臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第3119號原 告 高明正訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師被 告 馮美雲訴訟代理人 郭承昌律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國一○六年七月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國一○一年一月十六日委託訴外人陳炳煌向本院標得坐落台北市○○區○○街○○號八樓即同市區○○段○○段○○○○○號建物（下稱系爭建物）暨如附表所示共同使用部分二二五三建號編號八五停車位（下稱系爭停車位）後，因已承諾將系爭停車位轉讓另訴外人陳逢茂，作為協助處理點交事宜之報酬，而伊因友人女兒吳松樺有意購買系爭停車位，經陳逢茂之居間引介，遂與被告約定以新台幣（下同）六十九萬元購買系爭停車位，價金則由陳逢茂收取，被告乃於同年月十七日出具以陳炳煌為見證人、陳逢茂為保證人之聲明書（下稱系爭聲明書）交付伊，無條件承諾將系爭停車位於一○三年一月十五日後轉讓伊所指定之人，伊於同年四月十七日委託吳松樺母親郭麗珍將價金六十九萬元匯至指定之訴外人忠冠投資有限公司（下稱忠冠公司）銀行帳戶內，並於一○四年十二月八日書立系爭聲明書所指定之人為吳松樺。雖被告辯稱系爭聲明書非為買賣契約而出具，僅其與陳炳煌成立居間契約，縱為買賣，其亦不可能以六十九萬元出售，且未收受買賣價金，其得主張同時履行抗辯權云云；惟陳炳煌於一○三年間知悉被告遲未辦理過戶事宜後，曾以被告代理人名義出具系爭停車位之權利確屬吳松樺所有之契約書（下稱系爭契約書）交付吳松樺，若系爭聲明書非買賣而僅為被告與陳炳煌間居間契約，被告無任何特定履行義務，豈須載明被告應於一○三年一月十五日後將系爭停車位轉讓伊所指定之人？又何須由陳逢茂擔任保證人？且系爭停車位自一○一年二月起至一○四年十月止，長達三年又九個月期間內，被告均未曾繳納管理費，而係由吳松樺繳納，至於被告所提出一○四年十一月一日以後之管理費，經詢始知係被告於該以登記所有權人身分，要求管委會停止向吳松樺收取管理費，管委會承辦人在不願介入私權紛爭之情況下，遂同時接受被告與吳松樺繳納管理費，待權益釐清後，再將管理費退還一方，足證被告書立系爭聲明書後，次月起即將系爭停車位交吳松樺占有使用並繳納管理費，一○四年十一月前均未曾異議，顯見兩造間就系爭停車位確存有買賣契約，伊已支付價金完畢，否則被告豈會容許吳松樺長期占有使用系爭停車位，並由陳炳煌代理出具系爭契約書予吳松樺。嗣經伊多次聯繫，被告仍遲不出面辦理系爭停車位之過戶事宜，伊遂委請律師於一○五年一月十三日以存證信函促請被告限期辦理系爭停車位之過戶事宜，惟被告卻於同年月二十八日以存證信函復稱「恕難照辦」等語。爰依系爭聲明書及民法第一百九十九條、第三百四十八條第一項兩造間買賣契約出賣人應負給付義務之法律關係提起本訴，並聲明：被告應將其名下如附表所示系爭停車位辦理所有權移轉登記予吳松樺並交付之等語。
二、被告則以：原告所提系爭聲明書內容，未見兩造間就買賣契約一般認為最重要價金及付款條件有何具體約定，如何徒以訴外人吳松樺匯給忠冠公司六十九萬元認為係兩造合意之買賣價金？且系爭大樓車位行情介於一百萬至一百二十五萬元之間，伊亦不可能將系爭停車位以六十九萬元出售原告，又原告主張另訴外人陳逢茂因處理系爭停車位點交事宜而取得該車位處分權，然依拍賣公告所載，系爭不動產拍賣後有點交，無迨另外委請陳逢茂處理，且伊已支付五萬元作為代拍之委任酬勞，並非無償，況伊為避奢侈稅，已表明兩年後才願意出售系爭停車位，豈會同意任何人於一○一年四月十七日讓與原告或其指定之吳松樺，吳松樺又豈會在所有權尚未移轉過戶前，盡將所稱全數價金匯給陳逢茂而未立任何字據，顯然有違常理，足見兩造從未就系爭停車位買賣契約必要之點達成共識，無買賣契約關係至明，系爭聲明書充其量僅為伊與訴外人陳炳煌成立居間契約，伊委託陳炳煌將該停車位售予原告或其他不特定第三人，並非買賣契約，則伊既未以六十九萬元賤價出售系爭停車位，亦從未授權忠冠公司或其負責人陳逢茂出售該車位或收受買賣價金，縱原告於一○一年四月十七日匯款六十九萬元至忠冠公司帳戶，係吳松樺為買受系爭停車位所匯，乃吳松樺日後如何要求無權代理之忠冠公司返還不當得利之法律關係，與伊無涉。