臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2717號原 告 宋姿穎訴訟代理人 張宜斌律師
張祐齊律師羅廣祐律師被 告 邢金寶訴訟代理人 鄧志華被 告 中華經貿會展協會法定代理人 鄧志華上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國106年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邢金寶應將坐落臺北市○○區○○路0段000○00號1 樓之房屋遷讓返還予原告。
被告中華經貿會展協會應將坐落臺北市○○區○○路0段000○00號1樓之房屋遷讓返還予原告。
被告邢金寶應自民國一０六年四月一日起至返還本判決第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾陸萬為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項原告於各期給付到期後，以新臺幣叁仟伍佰元為被告邢金寶供擔保後，得假執行。但被告邢金寶如以新臺幣壹萬參仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，依民法第455條及第767條之所有物返還請求權，聲明：被告邢金寶應將坐落臺北市○○區○○路0 段000○00號1樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告，並自民國105 年4月1日起至交還前開房屋之日止，按月以相當於新臺幣（下同）1 萬3000元租金計算之損害賠償及年利率百分之五之利息；嗣於105 年8月4日具狀變更減縮撤回前揭利息之請求（詳本院卷第56頁）。復於同年11月9日具狀追加被告中華經貿會展協會（下稱中華經貿會）及追加訴訟標的為依兩造於民國99年11月15日簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租約）第8、10、14條之約定、土地法第100條第1、2、4、5款之規定，民法第767條第1項前段物上請求權及同法第455 條前段租賃物返還請求權等，並變更聲明為：
㈠被告邢金寶應將系爭房屋遷讓交還原告，並自105 年4月1日起至交還前開房屋之日止，按月以相當於1萬3000元之租金計算之損害金。㈡被告中華經貿會應將系爭房屋遷讓交還原告。㈢並願供擔保，請准宣告假執行。經核原告上開追加之訴，所據基礎事實與原訴相同，所為訴之追加核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其所有坐落臺北市○○區○○路0段000○00號1 樓之系爭房屋與被告邢金寶簽訂有系爭租約，租期約定自99年11月15日起至100年11月14日止，租金約定為1萬3000元。前揭租期屆滿後，兩造並未簽訂新的租賃契約，惟被告持續給付租金，原告亦未為反對之意思表示，系爭租約視為不定期租賃契約。因原告對於系爭房屋有收回自用開設烘焙坊之規劃，故於105年2月24日委由律師發函通知自105年3月31日起終止系爭租約，邢金寶應於同年4月1日返還系爭房屋，惟其置之不理。又邢金寶不但未依法返還系爭房屋，並將系爭房屋供作被告中華經貿會接待使用，顯已違反系爭租約（下稱系爭租賃契約）第8 、10、14條之約定，及土地法第100條第2、4、5款之規定，為此，爰依前揭約定及土地法前揭規定、民法第767條第1項前段物上請求權、第455 條前段租賃物返還請求權等規定，聲明為：㈠被告邢金寶英將系爭房屋遷讓交還原告，並自105 年4月1日起至交還前開房屋之日止，按月以相當於1 萬3000元之租金計算之損害金。㈡被告中華經貿會應將系爭房屋遷讓交還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告邢金寶部分：
系爭租約已為不定期租賃契約，原告欲收回自住，依法需符合土地法第100 條之規定，惟原告顯未盡舉證之責。至於邢金寶原承租系爭房屋係為做米粉湯及公益彩券之用，因為生意欠佳，已停止銷售。目前邢金寶成立「邢金寶商號」在系爭房屋從事不動產租賃業，提供被告中華經貿會接待及住宿事宜，僅作為該會報到接待等，與該會成立合作關係，分享利潤，並未交付系爭房屋予中華經貿會使用，是原告所述顯為不實等語抗辯之。聲明：駁回原告之訴及追加變更之訴，及其假執行之聲請。並願供擔保，請准免為假執行之宣告。
㈡被告中華經貿會部分：
