臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第2236號原 告 湛維漢訴訟代理人 丁俊文律師被 告 劉葉美麗訴訟代理人 余敏長律師上列當事人間調整租金事件，本院於一百零六年三月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告對於原告所有座落台北市○○區○○段○○段○○○地號權利範圍萬分之二七九土地，於民國五十七年二月十四日登記設定面積三三點六二平方公尺之地上權，每月每坪之地上權地租應自民國一百零五年三月二十六日起調整為每月每坪新台幣貳仟壹佰陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬貳仟零捌拾柒由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國104 年6 月24日以新臺幣（下同）816 萬元向祭
祀公業周元榮公、榮文公購買坐落台北市○○區○○段○○段000地號權利範圍10000分之279即10.203坪土地（下稱系爭土地），並於104年7月28日辦理所有權移轉登記。系爭土地前曾於57年2月14日登記被告為不定期限之地上權人，設定面積則為33.62平方公尺（10.17坪）（下稱系爭地上權）。而被告於60年5月12日在系爭土地上登記為門牌號碼台北市○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）所有權人。原告於104年7月9日自該公業受讓其對被告應繳納之租金及不當得利、租金調整等一切權利義務。再者，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10 %為限；民法第442條、土地法第105條準用第97條第1項定有明文。又土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行細則第25條亦有明文；而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。
㈡系爭土地位於台北市○○區○○街係台北市○○○○段。被
告曾將系爭房屋出租予訴外人楊藍淑卿開設「台北市私立尚揚兒童托育中心」。而目前鄰近地段隔壁棟一樓（地址：台北市○○○路○段○○巷○○號）之租金每月共11萬元（A區每月3萬元、B區每月8萬元）。且依一般建商與地主之合建分售比例約為建物3成、土地7成而被告是建物所有權人的分售比例為3成，原告是土地所有權人的分售比例為7成。故被告出租系爭房地每月租金至少7萬元以上，而依上開比例計算原告每月至少應得之租金亦有4萬9,000元（7萬元×70%=4萬9,000元）。然該公業歷年來向被告所收取系爭土地不定期地上權之租金102年與103年租金11萬8,208元均為係以申報地價的5%，該公業多年來就系爭租金以申報地價的5%之部分應從未調漲超過5%申報地價之租金。則本件系爭土地105年1月之公告地價為每平方公尺為12萬3,000元，其公告地價八成與上開土地之申報地價9萬8,400元相同，而再依此申報地價之年息10%計算地上權地租，則為每月每坪2,711元（9萬8,400元×33.62平方公尺÷10.17坪×10%年息×1/12月=2,711元）。本件原告請求調整每月每坪2,711元之地上權地租，係依公告地價之八成為申報地價之年息10%計算每月每坪2,711元，而以系爭土地面積33.62平方公尺（10.17坪）計算，類推適用民法第442條、第835之1條規定請求調整每月2萬7,571元（2711×10.17坪=2萬7,571元）地租應屬合理。
㈢聲明：被告對於原告所有系爭土地，於57年2月14日登記設
定面積33.62平方公尺（10.17坪），每月每坪之地上權地租應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每月每坪2,711元。
二、被告則以：㈠被告為系爭土地之地上權人，故被告無論對原土地所有權人
