臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2541號原 告 紅寶石大樓管理委員會兼法定代理人 林作彰共 同訴訟代理人 蔣美龍律師被 告 孫詩華訴訟代理人 凃秀蕊律師上列當事人間拆除增建物等事件，本院於民國106 年6 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 號頂樓平台如附件複丈成果圖所示編號A 面積五十一點二八平方公尺、編號B 面積三十八點○三平方公尺、編號C 面積零點四七平方公尺、編號D 面積一點九○平方公尺，共計面積九十一點六八平方公尺之建物拆除，並將上開建物占用之頂樓平台返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾叁萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰伍拾壹萬柒仟貳佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴時訴之聲明第一項原為：「被告應將臺北市○○區○○○路○段000 巷0 號（紅寶石大樓）頂樓平台如附件一螢光筆所繪示部分（面積約80平方公尺，以地政機關實際測量為準）之增建物拆除返還全體區分所有權人。」，有民事起訴狀在卷可稽（見院一卷第5 頁）。嗣經本院會同地政機關人員至現場測量後，原告依臺北市中山地政事務所105 年11月23日土地複丈成果圖，將該項聲明變更如後述原告聲明所示，亦有本院106 年4 月21日言詞辯論筆錄附卷足憑（見院一卷第257 頁）。核原告所為，係將原請求拆除增建物之範圍為事實上之補充、更正，並未變更訴訟標的，非屬訴之變更或追加，於法並無不合，應予准許。
二、被告雖抗辯：原告紅寶石大樓管理委員會（下稱紅寶石管委會）僅為管理組織，並非區分所有權人，亦非民法第767 條權利義務之主體，無權提起本件訴訟云云。然按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第10條第2 項前段定有明文。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。本件原告紅寶石大樓管理委員會（下稱紅寶石管委會）雖非紅寶石大樓（下稱系爭大樓）之所有權人，惟係系爭大樓之管理權人，則其就管理系爭大樓頂樓平台所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，應有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告係臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○號7 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為系爭大樓之區分所有權人。依使用執照之記載，系爭房屋之用途為機械房及樓梯間，詎被告竟未經全體區分所有權人之同意，擅自增建如土地複丈成果圖所示A 、B 、C 、D 部分之建物（下稱系爭增建物），占用系爭大樓頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）之面積合計91.68 平方公尺，並出租套房營利。系爭大樓區分所有權人從未同意任何人對系爭頂樓平台享有專用權，且依證人陳翠玉、張宏文之證述及其等提出之買賣契約，可知系爭大樓之建商與原始住戶間並未約定分管契約，故被告所有之系爭增建物占用系爭頂樓平台，自屬無權占用。又大樓頂樓平台為建築物之主要結構，供作逃生避難用途，應由全體區分所有權人共同使用，並屬各區分所有權人之共有部分；且系爭大樓區分所有權人已於102 至104 年度召開區分所有權人會議時，均決議請被告拆除系爭增建物，故為維護全體區分所有權人之權益，原告紅寶石管委會依公寓條例第9 條第2 項、第4 項規定，原告林作彰則依民法第76
7 條第1 項前段、第821 條規定，均請求被告拆除系爭增建物，並將所占用系爭大樓頂樓平台返還全體區分所有權人等語。並聲明：㈠被告應將系爭頂樓平台如土地複丈成果圖編號A 、B 、C 、Ｄ所示部分，面積合計91.68 平方公尺之增建物拆除，並將所占用上開部分之頂樓平台返還全體區分所有權人。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭增建物坐落在臺北市○○區○○段○○段00
0 號及823 地號土地上，原告林作彰所有之臺北市○○○路○段○○○ 巷○ 號3 樓之12房屋則坐落在823 號地號土地上，故林作彰基於民法第767 條、第821 條規定，僅得請求拆除
823 號地號土地上之建物，即如土地複丈成果圖所示A 部分，而不及於B 、C 、D 部分。又被告歷年來均有繳交管理費，所繳交管理費之金額遠高於被告依系爭房屋之登記面積（
40.19 平方公尺，約12坪）所應繳交之金額；且依前手即證人宋隆献之證述，可證明系爭大樓之其他區分所有權人有默示同意被告分管使用系爭增建物之事實，是被告繼受分管系爭房屋及系爭增建物，自有合法權源，並非無權占用系爭頂樓平台。退步言之，系爭房屋係於67年4 月27日興建完成，證人宋隆献早在被告先夫李美朗因拍賣取得系爭房屋及系爭增建物所有權前，即與其他住戶成立默示分管契約，而李美朗於86年間繼受取得系爭房屋及系爭增建物後，迄今已近20年，被告則於90年4 月2 日因繼承取得系爭房屋及系爭增建物所有權，迄今亦16年，故原告長達20餘年以上不行使權利，並長期向被告收取管理費，致被告有正當理由信賴權利人即原告不欲其履行義務，故縱認被告為無權占有，原告之權利亦已失效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 號之系爭大樓坐落在臺北市○○區○○段○○段000 0000 地號土地上，原告林作彰為系爭大樓3 樓之12建物之所有權人，被告為系爭大樓7 樓之1 建物即系爭房屋之所有權人。系爭房屋坐落在系爭大樓頂樓平台上，並增建如複丈成果圖編號A、B 、C 、D 所示之建物，其中A 增建物占用823 地號土地上方系爭頂樓平台之面積為51.28 平方公尺，B 、C 、D 增建物占用822 地號土地上方系爭頂樓平台之面積分別為38.0
