臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第236號原 告 李恒成
曾美真共 同訴訟代理人 陳立涵律師
劉德壽律師上 1 人複 代理人 李佩茹被 告 遠東新世紀股份有限公司法定代理人 徐旭東訴訟代理人 林詩茵上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，本院於民國 106年1 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。查，本件原告起訴就先位聲明部分原依租賃契約約定請求被告給付新臺幣（下同）1,045,000 元及其遲延利息；嗣當庭就請求給付租金部分追加民法第439 條規定為請求權基礎（見本院卷第69頁背面）。而被告對於原告追加請求權基礎，並無異議而為本案之言詞辯論，即視為被告同意。是本件原告所為訴之追加，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠被告於民國104 年2 月間委託房屋仲介向原告表示，願意以
每間套房每月租金5,000 元之價格，向原告承租原告所有位於桃園市○○區○○街○○○ ○○○○ 號套房共40間（下稱系爭套房）以供作員工宿舍使用，原告應允，雙方並達成協議、租賃期間自104 年7 月15日起至109 年7 月14日止，租金以39間套房價格計算，被告並於104 年7 月8 日委託房屋仲介轉交系爭套房之房屋租賃契約書予原告，嗣原告於該房屋租賃契約書上用印後，被告卻拒絕簽立，惟仍應認兩造間於10
4 年7 月8 日已成立租賃契約（下稱系爭租賃契約）；又因被告未給付104 年7 、8 、9 月租金，經原告以存證信函催告給付後，仍未置理，原告已於104 年10月18日終止系爭租賃契約，並再以起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契約之意思表示。為此，爰先位依系爭租賃契約第3 條第1 款、第9條第2 款、第8 條第2 款及民法第439 條規定請求給付租金585,000 元、設備補償費400,000 元及訴訟與律師費用60,
000 元，共計1,045,000 元。縱認兩造間尚未成立系爭租賃契約，然兩造間協商系爭套房租賃事宜長達4 月，原告並依被告要求陸續添置、改善設備，前後花費高達數百萬，被告竟無端拒絕簽立租賃契約，顯然違反誠實信用原則，而使無過失之原告因誤信系爭套房租賃契約能成立而受有損害，爰備位依民法第245 條之1 第1 項第3 款規定請求被告賠償設備費用400,000 元，及裝置電錶費用167,055 元，共計567,
055 元等語。㈡聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告1,045,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉備位聲明：被告應給付原告567,055 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠被告於104 年2 月間向原告所委託之房仲業者即訴外人吳臻
宥詢問有無適合租賃標的時，系爭套房並未接水電且尚在裝潢中，並未符合被告承租需求，嗣被告於104 年7 月2 日履勘時，除現場1 樓有多間套房未完工外，尚因未取得使用執照，無法接用水、電，客觀上無法供人居住使用，經被告內部主管會議評估後，認系爭套房裝潢進度落後太多、未完工、租金過高、公共設施與套房家電不符被告要求及欠缺停車位等缺失，而決定不向原告承租系爭套房。又兩造間就承租系爭套房之必要之點即承租總房間數、租金、租期、押金、公共設施與套房家電並無合意，且本件原告係於104 年9 月
2 日始取得使用執照，原告未取得使用執照前即擅自接電行為已違反建築法第73條第1 項前段規定，被告亦無可能同意與原告簽立租賃契約，足見兩造於104 年間就系爭套房並無成立租賃契約關係。況原告請求金額1,045,000 元，亦無理由。
㈡原告為獲得被告向其承租系爭套房而支出裝潢、家電等設備