雖原告提出訴外人陳炳煌出具之系爭契約書到院；惟伊於一○一年一月間委託陳炳煌，再委託原告向本院執行處標得系爭建物暨系爭停車位之七百二十二萬零三十三元價金全數為伊出資，倘系爭停車位真如系爭契約書所載，係吳松樺借名標購，理應由吳松樺交付拍賣價金給伊用以支付得標價款，然伊與吳松樺毫不相識，吳松樺如何付款給伊？何從借名登記？足認該契約書所載內容，完全與事實不符，況原告前稱吳松樺取得車位原因，係伊得標後允諾將車位轉讓陳逢茂，原告再代友人吳松樺向陳逢茂購買，後又主張伊與吳松樺間有借名登記關係，互有齟齬，委無足採。另原告主張系爭停車位管理費由吳松樺繳納；惟一般社區管理費乃使用者負擔，舉凡承租、借貸而使用車位之人繳納管理費，乃事所恆常，與車位所有權歸屬無關，況系爭停車位之管理費，自一○四年十一月一日至一○六年三月三十一日止均為伊所繳納，原告僅憑以前繳納管理費送貨單為證，不足為憑。再退步言之，倘伊同意原告或陳逢茂以六十九萬元出售系爭停車位，伊迄未收到任何款項，要難認為吳松樺對忠冠公司之匯款係購買系爭停車位之對價，原告訴請伊移轉系爭停車位產權，洵無理由。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
三、兩造不爭執事項（參見本院卷第五七頁）：㈠被告於一○一年一月十六日委託訴外人陳炳煌向本院標得系
爭建物暨系爭停車位（見本院卷第十四頁至第十五頁、第八頁至第九頁）。
㈡被告曾於同年月十七日書立以陳炳煌為見證人，另訴外人陳
逢茂為保證人之系爭聲明書（見本院卷第十六頁）予原告，嗣原告於一○四年十二月八日於系爭聲明書書立該聲明書所指之人為訴外人吳松樺。
㈢原告曾於同年四月十七日委託吳松樺母親郭麗珍匯款六十九
萬元至訴外人忠冠公司設於板信銀行信義分行帳號00000000000000號帳戶內（見本院卷第十七頁）。
㈣原告曾於一○五年一月十三日以存證信函（見本院卷第十九
頁至第二○頁）促請被告於文到五日內洽辦系爭停車位過戶事宜；被告於同年月二十八日以存證信函（見本院卷第二三頁）拒絕原告所請。
四、惟原告主張兩造間存在買賣契約，其已依約定將買賣價金六十九萬元匯至保證人陳逢茂指定之忠冠公司銀行帳戶內，被告應依系爭聲明書表彰之買賣契約，將附表所示系爭停車位移轉登記並交付原告指定之第三人吳松樺等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：兩造間是否存在系爭聲明書表彰之買賣契約？若是，原告是否已依該買賣契約給付價金完畢？經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。是於民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有十七年上字第九一七號民事判例足參。本件原告主張兩造間存在買賣契約，惟所提出之系爭聲明書僅謂：「立聲明書人馮美雲（指被告）於中華民國101年1月16日標得台北市○○區○○街○○號8 樓（指系爭建物），願意於兩年後（103年1月15日），附設停車位編號85號（指系爭停車位），轉讓予高明正（指原告）所指定之人」等語（見本院卷第十六頁），並無兩造約定買賣價金若干之記載；即使原告提出該聲明書記載見證人陳炳煌到庭亦僅證稱：「（這份聲明書的）作用就是說被告要賣這個車位，然後就是約好二年後辦過戶..錢拿到後才辦過戶，結果一直沒有拿到錢..當初還不知道要賣給誰，後來陳逢茂（指該聲明書上所載保證人）拿這張找原告說要賣給別人..（這份聲明書）就是介紹要買賣..陳逢茂寫了這份文件，找原告介紹別人來買，然後我就說好，因為這份文件是大家說好二年後辦過戶，因為這個錢有拿到手才辦過戶，所以才簽這份文件，所以錢一直沒有拿到，也沒有辦法辦過戶..」等語（見本院卷第七十頁）；另證人林聰儒證稱：「（就85號車位）我只知道要買賣，但內容不清楚..我知道（買賣有談好）吳松樺有意願要買這個車位..那時候好像談70萬元..我不清楚（要如何付款、款項要付給誰）」等語（見本院卷第七三頁）；忠冠公司掛名負責人吳俊秀到庭證稱：「我只知道他是買車位，但至於為何會是69萬元，我就不清楚，因為大部分的車位都是90萬元到100萬元中間...我只知道是高代書（指原告）買這個車位，應該是吳小姐他們買的，高代書是匯錢過來的，跟誰買我不太清楚..」等語（見本院卷第八二頁、第八三頁）；實際匯款人郭麗珍證稱：「..