3 、0.47、1.90平方公尺，系爭增建物占用系爭頂樓平台之面積合計為91.68 平方公尺（計算式：51.28 ＋38.03 ＋0.47＋1.90＝91.68 ）。又系爭大樓係於67年4 月27日建築完成，系爭房屋於78年6 月9 日辦理建物第一次登記。本院民事執行處前於86年6 月間，因拍賣抵押物強制執行事件，拍賣債務人余玉雲所有之系爭房屋，嗣由被告之配偶李美朗買受，於同年8 月11日登記為系爭房屋之所有人；被告則於李美朗死亡後，因分割繼承而於90年4 月2 日登記為系爭房屋之所有人等情，為兩造均不否認，並有建物登記謄本、建物所有權狀、本院勘驗筆錄、現場照片、使用執照存根、臺北市中山地政事務所105 年12月30日北市中地測字第10532251
400 號函及附件之土地複丈成果圖等在卷可稽（見院一卷第12至14、54、112 、113 、116 、146 至157 、172 至176、178 、179 、184 、185 、235 、268 頁）；復經本院調閱本院84年執字第9474號拍賣抵押物民事執行卷及系爭大樓建築物使用執照卷（建號：67使字764 號）核閱無誤（見院一卷第160 至169 頁），是上開事實均堪認定。
四、本院得心證之理由：㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1 月23日修正前之民法第799 條前段定有明文。又大樓頂樓平臺為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院78年度台上字第1229號、84年度台上字第2683號民事判決意旨參照）。次按依98年
1 月23日修正前之民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，共有物應由共有人共同管理之。是各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。又所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，共有人就共有物分管之特定部分有依分管契約使用收益及管理之權。是共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，其協議成立時間於98年1 月23日民法第820 條第1 項修正前者，自應得共有人全體同意達成協議，始足當之。前開共有物分管約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用，收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。惟仍以表意人之舉動或其他情事，已足間接推知其效果意思者而言，倘單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，尚不得謂為默示之意思表示（最高法院29年度上字第762 號、62年度台上字第1803號民事判例、83年度台上字第1377號、89年度台上字第585 號民事判決意旨供參）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，此特別要件之具備，雖不以直接證明者為限，惟仍須經證明之間接事實與要件事實間，依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號、97年度台上字第909 號民事判決意旨參照）。
㈡查林作彰及被告分別為系爭大樓3 樓及7 樓建物之所有人；
系爭頂樓平臺係區分所有建物之系爭大樓一部，雖未經產權登記，惟仍屬全體共有人即系爭大樓各戶所有人所共有。又被告對其所有如複丈成果圖編號A 、B 、C 、D 所示之增建物占用系爭頂樓平台乙節，並不爭執，則被告以系爭增建物占有系爭頂樓平臺，顯已為排他性之占有，被告主張其為有權占有，揆諸前開說明，自應由被告就此有利於己之事實，負舉證之責。經查：
⒈被告雖主張：前手宋隆献早在其先夫李美朗於86年間取得系
爭增建物之所有權以前，即與系爭大樓之其他住戶成立默示分管契約，故其事後取得系爭房屋及增建物之所有權，並繼受宋隆献與其他住戶之分管協議，自非無權占用系爭頂樓平台；且其歷年來均有繳交管理費，於101 年區權會成立前係繳交1,400 元至3,000 元，於101 年後則繳交1,800 元，所繳交管理費之金額均高於依系爭房屋登記面積（40.19 平方公尺，約12坪）所應繳交之金額，足證其他住戶已默示同意其分管使用系爭頂樓平台云云。證人宋隆献於本院審理時固證稱：當初我以妹婿余玉雲之名義購買系爭大樓之6 樓建物，並取得位在頂樓之系爭房屋，當時系爭房屋為2 層樓建物（下稱7 、8 樓建物），7 樓建物有部分為合法，有部分為不合法，8 樓是違法的，加蓋部分並非我興建的；後來我於86年間將系爭房屋出售給李美朗；我住在系爭大樓時，曾問過大約百分之六十、七十的住戶，他們對於我使用7 、8 樓建物沒有意見；以前大樓開會時，並無住戶反對我使用7 、
