臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第287號原 告 幸福公園社區管理委員會法定代理人 劉淑惠訴訟代理人 羅興章律師被 告 三發地產股份有限公司法定代理人 鍾俊榮訴訟代理人 陳志偉律師上列當事人間給付代收款事件，本院於民國105年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬零壹佰參拾肆元，及自民國一○四年十二月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬肆仟元為被告擔保後得假執行；但被告如以新臺幣柒拾陸萬零壹佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠依幸福公園社區（下稱系爭社區）之買方與被告（原名金革
科技股份有限公司）簽立之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）第10條第1項第5款約定：「（甲方）需預繳6個月管理費、6個月車位清潔費（管理費之收費標準由乙方訂定之），本費用自乙方第一次通知交屋日起算，開始動用所產生之管理費，並將餘款統籌移交管委會。」，被告應將系爭社區住戶預繳管理費、車位清潔費之餘款移交系爭社區管理委員會即原告。然被告依上開約定向全體買方收取6個月之管理費新臺幣（下同）165萬9306元及車位清潔費36萬9000元，合計202萬8306元，惟原告管委會成立後，被告僅匯款126萬8172元至原告帳戶，尚積欠76萬0134元（下稱系爭款項）未給付。
㈡被告雖以民國102年7月9日三發總（業）字第1020064號函之
附件二「收支記錄表」主張，系爭款項係用以繳交福瑞斯國際公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱福瑞斯公司）102年1月至同年4月份物業管理費，惟被告為臺灣高等法院103年度上易字第739號案件訴外人福瑞斯公司請求原告給付服務費事件之參加人，該判決（下稱系爭判決）已認定參加人與被上訴人未辦理移交手續前所提供之管理服務，參加人自應有給付服務費用之義務，福瑞斯公司於102年4月13日至同年7月15日期間提供管理服務之費用應由被告給付，就本件應有爭點效，則系爭款項更應由被告給付而無權自代收買方管理費扣除。
㈢被告主張於第一次交屋日即可開始動用買方交付之管理費，
用以支付公設管理費用，但事實上公設尚未完工，被告亦未提出給付公設，系爭契約第10條第5款之約定並不符平等互惠原則，對買方顯失公平，依消費者保護法第12條之規定，屬無效之條款。又依內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第16條共有部分之點交（一）「賣方應擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費。」，明定以交屋日作為買方開始負擔共有部分管理費之時點，因本條係規範共有部分之點交，交屋日應指共有部分交付之日，而非被告片面制定之第一次通知交屋日，系爭契約第10條第1項第5款之上開約定，已違反內政部公告前述定型化契約內容，依消費者保護法17條第4項之規定無效。況被告主張依據系爭契約第10條第1項第5款有權動用買方管理費，已排除民法第234條、第240條規定之適用，與立法意旨顯然矛盾，依消費者保護法第12條第2項第2款，推定顯失公平而無效。且就被告動用系爭款項部分，應指被告已依系爭契約完成合於約定使用收益之公共設施，並通知買方受領後，才有權動用，方符平等互惠原則。然被告於102年1月至同年4月期間並未交付合於約定使用收益之公共設施予買方，且未通知買方受領，依照民法第373條規定之反面解釋，交付前之利益及危險，包括管理公共設施之義務及相關費用，應由被告負擔，並無權將系爭款項自買方代收款中扣除。為此，爰依系爭契約第10條第1項第5款之約定提起本訴等語，並聲明：⑴被告應給付原告76萬0134元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴依系爭契約第22條第21項、第20條第1項之約定，雙方約定
係以原告管理委員會成立後為被告交付公共設施之期限，尚未完成點交前，產權尚屬被告所有。則被告於102年1月至同年4月尚未點交公設予買方，仍以被告為公共設施之所有權人，故應自行負擔管理維護費用，無關公寓大廈管理條例共用部分之修繕、管理、維護費用分擔之規定，被告此部分主張不可採。
