臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2868號原 告 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 林盛茂訴訟代理人 陳昆明律師被 告 謝佳良訴訟代理人 陳信亮律師
葉育泓律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○○號未辦保存登記之建物，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖編號A所示部分面積九十二平方公尺，核定租金金額如附表二所示。
被告應自民國一○六年二月二十二日起至被告返還占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附圖編號A所示部分面積九十二平方公尺之土地之日止，按每月給付原告新臺幣貳萬零伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，其餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告法定代理人原為黃定方，嗣本院審理期間，先變更為陳永誠，又變更為林盛茂，業據新任法定代理人陳永誠、林盛茂各具狀聲明承受訴訟（見本院卷第10至16頁、第76至95頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）係本院93年度執平字第46671號民事強制執行事件拍賣之土地，原告於民國94年10月20日拍定取得並於同年12月30日收受法院核發之不動產權利移轉證書，取得系爭土地所有權。系爭土地如附圖編號A所示部分（下稱系爭基地）有未辦保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號建物（下稱系爭房屋），系爭房屋事實上處分權人原屬訴外人謝武生所有，謝武生於00年0月0日死亡，由被告繼承取得系爭房屋之事實上處分權。原告前曾向本院對被告提起拆屋還地及不當得利訴訟，經本院102年度重訴字第1122號判決及臺灣高等法院104年度重上字第134號判決（下稱另案判決），均認定被告應給付租金。詎被告提起再審之訴，經臺灣高等法院104年度再易字第97號判決，以原告並未聲明請求為判決核定租金數額，於前案判決逕行請求被告給付租金於法不合為由，廢棄前案判決。為此，原告提起本件訴訟請求核定本件推定租賃關係之租金數額，並判命被告給付租金。系爭房屋坐落系爭基地，位於臺北市○○區○○路○○○巷，鄰近頂好超市，沿該巷步行至萬大路即有公車站牌、銀行等，其工商業繁榮之程度，併與鄰地租金相比較，以按申報地價總額年息10％計算之地租為相當。且，本件原告取得系爭土地所有權與被告之系爭建物依法推定自94年12月30日起即有租賃關係，雖原告在聲請法院核定租金數額之前，已有租金請求權，得請求給付租金之數額尚未確定，故請求法院核定租賃關係期間之租金數額，並請求被告給付業已到期之租金。並聲明：㈠、被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號未辦保存登記之建物，占用原告所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地如附圖編號A所示部分面積92平方公尺，核定租金金額如附表一所示。㈡、被告應給付原告2,620,488元，及自105年1月1日起至被告返還土地之日止，按每月給付原告28,654元。㈢第二項請求部分願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依最高法院84年度台上字第2707號判決意旨，關於請求法院核定租金訴訟之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利。本件原告於前案判決並未訴請法院核定租金，故法院核定租金前，本件原告並無租金請求權。且依民法第425條之1規定，系爭建物對於系爭基地有合法租賃關係，故本件亦無不當得利之情形。系爭房屋面臨防火巷，周遭均為老舊低矮之自用住宅，且非營業使用，被告所受利益甚低，故本件租金數額應按申報地價總額年息5％計算系爭土地之租金等語。另依民法第126條、第128條第1項等規定，租金給付請求權因5年間不行使而消滅，消滅時效，自請求權可行使時起算。本件原告請求法院核定自94年12月30日起之租金且請求被告給付已到期之租金，倘若法院認為原告請求有理由而核定租金數額時，因原告於105年4月28日提起本件訴訟，其請求部分之租金，已罹於5年之時效而消滅，被告對此提出時效抗辯等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、查，謝武生於00年0月00日向訴外人方雪買受系爭土地及房屋，嗣於91年1月18日僅出售並移轉系爭土地所有權與方雪，方雪再於同年11月26日僅出售並移轉系爭土地所有權與訴外人黃正福，復由原告於94年10月20日經法院拍賣而取得系爭土地所有權。系爭房屋坐落於系爭基地即系爭土地上如附圖所示編號A部分面積。謝武生於00年0月0日死亡，由被告繼承取得系爭房屋事實上處分權等情，有卷附本院94年12月26日北院錦93執平字第46671號不動產權利移轉證明書、土地登記謄本、異動索引、遺產分割協議書、臺北市建成地政事務所102年12月19日北市建地資字第10231831300號函檢附土地登記申請書、繼承系統表、戶籍謄本、臺北市稅捐稽徵處萬華分處103年7月7日北市稽萬華甲字第10343922500號函可憑，並有土地複丈成果圖可稽，且經本院調閱另案判決即本院102年度重訴字第1122號及臺灣高等法院104年度重上字第134號等卷宗可參，且為兩造所不爭執，是上情堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋坐落於系爭基地，原告自得依法請求核定租金，並主張核定租金數額為申報地價總額年息10％，並請求如附表一所示之金額等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠、系爭房屋坐落於系爭基地之租金核定數額為何？㈡、本件原告請求被告給付租金有無罹於時效之情形？㈢、本件被告主張抵銷抗辯有無理由？現就本件之爭點析述如后：
