臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2749號原 告 余浩祺訴訟代理人 林美琍被 告 沈介圭
沈柯昭治沈介岩沈黃碧姬沈美道沈鄭火貴沈介俞沈黃淑美共 同訴訟代理人 宋忠興律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國105年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾陸萬零捌佰元，及自民國一○五年七月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬零貳佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾陸萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國102年間委請原告就渠等所有坐落於新北市○○
區○○段○○○○○號地號公園用土地（下稱系爭土地）對外尋找買主，雙方約定簽約時被告應給付原告土地總價金1%之服務報酬。嗣原告居間媒介買家即訴外人謝馥禧與被告之代理人沈信宏、沈成晉洽談土地購買事宜，被告已於103年11月26日先收取買家支付之定金新臺幣（下同）800萬元，嗣復於104年3月19日簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭土地買賣總價金為1億1088萬元。被告與買家既已完成簽約程序，則原告就本件居間媒介所交辦之事項已成就，被告依法即應給付居間報酬予原告。為此，爰依民法第568條之規定，請求被告給付原告居間報酬等語。並聲明：⑴被告應給付原告110萬8800元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
原告自一開始積極尋找買主，為了系爭土地分割事宜無數次親自前往新北市政府詢問，並代理處理系爭土地鑑界及分割事宜，且過程中與被告之代理人沈信宏及沈成晉密切聯繫、討論系爭土地買賣事宜，盡心盡力促成買賣雙方簽立系爭買賣契約，並無被告所述未盡據實報告義務及調查義務之情。又系爭買賣契約因原告之居間行為而成立，原告於契約成立時依法即取得居間報酬請求權，且兩造明白約定簽約時地主給付仲介總價金1%，全部過戶完成再付剩餘1%，原告係基於兩造情誼始未於契約成立當下請求報酬給付，況被告之代理人沈信宏於104年6月3日即先支付佣金之一部14萬8000元。
又系爭買賣契約係因土地分割問題而於104年9月18日協議解除契約，為買賣雙方之問題，並不影響系爭買賣契約係因原告之媒介而成立之事實，且依系爭買賣契約書第8條第2款之特別約定「政府辦理分割之延遲非屬買方之違約責任」，可見被告對於系爭買賣契約因土地分割及時效問題而解除應負責任，原告更無任何可歸責事由存在。
二、被告則以：㈠兩造間並未簽署書面合約，且口頭約定報酬支付之時點亦與
民法居間契約仍有差異，應無直接適用民法第568條第1項之餘地。縱兩造間有居間契約關係，惟本件買家之資力、背景、風評、履約能力及意願如何，原告根本未盡調查義務，自被告收取定金後，買家即無再支付後續第2、3、4期款項，其履約支付能力顯有問題，原告顯未恪盡善良管理人注意義務之情。且原告嗣後竟再與買家設局誘騙被告簽署調整土地買賣價金，縱使原告事後假稱不知情，惟原告事前未盡調查能事，未能審閱買家之定金收據以保護當事人之利益，置被告處於極高交易風險中，雙方間之信任感要已喪失殆盡。可見，原告並未依民法第567條規定恪盡據實報告義務及調查義務，當無理由得向被告請求居間報酬。
㈡兩造早已口頭言明：「嗣土地交易全部完成，於被告取得買
方支付之全部價金後，被告始負支付服務報酬1%之義務」，爾後此項條件並未變動，亦未簽署任何書面合約變更。故而兩造間之契約附有「嗣被告收訖訴外人給付之土地買賣價金後，始支付服務報酬」之停止條件，系爭土地買賣並未履行完畢，被告僅取得第一期款即定金800萬元，嗣後並依原告建議退回400萬元予買家，被告於本件交易中實際取得之買賣價金為400萬元，故應支付原告服務報酬之條件尚未成就，自當無任何給付義務。
㈢本件服務報酬約定為買賣價金之1%，固屬為真。惟本案原告