⑵至被告主張擔任管理負責人管理社區期間，住戶已陸續交屋
，並使用大廳、電梯等各項公共設施，並享有被告代為聘用福瑞斯公司提供管理服務及清潔等各項服務…，並未舉證，原告否認。況且，依公寓大廈管理條例第57條之規定，被告應交付之公共設施包括公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說及水電、機械設施、消防設施及各類管線等，並非僅有大廳、電梯，福瑞斯公司於102年1月至同年4月係為被告提供管理服務及清潔，（假設）部分住戶使用大廳及電梯，為事實行為，亦非被告依約交付公設移轉所有權之證明，被告此部分答辯不可採，且非本件之爭點。
⑶另系爭契約第22條第20項約定，甲方授權乙方…代為聘用管
理顧問公司…等文字亦為被告片面制定，應解釋為僅在買方或管委會受領共用部分遲延時，方有權主張由買方負擔聘用管理公司之費用（亦屬共用部分管理維護費用）。否則依被告主張，不論是否移交共用部分予原告，概令買受人開始負擔共用部分之管理維護費用，致使買受人尚未受領共用部分，卻需負擔共用部分之危險（包括負擔管理維護之費用），不啻減輕被告之法定義務，相對加重買受人之責任，對於買受人有失公平。
二、被告則以：㈠系爭判決固認定福瑞斯公司於102年4月13日至102年7月15日
期間提供管理服務之費用應由被告給付。然而並未認定本件102年1月至同年4月份物業管理費即系爭款項應由被告給付，而無權自代收買方預付之管理費中扣除。且系爭判決亦認定，被告應給付福瑞斯公司管理服務費用，係依據被告與福瑞斯公司間所簽立委任契約之約定。至於被告在代管期間支付予福瑞斯公司之管理服務費用，能否自被告向買方預收之管理費中扣除，此應依系爭契約之約定而論，與被告應否依約支付管理服務費用予福瑞斯公司係屬二事。
㈡依最高法院96年度台上字第2640號判決即明，起造人依公寓
大廈管理條例第28條第3項規定，於管理委員會成立前，擔任公寓大廈之管理負責人期間，大樓共用部分之修繕及管理維護等所生之費用，自應由公共基金或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，並無由起造人負擔之規定。是原告主張被告於系爭社區管理委員會成立前，由被告代管期間所支出之物管服務費用應由被告負擔云云，顯無理由。
㈢被告於系爭社區管理委員會成立前，乃為系爭社區共同使用
部分之管理人，且有權代為聘用管理顧問公司並動用買方預繳之管理費以支付相關費用，系爭契約第22條第20項及第10條第1項第5款定有明文。又依公寓大廈管理條例第28條第3項、第36條、第40條之規定，被告於系爭社區管理委員會成立前，為該公寓大廈之管理負責人，應負責共有及共用部分之清潔、維護…等事項，且就公共基金及其他經費等有收支、保管及運用之權限。再依系爭契約第10條第1項第5款之約定，被告自得預收管理費，並動支上開費用以支付管理期間之相關開支。上開約定與前揭公寓大廈管理條例之規定相符，並未有違反誠信原則對消費者顯失公平之情。且被告擔任管理負責人管理社區期間，住戶已陸續交屋，並使用大廳、電梯…等各項公共設施，享有被告代為聘用之福瑞斯公司所提供之管理維護及清潔等各項服務，其因而衍生之費用，依前揭公寓大廈管理條例及系爭契約之約定，自應由區分所有權人分擔。故而，縱令係由被告與福瑞斯公司簽約，惟被告動支預收之管理費以支應相關管理開支亦係合法有據。被告於系爭社區管理委員會成立前之代管期間，確曾委請福瑞斯公司管理維護系爭社區之共用及約定共用部分，並訂立有受任管理維護業務契約（下稱系爭管理契約），被告復已支付系爭款項（計算式：26萬2434元+24萬8850元+24萬8850元＝76萬0134元）予福瑞斯公司。而依系爭管理契約之約定，福瑞斯公司確係為系爭社區提供管理維護等相關服務（包含住戶郵件、物品代收及交付、訪客接待…等服務）。故被告從預收之管理費中支付福瑞斯公司系爭款項，確係為系爭社區管理所需而支出。
㈣內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹
、應記載事項第16條所稱之交屋日，依同事項第15條既係就應記載事項中與交屋有關事項所為之約定，則所謂交屋日之意涵，當依此條文所交付之標的作為認定標準。而依公寓大廈管理條例第57條之規定，公寓大廈之共有部分係點交予管理委員會，而非點交予買方。故而，上開應記載事項第16條點交之標的既係交付予買方，則點交之標的自係指買方所買受之專有部分，所謂之交屋日自係指專有部分之點交日而言。準此，原告就交屋日之認定既有違誤，則原告據此而主張系爭契約第10條第5款之約定違反內政部公告之定型化契約內容，依消費者保護法第17條第4項之規定應屬無效之論述，自無理由。又原告據此而主張系爭契約第10條第5款之規定，已排除民法第234條、第240條規定不予適用，與立法意旨顯然矛盾，依消費者保護法第12條第2款之規定推定顯失平公平而無效乙節，亦乏所據。
