臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第291號原 告 財團法人台灣省台南市念字聖堂法定代理人 胡萬新訴訟代理人 高峰複 代理人 李璧合律師原 告 黃明鋒訴訟代理人 李璧合律師被 告 新北市天德教會法定代理人 張鼎閩訴訟代理人 蔣維德上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自建號新北市○○區○○段○○○段○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○號之建物遷出，將該建物返還予原告財團法人台灣省台南市念字聖堂。
被告應將附圖所示編號120-1 ⑴之水池、編號120-1 ⑵之鐵棚、編號120-1 ⑶、128 ⑵之建物含騎樓拆除，並將前開地上物坐落之土地返還予原告及其他土地共有人。
被告應將附圖所示編號120-2 ⑴之建物含騎樓拆除，並將前開地上物坐落之土地返還予原告黃明鋒及其他共有人。
被告應將附圖所示編號127-7 ⑵之建物含騎樓拆除，並將前開地上物坐落之土地返還予原告財團法人台灣省台南市念字聖堂。
被告應自民國一百零五年一月二十六日起至返還前開第一項房屋及前開第二、四項土地之日止，按月給付原告財團法人台灣省台南市念字聖堂新臺幣肆仟肆佰捌拾伍元。
被告應自民國一百零五年一月二十六日起至返還前開第二、三項土地之日止，按月給付原告黃明鋒新臺幣伍佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第五項於原告財團法人台灣省台南市念字聖堂按月以新臺幣壹仟肆佰玖拾伍元供擔保後得假執行，但如被告按月以新臺幣肆仟肆佰捌拾伍元為原告財團法人台灣省台南市念字聖堂預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於原告黃明鋒按月以新臺幣壹佰柒拾陸元供擔保後得假執行，但如被告按月以新臺幣伍佰貳拾玖元為原告黃明鋒預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條分別定有明文。查本件原告起訴時，原訴之聲明如起訴狀訴之聲明欄所示（見本院卷一第8 頁）。嗣於本院審理中變更訴之聲明如下聲明欄所示，經核原告變更聲明內容，均係請求被告應將無權占用之建物土地返還原告及其他全體共有人，僅係依據新北市新店地政事務他項權利位置成果圖（見本院卷一第56頁）而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上之陳述，被告亦表示就更正無意見（見本院卷一第83頁反面）；另原告於民事起訴狀上記載被告為「社團法人新北市天德教會」（見本院卷一第8 頁），嗣於本院審理中陳明被告係屬人民團體而非社團法人，而將被告名稱更正為「新北市天德教會」，並提出新北市政府人民團體查詢資料為佐（見本院卷一第
104 頁），亦為被告所不爭執（見本院卷一第101 頁反面）；以上均非為訴之變更或追加，先予敘明。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告財團法人台灣省台南市念字聖堂（下稱原告念字聖堂）起訴時主張已終止兩造間使用借貸關係，而依民法第767 條第1 項請求被告返還所占用原告所有之建物，嗣被告於本院審理中陳述與原告念字聖堂間並無使用借貸關係存在（見本院卷二第4 頁），原告念字聖堂則當庭追加就其所有建物部分主張被告自始為無權占用，依民法第
767 條第1 項請求返還，核原告念字聖堂為訴之變更所執之基礎原因事實相同，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠建號新北市○○區○○段○○○段0000號即門牌號碼新北市
○○區○○街○○巷○○號之房屋（下稱系爭建物，坐落基地為新北市○○區○○段土庫小段第120-4 、127-1 、127-7 、
128 地號土地）為原告念字聖堂所有，以及坐落新北市○○區○○段土庫小段第120-1 、120-2 、120-4 、127-1 、127-7 、128 地號土地（下以地號簡稱之，另合稱系爭土地），分別為原告念字聖堂及原告黃明鋒所有或分別共有（所有情形詳如附表1 所示）。被告無權占用系爭建物，且其如附圖所示編號120-1 ⑴之水池、編號120-1 ⑵之鐵棚、編號120-1 ⑶、120-2 ⑴、127-7 ⑵、128 ⑵之建物含騎樓擅自占用原告所有系爭土地，已致損害原告與其他共有人對系爭土地之所有權，原告自得依民法第767 條第1 項、第821 條請求被告返還系爭建物，以及拆除上開占用系爭土地之地上物並返還系爭土地予原告。