㈠、系爭房屋坐落於系爭基地之租金數額核定：⒈按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所
有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號民事裁判意旨參照）。復按，於土地及房屋原同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，期間雖無地上權設定，然除有特別情事外，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係（最高法院102年台上字第2204號判決意旨參照）。查，系爭房屋及系爭土地原為方雪所有，其後各自讓與情形，已如前述，且被告因繼承取得系爭房屋之事實上處分權，揆諸前開規定及說明，本件自有民法第425條之1規定之適用。
⒉次按，民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額
當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。本件被告為為系爭房屋事實上處分權人，且系爭房屋與土地受讓人間，推定有租賃關係存在，則原告主張被告應依租賃之法律關係給付其租金，即屬有據。又被告於另案判決即否認系爭租賃關係存在，且迄於本件訴訟審理時，兩造均未能就租金數額達成協議，足見兩造對於租金數額不能協議，則原告請求法院定其租金數額，核屬有據。本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○路○○○巷○○弄，該巷弄道路為單行道，以汽車行駛係由10弄24號雙向道路連結進入，機車行駛則可由萬大路右轉470巷進入486巷10弄，系爭房屋旁之巷道有小吃攤、補習班、便利商店、自助餐、藥局等，且附近亦有東興市場及頂好超市，並有東園公園，生活機能良好；而系爭房屋為二樓水泥造外貼磁磚，三樓則加建鐵皮屋等情，有本院勘驗筆錄可佐（見本院卷第42頁），並有照片可徵（本院卷第46至55頁、第62至71頁），參以土地法第105條準用第97條第1項規定，地租以不超過土地申報地價百分之10為限。本院認本件以系爭土地申報地價百分之7，作為計算被告每月應付租金計算之基準，應屬允當，爰核定如附表二所示。
⒊另按，民法第425條之1增訂前，土地與房屋同屬一人，而將
土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。民法第425條之1第2項規定，依民法債編施行法固亦無溯及既往之效力，惟該項得請求法院核定租金之規定，於民法債編修正施行後，就施行前已依上開判例意旨成立之租賃關係，亦應作為法理而予以適用。而請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，被上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，被上訴人始得據以請求上訴人如數給付（最高法院84年度台上字第2707號、81年度台上字第2707號判決意旨參照）。故本件原告起訴核定租金之判決兼寓確認之性質，而有溯及效力，自不限於核定之後始得請求租金。被告辯稱原告於法院核定租金前，並無租金請求權云云，顯屬無據。
㈡、本件原告請求被告給付租金有無罹於時效之情形：⒈按時效中斷者，自中斷之事由終止時，重行起算。因起訴而
中斷之時效，自受確定判決，或因其他方法訴訟終結時，重行起算。分別為民法第137條第1項、第2項所明定。所謂「受確定判決」係指獲勝訴之確定判決（確定其請求權存在及範圍）而言，如受敗訴之判決確定，根本否定其請求權之存在，則無復計算時效期間之問題，亦不生時效重新起算之問題（最高法院82年度台上字第2040號、84年度台上字第1609號裁判要旨參照）。本件原告於另案雖曾請求被告給付系爭房屋占用土地之租金，且另案判決亦認有理由而確定，然該確定判決經臺灣高等法院以104年度再易字第97號判決以另案判決並未先核定租金數額即判決被告應給付租金，故適用民法第425條之1規定顯有錯誤為由，予以廢棄，從而，本件原告主張如附表二之租金請求權之時效即應視為不中斷。
⒉再按租金之請求權因5年間不行使而消滅，民法第126條定有
明文。準此，本件原告係於105年4月28日訴請法院核定租金及請求被告給付租金之訴訟，有起訴狀在卷可稽。被告對此主張原告已罹於請求權時效，則原告僅得請求被告給付其起訴日即105年4月28日起回溯5年至100年4月29日止之租金部分，核屬有據。至於原告逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。原告固稱：於取得系爭基地所有權後，即設法查詢系爭建物之所有人，但被告均不合作，致原告經訴訟方知建物所有人為被告，立即起訴請求核定租金及給付租金，原告並未怠於行使權利，故無請求權時效消滅之情云云，即失所據，不予憑採。
⒊準此，系爭土地99至101年度、102至103年度之申報地價每
平方公尺依序為28,318.4元、29,596元，被告占用系爭土地面積為92平方公尺，則被告自100年4月29日至106年2月21日言詞辯論終結日止，應給付原告租金為1,152,558元；並自106年2月22日起至返還系爭基地之日止，按月應給付原告之租金為20,058元（計算式詳附表二所示）。
㈢、本件被告主張抵銷抗辯有無理由：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項亦有明定。查，被告辯稱：另案判決後，被告即依二審確定判決將租金及裁判費支付合計1,634,257元給原告，後來二審判決經再審廢棄，原告即以105年4月14日存證信函表示要將被告支付租金及裁判費退還被告，但因手續未辦理完成，仍未退還被告，故就此部分主張抵銷抗辯等語，並提出原告通知被告之上開存證信函影本為證（本院卷第73至75頁），原告對此抵銷抗辯則表示無意見，故本件原告上開得請求被告給付已發生之租金合計1,152,558元，均因被告行使抵銷而消滅。
