臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2988號原 告 陳在瀛訴訟代理人 陳明宗律師
李介文律師被 告 李怡慧訴訟代理人 張致祥律師複代理人 楊于瑾律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國106年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國一○五年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元預供擔保後得假執行。但被告於以新臺幣參佰萬元預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依兩造所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第13條第6項（見本院卷一第10頁），兩造合意以房地所在地之法院即本院為第一審管轄法院，故本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於民國105年4月5日經訴外人安家不動產顧問有限公司
（下稱安家公司）居間，以新臺幣（下同)1,551萬元將所有之門牌號碼臺北市○○街○○○巷○○弄○○號2樓之房屋及其坐落土地之應有部分（下合稱系爭房地）出售予被告，約定交屋日為105年5月25日，並經安家公司指定地政士即訴外人施國豐為兩造辦理系爭房地所有權移轉登記等相關事宜，兩造並簽有系爭契約。詎被告於105年4月8日以其母親不喜歡系爭房地、系爭房地過小為由，向安家公司經紀人員表示欲解除系爭契約，惟原告並未同意。嗣被告又於105年4月12日寄發存證信函陳稱系爭房地有漏水、重大瑕疵、隱瞞行為及購成解約等語，然原告居住於系爭房地期間，並無嚴重漏水情事，原告之子亦未曾表示系爭房地有漏水嚴重或浴室樓板有坍塌之虞等，故被告上開存證信函內容指述均非實在。後被告又委請安家公司承辦經紀人員聯繫原告，藉詞商請原告檢測系爭房地公共管道間有無漏水，原告並未拒絕配合檢測，惟被告始終未提出如何檢測，且公共管道間屬共有部分，倘有漏水情事，依法亦無從由原告單獨自行修繕，而需經全體共有人同意後始得修繕，況系爭房地於原告交付後若有漏水情事，被告亦得依系爭契約第9條之約定及相關法律之規定向原告主張權利。本件系爭房地確無漏水情事，原告亦未對被告施用詐術使被告買受系爭房地，是被告主張撤銷系爭契約，並無理由。被告未依系爭契約第4條之約定給付價金，亦未辦理交屋，已屬違約且為給付遲延，經原告通知被告依約履行，被告仍置之不理，故原告依系爭契約第12條第1項之約定及民法第254條之規定解除系爭契約，並以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，而系爭契約既經原告合法解除，原告依系爭契約第12條第2項之約定，沒收被告已付價金1,030萬元中之300萬元，應為法之所允。
㈡又被告並未催告原告修繕系爭房地之漏水瑕疵，亦未舉證其
有催告原告修繕瑕疵而原告仍不修繕之事實，反是原告再三向被告表示倘系爭房地有漏水瑕疵，原告願意修繕，故被告不得拒絕給付相當之價金。縱認被告得於原告將系爭房地之漏水瑕疵修復完成前行使同時履行抗辯權，惟該瑕疵修復費用僅需1萬500元至2萬元，而依臺北市建築師公會之鑑定報告則為128,196元，然被告竟主張同時履行抗辯而拒付系爭房地全部買賣價金1,551萬元，顯不相當亦不符誠信原則。
再者，原告並無給付遲延，本件係被告未給付全部買賣價金且拒不配合辦理交屋所致，為可歸責於被告事由所致，被告主張就系爭房地全部買賣價金行使同時履行抗辯權，並主張給付遲延、解除契約，並無理由。被告雖稱原告於106年5月26日收到被告寄發之存證信函催告通知，過7日後仍未修繕漏水瑕疵，然此係因接續為4日端午連假，原告無從委請工人修繕系爭房地，且催告期間亦屬過短，原告亦已函覆被告，是被告上開信函不生通知及催告效力。另原告已依臺北市建築師公會之鑑定報告，將2樓2間浴室全部重新施作，並將1樓2間浴室天花板水管工程更換完成。為此，爰依系爭契約第12條第2項後段之約定及民法第254條之規定，提起本件訴訟。
㈢聲明：1.被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告明知系爭房地存有漏水情事，竟故意於系爭房地現況說