㈡另就系爭建物之部分，若認原告念字聖堂與被告間有成立使
用借貸之關係，因兩造間使用借貸屬未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限，原告依民法第470 條第2 項規定，自得隨時請求返還借用物。又原告因要擴大道場，就系爭建物有收回自用統一規劃之需求，且被告在系爭建物上違建增建
2 樓，在系爭土地上亦未經原告念字聖堂同意違建地上物，亦間接影響原告念字聖堂對系爭建物之使用。是以，原告念字聖堂依民法第472 條第1 款、第2 款，自得終止與被告間之使用借貸契約，請求返還系爭建物。原告念字聖堂並已於民國104 年10月間委請律師向被告表明終止系爭建物借用關係，並於105 年3 月1 日再以民事準備㈠狀為終止借貸契約之意思表示，契約終止後，被告已無合法占用系爭建物之權源，原告念字聖堂自得依借用物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告返還系爭建物。
㈢被告無權占有系爭建物及系爭土地，致原告受有損害，且受
有相當於租金之不當得利。原告爰依民法第179 條、第184條第1 項前段，請求被告賠償原告自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害，並應以系爭土地申報地價之年息10％計算被告應給付之金額，亦即被告應按月給付原告念字聖堂新臺幣（下同）1 萬4,
202 元之損害金，以及給付原告黃明鋒1,659 元之損害金。為此，本件爰依民法第472 條第1 款、第2 款、第470 條第
2 項、第767 條第1 項、第821 條、第179 條、第184 條第
1 項前段規定，擇一請求為有利之認定等語。㈣並聲明：
⒈如主文第1項至第4項所示。
⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋及如主文第
2、4 項土地之日止，按月給付原告念字聖堂1 萬4,202 元。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如主文第2 、3 項土地之日止，按月給付原告黃明鋒1,659元。
⒋前開第2 、3 項之請求，原告願分別提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭建物及系爭土地早在被告86年成立時即為天德聖教及其
信徒所建及占有土地，被告成立後，天德聖教及其信徒將系爭建物及系爭土地交由被告使用，是原告本件請求拆除被告並無處分權，原告主張應予駁回。
㈡原告念字聖堂所有之127-7 、127-1 、120-1 、128 地號土
地及系爭建物所有權狀之登記日期為76年3 月6 日，然首發權狀日期卻為83年3 月2 日，系爭建物及上開土地原登記在王德溥名下，王德溥於76年2 月23日與原告念字聖堂簽訂有土地、建築改良物買賣所有權契約書，王德溥於80年往生，惟原告念字聖堂卻於83年3 月2 日取得上開土地及系爭建物所有權狀，顯然有違常理。原告念字聖堂目前所有上開土地及系爭建物前手既是王德傅，而王德溥於80年間死亡，依申請土地及建物所有權登記之程序，必須先辦繼承登記，再由王德溥繼承人與原告辦理所有權移轉登記。
㈢原告念字聖堂與王德溥所簽訂之土地、建築改良物買賣所有
權契約書之第2 頁「聲請登記以外之事項」欄之2 「價款交付方法」為「俟辦妥登記後一次付清」，因此原告念字聖堂應給付王德溥之繼承人買賣價金共124 萬5,389 元，然原告念字聖堂之資產負債表及預算表並未發現有上述款項給付之記載，因此有借名登記之事實存在。
㈣按法人登記後，有應登記之事項而不登記，或已登記之事項
有變更而不為變更登記之登記者，不得以其事項對抗第3 人，民法第31條定有明文。又按「本法人財產以目的範圍內之處分或變更，非經全體董事2/3 以上同意，並填造詳明之使用計劃報主管機關核准後，不得為之」，原告念字聖堂捐助章程第15條亦有規定。原告念字聖堂在取得系爭建物及上開土地並未依捐助章程第15條規定，經全體董事2/3 同意之會議記錄，也未有填造詳細之使用計劃報主管機關核准函之文件向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）辦理登記，因此依民法第31條規定，原告念字聖堂不得以其事對抗被告，故其本件訴訟應予駁回。