五、綜上所述，原告請求本院核定租金部分，業經本院認定系爭房屋確實占用系爭土地部分而有推定租賃關係，並核定如附表二所示之租金數額。原告請求被告給付自94年12月30日起至返還土地之日租金部分，於100年4月28日以前部分因罹於時效而無理由，於100年4月29日至106年2月21日部分則因被告主張抵銷抗辯而不得請求。惟，被告仍應自106年2月22日起至返還占用原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地如附圖編號A所示部分面積92平方公尺之日止，按月給付20,058元，故原告此部分請求為有理由，應予准許。
原告逾此部分之備位請求，為無理由，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
民事第一庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 21 日
書記官 羅敬惟附表一：原告請求核定租金數額之計算表┌──────┬────┬────┬────┬──┬───────┐│被告占用土地│占用時間│當期土地│占用面積│年息│原告請求核定之││期間 │（單位：│申報地價│（平方公│ │租金數額（申報││ │年） │（元/平 │尺） │ │地價×占用面積││ │ │方公尺）│ │ │×年息×占用時││ │ │ │ │ │間，小數點以下││ │ │ │ │ │四捨五入） │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│94年12月30日│4.005 │27,738.4│92 │10％│1,022,050元 ││起至98年12月│ │ │ │ │ ││31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│99年1月1日起│3 │28,318.4│92 │10％│781,588元 ││至101年12月 │ │ │ │ │ ││31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│102年1月1日 │3 │29,596 │92 │10％│816,850元 ││起至104年12 │ │ │ │ │ ││月31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│合計 │ │ │ │ │2,620,488元 │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│105年1月1日 │ │37,374.4│92 │10％│每年343,844元 ││起至返還土地│ │（105年 │ │ │每月28,654元 ││之日止 │ │度申報地│ │ │ ││ │ │價） │ │ │ │└──────┴────┴────┴────┴──┴───────┘附表二：本院核定租金數額之計算表┌──────┬────┬────┬────┬──┬───────┐│被告占用土地│占用時間│當期土地│占用面積│年息│被告應給付原告││期間 │（單位：│申報地價│（平方公│ │之租金數額（申││ │年） │（元/平 │尺） │ │報地價×占用面││ │ │方公尺）│ │ │積×年息×占用││ │ │ │ │ │時間，小數點以││ │ │ │ │ │下四捨五入） │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│94年12月30日│4.005 │27,738.4│92 │7％ │0元（被告時效 ││起至98年12月│ │ │ │ │抗辯） ││31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│99年1月1日起│3 │28,318.4│92 │7％ │因被告時效抗 ││至101年12月 │ │ │ │ │辯，合計租金為││31日止 │ │ │ │ │305,782元。 ││ │ │ │ │ │（計算式：自 ││ │ │ │ │ │100年4月29日至││ │ │ │ │ │100年12月31日 ││ │ │ │ │ │，共計247日。 ││ │ │ │ │ │92×28,318.4×││ │ │ │ │ │7％÷365×247 ││ │ │ │ │ │＝123,412元。 ││ │ │ │ │ │加101年全年度 ││ │ │ │ │ │92×28318.4×7││ │ │ │ │ │％＝182,370元 ││ │ │ │ │ │） │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│102年1月1日 │3 │29,596 │92 │7％ │92×29,596×7 ││起至104年12 │ │ │ │ │％×3＝571,795││月31日止 │ │ │ │ │元 │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│105年1月1日 │1 │37,374.4│92 │7％ │92×37,374.4×││至105年12月 │ │ │ │ │7％＝240,691元││31日止 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│106年1月1日 │0.14 │37,374.4│92 │7％ │92×37,374.4×││至106年2月21│（52/365│ │ │ │7％÷365×52＝││日止（言詞辯│） │ │ │ │34,290元 ││論終結日 │ │ │ │ │ │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│合計 │ │ │ │ │1,152,558元 │├──────┼────┼────┼────┼──┼───────┤│106年2月22日│ │37,374.4│92 │7％ │每年240,691元 ││起至返還土地│ │（105年 │ │ │每月20,058元 ││之日止 │ │度申報地│ │ │ ││ │ │價） │ │ │ │└──────┴────┴────┴────┴──┴───────┘