，其危險應由原告負擔，且裝潢及所添購電器設備仍可出租他人時使用，原告並無實際損失，另被告於104 年7 月2 日履勘現場時，系爭套房仍未取得使用執照，亦無完成裝潢及接用水電，系爭套房客觀上並無法供人居住使用，故應屬可歸責於原告之事由而造成無法繼續洽商租賃事宜等語，資為抗辯。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造間就系爭套房已於104 年7 月8 日成立系爭租賃契約，嗣因被告未繳納租金予原告，已達遲延給付租金3個月，原告自得終止系爭租賃契約，並請求被告給付租金、設備補償費及訴訟費與律師費用，且縱認兩造間尚未成立系爭租賃契約，惟被告無端拒絕簽立租賃契約，已違反誠實信用原則，而使無過失之原告因誤信系爭套房租賃契約能成立而受有損害等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠兩造就系爭套房是否成立租賃契約？若有，原告得請求之金額為何？㈡原告依民法第245 條之1第1 項第3 款規定，請求被告賠償567,055 元，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造就系爭套房是否成立租賃契約？若有，原告得請求之金
額為何？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。
⒉查，本件被告抗辯其於104 年7 月2 日履勘系爭套房時，現
場1 樓除有多間套房未完工外，尚因未取得使用執照，無法接用水、電，客觀上無法供人居住使用，經被告評估後，認系爭套房不符合需求，而終未在系爭租賃契約書上簽名用印等情，有房屋租賃契約書及桃園縣政府104 年9 月2 日使用執照等影本在卷可稽（見本院卷第16頁至第18頁、第60頁至第63頁），核與證人即被告觀音化纖廠廠務處副理周俊傑於本院審理中證稱：104 年2 月時，經吳臻宥介紹系爭套房尚屬毛胚屋狀況，但因地點及房間數接近伊等需求，伊等問仲介何時可裝潢好，可以入住，吳臻宥回覆大概於104 年7 月
1 日可入住，伊等就等104 年7 月1 日房屋裝潢好再與其他房子比較，嗣吳臻宥通知去看系爭套房，於104 年7 月2 日履勘時，發現系爭套房一樓房間（7 間）尚未完成裝潢，仍屬毛胚狀況等語（見本院卷第85頁正、背面）；證人即被告觀音化纖廠廠務經理林大忠於本院審理中亦證稱：伊於104年7 月2 日有帶一些同事去作評估，當天2 、3 、4 、5 樓大致完成，只是有些東西還沒有就定位，1 樓完全還是毛胚屋狀況。2 、3 、4 、5 樓有臨時的水電供應，但1 樓還是土木工程建造階段，而一樓應該要設計成8 個房間，當時整棟都沒有使用執照。（問：你是否有跟仲介吳臻宥詢問何時可以取得使用執照？）104 年6 月履勘時，伊有問吳臻宥，吳臻宥說盡量在爭取，但因案件多，整個履勘建案時程都延宕，吳臻宥說不知道何時可以取得使用執照等語相吻合（見本院卷第87頁背面）；再參以證人周俊傑於104 年6 月30日寄發予本件房屋仲介公司信件中猶針對系爭套房公共區域消防設備數量表示需作確認等情相符，此有電子郵件影本1 份附卷可憑（見本院卷第59頁），堪信被告前開抗辯為真實。
⒊雖原告主張係因被告於104 年7 月2 日履勘現場時，表示需
於104 年7 月15日入住，才會向隔壁拉接電線使用，並非如被告所稱系爭房地無供水電設備乙節，惟按建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用，建築法第73條第1 項前段規定明確，拷其立法在於維護建物合法使用及確保結構、設備與公共之安全；又原告不否認係於104 年9 月2 日始領得系爭套房使用執照之情（見本院卷第159 頁背面），則原告在領得使用執照前，所為顯屬私接水、電之行為，被告並因此認系爭套房尚不符合已身租賃需求，應屬有據。從而，被告既因系爭套房尚有前揭缺失，認不符合需求，而終未簽署系爭租賃契約，顯然當事人間對於系爭套房租賃必要之點意思不一致，系爭租賃契約並未成立。
⒋原告另主張證人林大忠、周俊傑分別為被告之經理、副理，
承租系爭套房為其權限事項，被告應負本人之授權責任乙節，及證人吳臻宥於本院審理中證稱：伊到原告李恒成家中告知協商內容及設備清單，原告同意被告上開要求，伊有告知周副理原告同意其要求，周副理表示同意承租，伊在3 月26日即將草擬租賃合約寄給周副理等語（見本院卷第96頁正、背面）。惟查：
①證人林大忠為被告觀音化纖廠廠務經理，證人週俊傑為廠