㈤就原告請求相當於租金之損害，依民法第31條規定，原告念
字聖堂不得以其事對抗被告，則原告念字聖堂請求損害金依法無所附麗，亦應駁回。又被告為善意第三者，因此依法損害無所附麗，故應不予計算等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第234 頁反面至240 頁，本院卷二第4 頁）：
㈠原告念字聖堂及黃明鋒目前為系爭土地之登記所有權人，系爭土地之各所有權人、權利範圍及總面積如附表1 所示。
㈡原告念字聖堂為系爭建物之登記所有權人。
㈢被告占用原告系爭土地之地號及面積範圍如附圖新北市新店
地政事務所他項權利位置成果圖（見本院卷一第56頁）所示。
㈣被告就前項占用地號及面積於104 年12月8 日向新店地政事
務所申請時效取得地上權登記，被告迄今並未獲准登記。㈤系爭土地鄰近深坑老街，距國道五號高速公路石碇交流道5
分鐘，交通及附近地況詳如附件2 （見本院卷一第237 至
240 頁）地圖。
四、得心證之理由：㈠關於原告請求被告返還系爭建物及拆除地上物返還系爭土地部分：
⒈原告念字聖堂及黃明鋒為系爭土地之登記所有權人，系爭土
地之各所有權人、權利範圍及總面積如附表1 ；原告念字聖堂為系爭建物之登記所有權人；以及被告占用系爭建物及占用系爭土地之地號及面積範圍如附圖所示，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈢，見本院卷一第102 頁）。
⒉被告雖抗辯：127-7 、127-1 、120-1 、128 地號及系爭建
物所有權狀之登記日期為76年3 月6 日，惟首發權狀日期卻為83年3 月2 日（見本院卷一第209 至211 頁），系爭建物及上開土地原登記在王德溥名下，於76年2 月23日與原告念字聖堂簽訂有土地、建築改良物買賣所有權契約書（見本院卷一第212 至214 頁），王德溥於80年往生，惟原告念字聖堂卻於83年3 月2 日取得上開土地及系爭建物所有權狀，顯然有違常理。原告念字聖堂所有上開土地及系爭建物前手既是王德傅，而王德溥於80年間死亡，依申請土地及建物所有權登記之程序，必須先辦繼承登記，再由王德溥繼承人，與原告辦理所有權移轉登記等語，並提出新北市新店地政事務土地所有權狀、建物所有權狀以及土地、建築改良物買賣所有權契約書為憑（見本院卷一第209 至214 頁）。惟查，土地所有權狀及建物所有權狀上所載之不動產移轉登記日期與發狀日期本有可能不同，登記日期為不動產於地政事務所辦理移轉登記之日期，權狀日期則為該紙本權狀發給之日期，上開日期有所差異，僅為登記日期與地政事務發給紙本權狀予所有權人執管之日期有所不同，至於原因為何，本有多種可能；上開土地及系爭建物於76年間辦理移轉登記，新所有權人即原告念字聖堂於83年間領取權狀，僅為何時領取權狀之問題而已，本難認有何違反常理之處；此外，亦據原告念字聖堂陳述：延遲至83年3 月2 日始領取所有權狀，乃係因當時教會內部人員有諸多紛擾，嗣於83年間人事穩定後，才向地政機關領取上開土地及系爭建物之所有權狀等語，亦難認有何與常情相違。又上開土地及系爭建物於76年間早已辦理移轉登記完成，則原所有權人王德溥於80年間死亡一事亦與移轉登記效力無何影響，83年間僅為發給權狀之日期，被告抗辯就上開土地、建物應先辦理繼承登記，而認原告所有權之取得有所瑕疵，實有誤會。是以，被告上開抗辯原告念字聖堂所有權之取得有所瑕疵，而認原告念字聖堂本件不得向被告本於所有權為主張，於法無據，並無可採。
⒊被告抗辯：原告念字聖堂與王德溥所簽訂之土地、建築改良
物買賣所有權契約書之第2 頁「聲請登記以外之事項」欄之
2 「價款交付方法」為「俟辦妥登記後一次付清」（見本院卷第212 至214 頁），因此原告念字聖堂應給付王德溥之繼承人買賣價款124 萬5,389 元，而原告念字聖堂之資產負債表及預算表（見本院卷一第215 、216 頁）並未發現有上述款項給付之記載，因此有「借名登記」之事實存在等語。惟查，不動產之買賣契約之債權行為與不動產移轉之物權行為本不相同，本件系爭建物及上開土地已辦理移轉登記完成，依法原告念字聖堂自取得所有權，至於買賣價金究竟有無付清一事，實就原告念字聖堂所有權之取得無任何影響。且被告所提為原告念字聖堂82年1 月1 日至82年12月31日損益表、82年12月31日資產負債表及83年預算表（見本院卷一第21