明書上記載「建物現況是否有滲漏水情形」一欄勾選無此情形，又於系爭契約上保證絕無漏水等物之瑕疵情形，致被告陷於錯誤而於105年4月6日與原告簽訂系爭契約，並於同年月8日補齊1,030萬元，一併匯入系爭契約保證專戶。嗣被告從事房屋仲介之友人於105年4月9日告知被告系爭房地似為漏水屋，經被告於同年月11日向系爭房地樓下之屋主確認，得知系爭房地已漏水30餘年，而原告均未修繕，左鄰右舍亦均指證歷歷，被告始知受騙，房屋仲介亦因此迴避介紹系爭房地，曾受原告委任出售房屋之仲介亦知悉此情，足見系爭房地確實長期漏水，原告卻誑稱不知，況交屋當日被告有在場，原告則無任何人出現進行點交，原告係違約在先。為解決漏水一事，被告曾於105年4月12日以存證信函請求原告出面解決，並於同年月29日委託訴外人臺北市土木技師公會為專家鑑定，再於同年5月5日委請律師發函請求原告配合一併入屋鑑定，惟原告推諉卸責，對被告之請求始終相應不理，為維護自身權益，被告已於105年4月24日對原告提起詐欺告訴，現由臺灣臺北地方法院檢察署偵查中，被告並於105年5月13日委請律師發函，聲明被告依民法第92條之規定撤銷受原告詐欺而為購買系爭房地之意思表示，亦在原告修繕系爭房地前主張同時履行抗辯，復於同年月30日再次委請律師發函，除重申前開律師函意旨外，並主張被告依民法第88條撤銷因無過失陷於錯誤而為購買系爭房地之意思表示，亦因原告未於105年5月5日律師函到7日內配合被告對系爭房地進行修繕，被告依系爭契約第12條之約定解除系爭契約並得對原告請求損害賠償。
㈡又違約金契約為從契約，以主契約有效存在為前提，始生債
務不履行之違約責任問題，而被告已分別於105年5月13日、同年月30日撤銷向原告所為之購買系爭房地之意思表示，則系爭契約已因欠缺意思表示合致而溯及無效，且系爭房地之漏水瑕疵，經被告通知原告達7日以上，原告仍未依約完成修繕，則被告依系爭契約第9條第5項、第12條第1項之約定，於同年月30日解除系爭契約，系爭契約亦歸於無效，而系爭契約第12條第1、2項之約定顯係系爭契約用以規範違約金事項之從契約，原告自難依此向被告主張損害賠償。縱認系爭契約仍有效存在，惟系爭房地存有漏水瑕疵，依民法第227條第1項及第360條之規定，原告對被告存有損害賠償及補正瑕疵之責任，被告得以系爭房地存有漏水瑕疵為由，於原告修補瑕疵前，主張同時履行抗辯，免除給付遲延之責任。
再者，本件依臺北市土木技師公會106年2月21日及臺北市建築師公會同年4月19日鑑定報告書之結果，確認系爭房地共用管線有1個漏水點、自用管線至少有3個漏水點，顯見系爭房地至少有4個漏水點漏水，另熱水管路也確定有滲漏點，惟尚未查出該點確切位置，而冷水管路恐亦有漏水點但未查出確切位置，被告已再三催告通知原告修繕系爭房地漏水瑕疵，惟原告皆置之不理，且原告再次於106年5月26日收到被告寄發之存證信函催告通知後，仍未修繕漏水瑕疵，被告以民事答辯(六)狀之送達，重申原告未能修繕漏水瑕疵，而無法依約給付無漏水瑕疵之物而遲延給付，違反約定解除系爭契約之旨，被告既已依法解除系爭契約，則原告無權受領系爭契約保證專戶之款項等語置辯。
㈢聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠兩造對於卷內各項證物的形式真正均不爭執。
㈡兩造對於律師函、存證信函、撤銷的意思表示的到達均表示有收受相關信函。
四、得心證之理由：原告解除契約並主張沒收3,000,000元定金，為被告所否認，並以前詞置辯，所以本件爭點為：原告請求是否有理由，詳見以下說明。
㈠被告以受原告詐欺而撤銷系爭契約的意思表示，為無理由：
⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意
示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地，最高法院98年度臺上字第171號判決要旨同此見解。本件被告主張原告故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，已為原告所否認，被告自應就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⒉查信義房屋仲介人員鍾欣宏曾於104年底至105年初請建眾
