臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第2256號原 告 祭祀公業法人新北市黃世賢法定代理人 黃春景訴訟代理人 詹德柱律師被 告 新北市深坑區農會法定代理人 林進發訴訟代理人 林維堯律師上列當事人間請求確認租賃契約不存在事件，本院於112年10月23日言詞辯論終結，判決如下判決如下：
主 文確認兩造就新北市深坑區埔新段七一七、七一七-一、七三一、七三一-一、八四九、八四九-一、八四九-二、八四九-三地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴時先位聲明：請求確認原告與被告就新北市深坑區埔新段
717、717-1、731、731-1、849、849-1、849-2、849-3地號等8筆土地（下合稱系爭土地）之租賃契約不存在；備位聲明：被告應就系爭土地與原告訂立定期租賃契約，並將每年租金調整為土地公告現值之10％等語（卷一第2頁）。嗣於民國105年11月28日具狀更正備位聲明為：被告應自105年5月18日起就系爭土地，每年給付原告按每筆土地公告現值10％計算之租金，且兩造間關於系爭土地之租賃契約，存續期間應自105年5月18日起至111年5月17日止等語（卷一第118頁背面）。核原告前揭變更備位聲明，係基於同一基礎事實，核與前揭規定相符，應予准許。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條本文、第175條第1項分別定有明文。查被告法定代理人原為高全定，嗣變更為林進發並具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀（卷二第65頁）、當選證明書（卷二第69頁）、新北市政府農業局111年11月3日函（卷二第297頁）、新北市政府民政局函及附件法人登記證書（卷二第299-301頁）為憑，核與前揭規定相符，應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號裁判意旨參照）。查原告起訴主張兩造間就系爭土地已不存在租賃關係，為被告否認，故兩造間就系爭土地是否存在租賃關係即屬不明，原告為系爭土地所有權人，系爭土地是否存在租賃契約將使其法律地位處於不安之狀態，而此種不安之狀態，原告得以本件確認判決除去，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本件確認之訴，有確認利益，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：被告自日治時期起向原告承租系爭土地，供興建辦公廳舍、倉庫等建物之建築基地使用，兩造曾就系爭土地設定地上權，期間自43年1月25日起至72年1月25日止，屆期後兩造於76年5月1日就系爭土地訂立定期之租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自73年1月25日起至81年1月25日止，租期屆至後未再訂約，且原告已向被告為反對繼續系爭租約之意思表示，故系爭租約已於81年1月25日終止，兩造間就系爭土地已不存在租賃契約。原告於81年間至100年3月27日前，因未選出管理人而無法自為拒絕之意思表示，嗣原告於100年3月27日選出新任管理人後，即於100年4月20日依派下員大會決議函請被告重新訂約，然被告均以其依約繳納租金為由，稱系爭租約已為不定期租賃契約，拒絕重新訂立租賃契約。然縱認兩造間成立不定期租賃契約，被告於系爭土地上之建物經營超市，年營業額超過新臺幣（下同）1億元，非單純辦公廳舍或倉庫，已違反系爭租約第3條所明定之用途，依系爭租約第6條第1款、土地法第103條第5款，爰以本件起訴狀繕本送達被告為向被告表示終止系爭租約之意思表示，是系爭租約自原告起訴時不存在。又系爭土地現為新北市深坑區發展之中心，與76年訂約時情狀不同，已然發生情事變更，兩造就系爭土地租賃之存續期間及租金應予調整，原告得類推適用民法第833條之1規定，主張系爭土地之租賃關係消滅或調整租金為系爭土地公告現值之10％等語。並㈠先位聲明：請求確認原告與被告就系爭土地之土地租賃關係不存在；㈡備位聲明：被告應自105年8月15日起至114年7月15日，按月依附表甲所示金額調整租金金額，或以每年度土地公告現值之10％計算年租金額；另自114年7月16日起至131年6月24日止之月租金額，應調整為每月15萬5,600元，或按每年度土地公告現值之10％計算年租金額。
二、被告則以：系爭租約之期限雖於81年1月25日屆滿，惟被告至今仍繼續使用系爭土地並將租金直接匯入原告帳戶以給付租金，故兩造間就系爭土地應已成立不定期租賃關係。原告主張被告違反系爭租約第3條，然該條文係約定租用原因而非約定租賃物之使用方法，被告確於系爭土地上建造建物，並未將系爭土地作建築用地以外使用，且系爭土地上建物之大部分空間皆為辦公廳舍及倉庫，僅小部分供經營小規模之超市，並以服務農民為目的，經新北市政府核准，經營超市係被告業務之一部分，符合農會法規定，亦未違反系爭租約約定。另被告非以營利為目的，不因商業繁榮而受有利益，不符情事變更原則；系爭土地上建物結構仍完好，並無原告所述不堪使用之情形，原告不得類推適用民法第833條之1之規定請求改定租賃期限。且系爭租約第4條約定之租金每年以法定地價之6.5％計付，故租金隨法定地價之調漲而隨之調升，並非未曾調整租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠兩造間就系爭土地自81年1月25日後成立不定期限繼續租賃關係：
⒈按承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定
地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存。土地所有人於地上權消滅後，訴請承租人返還土地時，承租人仍可本於原有租賃契約主張權利，自有民法第451條之適用。
倘承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而土地所有人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續租約（最高法院91年度臺上字第1831號判決意旨參照）。次按民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院82年度臺上字第2192號判決意旨參照）。