5 、216 頁），而上開土地及系爭建物買賣係發生於00年間，已難認款項給付事宜會記載於上開文件上，被告以此抗辯原告念字聖堂未給付買賣價金亦難採之。又被告抗辯原告念字聖堂為借名登記之名義人無實質所有權，自應由其負舉證之責，被告以上開證據認買賣價金無支付已難採認外，復且買賣價金支付與否亦無從逕推認是否為借名登記；此外，被告亦未就借名登記一事有何其他舉證，誠屬其主觀之憶測，並無可採。被告以上詞抗辯原告念字聖堂本件不得向其為所有權之主張，於法實據無據。
⒋被告抗辯：按法人登記後，有應登記之事項而不登記，或已
登記之事項有變更而不為變更登記之登記者，不得以其事項對抗第3 人，民法第31條定有明文。又按「本法人財產以目的範圍內之處分或變更，非經全體董事2/3 以上同意，並填造詳明之使用計劃報主管機關核准後，不得為之」，原告念字聖堂捐助章程第15條亦有規定（見本院卷一第217 頁）。
而依臺南地院念字聖堂變更登記事件全卷，原告念字聖堂在取得系爭建物及上開土地並未依章程第15條規定，經全體董事2/3 同意之會議記錄，也未有填造詳細之使用計劃報主管機關核准函之文件向臺南地院辦理登記。因此依上述民法第31條規定，不得以其事對抗被告，故原告之訴應予駁回等語。經查，原告念字聖堂已依法辦理完成不動產所有權登記，為系爭建物及上開土地登記所有權人（見不爭執事項㈠㈡），依法自已取得系爭建物及上開土地之所有權；至於上開章程第15條之財團法人處分財產應得董事會決議並報經主管機關核准之規定，縱認於本件系爭建物及上開土地之購買有所適用，為內部授權之限制問題，有所違反並非使不動產之所有權移轉登記即屬無效，被告以此認原告念字聖堂本件不得本於所有權向被告為主張，尚難採之；且經本院調閱臺南地院83年法登字第57號卷宗，原告念字聖堂於83年間就系爭建物及上開土地為增加財產之報備，經同意備查，有臺南市政府83年6 月7 日83南市民調字第87720 號函及臺南市政府83年6 月16日83南市民調字第90529 號函可佐，再經原告念字聖堂於83年7 月4 日執上開函文及財產清冊、所有權狀、買賣契約、董事會議紀錄、捐助章程向臺南地院聲請准予變更法人財產登記，亦經該院登記處准予變更財產總額登記事項，亦有該院83年7 月7 日南院賢民法登字第037355號公告足佐，是原告念字聖堂就系爭建物及上開土地亦已完成變更登記。據上，被告抗辯：依民法第31條規定及原告念字聖堂捐助章程第15條規定，原告念字聖堂取得系爭建物及上開土地不得對抗伊等語，並無可採。
⒌被告抗辯：被告86年成立後，係天德聖教及其信徒將系爭建
物及系爭土地交由被告使用，被告就系爭土地上之地上物並無處分權等語。惟查，被告於本院審理中自承就本件原告請求返還系爭建物及就系爭土地請求拆除地上物範圍均為被告所使用管理（見本院卷一第102 頁），且依其陳述於被告86年間成立後天德聖教及其信徒已將建物及土地交由被告使用。而就地上物之拆除為一種事實上之處分行為，被告迄今均仍在使用管理，亦未另有他人向被告主張應返還系爭土地上增建之地上物，甚至被告就所占用之系爭土地於104 年12月
8 日向新店地政事務所申請時效取得地上權登記（見不爭執事項㈣），而所謂地上權，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832 條定有明文，更足認被告就系爭土地上所有之地上物係主觀認為其所有，否則若單純基於他人交付借用而使用該地上物之意思，自不會有自居為該地上物之所有權人，而在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用該土地之意思。原告本件請求被告拆除占用系爭土地之地上物，被告既不否認均為其管理使用，其空言辯稱無事實上處分權，亦未舉證以實其說，自難認可採。