㈤退萬步言，縱令系爭契約之前揭條款以第一次通知交屋日開
始動用買方預交之管理費之約定為無效（按此僅為假設），然依消費者保護法施行細則第15條之規定，亦應援引定型化契約應記載及不得記載事項第16條第1項後段之規定，自交屋日起即可動用預交之管理費。然因系爭社區之買方既係陸續進行交屋，故以第一戶交屋日作為動用預交管理費之基準日，則以第一戶交屋日起即得開始動用買方預交之管理費，應構成系爭契約之內容。被告給付福瑞斯公司102年1月至4月份之物業管理費共76萬0314元，上開服務費之服務起迄時間為102年1月16日至同年4月30日。若各區分所有權人交屋日在102年1月16日前者，玆以102年1月16日即福瑞斯公司開始提供服務之日為起算日，計算至102年4月30日止，此期間各該已交屋之區分所有權人應負擔之管理費計80萬8303元，被告動用各區分所有權人所繳納之管理費其中之76萬0314元以支付福瑞斯公司102年1月至4月份之管理費自係合法有據。
㈥聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第48頁反、55頁）：㈠被告為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上所興建案名
為「幸福公園」社區之起造人及賣方，已向該社區承購戶收取6個管理費共165萬9306元，及車位清潔費36萬9000元，合計共202萬8306元。
㈡上開預收款，被告嗣於102年7月5日匯款126萬9172元予原告
，並有原告提出之被告102年7月9日三發總（業）字第1020064號函、預繳管理費收款總表、收支記錄表、匯款申請書在卷可查（見本院卷第9-12頁）。
㈢被告曾委請訴外人福瑞斯公司管理系爭社區，被告並以上開
代收款中之76萬0134元支付102（兩造均誤載為92年）年1月至4月之物業管理費76萬0134元予訴外人福瑞斯公司，有被告提出之「幸福公園NO.1物業委任管理維護契約書」、請款單、統一發票、領款簽收單等在卷可稽（見本院卷第69-86頁）。
四、原告主張被告於系爭社區管理委員會正式成立前，依據被告與系爭社區之承購戶間所簽訂之系爭契約第10條第1項第5款約定代收之管理費、車位清潔費應移交予原告，但被告共代收得202萬8306元，卻僅移交126萬9172元，餘款76萬0134元迄未交付，而上開約款係屬第三人利益契約，爰依上開約定請求被告給付等語，被告對於上開約款性質上係屬第三人利益契約一事固不爭執，惟否認原告之請求，並以上詞置辯。
經查：
㈠被告與系爭社區之承購戶間所簽訂之系爭契約第10條第1項
第5款約定：「（甲方）需預繳6個月管理費、6個月車位清潔費（管理費之收據檢準由乙方訂定之），本費用自乙方第一次通知交屋日起算，開始動用所產生之管理費，並將餘款統籌移交管委會。」，有原告提出之房屋預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷第17頁），並為被告所不爭執。而按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項定有明文。次按「甲與乙約明將款項匯交乙，乙收到後應向丙為給付者，丙對收受該款之乙，有直接請求給付之權」，最高法院29年上字第1409號判例要旨可資參照。由被告與系爭社區承購戶間之上開契約約款可知，被告依上開約款所收取之管理費及車位清潔費，並非由被告終局保有，而僅係被告受承購戶委任代為收取，於系爭社區管理委員會成立後，即應將所代收之金錢移交管理委員會，則系爭契約前開約款末段既已明定被告應向第三人即原告為給付，性質核屬民法第269條第1項所定第三人利益契約，已無疑義。
㈡依系爭契約第16條約定：乙方（即被告）依約完成本戶一切
