占有使用，應由謝亦馨負擔管理費乙節，亦未為舉證，是依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，原告為區分所有權人負有繳納管理費之義務。又前揭管理費係由被告2人請謝亦馨開支票，再由被告2 人支付支票款項予謝亦馨，業經證人謝亦馨證述明確（見另案卷第217 頁反面），則堪認被告2 人替原告墊付三芝區建物管理費之金額為371,808元。又被告2 人係共同為原告墊付三芝區建物管理費，亦經證人謝亦馨證述明確（見另案卷第217 頁反面、219 頁），則被告楊丹語抗辯可以一半之數額即185,904 元（計算式：
371,808 ÷2 ＝185,904 ）抵付或抵銷原告對伊之租金債權，應為有理由。原告雖又主張：系爭費用於另案中，被告楊丹誠主張由楊丹誠為原告代墊；於本件中，被告楊丹語主張前揭費用由楊丹語為原告代墊，復稱由被告2 人代墊，已互有扞格等語。然另案被告楊丹誠係抗辯由被告2 人共同代墊等語（見另案卷第38頁），本件被告2 人亦始終抗辯係由被告2 人共同代墊等語（見本院卷一第78頁反面、79頁、第14
9 、151 頁），並無矛盾；且證人謝亦馨亦證述：被告2 人係共同為原告墊付費用，已如上述。則被告楊丹語抗辯以半數金額為抵付或抵銷，應屬可採。則本件原告請求給付103年至104 年12月3 日之租金數額共115,484 元，而被告楊丹語已為原告墊付三芝區建物管理費共185,904 元，是被告楊丹語並未積欠上開系爭不動產之租金，原告自不得向被告楊丹語請求102 年及103 年至104 年12月3 日之租金共175,48
4 元。②原告雖主張謝亦馨從原告公司取走1,200 萬元，係以原告之
經費繳納三芝區建物管理費等語（見本院卷一第252 頁），於另案並提出臺灣銀行取款憑條、存入憑條、穆旺建設股份有限公司財務報表暨會計師查核報告民國一０四年度及一０三年度為證（見另案卷第231 至235 頁）。惟查，前揭憑條記載原告於102 年5 月10日提領1,200 萬元並存入謝亦馨之帳戶；前揭查核報告則記載對謝亦馨有應收款項1,200 萬元。是前揭憑條及查核報告僅得證明原告與謝亦馨個人間有金錢往來，前揭1,200 萬元款項顯非原告公司交由謝亦馨繳納前揭費用使用，是以原告前揭主張，尚難採信。
③關於被告楊丹語所抗辯其餘為原告代墊付之相關費用，因原
告請求102 年度之租金共6 萬元已經本院認定為無理由；上開三芝區建物管理費371,808 元之墊付債權抗辯，亦經本院認定為有理由，即原告不得向被告楊丹語請求103 年至104年12月3 日之租金共115,484 元，則就被告楊丹語抗辯其他之墊付債權，本院即無庸再予審酌。
④另原告雖於106 年6 月1 日之民事準備㈡狀及本院106 年6
月7 日言詞辯論期日中主張：若認被告楊丹語之抵銷抗辯有理由，依系爭租約原告對被告楊丹語有稅務債權，則原告以對被告楊丹語之稅務債權為抵銷，並於一週內提出擬抵銷之稅務債權及其數額（見本院卷一第255 至256 頁，卷二第4頁）。惟查，依證人謝亦馨之證述，當初兩造即係約定代墊三芝區建物管理費等相關費用以抵付租金（見另案卷第220頁反面），則原告與被告楊丹語既「約定」由管理費等抵付租金，抵付後原告對被告楊丹語自無租金債權存在，並無原告所主張，再用對被告楊丹語之其餘債權，抵銷被告楊丹語所代墊費用債權之問題存在。再縱認上開抵付租金係以抵銷方式處理，則抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法第334 條及第335 條規定自明（最高法院97年度台上字第2241號判決意旨參照）。則本件原告起訴請求被告楊丹語給付積欠之租金，而被告楊丹語於105 年10月7 日即以民事爭點整理狀就其墊付之管理費債權371,808 元之半數即185,904 元為抵銷之意思表示（見本院卷一第78至80頁），則自溯及最初得為抵銷時按照抵銷數額同歸消滅。是以，並無原告主張以對被告楊丹語之稅務債權，再抵銷被告楊丹語所抗辯之抵銷債權之問題。原告於106 年6 月1 日後主張以稅務債權再抵銷被告楊丹語抵銷之債權，於法未合。
五、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條第1 項、第439條、系爭租約第3 條約定，及民法不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告遷讓返還系爭不動產，及被告楊丹語給付積欠租金及相當於租金之不當得利金額，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依據，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 王曉雁