⒉查兩造於76年5月1日簽立系爭租約，約定由被告向原告租用
系爭土地，租用期限為73年1月25日至81年1月25日，嗣系爭租約租賃期限屆滿後，兩造未另簽訂租賃契約，而被告仍為系爭土地之使用收益，原告則持續收受被告支付租金等情，有系爭租約（卷一第11頁）為憑，復為兩造一致供認屬實（卷一第35、131頁），應堪認屬實。揆諸前揭說明，兩造間就系爭土地之租賃關係於系爭租約租期屆滿即81年1月25日後即成立不定期限繼續契約。
⒊至原告雖主張被告自88年起將系爭土地租金轉帳至訴外人即
原告派下員黃世林帳戶內，至102年始將租金轉帳至原告之帳戶內，被告長達14年非將租金交付原告，難認原告有持續收受租金，自難認兩造間有成立不定期租賃關係云云。惟按定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要（最高法院85年度臺上字第2182號判決意旨參照）。定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就（最高法院47年臺上字第1820號判決意旨參照）。復按定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力（最高法院101年度臺上字第1398號判決意旨參照）。查兩造於81年1月25日系爭租約租期屆滿後未另簽立租賃契約，被告仍就系爭土地持續使用收益迄今，參以原告陳稱：早期原告是非法人團體，於103年才成立法人團體，當時被告是開票據存在非法人團體的帳戶中，原告有收受租金的事實等語（卷一第70頁背面），並有深坑區農會帳戶交易明細表（卷一第139-145頁）、租金收據（卷一第151-161頁）、深坑鄉農會單據粘存單、無摺交易明細單（卷一第162頁）、交易明細表（卷一第165頁）可參，而原告復未提出證據證明其曾向被告具體、明白表示反對被告於租期屆滿後仍使用收益系爭土地之意思，揆諸前揭說明，系爭土地租金是否轉帳至原告帳戶，實與兩造間就系爭土地之租賃關係於系爭租約租期屆滿即81年1月25日後成立不定期限繼續契約無涉，是原告前揭主張無從為其有利之認定。
㈡原告於105年5月31日合法終止後，兩造間就系爭土地之租賃關係已不存在：
⒈按租賃契約，依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之
效果，其餘內容 (如租金及其他條件) ，並未隨同變更（最高法院81年度臺上字第1973號判決意旨參照）。查系爭租約第3條約定：「租用原因：為該農會（即被告）辦公廳舍倉庫用建築地」等語（卷一第11頁），足見兩造間就被告租用系爭土地之用途明確約定為被告「建築辦公廳舍」或「倉庫」所使用。揆諸前揭說明，系爭租約於原訂租期屆滿後雖依民法第451條規定更新為不定期限繼續契約，惟系爭租約其他租賃條件則未隨同變更。
⒉查坐落系爭土地之新北市○○區○○○○○○○號碼新北市○○區○○街0
號）1樓僅小部分範圍為農藥倉庫、推廣股，其餘大部分空間為超市賣場、超市辦公室、信用部，超市之販售對象不限於農民，會定期配合政府施政辦理之櫃位只在小部分等情，此有本院105年10月12日勘驗測量筆錄（卷一第75頁）、新北市深坑區農會建物現場平面圖（卷一第86頁）、超市現場照片（卷一第87-89頁）為憑，足見由被告租用系爭土地建築建物之大部分空間範圍均供超市使用，而非供農會辦公廳舍或倉庫使用。參以被告供銷部收入逾1億元，盈餘逾150萬元之情，有新北市農會103年1月14日函及附件新北市各農會102年12月業務統計資料表（卷一第112-113頁）、104年7月4日工商時報（卷一第50頁）為憑，益徵被告租用系爭土地建築建物之大部分空間供超市使用並確有顯著收益，核與系爭租約第3條約定被告租用系爭土地原因為供農會辦公廳舍倉庫使用之用途有違。
⒊按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條第5款定有明文。次按土地法第103條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院90年度臺上字第1077號判決意旨參照）。又按基地租賃，如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依土地法第103條第5款並參照民法第438條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地（最高法院85 年度臺上字第693號判決意旨參照）。查系爭租約第6條第1款約定：「承租人倘有左列情形之時出租人得終止契約：⑴承租人以其他供違反契約之使用時」（卷一第11頁）。揆諸前揭規定及說明，原告主張被告租用系爭土地建築建物之使用方法違反系爭租約第3條，原告依系爭租約第6條第1款得終止系爭土地租賃關係，洵屬有據。
⒋按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條
第2項前段定有明文。終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第263條準用第258條第1項亦有明文。又按終止權又屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形成之效力，不必得相對人之同意（最高法院88年度臺上字第68號判決意旨參照）。查被告以租用系爭土地建築建物供經營超市使用而違反系爭租約第3條約定之使用方法，原告得依系爭租約第6條第1款合法終止系爭土地租賃關係，業如前述，而本件起訴狀繕本於105年5月31日送達被告，有本院送達證書（卷一第32頁）為憑，從而，原告主張以本件起訴狀繕本送達被告時即105年5月31日為終止系爭土地租賃關係之意思表示，核屬有據。原告請求確認兩造間就系爭土地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
㈢按訴之預備合併，必先位之訴為無理由，法院始得就備位之
訴為裁判（98年度臺上字第2099號判決意旨參照）。查原告先位聲明請求既經本院認有理由，已如前述，自無須就備位聲明為裁判，併此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第八庭 法 官 姚水文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 吳華瑋