務處副理，如前所述。又依公司法第29條第1 項第3 款規定公司得依章程規定置經理人，其委任、解任及報酬，在股份有限公司應由董事會以董事過半數之出席，及出席董事過半數同意之決議行之，同法第31條規定經理人之職權，除章程規定外，並得依契約之訂定，經理人在公司章程或契約規定授權範圍內，有為公司管理事務及簽名之權，足見公司經理人之委任應經董事會決議，參諸公司法第39
3 條第2 項第6 款、第3 項規定公司經理人之姓名主管機關應予公開，任何人得向主管機關申請查閱或抄錄，及至主管機關之資訊網站查閱，而被告已登記經理人為吳高山、曾裕賢、胡正隆、鄭澄宇（見本院卷第34頁背面），證人林大忠、周俊傑並非被告之經理人甚明，已難認證人林大忠、周俊傑對外有代表被告為承租系爭套房磋商、議價、談判等權限。且此一情節應為原告可輕易察知。
②又依證人吳臻宥於本院審理中亦證稱：當時被告周副理有
表示合約用印需先由廠內跑流程，再送到總公司所需時間很長等語（見本院卷第96頁背面），已直指系爭套房之相關簽約事宜需經總公司同意用印且所需時間甚長，更足見證人林大忠、周俊傑並無代被告公司同意租賃合約內容及用印之權限。參以被告為資本額高達60,000,000,000元之公司，有公司變更登記表影本1 份在卷可稽（見本院卷第32頁），且本件為數十間套房租賃事務，被告應不致任由廠區經理、副理即得代理被告同意租金、標的數目、租賃期間，甚或簽立契約，始為合理。基此，原告此部分主張，不足採信。
⒌原告又主張被告應對證人林大忠、周俊傑所為之協商、履勘
現場、寄發電郵等行為，依民法第169 條規定負表見代理之授權人責任云云。然按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169 條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任（最高法院91年度臺上字第1378號判決意旨參照）。查：觀諸證人林大忠、周俊傑出示予原告之名片各記載為觀音化纖廠廠務處經理、副理，有該名片影本2紙在卷可稽（見本院卷第135頁），已顯示其等均屬廠區人員，層級非高，且證人周俊傑已一再表示系爭套房簽約需經被告內部流程用印，如前所述，是依此情節，應不致使原告相信被告有授權證人林大忠、周俊傑可決定系爭套房租金、數目、租賃期間，甚或簽立契約等權限，而令被告負授權人之責任。原告就此所辯，亦難認為可採信。
⒍綜上，兩造間就系爭套房並無成立系爭租賃契約關係，則原
告先位之訴，依系爭租賃契約第3 條第1 款、第9 條第2 款、第8 條第2 款及民法第439 條規定請求給付租金、設備補償費及訴訟與律師費用共計1,045,000 元，即屬無據。
㈡原告依民法第245 條之1 第1 項第3 款規定，請求告被告賠
償567,055 元，有無理由？⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有其他顯
然違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第245 條之1 第1項第3 款定有明文。而中斷締約之情形，是否顯然違反誠實信用，應就個案斟酌契約類型、商議進展程序、相對人的信賴及交易慣例等加以認定。
⒉查，本件係因被告於104 年7 月2 日履勘系爭套房時，現場
1 樓除有多間套房未完工外，尚因未取得使用執照，無法接用水、電，客觀上無法供人居住使用，經被告評估後，認系爭套房不符合需求，而終未在系爭租賃契約書上簽名用印等情，已經本院認定如前所述。足見被告中斷與原告之締約交涉之原因係屬可歸責於原告之事由所致，原告自不能主張信賴契約能成立而受有損害，是原告備位之訴，依民法第245條之1 第1 項第3 款規定，請求被告賠償567,055 元，亦無理由。
四、綜上所述，原告先位之訴，依系爭租賃契約第3 條第1 款、第9 條第2 款、第8 條第2 款及民法第439 條規定請求被告給付租金、設備補償費及訴訟與律師費用共計1,045,000 元及其遲延利息；備位之訴，依民法第245 條之1 第1 項第3款規定，請求被告賠償567,055 元及其遲延利息，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後，認與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
民事第三庭 法 官 賴淑美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
書記官 蕭欣怡