該會並未占用系爭房屋，僅與「邢金寶商號」成立合作關係，由該商號提供服務人力協助該會參展會員之接待與報到手續，該會會員並未占用系爭房屋，而係至該會所設二樓參展之住宿場所入住。邢金寶商號並配合協助二樓會員住宿場所之鑰匙交付、行李寄放、房務清潔、備品補充、設備維護、物業管理等工作，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，顯無依據等語抗辯之。聲明：駁回原告之訴及追加變更之訴，及其假執行之聲請。並願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、原告主張系爭臺北市○○區○○路0段000 ○00號1樓之房屋為其所有，與被告邢金寶於99年11月15日簽訂有系爭租約，租期約定自99年11月15日起至100 年11月14日止，租金約定為1 萬3000元。前揭租期屆滿後，兩造並未簽訂新的租賃契約，邢金寶持續給付租金，原告亦未違反對之意思表示，系爭租約已視為不定期租賃契約等情，為兩造所不爭執，並據原告提出系爭租約在卷為憑，核屬相符，自堪信為真實。
四、本院得心證之理由：原告主張其所有之系爭房屋，因有收回自用之必要，且被告邢金寶違約、違法將系爭房屋出借或轉租被告中華經貿會；其因此於105年2月24日向邢金寶發函終止系爭租約。因此被告二人應將系爭房屋返還予原告；且邢金寶應自105 年4月1日起至交還前開房屋之日止，應按月給付其相當於租金1 萬3000元之損害金等情，惟為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告主張欲收回系爭房屋自用，已於105年3月31日合法終止系爭租約，是否有據？㈡原告主張被告邢金寶違約、違法將系爭房屋轉租、出借予被告中華經貿會，其亦得依法終止系爭租約，是否有據？㈢原告得否請求被告邢金寶給付自105年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利？本院分別審酌如下：㈠原告主張欲收回系爭房屋自用，已於105年3月31日合法終止
系爭租約，是否有據？⒈首按，出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，
土地法第100條第1款定有明文。又土地法第100條第1款所謂收回自住，固包括收回出租之房屋供自己營業之用；但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足，最高法院79年度台上字2721號判決明揭此旨。
⒉經查，系爭房屋之租約屬不定期租賃，為原告與被告邢金寶
所不爭執，惟原告主張其欲收回系爭房屋經營烘焙坊之用，已通知被告邢金寶終止租約云云，固據提出律師函（詳本院卷第19、20頁）及營運計算書為憑。然查，原告所預測之烘焙坊損益情形，自2016年度至2019年度，僅有19萬2000元至20萬元（營運計畫書第11頁），而其此部分主張，並未見原告提出更精確之計算基礎，顯見該盈餘結果僅屬臆測；相較系爭房屋出租予被告邢金寶，則年收入已有15萬6000元，再加上原告現有私校研發人員之收入（營運計畫書第4 頁），原告之收入金額顯然大於收回系爭房屋自用經營之收入，顯見原告主張欲收回系爭房屋經營烘焙坊，顯不合常理，難認屬實。再參諸原告迄今未為烘焙坊營業之相關申請，益徵其前揭主張，尚非其真意。是原告主張欲收回系爭房屋供自己營業使用，難認有正當理由，其據以主張系爭租約業經合法終止，請求被告邢金寶返還系爭房屋及不當得利損害賠償金，均難照准。
㈡原告主張被告邢金寶違約、違法將系爭房屋轉租、出借予被
告中華經貿會，其亦得依法終止系爭租約，是否有據？⒈再按，承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人、承
租人以房屋供違反法令之使用、承租人違反租賃契約時，出租人得收回房屋，土地法第100條第2、4、5款定有明文。復按，於發展觀光條例中華民國104年1月22日修正施行前，非以營利為目的且供特定對象住宿之場所而有營利之事實者，應自本條例修正施行之日起10年內，向地方主管機關申請旅館業登記、領取登記證及專用標識，始得繼續營業，該條例第70-2條亦有明文。另依原告與被告邢金寶簽訂之系爭租約第8 條約定：乙方（即被告邢金寶）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋等語（詳本院卷第11頁）；再參諸被告中華經貿會與被告邢金寶所成立之邢金寶商號所簽訂之合作契約書第3 條約定：乙方（即被告所成立之邢金寶商號）應設置接待場所負責甲方參加經貿會議展覽會員入住接待、鑰匙交付、行李寄放、房務清潔、備品補充、設備維護、物業管理等事務（詳本院卷第110 頁）等語，並與該會三七分拆住宿費用收入等情以觀，足見被告邢金寶確實提供系爭房屋供作為被告中華經貿會之不特定會員之接待、報到或放置行李占有使用，中華經貿會所有之鑰匙、備品補充品依約均為被告邢金寶所持有、保管，直接占有於系爭房屋；該會固非直接占有人，但顯為間接占有人自明，是依系爭租約之前揭約定，該等情形應經原告同意，然原告並未同意且未見被告邢金寶提出原告之同意事實為證，原告主張邢金寶違反系爭租賃契約之約定一節，堪信真實。