不僅事先未詳予調查買家之履約支付能力，亦未盡據實報告義務，且兩造間關於服務報酬之支付條件尚未成就，當無理由給付原告任何服務報酬，已如前述。退萬步言，縱鈞院認被告仍應給付服務報酬，原告請求之服務報酬顯屬過高，請依民法第572條規定予以酌減。又因本件服務報酬之計算標準係依被告取得買賣價金之1%作為支付，而被告實際取得之買賣價金僅為400萬，被告應支付原告之服務報酬為4萬元，而被告業於104年6月3日先行支付14萬8000元予原告，已超過被告之支付標準，並經原告簽收。因此，被告已無必要再支付任何服務報酬予原告。
㈣聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張被告於102年間委託其居間尋找買家承買渠等所有之系爭土地，雙方約定於簽約時被告即應給付按系爭土地之買賣總價金之1%計算之服務報酬。嗣因原告之居間媒介，被告於103年11月26日收得訴外人即買家謝馥禧支付之定金800萬元，復於104年3月19日與訴外人謝馥禧正式簽立系爭買賣契約，買賣總價金為1億1088萬元，原告已完成居間任務，爰依民法第568條規定請求被告給付服務報酬110萬8800元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，民法第565條定有明文。且按當事人對於必要之點，互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條亦有明定。是以居間契約並不以簽立書面契約為成立要件。原告主張被告委託其尋找買家承買渠等所有之系爭土地，雙方約定於簽約時被告應給付按系爭土地買賣總價金之1%計算之報酬等情，業據提出「土地買賣承諾書」乙份為證（見本院卷第63頁）。上開「土地承諾書」係訴外人即被告共同委任之代理人沈信宏代理被告與原告簽署（原告係以徐仲勇之名簽署）之文書等情，亦據證人沈信宏於本院105年8月25日言詞辯論時結證在卷（見本院卷第70頁反），並為被告所不爭執，參之被告亦不爭執確曾委託原告代為尋找買家承買系爭土地等情在卷，自堪信原告上開主張之事實均為真實。至於被告雖抗辯：兩造未簽署書面合約，且口頭約定報酬支付之時點亦與民法居間契約仍有差異，應無直接適用民法第568條第1項之餘地云云，即無可取。
㈡原告主張兩造成立居間契約後，原告已居間媒介買家即訴外
人謝馥禧向被告承買系爭土地，被告並於103年11月26日收得買家支付之定金800萬元，嗣復於104年3月19日與買家正式簽立系爭買賣契約，系爭土地之買賣總價金為1億1088萬元等情，亦據原告提出土地買賣契約書為證（見本院卷第12-1 5頁），並有被告提出之「訂（為定之誤）金收據」可憑（見本院卷第40-41頁），被告就此一事實復無爭執，自亦堪信為真實。
㈢按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。」，民法第568條第1項定有明文，是居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬（最高法院72年度台上第1537號判例要旨參照），且「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」（最高法院49年台上第1646號判例要旨參照）。本件被告既已經由原告之居間媒介而與訴外人謝馥禧正式簽立系爭買賣契約書，並取得買家支付之第一期價金800萬元，則揆諸前開民法第568條第1項之規定，原告之居間任務已完成，原告自得請求給付居間報酬。雖被告嗣與謝馥禧於104年9月18日協議解除系爭買賣契約，被告並因而退還買家400萬元價金，有被告提出之協議書乙份可參（見本院卷第44頁），依據前揭說明，並不影響原告已取得之居間報酬請求權。是基此計算，原告原得請求之居間報酬為110萬8800元。惟被告抗辯已先支付報酬14萬8000元應予扣除等語，並提出收據乙紙為證（見本院卷第49頁），原告就此亦不爭執（見本院卷第73頁反）。準此，自應扣除原告已受領之部分，則本件原告得請求之剩餘未付之居間報酬為96萬0800元（計算式：1,108,800–148,000﹦960,800）。是原告於此範圍內之請求，自屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈣至於被告另執上詞抗辯，惟查：
⑴被告抗辯：兩造間之居間報酬附有「嗣被告收訖訴外人給付