高明正（指原告）跟我說有一個車位要賣..80萬元問我要不要買，我說好，可以的話在殺價，後來70萬元問我好不好，我說好，後來匯款的時候，他說69萬元就好..（高明正..說車位是跟）馮美雲（指被告）（買）..高明正跟我說馮美雲說那個是要給陳逢茂的，所以要我把錢匯給陳逢茂的公司就是忠冠投資有限公司」等語（見本院卷第八四頁）。足見被告簽署系爭聲明不過同意願於兩年後轉讓系爭停車位予原告指定之人，但與原告間就買賣價金若干？應與何人簽訂買賣契約，均未意思表示一致，嗣郭麗珍為其女吳松樺購買系爭停車位，以原告代理人名義所匯六十九萬元，亦係郭麗珍與原告議定之價格，既非與該車位所有權人被告合意之價格，且該價金亦未給付被告，而係給付訴外人忠冠公司；至原告主張被告已承諾將系爭停車位之價金給付忠冠公司實際負責人陳逢茂作為協助處理點交事宜之報酬一節，然並未舉證以實其說，自不足認被告已收受原告或郭麗珍給付買賣價金。是以該聲明書之性質，不過僅得認係兩造透過該聲明書所載見證人陳炳煌、保證人陳逢茂之居間，所訂以系爭停車位為買賣標的但未約定買賣價格，俟依原告指定之買受人與被告議訂價格後再簽訂買賣契約之買賣預約耳，原告主張其與被告間已成立以六十九萬元購買系爭停車位之買賣契約云云，不足採信，據此主張其已依該買賣契約給付被告買賣價金完畢，故得請求被告移轉該車位所有權登記並交付之云云，自不能准。
㈡雖原告主張上開聲明書之見證人陳炳煌曾以被告代理人名義
出具系爭契約書到院，且系爭停車位之管理費自一○一年二月起至一○六年三月間均由吳松樺繳納，足認被告確有將系爭停車位出售原告，應將該停車位所有權移轉登記予原告指定之人吳松樺並交付等語。惟系爭契約書並非被告所出具，以被告代理人名義出具該契約書之陳炳煌到庭證稱：「我的印象中從頭到尾都沒有簽署這份文件，而且沒有日期」等語（見本院卷第七一頁反面），且該契約書內載：「立契約書人馮美雲（指被告）..標得..車位（指系爭停車位）係吳松樺所標，但車位及房屋不能分開投標故由馮美雲投標，車位登記於馮美雲名下..」等語（見本院卷第十八頁），謂該車位係訴外人吳松樺所投標，核與原告主張被告標得系爭建物暨系爭停車位後，再將該車位出售予已，僅價金因被告承諾給付陳逢茂作為協助處理點交事宜之報酬，原告因此委由郭麗珍匯款至陳逢茂為實際負責人之忠冠公司等情節，明顯不符，復核與被告提出其投標買受系爭建物暨系爭停車位之七百二十二萬零三十三元價金，全數為其個人出資之銀行歷史交易明細查詢結果、取款憑條及銀行支票影本（見本院卷第九七頁至第一○二頁）等情齟齬，足見系爭契約書所載內容與事實不符，不足採信。又系爭停車位之管理費自一○一年二月起至一○六年三月間均由吳松樺繳納等情，固據原告提出上開停車清潔費送貨單（見本院卷第一三一頁至第一三八頁）為據，惟停車位管理費之繳納者，通常為該停車位之使用者，舉凡因承租、借貸甚至無權占有而使用該車位之人，均有可能，非必可認繳納者為該停車位所有權人，此為事理之常，況被告就系爭停車位之管理費，亦自一○四年十一月一日起至一○六年三月三十一日止繳納，並有被告提出該社區管委會出具之管理費收據（見本院卷第一六○頁）為證，依原告主張此為該社區在不願介入私權紛爭下，同時接受吳松樺及被告繳納管理費之故，惟此足見兩造就系爭停車位所有權屬誰，確有爭執，尚不得以原告主張之買受人吳松樺有繳納管理費，即認其有權占有使用系爭停車位，被告有將該車位所有權移轉登記並交付之義務。
五、綜上所述，原告主張兩造間存在買賣契約，其已依約將買賣價金六十九萬元全部給付被告云云，均不足採；被告抗辯兩造間就系爭停車位並未成立買賣契約，且原告並未給付其買賣價金等語，則堪採信。從而，原告依系爭聲明書及民法第一百九十九條、第三百四十八條第一項兩造間買賣契約之法律關係，訴請被告應將其名下如附表所示系爭停車位辦理所有權移轉登記予吳松樺並交付之，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
書記官 吳芳玉附表（面積：平方公尺）：
┌─────────┬─────┬────┬────┐│建號 │停車位編號│建物面積│權利範圍│├─────────┼─────┼────┼────┤│台北市○○區○○段│85 │2740.04 │100000分││二小段2253建號 │ │ │之255 │└─────────┴─────┴────┴────┘