主建物、附屬建物之設備（僅本戶專有部分）及領得使用執照後，應通知甲方（即承購戶）於7日內進行驗屋手續，甲方如於乙方通知驗屋起7日內不予驗屋，視為驗屋完成；第22條第21項約定：本大樓管理委員會成立後由乙方通知大樓管理委員會點交公共設施設備數量、機具設備之操作教導及乙方向甲方代收之管理費之收支明細，如管委會逾期或不為檢視，視為檢視完成。自檢視完成之日起由管委會自行負責公共設施之管理、維護及保養。乙方並自該日起負責公共設施保固1年（以上見本院卷第19、22頁）。綜此可知，被告與系爭社區承購戶間約定之交屋程序為：被告於領得使用執照後，先與各個買受人就專有部分進行點交，待社區管理委員會正式成立後，再由被告與管理委員會辦理公共設施之點交，並起算1年的保固期。被告為系爭社區之起造人，其係於102年1月間通知承購戶交屋，並自同年月5日起至102年6月15日間陸續點交專有部分予承購戶，有被告提出之交屋相關證明文件在卷可稽（見本院卷第119-206頁），並為原告所不爭執（見本院卷第215頁反）。而原告係於102年4月間成立，並已依規定向主管機關報備，而於同年5月3日獲主管機關發給報備證明，以及被告係於102年4月30日以後始將該社區之公共設施移交予原告等情，有原告提出之公寓大廈管理組織報備證明（見本院卷第7頁）可稽，並為被告所不爭執（見本院卷第55、116頁反）。惟被告抗辯稱：依系爭契約第10條第1項第5款中段及第22條第20項約定，被告得動用承購戶所預繳之管理費，支付系爭社區在102年1月16日至102年4月30日期間之共用部分之管理費用云云，然原告則主張：系爭契約第10條第1項第5款中段約定對承購戶顯失公平，應為無效，在公共設施移交予原告前，應由被告自負管理維護之責，被告不得動用代收之管理費等語。查：
⑴系爭契約第10條第1項第5款中段約定：「...本費用自乙方
第一次通知交屋日起算，開始動用所產生之管理費...。」；另第22條第20項約定：「甲方同意授權乙方於本大樓管理委員會成立之前為本大樓共同使用部分之管理人，並先行代為聘用管理顧問公司，管理本社區環境清潔與維護工作等諸事宜。俟管理委員會成立後由管理委員會接管，並由管理委員決定是否與該管理顧問公司續約或另聘用其他管理顧問公司。惟甲方不得假藉任何理由停止聘用管理顧問公司以免影響其他住戶權益。」（見本院卷第22頁）。是綜合上開約款文義，被告於第一次通知承購戶交屋之日起，不論被告是否已依系爭契約第16條約定點交專有部分予承購戶，亦不論被告是否已依系爭契約第22條第21項約定移交公共設施予原告，被告即得動支其依系爭契約第10條第1項第5款前段所代收之金錢支付管理維護費用，亦即承購戶自被告第一次通知交屋日起即必須開始負擔共用部分之一切管理維護費用。
⑵按民法第247條之1規定「依照當事人一方預定用於同類契約
之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。..」。查系爭契約係被告一方預定用於預售系爭社區區分所有建物之條款而訂定之契約，為兩造不爭執之事實。而依民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限。」，及民法第234條第1項規定「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」、第240條規定「債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費用。」。是買賣標的物之危險（因管理維護買賣標的物所生費用屬之），在出賣人依債務本旨交付買賣標的物予買受人以前，原則上係由出賣人負擔，買受人受領交付以後，始由買受人負擔。出賣人係於買受人受領遲延時，始得請求買受人賠償因保管買賣標的物之必要費用。而依前揭系爭契約第10條第1項第5款中段約定，被告第一次通知承購戶辦理買賣標的不動產之專有部分交屋之日後，不論被告是否業依債之本旨交付買賣標的物之專有部分予承購戶，亦不論被告是否已依系爭契約第22條第21項約定移交公共設施予管理委員會，承購戶均必須開始負擔共用部分之一切管理維護費用，致使承購戶尚未受領共用部分，卻需負擔共用部分之所有危險（包括負擔管理維護之費用），不啻減輕被告依據上開規定所應負之法定義務，並相對加重買受人之責任，對於買受人有失公平，此於共用部分移交作業非因可歸責於原告之事由而未完成之情形下，尤其顯著。爰依前揭民法第247條之1規定，解釋系爭契約第10條第1項第5款中段自被告第一次通知交屋日起算，即可開始動用所產生之管理費，即由承購戶負擔共用部分管理維護費用之約定，僅在原告遲延受領共用部分之前提下，始為有效，否則應屬無效。
⑶至於被告另抗辯：縱令系爭契約之前揭條款以第一次通知交