即祭祀公業周元榮公、榮文公，或經讓與租金債權之原告而言，均有地上權，並依原證4 依約繳納地租，乃原告有其法律上之原因佔有使用系爭土地，即無不當得利可言。復依原告提出之原證5 可知，原告除受讓系爭土地所有權外，亦受讓系爭土地之地上權租金債權，是故，有關地上權租金之權利義務，原告均繼受前手之地位而與前手同受拘束。原告係依民法第835之1條為本件請求之訴訟標的，並以公告地價及其八成之申報地價為標準計算而為本件請求。而本件即屬未定期限之地上權，倘為土地所有人之原告欲請求法院增加地租，係於客觀上土地之價值有上昇之情形始得為之，而衡量土地價值之昇降，依原告前揭說明，係以公告地價及申報計價為基礎。準此，本件前手既於102年間曾與被告調整地租，被告亦依約給付租金，則依原告提出原證6系爭土地之地價表說明二表示該年度無公告地價，非如原告準備書狀稱「被告誤看原證6公告地價，因原證6系爭土地自102年1月至104年12月底前之公告地價均為「8萬7,900元」，而105年1月才調整為12萬3,000元」，準此可知，103年至104年均無公告地價，是自102年被告與前手調整租金迄原告買受系爭土地之104年間，土地價值並無上昇，即不合民法第835條之1之要件，原告仍應受102年調整租金約定之限制，被告依原定地租給付已足，故原告請求增加本件租金，即無理由。退步言之，縱原告得類推適用第442條之規定，然系爭土地係位於巷弄之間，觀諸原證3照片即知，並非繁華地段，即無所稱「申報地價之年息10%計算之空間」，是原告此部分之請求，亦無理由。
㈡原告稱被告曾將系爭房地出租予尚揚美語幼稚園多年，每月
租金7 萬元，被告否認之，與本案亦無關聯。另舉原證7 為例，認鄰近地段租金每月11萬元，以原證8 為經濟日報記載之例，認公家單位調高地上權租金，惟原證7 為影本，地段非僅與本件無關，且為市價，與原告係主張本件係以公告地價為計價基礎，並不相同。而本件被告於57年登記為地上權人，自57年迄102 年，歷經45年之久，即係因地價有所增漲，故於102 年曾調整租金，103 年租金亦不變，而原告於10
4 年繼受為土地所有權人，復得以提出原證5 繼受租金之依據，亦即原告於受讓為土地所有權人時，即已知悉並預見被告輔與原告前手調整過租金，且依原證5 之權利讓與書，原告已明示承認地上權租金，應概括承受權利義務，與兩造於
102 年合意調漲租金相當，而此次租金調整，兩造即已考量歷經45年來地價變化增漲所為之調整，而兩造未經強暴脅迫基於自由意志合意調漲租金，已認為合理反應租金，原告不得再為相反之主張而有違禁反言原則，而民法第835-1 條係規定，並非一遇有公告地價之調整，即應調整出租金。否則，法條逕規定地上權租金應依公告地價於每三年調整一次即足，何須規定為現行法文之內容？是以，原告訴請鈞院調整租金，對被告而言顯失公平，自不足採。依原證2 謄本所載，57年間，被告設定地上權時，每坪月租金6 元整，迄103年間，租金漲至每坪968 元，則自57年迄103 年間長達46年間，漲幅高達161.33倍（968 ÷6 ＝161.33），而原告主張應調整至每坪2,711 元，相較於57年間之每坪租金6 元整，漲幅高達451.83倍（2,711 元÷6 ＝451.83），自103 年至
105 年僅2 年未滿期間，漲幅相差290.5 （451.83－161.33＝290.5 ），超過103 年漲幅1 倍餘，對被告殊屬不公。再者，房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，故房屋租金包括土地及房屋價額，房租類消費者物價指數自可為土地租金之參考。依主計處公布之房租類消費者物價指數，自70年至10
5 年平均房租類消費者物價指數，自70年之62.06 至105 年
103.54，36年間僅調漲41.48 ，採年平均值，約為1.15（41.48 ÷36＝1.15），則自69年往前回溯至57年共13年間，推估57年間消費者物價指數為47.11 （62.06 －（1.15×13）＝47.11 ），迄105 年間漲幅亦僅56.43 （103.54－47.11＝56.43 ），若以57年每坪月租金6 元與漲幅相較，僅338.48元（6 ×56.43 ＝338.48），縱以105 年平均房租類消費者物價指數103.54計算，亦僅621.24元（6 ×103.54＝621.24），均較103 年之968 元，或原告主張之2711元為低。故以物價指數觀之，原告於本件狀訴調漲租金，對被告確難認公平。
㈢原告所稱系爭土地上有租賃契約，且「系爭房地每月租金至
少7 萬元以上，. . 比例計算原告每月至少應得之租金亦有