之土地買賣價金後，始支付服務報酬」之停止條件云云，然為原告所否認。證人沈信宏雖於前揭期日作證時亦附和被告之抗辯而表示：如果實際上售價可以拿到壹億多的話，就給對方2%當作傭金，就是要我們把壹億多的錢收齊，順利成交之後，把收到的錢其中的2%拿出來云云（見本院卷第70頁正、反）。然證人沈信宏之上開證詞，與前揭被告已不爭執真正之「土地買賣承諾書」中所載之：「簽約地主給付仲介總價金1%，全部過戶完程（?似為成之誤）再付剩餘1%」等內容顯不相符外，證人沈信宏就被告所提出之收據（見本院卷第49頁）證述：原告表示手頭很緊，有很多車馬費要付，要我們先給一部分，我才以我私人的名義先給原告，我要求如果將來我們家族付佣金時，這筆錢要歸還給我，這算是我私人的借貸，與仲介費沒有關係等語（見本院卷第71頁反），更與被告執上開收據主張渠等已先行支付居間報酬14萬8000元予原告之抗辯有所齟齬。是其證詞不具憑信性，自難採為被告有利認定之依據。而原告復未能提出其他證據證明兩造間關於系爭居間契約確實另有上開停止條件之約定，則其上開所辯，自難以採信。
⑵被告另抗辯：原告並未依民法第567條規定恪盡據實報告義
務及調查義務，當無理由得向被告請求居間報酬云云。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條固定有明文。然查：
1.依據被告所提出之被告與訴外人謝馥禧間之協議書（解除契約協議）所載，雙方解約係因「甲方開發計劃變更，致全部無使用上之必要」（見本院卷第44頁），是尚難認與買家之訂約能力或履約能力有何關係。
2.依據被告所提出之「訂（應為定）金收據第5條約定：「買賣雙方約定應於民國103年12月17日前辦竣土地分割，確認土地面積並釐清分區為公共設施保留地（綠地），若逾時買方得逕自解除本約或續行本約。」，另系爭買賣契約第8條第2項亦約定：「...政府辦理分割之延遲非屬甲方（即買方）之違約責任。」，由此可知，系爭土地能否於某特定時點完成分割為系爭買賣契約之重要事項。而原告確實於系爭買賣契約簽署後，曾以被告之代理人名義，以土地分割、鑑界為由，向主管機關申請土地複丈等情，亦有原告提出之新北市三重地政事務所定期通知書2份在卷可參（見本院卷第65-66頁），參之證人即被告之另一代理人沈成晉亦證述：系爭土地要納入都市審議，並須辦理分割，雙方均清楚此事。原告亦曾告知買家希望能在104年5、6月間完成分割，但不清楚政府何時可分割完成。期間買家、原告及證人沈成晉曾就分割之事多次溝通，原告亦曾協助處理分割事宜，並曾與證人一同至新北市政府進行了解等語（見本院卷第71頁反、72頁）在卷。綜此堪認原告主張其於過程中與被告之代理人沈信宏及沈成晉密切聯繫、討論系爭土地買賣事宜，盡心盡力促成買賣雙方簽立系爭買賣契約，並無被告所述未盡據實報告義務及調查義務之情，亦非全屬無稽。而被告復未能提出其他任何證據證明原告居間訂約時，未就其所知據實報告於被告，亦未提出任何證據證明系爭買賣契約之買家謝馥禧確係顯無定約能力或履行能力之人，空言抗辯原告未恪盡據實報告義務及調查義務云云，自無可取。
⑶被告另抗辯：縱認被告仍應給付服務報酬，原告請求之服務
報酬顯屬過高，請依民法第572條規定予以酌減，並按被告實收價金400萬元之1%計算服務報酬云云。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條固亦定有明文。然查，被告並未提出任何證據證明系爭居間契約之上開報酬約定，與原告所任勞務的之價值有為數過鉅而失其公平之情形，空言抗辯，本無可採信。且查，本件原告請求之居間報酬係按系爭土地之交易總額之1%計算，並無逾目前一般不動產居間業者按不動產交易價額之2% -4%計收服務報酬之交易行情，是被告此部分之所辯，亦無可取。
四、按遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項分別定有明文。原告依民法第568條第1項規定起訴請求被告給付居間報酬，被告迄未給付，自應負遲延責任。則原告請求自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起即105年7月12日（見本院卷第33頁），按法定利率即年息百分之5計算遲延利息，自屬有據。
五、從而，本件原告依據民法第568條第1項之規定請求被告給付96萬0800元，及自105年7月12日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請自失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
民事第五庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
書記官 林芯瑜