8 樓建物等語。惟依證人宋隆献之上開證述，至多僅得證明系爭大樓百分之六十、七十之住戶對於宋隆献使用系爭增建物所占用系爭頂樓平台部分，並未表示反對而已，尚難逕認宋隆献已取得系爭大樓「全體」共有人之同意，或就系爭頂樓平台與與其他共有人「全體」成立分管協議，而有排他性占有使用之權利。
⒉又區分所有建物所有人中之一人或數人，逕就應屬共有部分
之共有物全部或一部為排他性之占有使用收益，縱其他共有人前未曾提出異議或訴請排除，或因其法律知識不足，或因鄰居情誼關係而隱忍未發等等，原因不一而足，如占有之共有人未能舉證證明確為有權占有，自難僅因其他公有人單純之沈默，即認已為默示同意而成立協議。而依被告所提出李美朗與宋隆献簽訂之協議書（見院一卷第114 頁）及證人宋隆献之上開證述，僅能證明系爭房屋加蓋之系爭增建物占用系爭頂樓平台多年，未能證明其他共有人全體有何舉動或其他情事，足以間接推知其等均同意宋隆献、李美朗、被告之前揭占有。至被告縱有繳交系爭房屋及系爭增建物之管理費，並提出歷年管理費收據為證（見院一卷第117 至132 頁），然管理費僅屬系爭大樓各住戶為充裕共用部分管理上必要之經費，尚難認定為使用系爭頂樓平台之代價。況查，原告主張：系爭大樓興建時，因建商中途倒閉，造成系爭大樓區分所有權人購買建物之來源有建商、建商之股東及地主，發生產權不清之現象；系爭大樓於101 年間才第一次召開區分所有權人會議，於104 年間始成立管委會等語，業據提出系爭大樓區分所有權人大會第一次籌備會議會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明為證（見院一卷第71、72、213 、214頁），核與證人即系爭大樓之區分所有權人陳翠玉、張宏文之具結證述相符（見院一卷第258 至260 頁背面），並有上
2 證人提出之買賣契約書附卷可查（見院二卷第2 至17頁），應堪採信。則系爭大樓區分所有權人或因建物長期產權不清，且遲未成立公寓大廈管理組織，造成長期未就系爭增建物占用系爭頂樓平台之違法情形表示異議，自難以系爭大樓區分所有權人之單純沈默，遽認其等已默示同意或與被告成立分管協議。尤以系爭大樓之住戶已先後於99、105 年間，向臺北市建築管理處（下稱北市建管處）檢舉及請求拆除系爭增建物，業經北市建管處於104 年3 月間拆除系爭房屋之
8 樓增建部分等情，亦有北市建管處105 年10月7 日北市都建查字第10538067200 號函及附件之系爭房屋歷年查報、列管、拆除資料在卷足憑（見院一卷第85至104 頁）。準此，縱然區分所有權人林作彰及紅寶石管委會未即時提出異議或訴諸法律，依前開說明，仍難認原告已默示同意被告以系爭增建物占用系爭頂樓平台。
㈢被告又抗辯：縱認被告無權占用系爭頂樓平台，然原告長達
20餘年以上不行使權利，並長期向被告收取管理費，致被告有正當理由信賴權利人即原告不欲其履行義務，故原告之權利已失效云云。參以最高法院72年度台上字第2673號判決意旨，權利失效之適用，除「權利者在相當期間內不行使其權利」外，另需有「因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利」之情形始足當之。本件被告固然長期繳交系爭房屋及系爭增建物之管理費，然管理費尚非被告有權使用系爭頂樓平台之代價，已如前述；且原告於提起本件訴訟前，除單純沈默外，並無任何舉動或特別情事，足使被告信賴其不行使系爭頂樓平台相關權利；況已登記不動產之所有人行使所有物返還請求權，並無民法第125 條消滅時效規定之適用，所有權人仍得隨時請求返還所有物，僅單純未行使權利，尚不足以使他人以為所有權人已拋棄權利，自難僅以區分所有權人林作彰久未行使權利，即認其行使權利違反誠信原則或造成權利失效。是被告此節所辯，亦不足採。
㈣末按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。又依公寓大廈管理條例第9 條第2 項及第4 項規定，住戶對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之者，管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。查系爭增建物坐落在系爭頂樓平台上，而被告未能證明已與其他區分所有權人達成由其使用如複丈成果圖所示A 、B 、C 、D 部分系爭頂樓平台之分管協議，即無合法占有此部分系爭頂樓平台之權利。本件原告林作彰為系爭大樓之區分所有權人，自屬系爭大樓頂樓平台之共有人，不因其所有3 樓之12建物之登記謄本僅登記坐落在823 地號土地上（見院一卷第268 頁），而影響其訴請被告返還系爭頂樓平臺之權利。至原告紅寶石管委會雖非系爭大樓之所有權人，然依公寓條例上開規定，本仍具有系爭頂樓平台之管理權；且系爭大樓區分所有權人已於102 、10
3 年召開區分所有權人會議時，均決議：請求被告自行拆除系爭增建物，否則訴請拆除等語，此有上開區權人大會會議紀錄、開會通知等存卷可考（見院一卷第15、16、73至75頁）。從而，原告請求被告拆除系爭增建物，並將此部分占用之系爭頂樓平臺返還全體共有人，當屬有理。
五、綜上所述，原告紅寶石管委會依公寓條例第9 條第2 項、第
4 項，及原告林作彰依民法依民法第767 條第1 項前段、第
82 1條規定，請求被告將系爭房屋擴建如土地複丈成果圖所示A 、B 、C 、D 部分之增建物拆除，並將此部分占用之系爭頂樓平臺返還全體共有人，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第五庭 法 官 羅立德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 林奕瑋