4 萬9,000 元」，被告否認之，蓋原告所舉原證9 ，稱尚揚美語幼稚園地址為臺北市○○街○○巷，並未表明號碼，自不足以茲為證；另傳喚王亞子到庭作證乙節，王亞子以其曾任主任委員，並長年住居於該地，亦無法證明有租賃乙事，縱曾設有托兒所，亦證稱已五、六年以前或更早，與原告欲證明系爭土地曾租予托兒所之事實，乃重在近1 、2 年之租賃迥異，是王亞子證述不足證明原告主張為真。又依105 年12月9 日證人楊藍淑卿陳情書內容，原告訴代陳稱：「從證人陳報狀所述，有租約存在」，然依陳情書所載，案件已逾12年之久，且有關細節已無印象，故自陳情書中，亦無法證明有租約存在，雖另載「房屋租約」，係回答鈞院要求提出租約所為之詢問，或因楊藍淑卿已88歲高齡，歷經12年記憶已有模糊，是原告主張僅係其片面臆測之詞，自不足為據。退步言之，縱經證明系爭房地有如原告所主張之租賃及租金，然被告一再主張，猶如不當得利之計算均以申報地價為之，無論實際市價多寡，均在所不論，且基於債之相對性，租金多寡為租賃雙方協調折衝之結果，故與原告主張之系爭地價無關，何況，同以原證8 之媒體傳播資料觀之，租金之調整應考量大環境之經濟狀況，目前不動產大環境之研究指出，租金趨勢持續下滑，房價指數也一再下跌，房市持續低迷，整體不動產市場大環境均不佳。再者，原證8 固提出105 年
5 月間北市調漲地上權租金之媒體報導，然依近日即105 年
8 月29日之媒體報導，即係因房市不佳，公告地價大漲，致令重創國有地上權投資熱度，是故，財政部將改變年租金方式，由完全隨公告地價浮動，改為「部分固定、部分浮動」，換言之，原證8 租金雖調漲，惟其調漲係屬泡沫，不足以反應實際地上權租金變動，調漲結果與實際市場需求不符，反係租金下降。準此，無論系爭系爭房地是否出租，調漲地上權租金均與現實大環境房價及市場反應不符，亦即，縱10
4 年欲調漲租金，對被告已不公外，更足見系爭地租確無調整空間，原告主張為無理由。
㈣原告狀稱系爭地段為精華地段，舉原證7 地址新生南路2 段
30巷21號與系爭房地是「鄰近隔壁棟」，及原證10為例，然僅依原證10之示意圖，即非原告所稱之「隔壁」棟，因此縱為鄰近之地，亦不足證明原證7 即可比附援引，除被告於答辯二狀所述理由外，良以房價之比較估價，依前政大地政系教授估價學者林英彥，於其所著之「不動產估價」（第4 版）一書所述，形成不動產價格之因素與各項原則，尚須考量社會、經濟、行政等因素外，另須考慮各區域間因素，不同房地標的間，關於土地、建築物、與土地及建築物間之個別因素，遑論另有需要與供給原則、變動原則、替代原則、最有效使用原則、均衡原則、收益遞增遞減原則、收益分配原則、貢獻原則、適合原則、競爭原則、預測原則等形成不動產因素之各項原則尚待斟酌，絕非原告所舉原證7 ，即可認本件地租應予增加，是原告狀舉原證10之事實，自難採信。
㈤聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：㈠原告與訴外人祭祀公業周元榮公、榮文公於104 年6 月24日
簽定不動產買賣契約買受系爭土地，約定買賣價金為816萬元，並於104年7月28日辦理移轉登記為原告所有，有不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本在卷可參（見本院105年度司北調字第268號卷第6至10頁，下稱司北調字卷）。
㈡被告於57年2月14日就系爭土地設定不定期地上權，有土地登記第一類謄本在卷可稽（見司北調字卷第10至11頁）。
㈢度系爭土地應納租金，101年度為10萬3,550元，102年度至
103年度各為11萬8,208元，被告均已繳納，104年度租金被告尚未繳納，有通知書、收據在卷可稽（見司北調字卷第14頁、本院卷第85頁）。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地之價值高漲，系爭地上權之地租應予調整等語，被告則執前詞置辯。茲分述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金。固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之。則二者實相類似。故關於民法第四百四十二條之規定。於地上權地租之增加。亦應類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。因此，鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，乃仿照民法442條之規定，於99年2月3日新增民法第835條之1第1項規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，以期允當。是當事人因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平，於99年2月3日以後，起訴請求法院以判決增減其地租時，自有民法第835條之1第1項規定之適用。