屋日開始動用買方預交之管理費之約定為無效，然依消費者保護法施行細則第15條之規定，亦應援引定型化契約應記載及不得記載事項第16條第1項後段之規定，自交屋日起即可動用預繳之管理費。因系爭社區之買方係陸續進行交屋，故以第一戶交屋日作為動用預交管理費之基準日，則以第一戶交屋日起即得開始動用買方預交之管理費，應構成系爭契約之內容云云。惟承前述，被告點交專有部分予承購戶之時間係自102年1月5日起至102年6月15日止，期間長達5月餘，且第一戶交屋日與公共設施之實際移交日亦間隔數月之久，若依被告上開所辯，不論其他承購戶已否完成專有部分之交屋手續，亦不論公共設施已否點交予管理委員會，而統一以第一戶之交屋日即自102年1月5日起責令全部承購戶負擔共用部分之管理維護費，亦非公平，故被告此部分之抗辯亦無可採。
⑷依前揭不爭執事項㈢所示，被告未移交予原告之76萬0134元
，雖係用以支付其委請訴外人福瑞斯公司管理系爭社區共用部分而支付之102年1月16日起至4月30日期間之管理費，然承前述，被告在102年4月30日前實際上並未將系爭社區之公共設施移交予原告，揆諸前開規定及說明，該共用部分之危險負擔尚未移轉，自仍應由被告自負管理維護之責任，而無由被告依系爭契約第10條第1項第5款中段約定動用其依系爭契約同條款前段所代收之管理費，繳付該期間之管理維護費之理。
⑸被告另抗辯：依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自應
由原告負擔上開期間之共用部分之管理費用等語，並援引最高法院96年度台上字第2640號判決要旨為據。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，固為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定，然揆諸前揭說明，區分所有權人應自何時開始負擔各該共用部分、約定共用部分之管理維護責任，應視起造人是否已依民法第373條規定，依債務本旨將共用部分、約定共用部分移交予管理委員會為判斷依據。至於被告所援引之上開判決，該案原告（即管理委員會）係依據規約請求被告繳付管理費，該案被告則係嗣後向起造人購買部分房屋之買受人，於訴訟中以其曾墊支社區之管理維護等費用為由主張抵銷。因該案之兩造當事人並未爭執承購戶與起造人間買賣契約關於公共設施管理維護費用由賣方即起造人負擔至過戶完成當日為止之約定，顯見該案爭執要點與本案不同，自不能全然比附援引。
⑹被告另提出「幸福公園一期收支記錄表」（見本院卷第100
頁）抗辯：兩造曾就被告代管期間之收支進行結算云云。查，上開紀錄表業經兩造簽署，且原告對於該文書為真正並無爭執（見本院卷第95頁反）。然該紀錄表末以手寫註記：「以上第一項預繳管理費金額已查核無誤，經扣除第二項已支出部分，為第三項結餘部分之金額匯入幸福公園社區管理委員會帳戶，惟第二項支出物業管理費，另由管委會與三發地產協商後處理。」，上開紀錄表所指之「第二項」即為本件系爭之上開102年1月至4月間之管理費76萬0134元。由此可知，兩造雖曾就被告代管期間之收支進行結算，但對於上開期間之管理費應由何方負擔尚有爭議，並未達成合意，是上開紀錄表亦無足資為認定兩造已有由原告負擔該筆費用之合意。
㈢綜上，本件被告將系爭社區之公共設施移交予原告前，系爭
社區之共用部分，應由被告自負管理維護之責任，茲被告既係在102年4月30日以後始將系爭社區之公共社區移交予原告，則其於移交前所支出之102年1月16日至102年4月30日期間之管理維護費用，應由被告負擔之。是原告主張依據系爭契約第10條第1項第5款後段約定及第三人利益契約之法律關係，請求被告返還代收之管理費、車位清潔費之餘款76萬0134元，為有理由，應予准許。
五、按給付無確定者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段亦已明定。本件原告依系爭契約第10條第1項第5款末段、第269條第1項請求被告給付，並無確定期限，而被告經原告起訟請求後，迄今仍未給付，即應負遲延責任，原告自得依民法第229條第2項、第233條第1項及第203條規定，請求按法定利率計付遲延利息。故原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即104年12月17日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項第5款約定末段及第三人利益契約之法律關係，請求被告給付76萬0134元及自104年12月17日起按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 11 日
民事第五庭 法 官 李桂英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 11 日
書記官 林芯瑜