防水測漏工程有限公司（下稱建眾公司）檢查系爭房屋所在大樓的滲漏水情形，發現整棟公寓的共用主幹管鬆脫造成1至3樓漏水，大浴室並無漏水，而原告委請建眾公司就臥室壁癌予以修繕等情，有證人周成鴻到庭證述在卷，核與原告所述大致相符，並有估價單附卷可參（見本院卷㈠第105、106、115、117、171至172頁）。而原告也於105年3月3日將天花板上排水管換新等情向徐進文說明，有line對話紀錄附卷可參（見本院卷㈠第116頁）。堪信原告並無刻意隱瞞修繕系爭房屋滲漏水的情形。至於共用主幹管鬆脫導致的滲漏水，屬於大樓共用部分，而非系爭房屋專有部分，其修繕需要全體區分共有人共同協力出資，尚非原告可以單獨處理。被告雖主張1樓住戶稱滲漏水多年，但建眾公司的檢測也只證實公共空間主幹管漏水，並沒有特別提到系爭房屋的漏水情形，故尚乏證據可認1樓房屋滲漏水原因全然係因系爭房屋所致，被告就原告知悉1樓房屋滲漏水的原因全然係因系爭房屋所致一情，並未能有所舉證。至於標的物現況說明書是在104年7月25日勾選（見本院卷㈠第67頁），但周成鴻的檢查既然並未發現系爭房屋有滲漏水，周成鴻也沒有說明壁癌的修繕與系爭房屋滲漏水有關，因此，原告在標的物現況說明書之記載亦非不實。難認原告有何施用詐術的詐欺行為可言。
㈡被告以意思表示錯誤撤銷系爭契約的意思表示，為無理由：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定撤銷之。民法第88、89條分別定有明文。
⒉查，系爭契約第9條第5項約定：「乙方保證本買賣標的物
於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任，此外並無特別就滲漏水有其他約定。堪認兩造就系爭房屋若有滲漏水的情形時，係依上開約定處理。被告雖主張絕不購買漏水屋，但此部分條件及法律效果均未載明於系爭契約內，且系爭房屋的漏水修復費用其中可歸責於系爭房屋的部分經估價為128,196元，有臺北市建築師公會106年4月19日（106）鑑字第0823號鑑定報告書可參（見該鑑定報告書第20、62頁），原告於106年6月間則花費246,500元進行系爭房屋大小浴室全部重新施作的修繕（見本院卷㈡第124至133頁），與系爭契約的買賣價金15,510,000元相較甚低，難認達於交易上的重要程度。而被告也未能就傳達人或傳達機關傳達不實的部分為舉證，準此，被告以意思表示錯誤撤銷系爭契約的意思表示，為無理由。
㈢被告解除系爭契約為無理由：
⒈按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為
者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出、買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第235條、第359條定有明文。次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度臺上字第1825號判決參照）。復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，自不待言。
⒉原告於標的物現況說明書是否有滲漏水情形，勾選否，則
原告係保證系爭房屋並無滲漏水情事。系爭契約第9條第5項約定：乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任，已如前述。此約定係指系爭房屋如有瑕疵，原告仍須依據民法買賣瑕疵擔保規定將之修繕完畢或減少買賣價金，並不限於系爭房屋已經交付或尚未交付，是關於系爭房屋之瑕疵，原告自應依此負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。準此，系爭契約是約定系爭房屋如於交屋前有物之瑕疵，應由原告負責修繕或減少買賣價金，顯非約定應交付無滲漏水狀況之房屋。被告主張原告應交付無滲漏水狀況之系爭房屋始符債務本旨給付、原告給付遲延等語，顯有誤解。
⒊在被告以105年4月12日宜蘭東港路郵局存證號碼第20號存
證信函通知原告解除契約，內容略以被告購屋之初即表明不買漏水屋且註記於系爭契約上，但被告於簽約後的105年4月9、10日始知系爭房屋有漏水至1樓的情形，浴室樓板有坍塌之虞，原告對於有漏水的重大瑕疵並未告知而隱瞞等語後（見本院卷㈠第12至17頁），再參酌被告委託精典法律事務所寄發的105年5月5日（105）精典律字第0000000-00號函（見本院卷㈠第22至25頁）、被告委託廣騰法律事務所寄發105年5月13日廣騰字第0000000-0號函（見本院卷㈠第26至27頁）、被告委託廣騰法律事務所寄發105年5月30日廣騰字第0000000-0號函（見本院卷㈠第28至29頁），均可知原告已有解除契約、預示拒絕受領的意思表示，原告即委託陳明宗律師以105年4月29日台北長春路郵局存證號碼1015號存證信函通知被告，內容略以原告居住期間並無漏水、原告對漏水並不知情、原告之子未曾表示有漏水嚴重或浴室樓板坍塌之虞。若現有漏水，原告之責任為交屋前修繕完成並交付被告，原告對於出賣後的漏水亦負瑕疵擔保責任。