再者，中華經貿會雖於99年6月27日合法立案（詳本院卷第136頁），然其對於會員徵收住宿費用，顯有營利之事實，在未向地方主管機關申請經營旅館業務，經許可之前，不得繼續營業，是被告邢金寶使用系爭房屋之情形，顯有違發展觀光條例之前揭規定自明，依土地法第100條第4款之規定，原告亦得收回系爭房屋。
⒉準此，原告主張其得收回系爭房屋，依系爭租約第8 條及土
地法第100 條第4、5款終止系爭租約，固屬有據。然原告主張系爭租約已於105年3月31日終止一節，雖據其提出前揭律師函為憑，惟綜觀前揭律師函之內容，原告均未以上開違約之事實或違反土地法之相關規定等意旨，終止系爭租約，則其據以主張系爭租約業經前揭律師函合法終止云云，與法未合，難以採信。惟原告於105 年11月10日當庭提出「民事準備二暨追加被告狀」敘明前揭意旨，並為被告邢金寶訴訟代理人當庭簽收（詳本院卷第78頁），應認自斯時即105 年11月10日起，系爭租約即經原告合法終止。因此，原告依民法第767條第1項前段物上請求權、第455 條前段租賃物返還請求權等規定，分別請求被告中華經貿會、邢金寶應將系爭房屋遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。
㈢原告得否請求被告邢金寶給付自105 年4月1日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利損害金？⒈另按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179 條亦定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。
⒉經查，系爭租約於105 年11月10日終止，原告依前揭說明固
得向被告邢金寶請求自斯日起之相當租金不當得利損害金。然原告自陳其迄至106年3月止，均有收到被告邢金寶以掛號寄送之1萬3000元郵局匯票等語（詳本院卷第164頁），並有被告邢金寶提出之郵局匯票與中華郵政掛號郵件收件回執為憑（詳本院卷第116至118頁）。準此，原告所收受之前揭匯票，已處於原告得以隨時支配之範圍，其是否向郵局兌現該匯票或向本院提存，均無礙於被告邢金寶以前揭匯票清償其所應支付之不當得利賠償金事實。原告仍執此請求被告邢金寶應負自105 年4月1日起之不當得利賠償金責任，顯失依據，難以全部照准。惟被告邢金寶所寄送之匯票，迄至言詞辯論期日止，僅生清償至106年3月31日止之效力，則原告請求被告邢金寶自106 年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金1萬3000元之不當得利損害金，即屬有據。
五、綜上所陳，系爭租約因被告邢金寶違反該約第8 條、土地法第100條第4、5款之規定，業經原告於105年11月10日合法終止，是原告請求被告二人遷讓返還系爭房屋，應屬有據；惟原告迄至本件言詞辯論終結前，持續受領被告邢金寶所寄送之1 萬3000元匯票，自生清償邢金寶不當得利損害賠償金之債務之效力。從而，原告依民法第455 條前段租賃物返還請求權、第767條第1項前段物上請求權，分別請求被告邢金寶、中華經貿會應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；並依民法第179條之規定，請求被告邢金寶，應自106年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬3000元，為有理由。
至於原告逾此准許部分之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明供擔保准於假執行及免為假執行，核原告勝訴部分，並無未合，爰分別酌定相當之金額，准許之。至原告敗訴部分之訴，既經駁回，其假執行之聲請即無必要，亦應一併駁回之。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
民事第三庭 法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
書記官 范國豪