⒍按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第3 人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1項前段、中段、第821 條分別定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277 條前段定有明文。本件原告念字聖堂就系爭建物及原告就系爭土地有所有權，已經本院認定如前，被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之；而被告並未能舉證為有權占有，從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求：①被告應自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告念字聖堂，②被告應將附圖所示編號120-1 ⑴、120-1 ⑵、120-1 ⑶、128 ⑵之水池、鐵棚、建物含騎樓拆除，並將前開地上物坐落之土地返還予原告及其他共有人。③被告應將附圖所示編號120-2 ⑴之建物含騎樓拆除，並將前開地上物坐落之土地返還予原告黃明鋒及其他共有人。④被告應將附圖所示編號127-7 ⑵之建物含騎樓拆除，並將前開地上物坐落之土地返還予原告念字聖堂，即均屬有據。
㈡關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第169 號著有判例意旨可循。本件被告無權占有使用系爭土地（含系爭建物所占用基地），而消極減免其應支付使用該土地之代價，即受有利益，並因而致原告受有損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日（即105 年1 月26日，見本院卷一第50頁）起至返還占用系爭土地（含系爭建物所占用基地）之日止，按月給付原告相當於租金之利益，於法洵無不合。至被告抗辯：依民法第31條規定有變更而不為變更登記之登記者，不得以其事項對抗第3 人，原告損害金請求依法無所附麗，以及被告為善意第三者，因此依法損害無所附麗等語，於法均屬無據，自無可採。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。另土地法第97條第1 項所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照。查被告所占用之系爭土地鄰近深坑老街，距國道五號高速公路石碇交流道5 分鐘，交通及附近地況詳如附件2 地圖（見不爭執事項㈤），可知至深坑老街開車約費時8 分鐘，且地屬偏遠、週遭生活機能不佳。本院審酌上情，認以系爭土地申報地價總價額年息3 ％計算為適當。再被告所占用如附表1 之系爭土地申報地價每平方公尺均為4,
080 元（見本院卷一第1 至18、57至67頁），而被告所占用如附表1 所示之土地之面積分別即如附圖所示，則被告所占用原告所有各地號土地之面積即如附表2 之「被告占用地號及占用面積」欄所示，亦即120-1 地號66平方公尺（13+33+20=66）、120-2 地號14平方公尺、120-4 地號7 平方公尺、127-1 地號15平方公尺、127-7 地號146 平方公尺（59+87=146 ）、128 地號352 平方公尺（169+183=352 ），且原告所有系爭土地之權利範圍如附表1 所示，基此計算，被告自105 年1 月26日（即起訴狀繕本送達被告翌日）起至返還所占用土地之日止，應按月給付原告念字聖堂4,485 元，及給付原告黃明鋒529 元（計算式詳如附表2 所示）；至原告逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求如主文第1 項至第4 項所示，以及依民法第179 條規定，請求被告給付如主文第5 項至第6 項所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告就訴之聲明第2 項、第3 項請求給付不當得利部分，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分，僅係就不當得利部分為原告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之2第2項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件訴訟費用。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 25 日
書記官 王曉雁附圖：成果圖附表1：
附表2：