原告願再於交屋日前檢視，若有漏水會修復後交屋，若被告不依約履行，則原告會依法主張權利（見本院卷㈠第18至21頁）。原告又委託陳明宗律師寄發105年5月9日臺北長春路郵局存證號碼1092號存證信函，內容略以原告已依約備齊過戶文件辦理土地增值稅完稅事宜，上開律師函均非實在，若系爭房屋專有部分有漏水，原告需於交屋前修繕完成交付被告，若共有部分漏水無從由原告單獨修繕，而需全體共有人共同為之。若交付後有漏水，被告可向原告依法主張權利，故無必要配合被告檢測是否漏水（見本院卷㈡第137至141頁）、原告委託陳明宗律師寄發105年5月30日臺北長春路郵局存證號碼第1203號存證信函給被告，內容略以請被告於文到8日內依約履行給付全數價金並辦理交屋，若屆期未依約履行只得依法解除系爭契約並依系爭契約第12條第2項沒收已付的全部款項（見本院卷㈠第30至33頁），均可認係原告以準備給付之事情，通知被告，以代提出之意旨。原告既然並無拒絕擔保責任，被告即無從行使系爭契約的解約權。且由前述修繕系爭房屋漏水的花費估算，與系爭契約的買賣價金的比較，可以認為瑕疵對被告所生之損害，與解除契約對原告所生之損害，有失平衡，故被告仍應無從行使系爭契約的解約權。
㈣原告解除系爭契約及請求被告給付款項為有理由：
⒈查，系爭契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方
如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」同條第2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見本院卷㈠第8至9頁）。次查系爭契約之買賣總價金為15,510,000元，簽約款為1,550,000元，其中1,500,000元應於105年4月7日匯入，備證用印款1,550,000元給付期限為105年4月13日，尾款10,860,000元給付期限為交屋日105年5月25日。
（見本院卷㈠第7頁）。被告於105年4月6日給付簽約款50,000元，105年4月8日給付剩餘簽約款1,500,000元、用印款1,550,000元、完稅款1,550,000元、部份尾款5,650,000元（見本院卷㈠第69至70頁），尚欠5,210,000元未付清，且應於105年5月25日前給付。
⒉被告對於上開積欠款項已明確表示不願依約給付，原告則
以105年5月30日臺北長春路郵局存證號碼第1203號存證信函請被告於文到8日內依約履行給付全數價金並辦理交屋，若屆期未依約履行只得依法解除系爭契約並依系爭契約第12條第2項沒收已付的全部款項，均如前述。原告並以起訴狀繕本的送達被告作為解除系爭契約的意思表示（見本院卷㈠第5頁）。被告對於收受上開存證信函等通知並無爭執，起訴狀繕本是105年7月19日送達被告，是系爭契約於該日已經由原告合法解除。
⒊又查，系爭契約第9條第7項約定：「甲乙雙方應依約履行
本契約之內容，若雙方就契約之履行，或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。甲乙雙方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦理履保作業之機構依據當時之事實情況及既有之相關文件進行認證，並依認證結果執行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，若依據既有事實、證據（或鑑定）、相關法令、交易習慣仍認定款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業。」。兩造並簽訂價金履約保證申請書（見本院卷㈡第122至123頁），因此，被告給付至履保專戶內的款項，應依上開約定處理。因此，系爭契約第12條第2項關於「乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」的約定，應係指原告於解除契約後得請求法院判命被告將其已匯入履保專戶內的全部款項給付與原告，而履保機構則依法院確定判決內容作為撥款依據，從而，原告於本件僅一部請求被告應給付3,000,000元及法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
五、原告本於系爭契約及民法第254條之法律關係，請求被告給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事第八庭 法 官 郭銘禮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
書記官 吳華瑋