㈡系爭土地並無現今實際市價資料可供查證，惟依平均地權條
例第46條規定，直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據等語，可知土地公告現值亦可作為土地移轉現值之參考。經查，系爭土地於101至105年間之公告現值分別為每平方公尺27萬4,000元、31萬4,000元、36萬1,000元、40萬7,000元、43萬8,000元，有臺北市○○區○○段○○段000地號公告地價及公告土地現值表可稽（見司北調字卷第16頁），足認系爭土地設定地上權後，其價值已有提升，是原告依據民法第835條之1第1項規定，請求調整系爭地上權之租金，於法即屬有據。
㈢次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。是關於地上權租金調整，應以地上權設定義務人為調整租金之意思表示時起算，如地上權人已支付起訴前之地租者，地上權設定義務人僅得就起訴時尚未給付或尚未發生之租金為調整。被告未給付系爭土地104年度地上權租金，為兩造不爭執，原告主張以起訴狀繕本送達，作為合法向被告為調整租金之意思表示通知，並以起訴狀繕本送達之翌日即105年3月26日（見司北調字卷第21頁）為本件調整租金之始點，依上說明，即屬有據。
㈣再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例參照）。地上權之地租與租賃契約之租金相同，均係因使用土地而支付金錢之對價，是於調整地上權之地租時，自亦可以參照上開標準為調整地租之依據。經查：
⒈系爭土地應納租金，101年度為10萬3,550元，102年度至
103年度各為11萬8,208元，而系爭土地101年至103年公告地價依次為7萬7,000元、8萬7,900元、8萬7,900元，申報地價為6萬1,600元、7萬320元、7萬320元，被告提出之101年地租繳納通知書亦記載「申報地價61,600租金（5%）3,08 0金額103,550」等語（見本院卷第85頁），顯見被告與原告前手祭祀公業周元榮公、榮文公係約定系爭地上權按系爭土地申報總價額年息5%計算租金。
⒉系爭土地於101至105年間之公告現值分別為每平方公尺27
萬4,000元、31萬4,000元、36萬1,000元、40萬7,000元、43萬8,000元，已如前述，則系爭土地自101年迄今之土地漲幅約62.55%，可見系爭土地自101年按申報地價總額年息5%計收系爭地上權租金以來，其價值確有上漲。又以系爭土地位於台北市○○區○○○段，被告所有系爭房屋門牌亦屬台北市○○區○○街商圈，附近有捷運、多線公車可供搭乘，交通便利、生活機能良好，而系爭房屋曾出租訴外人楊藍淑卿作為臺北市私立尚揚兒童托育中心使用，業據王亞子證述明確，並有臺北市教育局函、陳情書可佐（見本院卷第50頁、62頁、83頁），認如仍以按申報地價總額年息5%計算系爭地上權租金，顯屬過低。是本院審酌系爭土地歷年來價值上漲幅度、被告歷次繳納租金數額及系爭土地所處位置、四周工商業繁榮情形、被告利用系爭土地之經濟價值等情綜合以觀，認系爭地上權之年租金應以系爭土地105年度申報地價9萬8,400元年息8%計算為適當。故系爭地上權之租金，應准許自其調整租金之意思表示送達被告翌日之105年3月26日起，應調整為每月每坪2,169元（9萬8,400元×33.62平方公尺×8%×1/12月÷10.17坪＝2,169元，小數點以下四捨五入）。
五、綜上所述，原告本於民法第835條之1第1項規定，請求將系爭地上權地租自105年3月26日起調整為每月每坪2,169元，於法有據，應予准許，逾此不應准許，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 7 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 7 日
書記官 沈世儒